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1、滨河湾营营销推广广策划方方案目录第壹部分分：市场场概述第贰部部分：项项目定位位一、房地地产现状状分析一、综合合定位二、项目目概况二、其它它定位三、目标标客户分分析三、行行销方向向定位第叁部分分：营销销推广策策略第四部部分广广告运作作建议一、市场场推广策策略一、广告告策略执执行计划划二、公关关策略二二、广告告发放时时间计划划三、销售售策略三三、前期期广告发发布计划划扼要第壹部分分：市场场概述除了自然然资源与与地段之之外，以以品质和和性价比比为核心的楼盘盘综合素素质，是是评判好好楼盘的的另一个个标准一、房地地产现状状分析（一）、20007中国房房地产市市场分析析1、20007年年中国房房地产市市场
2、发展展风险趋趋势分析析20077年是继继20006年后的的又一个个房地产产“政策年年”。从土土地管制制到金融融信贷紧紧缩，从从住宅供供应结构构调整到到税费调调控，调调控力度度进一步步加大，并并且针对对由于市市场供需需结构性性失衡导导致的房房价持续续走高的的现象，采采取了更更加严厉厉的调控控措施。这这一系列列的政策策通过其其传导渠渠道，作作用于中中国房地地产的方方方面面面，将对对市场产产生巨大大而深远远的影响响，尽管管这些影影响最终终还需要要时间和和市场来验证。展望20007年年的政策策走向，尽尽管政策策调控的的效果尚尚未充分分得到体体现，但但作为稳稳定规范范市场的的政策，稳稳定价格格、规范范市
3、场、防防止泡沫沫、促进进发展仍仍然将是是政策出出台的核核心目标标。因此此，从当当前的市市场状况况看，220077年在税税收、金金融、土土地供应应等方面面仍然存存在政策策出台的的空间。热热议中的的物业税税、土地地市场治治理、物物权法出出台、流流动性过过剩问题题、逐步步上升的的汇率预预期，仍仍然将是是政策调调控房地地产市场场的重点点。应该该说20007年年的政策策仍然是是影响市市场走向向的最大大因素，而而这种影影响或将将加强。土地管理理更加严严格，土土地增量量供应控控制更严严，土地地成本将将提高，这这也将加加剧对于存量土地地的竞争争。20006年年以来国国家对土土地的调调控政策策之多为为近年少少有
4、。这这些政策策指向将将使得土土地增量量供应受受到更严严格的控控制，从从而抑制制房地产产开发投投资的过过快增长长，并对对快速增增长的国国内固定定资产投投资起到到降温的的效果。从从近期陆陆续报道道的地方方土地违违规违法法事件以以及不断断从严的的政策措措施来看看，土地地总体规规划的调调整审批批权限以以及土地地出让金金的管理理权限可可能会上上收，建建设项目目用地管管理将更更加严格格。预计随着着土地供供应“闸门”的缩紧紧，如没没有重大大政策变变动，则则土地价价格的上上涨趋势势短期内内难以出出现变化化。另一一方面，增增量土地地资源的的供给紧紧缩，将将会促使使房地产产行业更更加注重重对存量量土地资源的的整合
5、，对对存量土土地的竞竞争也将将加剧。对对于房地地产开发发企业来来说，土土地成本本的提高高将是必必须面对对的现实实。 总的来来说，土土地供给给将更加加制度化化、规范范化、透透明化和和市场化化，市场场更加呼呼唤升级级的专业业服务。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。2、20007年中国国房地产产市场发发展优势势趋势分分析国家宏观观调控政政策逐步
6、步出台，使使得房地地产行业业的进入入门槛逐逐渐抬高高。随着着土地出出让日益益公开、公公平，房房地产行行业竞争争的重心心将倾向向融资能能力，资资本市场场往往对对大地产产商青睐睐有加，而而资金实实力和开开发资质质弱的房房地产公公司前景景将日益益暗淡。20077年，国国家对土土地这一一要素资资源的利利用要求求将进一一步提高高。统计计数据表表明，20005年以来来，城市市土地供供应的“不饱和和策略”，已经经使土地地购置面面积滞后后于房地地产开发发的速度度。业内专家家坦言，对对于目前前拥有管管理能力力和扩张张能力的的市场领领先者而而言，融融资便捷捷且渠道道多元，土土地获取取不成为为问题，而这又反过来增强
7、他们的融资能力，从而形成良性循环。资金链和土地供应趋紧，仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”，今后的企业分化将更加明显。因此，未未来国内内房地产产行业将将进入快快速整合合期，部部分小开开发商将将逐步被被淘汰出出局，而而规模化化公司将将通过兼兼并收购购、合作作开发等等方式逐逐步扩大大市场份份额，行行业集中中度逐步步提高。3、青海海省房地地产开发发投资情情况20077我省将将进一步步加大住住宅与房房地产开开发投资资力度，在2006年完成41亿元的基础上将再增长10%，达到45亿元，同时积极构建多层次的住房供应和保障体系，促进房地产业健康发展。前三季度度，青海海省房地产开开发投资资平稳增增长，商商品
8、房销销售旺盛盛。1月到99月份，青青海省完完成房地地产开发发投资三三十一亿亿九千八八百万元元，与去去年同期期相比增增长7.44%，增幅幅上升3.9个百分点点。其中中，经济济适用房房的建设设力度加加大，完完成投资资2.445亿元，比比上年同同期增长长77.3%。1到9月份，全全省商品品房销售售面积超超过100万平方方米，增增幅比去去年同期期提高23.8个百分分点，其其中住宅宅销售面面积为99.72万平方方米，增增长27.4%。以上数据据可见目目前青海海省房地地产开发发投资前前景一片片光明。（二）、西宁微微观市场场特色分分析现今的西西宁房地地产市场场，竞争争逐渐加加剧，市市场的重重心青睐睐规模化、
9、品牌牌化、产产业化的的房产企企业1、政府府将房地地产作为为经济支支柱产业业给予重重点扶持持，但力力度仍然然不够，应应加强二二级市场场和大型型房地产产业集团团的建设设。2、受政政府“严控区”政策的的制约，产产品郊区区化、高高层化将将成主流流。3、开发发商已开开始注重重环境规规划、物物业服务务和品牌牌建设，出出现了一一些以品品牌取胜胜的大型型房地产产开发企企业，中中型房地地产公司司多以环环境、景景观和服服务争取取市场，而而众多小小型开发发商则以以价格战战为主。4、配套套机构规规模细小小、各自自为战，不不能采取取联合或或联盟的的方式为为开发商商服务，致致使服务务水平不不能得到到提高，影影响到房房地产
10、业业的整体体水平。5、房产产项目的的营销开始重重视“概念地地产”与“品牌营营销”。在西宁房房地产项项目竞争争区域市市场中，城城西区、城城中区目目前属于于第一竞竞争市场场。其总总体特征征是：“容量大大，项目目品质高高，竞争争激烈。”目标客客户年龄龄较大，购购买力强强，消费费层次较较高。而本案案虽处城城东区，但但社区规规划使项项目成为为邻河景景观名宅宅，这样样不仅大大大提高高的项目目的身价价，也让让我们融融入城西西、城中中高档区区域竞争争市场中中。因此此，市场场定位与与产品形形象定位位是项目目成败的的关键。西宁城西西区、城城中区高高层住宅宅中，运运行的这这些项目目只要没没有结案案，都会会对我们们产
11、生一一定的威威胁，分分流我们们的客户户，必须须重视。特特别是明明惠海德德堡小镇镇，可以以说这个个项目的热热销，产产品因素素外，更更多的是是重视营营销策划划理念的的必然。并并且地理理位置与与本项目目最为接接近，将将成为我我们最直直接的对对手。因因此，在在西宁众多的的高层住住宅激烈烈竞争的的态势下下，确立立正确的的营销推推广理念念，最大大化的赢赢得消费费市场有有限购买买力的青青睐至为为关键。二、 项目概况况（一）、基基本数据据滨河湾占占地3440600平方米米，新建建总建筑筑面积11938万平方米米，其中中住宅面面积14483997平方方米，商商铺建筑筑面积151175平方米米，其中中布景有有一栋
12、宾馆馆建筑和和九栋高高层商住住楼。地地下停车车位162辆，地上停停车位42辆，住宅宅总户数数15002户，绿绿化率335%，容积积率5.302、地段段概述：滨河湾住住宅小区区位于西宁市市祁连路路南侧，五一路路西侧,其南侧侧隔滨河河路为湟湟水河。3、配套套公设：城东区银银行、医医院、邮邮局、百百货、超超市、菜菜市、娱娱乐等生生活匹配配一应俱俱全。多多路公交交巴士穿穿梭往来来，交通通便捷。4、景观观资源：近看滨河河湾高层层波浪式式起伏的的亮丽景景观和如如诗般的的绿草茵茵茵，远远眺湟水水河碧波粼粼粼的水水景，似似画般的的水湾景景色5、项目目规划优优势：A、河畔畔：项目其南南侧隔滨滨河路为为湟水河河与
13、湟水河河区位景景观环境境的有机机、协调调统一，形形成大环环境与小小环境的的融合，并并成为西西宁景观观设计的的一道亮亮丽风景景。B、户型型：855.701552.56绝好好户型，也也是市场场销售中中的主力力户型。两两居、三三居、四四居分布布合理，动动静分离离、公摊摊小、有有效利用用率高。C、朝向向：南北北朝向，板板式高层层，客厅厅主卧户户户朝阳阳。D、通风风采光：楼体规规划沿湟湟水河成成波浪型型一字排排开，保保证每幢幢每户南南北通透透，通风风采光性性均好。E、高绿绿化：小小区绿化化率355%，融合合湟水河河畔绿树树美景，形形成小区区与周边边大环境境溶为一一体的生生态景观观住宅，尽显“以人为本”的
14、居住理念。（二）、目标客户分析了解解客户心心理从消费心心理分析析，由于于楼盘同同质化严严重，消消费者在在大量相相同的产产品面前前，在大大量的地地产广告告宣传的的攻势下下，疑惑惑，而后后开始谨慎选选择。只只有真正正能打动动他们心心坎的，才才能让消消费者从从小心翼翼翼的购购买转变变回感性性的购买买。因此此，找出出本案与与其它项项目的差差异点，抓抓住消费费者关注注的，想想知道的的，迫切切需要的的关键点点，是本本案在销销售中取取得至高高点的不不二法宝宝。客户户对本案案怎么看看？客户心理理特征是是我们研研究推广广策略的的核心，迎迎合和引引导消费费者，是是我们推推广的全全部内容容。1、对区区位价值值的认同
15、同2、对地地段交通通的认同同3、对景景观资源源的认同同目标标客户的的锁定锁定目标标客户，进进行策略略性的迎迎合与引引导，是是我们制制定策略略的依据据。本案案的目标标客户定定位十分分明确：1、西宁宁及州县县政府机机关、银银行、医医院、公公司白领领等收入入稳定的的高薪阶阶层。2、大型型私企业业主、个个体经营营业主（北北山市场场）等收收入较高高的有钱钱阶层。3、本市市相对富富裕，实实现二次次置业（换换房者）的的家庭。第贰部分分：项目目定位一个原则则，即实实效性原原则；一一种方法法，既客客观市场场法除此之外外，不仅仅以美貌貌取悦人人，更以以气质打打动人一、案名名建议滨河湾字面释意意：1、滨滨河：（1）
16、、由由于在同同区域内内有一块块楼盘名为碧水水外滩，为为了避免免同异性性则将“碧水”换成“滨河”（2）、用“滨河”还可将将项目一一部份在在祁连路路的地段段意识导导入为主主干道在在滨河路路上，从从而较好好的提高高了项目目在地段段上的性性价比，从从一定程程度上可可提升产产品的品品质感。2、“湾湾”：船只只停泊的的地方，既是是心停靠靠的港湾湾，也是是家的港港湾，在在这里还还以“水畔”为核心心，做足足了水的的文章，能能较大体体现项目目与其它它项目的的差异性性。二、综合合定位西宁首个个“湾上生生态居住住代表作作”阐释：1、随着着人们生生活水平平的提高高，城市市居民消消费不再再满足于于住房简简单的居居住功能
17、能；转而而追求那那些能够够提高生生活素质，体体现生活活品味的的新型住住宅，而而返朴归归真充满满人文特特色的健健康住宅宅适合现现代人追追求健康康、重归归田园的的生活时时尚；2、滨河河湾品牌牌的核心心是“水”、“生态住住宅”正是对对嘉园房房地产品品牌的延延伸与升升华；3、“西西宁首个个”概念的的提出，有有利于使使本项目目与其它它竞争品品牌形成成差异，从从而增强强其市场场竞争力力。三、其它它定位1、形象象定位城市第一一居所湾上上生态居居住代表表作社区区示范形形象；建筑层次次变化整体形形象；西宁水湾湾生活最佳水湾湾小区形形象；世外桃源源宁静、休休闲的环环境形象象。2、档次次定位西宁首席席人文生生活典范
18、范社区注意：（这里的人文不是指西宁的历史遗留的独特民风和文化，而是特指适合目标人群生活形态的现代人文文化）阐释：1、“首首席”告知了了一个信信息：第第一的；2、“人人文生活活典范社社区”突显了了出众的的新生活活方式，吸吸引市场场的广泛泛关注；3、广告告语定位位（暂定定）小桥流流水人家阐释：点点明滨河河湾的湾湾上居住住风格概概念，做做足水文文章，把把小桥流水人家优优雅的生生活情调调融入到到高雅、情情趣、回回归自然然的生活活之中，而而这一切切真是小小区居住住生活的特特写备选广告告语：A.贵族族气质水岸生生活B.园林林深处水岸生生活C.象鱼鱼一样生生活D.水云云深处有有人家E.叠翠翠空间，悠悠然水上
19、上F.家在在浪漫水水中央G.浪漫漫人生路路，悠然然水云间间4、卖点点定位差异性主主卖点：1、品牌牌实力做老百百姓买得得起的房房子。(嘉园地地产)2、楼盘盘规模城市第第一居所所3、精典典规划西宁宁第一、举举市无双双4、精品品环境住在在风景里里,把水湾湾留在家家中5、无敌敌水景真正正的“亲水人人家”6、特色色建筑现代代湾上生生态居住住建筑风风格5、滨滨河湾的生活活告诉人人们什么么？生活活是情趣趣翩然的的景观生活活是轻松松便捷的的地段生活活是闲适适高雅的的文化生活活是快乐乐健康的的健身生活活是志趣趣相投的的邻居生活活是尊贵贵独到的的服务生活活是动静静得辄的的闹中取取静行销方向向定位作为房地地产项目目
20、的行销销策划，必必须以市市场为基基础，寻寻求既能能拥有相相当稳定定量的客客户群体体，又能能避开激激烈竞争争的产品品，同时时赋予该该产品以以迅速感感性的魅魅力。急急风骤雨雨式的强强力宣传传，迅速速抢占目目标客户户心智至至高点，赢赢得大众众口碑，达达其征服服目标客客户群、击击败竞争争对手的的目标。从从而完成成市场定定位、产产品定位位，其精精髓在于于体悟项项目环境境特性，寻寻求所适适应的消消费族群群，再从从产品魅魅力、形形象魅力力、推广广策略、销销售策略略等方面面塑造项项目个性性化性格格。通过过“滨河湾”画龙点点睛般的的项目命命名，Loggo设计令令其音形形义韵、举举手头足足皆强化化其性格格特征。最
21、最终增强强目标客客户的认认同感，从从而提高高销售速速度，节节省项目目实际投投入费用用，相对对提高经经济效益益。通过周密密的市场场调研，得得到如下下结论：该项目目所处地地段生活活机能完完善且景景观资源源充裕，户户户观景景，拥有有足量的的对此认认同的有有效客户户群。虽虽然竞争争激烈，但但经过对对竞争项项目的仔仔细分析析后不难难看出，别别的项目目不具备备这些有有利支撑撑点，概概念空洞洞、缺乏乏魅力。因而锁定定本项目目行销突突破口：即以创创造强力力魅力化化产品为为支撑点点，辅以以该项目目十足形形象魅力力，配之之强势推推广策略略和销售售策略，以以抢占客客户心智智至高点点，达到到行销目目的。第叁部分分：营
22、销销推广策策略故善用兵兵者，屈屈人之兵兵，而非非战也拔人之城城，而非非攻也毁人之国国，而非非久也必以全争争于天下下，故兵兵不顿，而而利可全全，此谋谋攻之法法也孙孙子兵法法谋攻篇篇第三一、市场场推广策策略滨河湾执执行有目目标、有有控制、稳稳健积极极的市场场推广策策略。把把总策略略细分成成各个时时期段子子策略，组组合运用用各种媒媒体，按按步骤、有有条理、有有目的地地对市场场进行集集中轰炸炸，有力力地塑造造形象、制制造诱因因、加速速购买，以以配合销销售现场场的工作作。滨河湾引引导期策策略目标标是通过过突出湟湟水河河河湾景观观环境，尤尤其是水水湾景观资资源建立立知名度度，塑造造产品形形象。动用的媒媒体
23、包括括围墙广广告语及及包装、公公交车身身广告、售售楼处包包装、旗旗帜等，以以造成耳耳语传播播。公开开期则建建立好感感度，营营造生活活梦想，迅迅速导入入目标市市场。介介绍功能能、效益益、用途途、增值值，建立立知名度度，以NP广告为为主要渗渗透手段段，并辅辅以路牌牌、海报报、宣传传手册，广广告语：如景观观方面“河畔的生生活”、“把好心情情搬回家”、“绿色住住家，健健康到家家”；建筑筑方面如如“西宁首首例湾上上生态住住宅精品品”、“建筑在靓靓丽风景景区的湾湾上名宅”；品牌牌方面如如“用心做做到更好好”、“高品质质源于精精心雕琢琢”；配套套方面如如“让生活活占尽地地利”、“健康生生活六重重奏”等。强强
24、销期则则造势，形形成热销销场面，配配合赠品品、活动动、制造造新闻及及事件等等加速销销售活动动，媒体体配合呈呈立体化化、系统统化，可可选择电电台、电电视、报报刊等集集中攻击击市场。促促销期进进行活动动行销，指指导消费费者促最最后选择择活动，指指导寻找找产品及及评选产产品，加加速较难难出售产产品之去去化。二、公关关策略公关活动动：是人人际传播播的主要要引导方方式，易易形成良良好的口口碑传播播效果，有有利于开开发商品品牌形象象的建立立。（一）、事事件营销销本案产品品本身的的个性化化与魅力力化较凸凸显，但但本案是是开发商商的首个个项目，因因此在媒媒体铺设设的同时时，建议议使用事事件营销销的公关关策略，
25、在在最短时时间内引引起全社社会关注注及舆论论追捧，一一步到位位地提升升开发商商及项目目形象，这这就需要要借力。那那么，力力从何来来？很简简单借舆论论之力，即即通过事事件营销销迅速提提升开发发商及项项目品牌牌形象。建议：“全民齐齐动手，保保护湟水水河，绿绿化湟水水河”此举可谓谓利好多多多a、政府府重视支支持b、新闻闻热点、舆舆论追捧捧c、市民民、省民民关注d、开发发商一夜夜红遍青青海，形形象快速速提升e、开发发商品牌牌形象一一步到位位f、项目目形象在在最短时时间内提提升注：此创创意因我我们对其其可行性性没有考考证，费费用情况况及开发发商意向向不详，因此仅做为提案。可以确认的是，它是项目营销的一大
26、利器，如能实现，可通过新闻炒作的形式在媒体频频亮相，延续其新闻性与传播力，其轰动性与社会影响力不言而喻。三、销售售策略（一）、价价格策略略价格定位位分析制定定价格策策略的目目的，是是为了摆摆脱同质质化产品品的牵拌拌，形成成真正具具有市场场区隔力力的产品品，让产产品的差差异化特特征在目目标受众众当中产产生巨大大反响，从从而使项项目的运运作达到到单边收收益最大大化的目目的。价格定位位的策略略：好房子子、好炒炒作、好好景观、好好定位当当然要买买好价钱钱。通过过西宁市市内项目目价格构构成的分分析，选选取地段段、质素素相近、体体量相仿仿的竞争争楼盘进进行比较较，得出出本项目目的价格格界定：一期均价价确定
27、: 27700元（二）、走走价策略略、在前前期开盘盘价格推推出的基基础上，视视市场实实际反馈馈的情况况，采取取按销售售套数走走价策略略、配合合各个销销售时段段的依次次展开以以及项目目在同业业市场知知名度的的逐渐提提升，价价格会视视彼时情情况作针针对性调调升（包包括各阶阶段促销销价格的的综合调调整），以以期最后后稳健地地攀升到到预期理理想的心心理价位位。、走价价指导：认购期期间客户户定购享享受内部部认购价价，内部部认购价价作为促促销价从从均价中中折算，开开盘后达达到均价价水平，此此后每月月递增，以以弥补价价损。（三）、销销售现场场策划1、为了了统一项项目风格格，售楼楼现场包包装从设设计（外外观、
28、构构件）到到装潢，都都要与行行销主题题相吻合合，尽量量凸显灵灵动优雅雅的港湾湾景观特特性；内内部设置置格调统统一，并并确保销销售动线线简洁流流畅，给给人清新新明快之之美感。由于本案案工地位位置可经经处于滨河河路沿湟湟水河一一带，因因此建议议：在滨滨河路工工地附近近地段设设广告牌牌、指示示版及售售楼处。现场的立立体广告告工地入入口围墙墙和看板板通过工地地入口围围墙和广广告看板板的内容容达到信信息的传传递和卖卖场气氛氛的烘托托，同时时，工地地现场必必须尽量量保持整整洁有序序，以增增强客户户对工程程质量和和进度的的信心。样板间应应设在现现场，同同步感受受湟水河河畔景观观。2、为了了做足湾湾上生活活格
29、调，建建议在售售房部外外部建筑筑一些能能显示湾湾上生活活格调的的建筑物物。（湾上生生活的组组成因素素：要有有流水、花花草、供供人休憩憩的长椅椅、象征征小船的模模型等建筑物将售房部现场打造造出一种种清新、自自然的感感觉，让让人身在在其中看看着流水水，闻着着花香，使郁闷、不不快的心情情都得以以放松，这这就是我我们想要要打造的的一种新新的生活活方式，湾湾上生活活方式。如图所示示：图一：图图二：图解：图图1可以将将中间的的水池用用鹅卵石石做的更更大，做做一个最最简单的的水车，体体现出它它的流水水声，（也也可用独独木小船船代替）在在周围做做一些可可供人休休憩的长长椅，而而图上所所要的花花也是西西宁最常常
30、见花类类植物，很很容易找找到。图2是船船的方向向盘，要要做成可可以转动动的人员形象象策划通过系统统业务素素质培训训及实战战演习，提提高了售售楼人员员综合素素质，确确实做到到热情、微微笑和客客户之上上的服务务理念。并并配以统统一着装装，规范范作业的的严格管管理，确确实将售售楼变得得富有人人情、人人性，让让客户有有宾至如如归之感感。第四部分分广告告运作建建议最有机会会引导市市场消费费行为的的定位，也也是最有有竞争力力的定位位一、广告告策略执执行计划划（一）软软文的投投放软文文的投放放应保持持其新闻闻性、连连贯性、冲冲击性与与系列性性；软文文发布的的媒介窗窗口最好好在一定定的时期期内软文文的题材材应
31、当是是具备市市场震撼撼力，能能迅速聚聚焦社会会关注视视线、引引发地区区热点效效应的题题材。1、软文文题材系系列化的的软文炒炒作主要要是集中中在项目目公开发发售之前前的广告告铺垫导导引期，在在铺垫期期拟安排排6110篇的的软文题题材，从从项目营营造立意意的各个个角度来来实施宣宣传。软文题题材推荐荐之一：滨河湾隆隆重登陆陆夏都西西宁，开开启西宁宁湾上新生活活（展开对对滨河湾项目全全新生活活理念的的全面广广告） 软文题题材推荐荐之二：城市第一一居所，水水湾生态态居住的的代表作作（展开对对滨河湾的所处处区域现现景与远远景的全全面广告告） 软文题题材推荐荐之三：一个与心心情结缘缘的湾上上生态社社区（使消
32、费费者感受受在滨河河湾的好好心情） 软文题题材推荐荐之四：“临水当当风,唯我天天地”碧水湾格调（展开对对水湾居居住模式式的炒作作） 软文题题材推荐荐之五：“现代居居家、投投资保值值、消费费自助”新都市主义义生活社社区（全面展展开对滨滨河湾的居住住价值与与投资价价值的报报道） 软文题材材推荐之之六：众里寻她她千百度度现代代主义实实用型户户型设计计推荐（展展开对项项目功能能定位、产产品设计计定位上上的详尽尽介绍）（同上）二、广告告发放时时间计划划、软文文铺垫周周期软文系列列炒作主主要集中中在内部部认购期期前后时时段，其其铺垫的的周期大大致为33个月。通通过软文文极具冲冲击力的的视角及及效果，激激发
33、起广广泛意义义上的目目标市场场对本项项目的猎猎奇心理理，最终终调动市市场意欲欲一窥究究竟的普普遍愿望望。、硬广广告介入入的时机机硬广告将将会寻找找内部认认购期行行将结束束、公开开发售期期尚未开开始之恰恰当时机机适时介介入。按按广告推推广最上上乘的周周期定律律推断，一一般在公公开发售售前1530天开开始介入入硬广告告最为适适宜。因因为在这这个时候候，前期期软文的的铺垫已已经开始始彰显成成效，目目标受众众踏勘项项目的欲欲望与期期望值正正处于“临界点点”，一旦旦公开进进行正面面的商业业性宣传传，正好好切中市市场需求求，一切切显得顺顺理成章章。再则则，选择择这样一一个时间间强势推推出硬性性广告，也也可
34、合理理地应对对相关法法律法规规政策对对于项目目预售时时间条件件的界定定，使项项目自始始至终都都在一条条稳健而而富有节节奏感的的轨道上上运行。三、前期期广告发发布计划划扼要、软性性广告的的发布软性广告告的发布布主要集集中在项项目公开开发售的的前期，发发布档期期将持续续355个月，发发布频率率为每周周122篇，保保持发布布节奏的的连贯和和延续，每每一期专专题性软软文的推推出均为为下期预预设悬念念及铺设设台阶。在在项目的的强销期期和持销销期，拟拟根据实实际推广广需要，不不定期地地穿插软软性广告告的造势势和推动动。软性广告告发布选选择的版版面以整版、通版专栏栏的规格格形式为为主，结结合题材材需要作作相
35、应的的配合性性甄选。、硬性性广告的的发布硬性广告告的发布布周期基基本与整整行销售售推盘周周期保持持同步，从从公开发发售期直直至尾盘盘促销期期，均由由硬性广广告领衔衔主打，保保障各销销售档期期绩效指指标的如如期达成成。硬性广告告的投放放比例分分配应以以“重点突突击前期期、平衡衡过渡中中期、点点式制导导后期”为原则则。从公公开发售售期开始始四大销销售时段段的硬性性广告投投放比概概略为22：4：2：1，以期期形成最最佳的广广告投放放比结构构。后记相信通过过开发商商、承建建商、代代理商及及所有工工作人员员的辛勤勤努力，风风姿绰约约的“滨河湾”必将成为为西宁地地产界的的一颗璀璀灿明珠珠，在湟湟水河畔畔边熠熠熠生辉！西宁汇丰丰行房地地产营销销策划有有限公司司20088-1-10