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1、沈阳三利利项目营营销推广广策划书书20000年11月8日前言凌峻，作作为专业业房地产产营销策策划机构构，通过过长期的的实践和探索索，积累累了大量量经验。能能参与到到由辽宁宁三利房房地产实业有限限公司开开发的住住宅项目目的策划划工作，甚甚感荣幸幸，愿全力以赴赴做好项项目的营营销策划划推广工工作。经经过双方方多次沟沟通，我们们对本项项目有了了深入的的理解，为为本项目目量身订订造了一整套套营销推推广策划划并将其其形成文文字。本策划书书分为两两大部分分，第一一部份是是对本项项目总体体策划进行阐阐述，而而第二部部份是针针对首期期住宅发发售而制制定的推推广策略和和相应的的工作计计划。策划思路路我司认为为，
2、策划划的关键键是让项项目持续续旺销，旺旺销的核核心是销销售力。围围绕这一一理念，我我们分别别以销售力分分析、销销售力提提纯、销销售力提提升、销销售力传传播、销售售力实现现等多方方面进行行阐述。第一部分分：销售售力全攻攻略一、销售售力分析析1、市况况概略（1）政政策环境境： 大力启动动住房消消费市场场沈阳市从从99年8月1日起至至20000年末末，对个个人购买买空置商商品房全额缓缓征契税税，将存存量房屋屋交易的的契税标标准降至至1.55%，以99年年计算，全全年入市市房屋资资金1222.44亿元。其其中商品品房销售总金额额达500多亿元元。 大规模棚棚户区改改造全面面启动沈阳市政政府把开开发棚户
3、户区作为为住宅工工作的重重点，并并出台了一系列列优惠政政策，下下大力气气对棚户户区进行行开发建建设。（2）市市场环境境：住宅旺销销势头不不减，个个人购房房成为主主流。随着房地地产二、三三级市场场的联动动及各种种促销政政策与措施的出出台，沈沈阳市城城镇居民民购房意意识不断断增强，住住房销售面积积大幅提提高。以以去年统统计所得得，共销销售各类类商品房1499万平方方米，销销售额445.66亿元。当当中住宅宅1199万平方方米，销售售额299亿元，增增长率达达20%-227%。（3）行行业环境境：随着实物物分房福福利的取取消以及及城市居居民购房房意识不断增增强商品品房销售售价格持持续攀升升，但空空置
4、面积积不断扩大大的问题题仍是存存在。2、竞争争对手类类比对于本项项目而言言，形成成直接威威胁主要要是邻近近的“翔顺绿景花花园”。但由由于本项项目是沈沈阳市内内规模最最大的住宅宅小区，其其市场是是面向全全沈阳，甚甚至扩展展至辽宁省。故故不应只只是局限限于区域域内的类类比，而而应该以市场场上规模模、价格格、档次次相若的的楼盘作作类比。主要是“沈阳新新世界花花园”。翔顺.绿绿景花园园发展商：沈阳市市泰安房房地产开开发有限限公司地址：和和平区南南起玉屏屏一路，北北立玉屏屏路，东东达河北北一街，西至至砂水街街。价格：11980035515元元/平方米米单位面积积：7221550平方方米户型面积积：二房房
5、二厅至至三房二二厅推广定位位：超大大型高档档综合生生活社区区沈阳新世世界花园园发展商：新世界界（中国国）有限限公司地址：总占地面面积：1195.93万万平方米米开发面积积：当中中一期开开发面积积：100万平方方米规划布局局：一期期为299栋，全全部为55层及6层的住住宅单位面积积：9001660平方方米户型间格格：多达达11种户户型，主主力户型型为1559/1160平平方米推广定位位：沈阳阳最大的的港式花花园新城城3、项目目理解/分析/总结（1）项项目理解解总占地面面积：11554400MM2 容积积率：22.166总建筑面面积：33359913MM2 绿地率率：344.5%规划居住住人口：9
6、8330人建筑密密度：221%归纳如下下：SWOTT分析S优势势u 发展商将将引进沈沈阳地区区重点教教育机构构入小区区内，为为提升项项目的文文化价值值奠定基基础。u 组团式发发展策略略，是项项目长期期开发建建设中消消费者、发发展商双双方满意意的保证证。u 紧贴浑河河，除了了将堤坝坝作园林林景观增增加可利利用面积积外，也也是独一一无二的的自然资资源优势势。u 发展商自自有高质质素的物物业管理理公司，并并得到国国际认证证，可给给消费者者带来更更多的信信心保障障。u 距离项目目不足一一公里处处，现存存沈阳市市区内罕罕见的大大片未开开发原始始森林，也也将成为为项目长长远推广广中可借借助的自自然资源源。
7、W劣势势 项目发售售时没有有现楼，小小区尚未未形成，会会影响买买家信心心，增加加销售难难度。 项目周遍遍仍为杂杂乱无章章的棚户户区，区区域环境境，短期期内难以以完全得得到改变变。O机会会 项目规模模宏大，配配套完善善，低密密度布局局，绿化化面积大大，对买买家有很很大的吸吸引力。 沈阳近来来提出向向南发展展的城市市规划策策略，为为项目的的发展和和升值缔缔造了无无限广阔阔的空间间。 发展商自自身经营营的农场场已日趋趋成熟，可可为项目目推广提提供更多多的支援援（特别别是社区区文化的的建立和和物业管管理方面面）。T威胁胁l 项目规划划建设的的时间跨跨度大，极极易受市市场的变变化而左左右楼盘盘的销售售。
8、l 项目位处处二环路路以外，对对买家造造成心理理的不良良影响（郊郊区购房房）。l 20011年，沈沈阳地区区将有更更多规模模宏大的的项目投投入市场场，市场场竞争环环境更为为严峻。总结：综上所述述，我们们对本项项目的情情况、所所处区域域路段、市场场情况等等都有了了比较详详细的分分析和了了解，无无论是硬件件还是软软件方面面，都是是十分是是有竞争争力的一个项目目。关键键在于在在推广过过程中，在在原有的的优势基础上，如如何对产产品进行行提升，在在短时间间内提高高项目的知名名度，创创造其在在沈阳市市场的影影响力，进进而达至旺销，是是最主要要的任务务。二、销售售力的提提纯第一节：命名建建议根据本项项目的建
9、建筑规划划以及其其倡导的的社区文文化格调，就就有关项项目的组组团名、道道路名、户户型名形形成建议。1、项目目命名以我司逾逾2000个项目目操盘经经验总结结，好的的项目命命名能叫叫人过目目不忘，百听听不厌，不不造作、不不媚世，它它不仅是是有利于于项目本本身的形形象推广，更更可使一一个专业业房地产产公司的的持续发发展创造造品牌。我司就本本项目命命名作主主题研究究，从十十几个项项目命名名中提出出以下候选命名名：A、和平平湾B、和平平半岛花花园C、浑河河春天花花园D、畅园园当中以AA为我司司的主力力推荐的的命名，幽幽雅、简简洁琅琅琅上口，其其高度概括了了项目本本身优越越的地理理位置和和优美的的自然环环
10、境。2、组团团命名基本原则则是小区区内各组组团的命命名，要要有内在在联系，与项目命命名及方方位有一一定联系系，且易易记。按组团划划分：首期开发发的西侧侧（砂山山街）建建议命名名：苑北侧（临临一环路路高架公公路）建建议命名名：苑二期开发发的东面面建议命命名：苑二期开发发的南面面建议命命名：苑3、道路路命名（1）西西大门入入口主干干道命名名为大道；（2）连连接主干干道边的的区内中中心环道道命名为为路；（3）根根据东、南南、西、北北不同方方位，分分别命名名为路（4）沿沿堤岸边边的建议议命名为为路（5）组组团小区区之间道道路分别别为一路路、二路路、三路路等区分分；（6）各各组团内内的道路路命名：A、
11、B、 C、4、单位位户型间间接命名名按不同的的单位户户型间格格分别命命名二房二厅厅二卫：温馨型型三房二厅厅一卫：典雅型型三房三厅厅二卫：舒适型型四房以上上：聚豪豪型第二节：项目定定位本部分的的策划是是在销售售力分析析的基础础上，结结合竞争对手的的情况，进进一步推推动销售售力，尤尤其是独独特竞争争优势，并并指出项项目定位位。包括括：市场场定位、功功能定位位、形象定位位。要对项目目进行准准确定位位，首先先是结合合本项目目，其具有的优优势十分分明显，但但这些优优势并非非本项目目的专利利。因此，我我们必须须要理清清思路：从市场的的角度：在现今竞竞争激烈烈，硬件件同质化化的年代代，想永永远领先是不不可能
12、的的，要实实现旺销销，必须须树立鲜鲜明的项项目形象，占占领市场场消费定定位，令令消费者者认同。从发展商商的角度度：现在的操操盘方法法，已经经不存在在一招致致胜、靠靠单一的市场场定位就就能成功功销售的的灵丹妙妙药。必必须从全全方位、多多层面地地发掘、深深化、构构筑项目目的竞争争势能，形成明显显的差异异化，才才能保证证项目的的长期旺旺销。从消费者者的角度度：买家越来来越重视视物业的的综合质质素。在在同档次次的楼盘中，买买家的注注意力往往往会集集中在综综合质素素高、名气响、先先天条件件好的楼楼盘。他他们追求求生活各各方面的完善，包包括地理理环境、小小区规划划和配套套设施都都希望一步到到位。从产品的的
13、角度：在许多楼楼盘都在在不断挖挖掘和扩扩大自身身卖点的的同时，没有和消消费者进进行良性性沟通，最最终无法法满足消消费者最最基本的欲欲望需求求。房地地产的竞竞争表现现为阶段段性的升升级（从卖方方市场到到买方市市场的升升级，然然后表现现为从实实物地产到概概念地产产阶段的的升级），要要想保持持持久的的竞争优势，仅仅仅以户户型、价价格为素素求的项项目的竞竞争力是是不足的。1、市场场分析/定位/总结市场定位位是项目目定位的的基础内内容，实实际上是是选择买家，确确定项目目的目标标购买者者和目标标使用者者是哪一类人。（1）市市场分析析A、消费费者构成成 据调查所所得，年年龄段在在3050岁岁之间的的买家的的
14、比率为为68%，并且且以典型型的三口口之家为为主，比比率是552.555%。B、消费费倾向 买家对首首选的居居住区域域中，偏偏南的位位置比率率很高，为为38.38% 在价格方方面，接接受35500元元/M2及以下下的群体体占577.877%，“价廉物物美”的需求求观念，在他们心目中根深蒂固。 在购房面面积中，选选择1440平方方米的比比率为334.447%。与与之相应应的户型型间格的的三房二二厅的比比率为448.229%； 付款形式式中银行行按揭占占45.74%。C、消费费主体 购房主体体是以中中高收入入的阶层层（如从从事商务务等）的的消费者者居多，属属于消费费潜力比比较高的的阶层。家家庭月收
15、收入至少少在50000元元以上。（2）市市场定位位一个项目目要抓住住目标消消费者，就就会起到到事半功功倍的效果果，故目目标消费费群的定定位准确确与否将将对项目目的销售起起到决定定性的作作用。结合本项项目的目目标消费费群的定定位：第一类消消费者具备一定定生活积积蓄，具具有稳定定的经济济来源，年年龄结构层在在3040岁岁之间，购购房目的的是安家家自住购购家，首次置业业为主。对对所购房房屋的户户型、面面积、朝朝向、价价格、景观观等因素素均考虑虑很细致致，态度度务实，注注重物业业能否满足足其多方方面需求求：如健健康的需需求，社社交的需需求，运动的需需求、休休闲的需需求，安安全的需需求。这部分买买家是现
16、现阶段的的主力消消费对象象。第二类消消费者具有稳定定收入但但需要财财务支持持的职业业人士，年年龄在25335岁之之间，文文化程度度高，事事业有一一定基础础，处于于成长期；购购房目的的主要是是落户安安家，对对购房过过程中的的价格很敏感，在在经济承承受能力力允许的的情况下下，才考考虑户型型和面积，大大部分是是首次置置业，他他们生活活态度追追求现代代、时尚。乐于于接受新新事物，有有积极的的人生观观。是较较易开发发和受宣传影影响最大大的客户户群体。这批的买买家是项项目未来来的发展展所吸纳纳的最大大消费对对象。第三类消消费者事业有成成的商界界人士，具具有良好好的经济济状况和和家庭诸备备，年龄龄结构层层在
17、400岁以上上，购房房目的为为置业。对购购房过程程中的各各部分环环节均很很熟悉，态态度较为保守、传传统，在在项目建建设各方方面条件件不很成成熟的情况下下，销售售有难度度，这批批买家属属于少数数。归纳如下下：总结：目标消费费群定位位是中青青年人士士，追求求社区的的总体质质素，对对价格（尤尤其是总总价）比比较敏感感，生活活方式比比较现代代和多元元化，喜喜欢户外外活动（如如运动、休休闲、娱娱乐、朋朋友交往往等等），希希望生活活丰富，因因此，最最看重社社区的生生活环境境和配套套设施。2、功能能定位在市场定定位中回回答了“把房子子卖给谁谁”的问题题，接下来解决决一个问问题是消消费者对对项目怎怎么用及及用
18、得更更好。结合本项项目自身身特点：位处和和平区l 沈阳市内内最大规规模楼盘盘l 优美的自自然景观观l 合理的整整体规划划l 精心设计计的人工工景观l 完善的配配套设施施l 高水准的的物业管管理l 独具魅力力的社区区文化结合本项项目目标标对象：月收入入水平较较高的阶阶层为主主的目标消消费群我们提出出以下的的功能定定位：和平区超超大规模模河畔文文化社区区释义市场：具具有首创创性，迅迅速地将将本项目目与竞争争楼盘区区分，建立特有有的项目目形象，占占据市场场的制高高点。产品：从从感性与与理性两两方面对对项目进进行描述述，将其其特然清晰，直直接地展展示出来来。消费者：优越的的生活环环境是消消费者最最渴求
19、的的，切合合目标消费群群定位。3、形象象定位项目在推推广时为为了与其其他楼盘盘形成明明显差异异，对其自身身特色和和优势的的确定和和概括，而而树立的的个性形形象。我们提出出以下的的项目定定位在沈阳市市30000元/M2价格中中环境最最美配套最全全规模最最大生活最最丰富户外空空间最佳质质量最好好的住宅宅小区支持点：（1）合合理的规规划布局局，完善善的生活活、休憩憩设施提提供了适当的生生活空间间与活动动空间，提提供了业业主沟通通与交流的场场所，使使生活的的秘密性性与公开开性得到到实现。（2）自自然环境境（紧靠靠浑河）与与人工景景观（小小区绿化化）融合协调调，创造造居住环环境美化化，生活活环境健健康化
20、。（3）建建筑规划划遵遁现现代风格格，具有有深厚的的文化内内涵及独特的个个性景观观艺术令令人宽心心悦目，带带来美的的熏陶。4、项目目核心理理念“彩色家家园”首期广告告语彩色生活活在等你你为了顺应应人们对对“时尚、健健康、休休闲”的生活活追求，我我们提出了“彩色”的核心心概念，目目的是发发展商卖卖给消费费者不仅仅仅是一套套房子，而而是一种种生活方方式，将将一种充充满现代代气息的的、健康清新新的生活活方式作作为新的的素求点点，使消消费者从从更高的的层面去注视项项目，使使消费者者在购房房中不仅仅在居住住环境上上得到新新的提升，同时时又感受受到其生生命价值值也得到到提升，为为项目的的营销推推广提供更加
21、加广阔的的施展空空间。不不同的色色彩代表表不同的的生活态态度及不同的生生活方式式，同时时也意味味着可享享受着不不同的生生活情趣趣和生活配套。 红色：热热情、社社区人文文环境、发发展商理理念。 橙色：丰丰盛、成成熟配套套。 黄色：阳阳光活力力、泛会会所。 绿色：园园林、绿绿化、原原始森林林、回归归自然、生生态。 青色：青青出于蓝蓝、教育育、文明明、学校校。 蓝色：浑浑河文明明、大社社区。 紫色：浪浪漫、农农庄、牛牛奶场。5、形象象包装现代、时时尚、丰丰富彩色生活活：是指生活活的多元元化，齐齐全的配配套、优优美的景景观、合理的规规划、独独特的社社区文化化，提供供给住户户丰富的的社区生活，休休闲生活
22、活户外活活动。第三节：价格定定位经过反复复比较周周边重点点项目和和针对竞竞争对手手的销售价格格，本着着“顺利启启动，逐逐年提升升”的价格格策略，根据项目目成本、土土地成本本、建筑筑成本及及市场接接受能力，确定定项目定定位。1、定价价策略 我司认为为，本项项目的入入市定位位应当采采取低开开高走的的策略，同时时应较具具弹性空空间，入入市时间间留有较较强的市市场竞争力，能能够让先先购、先先住者的的物业升升值。但但需注意意，入市价格格不应太太低，否否则会使使买家认认为发展展商对物物业没有足够够的信心心。 为让前期期的买家家对本项项目的价价格是不不断上升升的感觉觉，建议议在新推推出的单单位，采采用比较较
23、低的价价格；按按推售单单位的顺顺序逐渐渐调升至至比较高高的价格格。另外外，在各各个单位位（朝向向、楼层层）的价价差上应应尽量拉拉大，增增大层与与层之间间和朝向向之间的的售价，形形成明显显的低价价、高价价单位，)并可以籍此制造出一些较低价的单位，作为宣传点。这样，买家在购买时可以根据自己的经济能力有更多的选择。朝向和景观差的单位快速被市场吸收，促进成交。而朝向和景观佳的单位也被带动，为发展商实现利润方面的平衡。2、具体体定价建议：在内部认认购期：入市均价价为元/平方米米最高元/平方米米最低元/平方米米；在首次公公开发售售期：均价为元/平方米米最高元/平方米米最低元/平方米米。3、逐年年提升比比例
24、每半年55%的比比例升幅幅，具体体实际升升幅仍需需根据市场情况况作调整整；项目目首期销销售价格格（楼价价表）在在本建议的的共识基基础上另另行制定定。三、销售售力提升升市场上受受欢迎是是综合质质素高，也也又有特特色的项项目，在确确定项目目市场定定位后，如如何进一一步提升升综合质素是本本策划部部分的关关键。1、整体体规划（1）组组团划分分小区整体体的设计计布局，采采用排列列式主调调，集中中式为点点缀的群体组合合理念与与处理手手法。小区第一一期建议议划分成成6个组团团：A组团1、2、3、4、5、6号楼B组团中心心组团（7、8、9、10号楼）C组团111、12、13、14、15、16、17、18号楼楼
25、D组团199、20、21、23、24号楼楼E组团222、25、26、27、28、29、36号楼楼F组团311、32、33、34、35号楼楼各组团之之间，既既相互独独立，自自成一体体，通过过空间轮轮廓、建筑外观观造型的的围合，营营造出亲亲切和谐谐的生活活气氛，独独自成势的居居住内聚聚性空间间环境，共共享大庭庭园，又又具有组组团之间的相互互联系，相相互映衬衬，成为为相互借借景的有有机性增增添，实现新型型社区鲜鲜明特色色的整体体形象。在在各个组组团环境境里，有现代风风格的休休闲广场场，结合合小区项项目形象象标志的的主题水水景、园林林绿化与与环艺小小品及几几处进行行主题设设计的，通通向住客会所、公公共
26、活动动区的“树林绿绿色步行行街”，以及及一条专专门种植了树木木，布置置了椅、雕雕塑小品品的堤岸岸大道，供供区内望望河、漫步步、休闲闲之用。（2）组组团布局局根据小区区建筑组组团的分分布，分分别设置置西侧前前庭主入入口广场（中中心组团团内），组组团内住住宅的首首层全部部作为生活空间间展示区区，区内内包括有有：售楼楼部、示示范单位位、书店、咖咖啡馆、小小型自选选超市、西西餐厅、家家居装饰饰用品店、花花店、精精品店等等，同时时在小区区入口处处设立具具有标志性的的门楼，营营造敞开开式的示示范空间间。小区中心心喷泉式式广场（取取消300号楼建建设，腾腾出大面面积空地地做中心广场场，然后后在邻边边的住宅宅
27、上增加加层高）与与河畔绿绿地公园园，多个次中心心主题广广场（安安排在各各组团之之间）以以及楼与与楼之间间、宅前前屋后的微微型区块块花园（如如：下沉沉式花园园、半月月形花园园、多边边形花园等）。其其中将小小区前庭庭主入口口广场、中中心喷泉泉式广场场及河畔畔绿地公园做做为该小小区的中中心景观观区，并并通过交交通系统统将中心心景观，次中心景景观及各各分区微微型区块块景观连连接在一一起，构构成序列列式、共共享型园林林系列，从从而形成成完整的的开敞式式空间。注：小区区园林绿绿化建议议找专业业公司设设计（3）路路网规划划各组团之之间，建建议采用用大环形形交通路路网进行行连接，一改改普通常常用的平平直、十十
28、字形路路网。区区内的道道路，除了了满足交交通外，应应充分得得到软化化、舒展展。路网不但是是为交通通而服务务，而且且是与环环境取得得了有机机联系和相相互融合合。（4）无无障碍设设计对地面之之间的各各种高差差及台阶阶进行无无障碍设设计，如：残疾疾人坡道道、指路路牌等；还应该该设计适适合老年年人的设施施，如自自动感应应灯、防防滑地砖砖、把手手通道等等。（5）减减噪设计计由于小区区北向紧紧邻高架架路，故故必须在在小区的的相应边缘（D组团）特别种植浓密的隔音绿化带，形成隔音屏障障；而建建筑内部部设计采采用中空空门窗，隔隔音墙或是其他他隔音材材料。2建筑筑风格及及立面（1）建建筑风格格建筑单体体的设计计风
29、格要要以现代代建筑风风格为基基调，结合现代代建筑设设计的表表现手法法，利用用丰富的的造型，简洁人气气的线条条以及明明快的色色彩，形形成独特特新颖而而又不失中中国传统统与自然然，保持持和谐的的儒雅、亲亲和的外观形象象。（2）立立面主要可通通过建筑筑造型和和建筑立立面上的的虚实、凹凹凸伸缩缩、光影、色色泽及材材料质感感的对比比和空间间的组合合，以及及天际线线的局部变变化来产产生同样样丰富的的建筑效效果。同同时注重重整体立立面的阳台台，檐角角、线角角处理。采采用“三段式式”处理，由由首层高高度的基座座部分，到到中段的的墙身体体，至顶顶部的三三段式设设计，注重光影影处理，色色泽搭配配，及材材料质感感肌
30、理的的对比。在在技术上，对对临北靠靠高架路路一排的的建筑，向向街的门门窗均采采用具有隔音功功能的铝铝塑门窗窗，并多多用固定定式窗扇扇，窗门门可以隔隔音防尘，由由此较好好地解决决了临先先进不利利因素的的干扰，而而只留下有利利的景观观。（3）色色彩住宅的色色彩要丰丰富而不不复杂，整整体上应应该和谐谐。不采用协协调色，还还是对比比色，颜颜色均不不宜超过过3种（在在同一建筑筑上）。如如：纯白白色阳台台，浅黄黄色的墙墙身，红红色坡屋顶顶等，柔柔和、亲亲切、明明快。另另外，小小区应有有整体的主色色系，在在每个组组团内有有各自的的色系搭搭配。3、景观观及园林林设计景观小区绿化化景观设设计要运运用“土地雕雕塑
31、”的手法法，并借借鉴中国古典园园林设计计和现代代城市布布局风格格，以“绿”为主题题，以“水”为为线条。在景观元元素的设设置上要要以人为为中心并并有序地地结合水水体、植被、灯灯光及小小品等多多种元素素，创造造高低错错落，主主题鲜明明、层次丰富富的景观观区域。建建议设置置中心人人工湖溪溪及各主主题广场，将园园林式木木桥、石石井、水水车、亭亭阁、石石碾、雕雕塑等小小品合理穿穿插将分分布于其其中，并并由各种种汀步、台台阶或连连廊将之联系为为整体。另另外，将将儿童游游戏区、体体育运动动区，老老年人活动区区以及其其它各种种功能配配套设施施科学地地安排于于其间。园林绿化化设计在环境绿绿化方面面着重考考虑利用
32、用植物来来围合成成具有焦焦点作用的绿绿色空间间，并引引进自然然森林的的景观特特征，形形成草坡坡、群植为主主，孤植植为辅，林林带交错错的格局局，中心心道路两两侧种植高大乔乔木，构构成园区区的林荫荫大道，沿沿河畔及及中心广广场精心心植以四季季常绿的的草坡及及多年生生花卉，缀缀以小型型乔木，宅宅前屋后通过群群植的小小型灌木木林加以以隔离，辅辅以草坪坪、花卉卉，并将将其从地面面延伸至至阳台、窗窗台及屋屋顶，使使自然美美景从平平面变为为立面。总总之，通通过以上上绿化空空间组织织设计来来体现对对业主需需求的尊重，最最大限度度地表成成公共空空间的交交融性及及住宅空空间的私私密性。堤边绿化化项目的东东面为浑浑
33、河，河河堤上除除了栽种种富有江江南气息的垂柳柳外，还还可以陈陈列鲜花花，建成成花棚式式长廊，同时摆放放油画，和和铁铸雕雕花的休休闲座椅椅。在河河堤下间间插一列“花篮路路灯”；在河河堤中修修建一系系列的花花圃，主主要以大面面积的构构图为主主，务求求令景致致富于变变化。在以上原原则基础础上，我我司可协协助进行行园林景景观设计、施施工公司司的选择择招标工工作。4、小区区配套（1）泛泛会所和和专用会会所一是泛会会所概念念，即是是将整个个小区作作为一个个大的会会所去看待，尽尽可能提提供多层层面、多多方面的的设施和和空间，让让业主充分分享受生生活乐趣趣。二是会所所配套的的问题，综综观现时时成功的的小区项项
34、目，其其住客会所所功能齐齐备与否否，优越越与否，可可以说是是其成功功的一大决定因因素，所所以应在在会所方方面有所所突破。除除了多数数小区会所拥有有的健身身房、桑桑拿房，游游戏中心心，球类类等活动动场所之外，可可考虑加加设以下下内容：股票咨咨询室、文文化艺术术区、读书室、室室内恒温温游泳池池等。（2）休休闲设施施露天咖啡啡（茶）座座、露天天多功能能休息椅椅、草地地滚球、生生态迷宫宫等。（3）运运动设施施养生慢跑跑步径、轮轮胎阵、草草坪跑道道、单双双杠、攀岩区域域、GOOLF训训练场、高高低杠、秋秋千、独独木桥等等。5、平面面户型及及功能布布局（1）平平面户型型根据该项项目的市市场定位位因素及及目
35、前市市场的供供需状况，可可考虑设设置以下下户型：*温馨型型：适合新婚婚夫妇或或三口之之家。功功能上设设主卧、次次卧、客厅厅、餐厅厅、厨房房、单卫卫等。主主卧设走走入式衣衣橱，次卧卧预留书书柜、书书桌位置置。*典雅型型：适合三口口较富裕裕型家庭庭，功能能上设主主次卧、客客厅、餐餐厅、厨房、双双卫及多多功能房房（书房房）等。*舒适型型：适合一家家三代（4-5人）功能上设主次卧、老人房、客厅、餐厅、双双卫、厨厨房、多多功能房房、储藏藏室等。*聚豪型型：平面布局局可设计计为跃层层或错层层高厅，功功能方面面在满足足基本功能前提提下，考考虑增加加小型会会客厅、开开放式衣衣帽间、隐隐蔽式储储藏间，洗洗衣房、
36、佣佣人房、钢钢琴间、客客房等。各户型间间隔、面面积范围围、所占占总套数数比例及及布局详详细见下下边：补充建议议：l 住宅的顶顶层布局局是全跃跃，并赠赠送屋面面；l 舒适型和和典雅型型为本项项目的主主力户型型，一方方面应尽尽可能多多做些变变化，另另一方面面布局上上尽可能能做得紧紧凑些；l 望小区中中心广场场的户型型以较大大户型为为主，首首期推出出户型以以中小型型为主。l 平面要求求既紧凑凑又舒展展，以面面积足够够大的厅厅为中心心，合理理组织室室内空间间秩序，分分区明确确，厅门门最少，房房间尺度度大小合合适，每每户具有有良好的的自然通通风和采采光，室室内功能能中，居居住功能能与日常常功能互互不干扰
37、扰，动静静分离，相相对独立立，技术术上，采采用框架架结构，户户内可灵灵活分隔隔。而框框架中建建议使用用异型。.l 住宅单体体的建筑筑设计还还就注意意在建材材的选用用、色彩彩的搭配配以及构构件的设设置等方方面做到到统一和和协调，丰丰富而不不杂乱。要要利用隔隔热材料料装配屋屋面，外外墙面可可选用质质地精良良的仿石石面砖辅辅以色彩彩搭配协协调的外外墙涂料料，另外外，在楼楼梯间，单单元出入入口门厅厅、电梯梯间及前前厅、空空调内外外机位以以及内外外管线的的设置等等细节上上要做重重点处理理。l 住宅朝向向以南北北向为主主，既利利于北方方对住宅宅采光、日日照、通通风的功功能要求求，又利利于小区区整体的的空间
38、围围合及促促进邻里里关系。住住宅的标标准层高高保证在在3米以上上，客厅厅、主卧卧均要设设计为大大面积落落地（或或低台）飘飘窗形式式，并以以最大角角度面向向庭园，辅辅以具有有建筑韵韵味的凹凹凸阳台台，天台台花园等等。专题研究究户型的重重要性无无需多言言，建议议由发展展商、策策划公司、设设计公司司进行专专题研究究，以保保证项目目的户型型设计在沈阳阳的领先先。6、其他他方面（1）组组建楼盘盘的屋村村巴士可以由发发展商自自行组建建车队，或或者与公公交公司司联合协办，在在节假日日时候作作为看楼楼直通巴巴士免费费接送，给给有意购房者者提供便便利；平平时则为为业主服服务，定定点定时时接送。好处在于于不仅有有
39、效缩短短购房者者往返住住地与楼楼盘之间间的时空距离，也也拉近了了购房者者与发展展商的心心理距离离，有利利地促进了楼楼盘的销销售，而而屋村巴巴士在市市内穿梭梭来往，更更是楼盘的流流动宣传传工具。（2）为为楼盘争争取更多多荣誉如“全国国优秀住住宅示范范小区”、“年度销销售冠军军”、“省级优优质建筑筑样板小小区”等。四、销售售力传播播关于三利利“和平湾湾”的媒介介预算及投入使使用策略略原则和和分配比比例前言：首先感谢谢贵公司司对我们们的信任任，让我我们参与与三利“和平平湾”策划工工作。作作为专业业营销策策划公司司，我司司有着丰富富的大型型房地产产项目策策划、推推广、宣宣传方面面的专业经经验。希希望这
40、些些经验可可使三利利“和平湾湾”的项目目推广工作作更加科科学化、合合理化。一、开盘盘前的公公关活动动1、征集集内容：共五项项三组（征征名、征征徽等）2、活动动目的： 销售铺垫垫：为公公开发售售之时造造声势，提提高楼盘盘的知名名度。 制造热点点：提供供一个契契机让公公众来了了解“浑河湾湾畔”，及其其优点。 吸收各方方面的卓卓越建议议：听取取各方意意见。 打造品牌牌：从品品牌的角角度来进进行营销销活动。 所有参赛赛者资料料即是一一次潜在在消费者者的自动动锁定：参赛者者的资料料含有重重要的个个人信息息，可以以成为我我们寄发发宣传资资料、派派发直邮邮的对象象。二、媒介介投放策策略： “重重点出击击、持
41、续续平稳”。新项项目的开开盘发售售，对项目以后后的销售售起决定定性作用用。项目目开盘是是媒介投投入“重炮炮区”。其次次展销会会仍将为为重点。持持续期要要保持一定量广广告。所所以我司司建议媒媒介投放放策略原原则，不不可平均分配配。要了了解市场场，充分分利用市市场，及及时调整整令投放策略略更完美美。三、媒介介投放比比例及预预算：项目预算算总成交交量：330000元/平方米米34万平平方米共共 1002000万元人民币币项目总投投放量：预算约约占总销销售金额额的2% 共20000万元元人民币按项目总总发展周周期为33年，则则每年媒媒介投入入比例及及量的建建议如下：媒介投放放分析：第一年年约占440%
42、 共共8000万元人人民币第二年约约占300% 共6000万元人人民币第三年约约占300% 共6000万元人人民币四、各种种媒介的的简单评评述和分分析：1、电视视类媒介介特点：覆盖面广广，快速速传递信信息，具具有声音音及活动动画面，使创创意生动动的直接接呈现在在消费者者面前。快快速建立立广告效果果。A、沈阳阳电视台台直接接覆盖沈沈阳市及及辽宁省省部分市市、县。有两两套节目目，收视视率相对对平均，以以新闻及及电视剧栏目收收视率较较高。是是三利“和平湾湾”主打电电视媒介介。B、沈阳阳有限台台影视视频道收收视率较较高，有有三套节节目。C、辽宁宁卫视台台全省省覆盖，可可考虑作作项目的的辅助电电视媒介。
43、2、报纸纸类媒介介特点：报纸是最最传统的的媒体，高高阅读率率且阅读读人群集集中在大都市市，报纸纸为商广广告提供供一个高高涵盖且且具有说说服深度的媒媒体。A、沈阳阳日报全国国发行。市市委和机机关必订订报纸。日日发行量300万份，周周一至周周五阅读读率较高高，覆盖盖沈阳地地区。B、辽沈沈晚报是辽辽沈地区区发行量量和影响响力最大大的报纸纸，日发行量量达422万份。周周一至周周五阅读读率较高高。较多多公司选用媒体体。C、沈阳阳晚报是一一份党报报，日发发行量达达35万份份。以商商业、服务业及及重工业业读者为为主。3、电台台类媒介介特点：广播媒体体是一种种“轻电视视”，只有有传播音音讯而没没有视讯讯使广播
44、逐渐渐成为个个人化媒媒体，不不受时间间和空间间限制。广广播媒体体在使用上上，只能能传播声声讯使创创意冲击击力相对对减弱，因因此播出出频率要求求相对较较高。沈阳人民民广播电电台有四套套节目，分分别是交交通、经经济、文艺及人人民台，其其中交通通台较适适合房地地产广告告宣传。4户外外广告媒媒介特点点：户外媒体体的广泛泛定义只只存在于于开放空空间的媒媒介载体。区域域性特别别强，尺尺寸的大大小对广广告效果果有很显显著的影响。因因此，户户外广告告属于“即兴型型”广告媒媒体，起起即时提醒醒及促销销的作用用。A、车身身广告制作作途经和和平湾都都的公交交线路及及楼盘接接送看楼组、专专车车身身广告。另另途经项项目区域域的重点点繁华商商业地区公交车车线路也也在考虑虑之列。B、路牌牌广告在和和平湾都都两大出出口及项项目附近近重要商商业路段放置大大型路牌牌（规格格约100X155米）指指引消费费者，提提高项目目知名度。C、旗杆杆广告在项项目出入入路段及及商业旺旺区路段段放置。D、围墙墙广告在项项目楼盘盘外围制制作有创创意、新新颖的围围墙广告。对项项目形