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1、李村市场场状况及及分析 20003年年的时候候，李沧沧区还与与市区地地产的概概念格格格不入，不不仅在价价格上存存在落差差，而且且在综合合品质上上也无法法与其他他三区的的地产项项目相提提并论。 20004年，李李沧区在在青岛地地产板块块中的地地位得到到了很大大的提升升，一是是出现了了诸如华华易春春之都这这样的精精品楼盘盘，二是是李沧区区抛出东东李大社社区的规规划理念念，那一一年里，李李沧区楼楼盘如脱脱胎换骨骨，在价价格上也也有了突突破。人人们渐渐渐意识到到，李沧沧区完全全具备成成为北部部新居住住社区的的条件。李沧区目前比较知名的在售和在建商品住宅并不太多。比较知名的有环城北路的百通馨苑、中崂路天
2、福丽都、李沧河南的银河星城，重庆路附近的海信南岭风情，以及小枣旧村的御景山庄等。 经过去年年下半年年的价格格提升，目目前李沧沧区李村村区域的的商品房房平均价价格已经经接近或或超过550000元平平方米。应应该说，这这一块价价格的涨涨幅是与与品质的的提升同同步的。 20006年里里，李沧沧区的李李村区域域会有几几个比较较让人关关注的项项目出现现，如老老李村监监狱搬迁迁改造项项目，如如上下王王埠结合合旧村改改造的商商品房开开发，还还有更加加有意义义的李沧沧区东部部改造和和建设等等。随着着该区特特别是李李村区域域城市面面貌和基基础设施施的改变变与完善善，这个个区域的的地产项项目应该该会有更更大一些些
3、的进步步。 目前该该区经济济适用房房的平均均价位在在32000元 38800元元平方方米，主主要建筑筑形式还还是多层层。价格格走势分分析 业业内人士士认为，李李沧区目目前的商商品房价价位已经经处于一一个相对对高位，尤尤其是沧沧口区域域的房产产，在没没有环境境优势和和配套优优势的情情况下，已已经接近近 45500元元平方方米的大大关，应应该说已已经达到到价位的的极限。另另外如李李村北部部和中心心区域的的房子，个个别已经经达到555000元平平方米，这这个价位位应该说说已经突突破了人人们的心心理承受受极限，在在这种情情况下，可可以预见见，20006年年除海信信南岭岭风情等等个别低低密度住住宅外，这
4、这个区域域不会有有太明显显的楼盘盘价格提提升。一一些品质质不错的的商品房房基本也也会在原原价基础础上运营营。 当然有有着东李李改造的的利好消消息，李李村东部部及3008国道道两侧的的楼盘也也可能会会出现稳稳步上升升的态势势，但要要这种价价格变化化有一个个大的幅幅度，应应该还要要等到东东李改造造步入正正轨。李村东东部也是是目前李李沧区具具备升值值潜力的的为数不不多的小小板块。李沧区及及房产市市场概述述（一）、李李沧区概概况李沧沧区位于于青岛市市区北端端，辖111个街街道办事事处。东东依崂山山山脉与与崂山区区接壤，西西临胶州州湾，南南邻四方方区，北北靠城阳阳区与流流亭国际际机场相相连，是是进出青青
5、岛的咽咽喉之地地，属典典型的城城乡结合合部。李李沧区素素有工业业区之称称,集中中了青岛岛市近百百家大中中型骨干干企业。具具有较强强的辐射射带动能能力,逐逐步形成成了以化化工、建建材、机机械、针针织服装装、食品品加工等等行业为为支柱的的综合性性加工工工业体系系。也因因此造成成区域商商务商业业、文化化娱乐、综综合服务务等生活活性配套套弱的先先天不足足，生产产总值虽虽然高于于市南、市市北、四四方，居居住适宜宜指数却却不能相相提并论论。李村村城区内内的北方方国贸大大厦、崂崂山百货货大楼、第第一百盛盛购物中中心形成成了多流流通渠道道、多经经济成分分并存的的大商贸贸格局,成为青青岛市第第二大购购物中心心。
6、李沧沧东部开开发区（含含中国民民营企业业家青岛岛创业园园、山东东省华侨侨华人青青岛创业业园）占占地344平方公公里,是是青岛市市市区内内唯一一一块可供供大面积积开发的的投资宝宝地。按按青岛城城市规划划，自沧沧口广场场沿李沧沧路至李李村中心心形成以以商业及及综合服服务业为为主的主主城中中部副中中心，并并建成市市级商贸贸区，三三大蔬菜菜集散中中心之一一。在沧沧口城区区内的振振华路建建设形成成青岛115个分分区级商商业街区区之一。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。 从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌，
7、短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升，较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。（二）、李沧区房产市场概况1、开发概况序号 案案名 地地址 起起价 均均价 户户型面积积 开发发性质 备注11 北苑苑风景 振华路路原335000商品品房 结结案2 永馨苑苑 永平平路北段段34400商品品房 结结案3 胜利花花园 胜胜利桥 38000 334000商品品房 结结案4 永平家家园 四四流中路路 38800 40000商品房房 在售售5 百百通馨苑苑 金水水路 334000元801500 商品品房 在在建6 南岭风风情 重重庆中路路北部 规划中中 商商品房 规划11 天惠
8、惠府 书书院路 31555611455 经济济适用房房 在售售2 晟晟业家园园 长岭岭路 未未开盘7881200 经济济适用房房 在建建3 聚聚富苑 夏庄路路北段 未开盘盘10041400 经济济适用房房 在售售4 金金水翠园园 金水水路 225400 经经济适用用房 在在售5 福林苑苑小区 青山路路 未开开盘601288 经济济适用房房 在建建6 金金秋小区区 巨峰峰路28990经济适适用房 在售77 华易易.春之之都 书书院路 2888012551400 经济济适用房房 在售售8 广广业小镇镇 延寿寿宫路 2500011881388 经济济适用房房 在售售 结案的的经济适适用房：西山小小区
9、、馨馨苑小区区、振华华苑、升升平路小小区、同同盛园。在建未售的旧村改造项目：新俪都花园（兴国二路附近）、楼山南侧项目。2、特点A、市场层次较低，发展空间大。在青岛房产发展历史上，李沧区是继浮山后板块更大的经济适用房集中地，建成、在建、规划的经济适用房规模空前，商品房建设销售也就是近两年的事情，且整体层次偏低。截至目前，仅仅有屈指可数的几个中小型楼盘。这对区域商品房的层次提升是不利的， 当然惟其如此，对于某一个案的开发运作也是一个不可多得的机缘，更容易占据区域市场制高点，领袖群伦。B、商品房市场方兴未艾，开发水平较低。从可见的楼盘看，沧口城区开发的楼盘规模整体偏小，规划档次偏低。小型项目自不待言
10、，就是中等规模（约13万）的北苑风景项目连像样的规划布局、园林景观等也难得一见，从一定程度上就是延续80年代排排坐的格局，但是其销售速率极高。据此可以看出一个问题，就是市场需求大，区域商品房供应偏低、严重不足，包括建设、（不公开）认购中的永平家园同样反映出这种市场状态。3、趋势规划中，三零八国道东、九水东路北、金水路南规划建设大批以经济适用房为主体的各类住房（为此青岛热电公司于06年初开始总投资5.8亿建大型热电厂，满足上区域900万平米住宅、9万余户20多万人采暖问题）。 除此之外商品房开发主要分布于沧口城区的厂企拆迁或旧村改造地带。此类地块项目将陆续不定期的投入到市场环节中，结束类似海信北
11、苑风景项目一枝独秀的开发格局。未来几年，区域开发竞争加剧，层次提升，销售压力加大，总的来讲将继续升温区域房产开发，成为中低端住宅消费的热土。三、项目所在区域房产开发状况（一）、区域界定就本项目来讲，合适的市场区域界定应当是：重庆中路西、楼山南、李村河以北与西侧胶州湾的围合地带。（二）、区域楼盘项目可比楼盘序号 案名 地址 起价 均价 户型面积 开发性质 备注1 北苑风景 振华路原3500商品房 结案2 胜利花园 胜利桥 3800 3400商品房 结案3 永馨苑 永平路北段3400商品房 结案4 永平家园 四流中路 3800 4000商品房 在售项目竞争争楼盘：规划中中的南岭岭风情永永平家园园在
12、区段段上与本本案相差差无几，规规模上却却难以相相提并论论，更兼兼不公开开内部认认购进行行中，其其尾盘销销售会与与本案推推广交错错，除了了对潜在在客户的的部分吸吸纳外，基基本不会会对本案案形成较较大的截截流和挤挤压。因因此，竞竞争者应应当锁定定在本案案开发周周期内面面市的同同质项目目，可以以预见的的就是海海信地产产的南岭岭风情，两两者各有有赢长，需需密切关关注其规规划开发发动向。晓晓翁村项项目（海海信钟情情于此）的的商品房房开发如如果实现现，也应应在本案案后期出出现，亦亦应适当当关注。区域住宅供给不足是显而易见的，无论是经济适用房，还是商品房，本区域产权住宅开发量小、频次低，因此出现了之前项目热
13、销热买的喜人景象，这给本项目传来了福音。3宝达达大厦投资商:青岛广广海源房房产咨询询有限公公司代理商:青岛广广海源房房产咨询询有限公公司宝达大厦厦地处李李村繁华华商圈，紧紧靠3008国道道、李村村大集。在在5分钟钟生活圈圈内，分分布有李李村商业业中心步步行街，维维客超市市广场、崂崂山百货货、爱客客家、美美好家等等购物超超市。各各项配套套设施应应有尽有有，坐享享成熟生生活氛围围，现代代都市风风姿尽展展。户型型面积880-990平方方米，低低首付，低低总价。周遍市市政配套套完善，满满足您生生活所需需人文环环境优越越，李村村小学、558中近近在咫尺尺智能化化系统配配套完善善。封闭闭式物业业管理多条交
14、交通要道道遍布左左右，出出行便捷捷周边市政政配套完完善，满满足您生生活所需需 人文文环境优优越，李李村小学学、588中近在在咫尺 智能化化系统、配配套完善善、封闭闭式物业业管理 多条交交通要道道遍布左左右，出出行便捷捷价格：445300元/平平方米 起价4广业业京口路路网点广业京口口路网点点，面积积适宜的的中小型型网点，229平米米1440多平平米不等等，低总总价的珍珍稀旺铺铺，小投投入创造造大回报报。全部网点点沿京口口路展开开，形成成独立的的商业街街区。复式结构构设计，自自成一体体，层高高4.00-5.4米，室室内独立立楼梯，空空间按需需组合，给给商户设设计商铺铺更大的的自由空空间。网点户型
15、型方正实实用，南南北通透透，3.6米开开间，110米进进深，可可利用空空间大，具具有良好好的采光光和通风风，适合合更多的的商业形形态。均价：1120000元/平方米米5广业业京口路路网点6广业业锦江大大酒店广业大酒酒店是青青岛市广广业投资资发展有有限公司司20004年投投资按照照四星级级标准修修建的酒酒店。地地处于商商业繁华华的李村村商业中中心，交交通便利利，周边边辐射崂崂山风景景区、青青岛国际际流亭飞飞机场、城城阳工业业园集中中地、青青岛高新新区、市市区东部部工业园园。建筑筑楼高662米，经经过重新新的设计计改造，已已经成为为青岛北北部市区区的标志志性建筑筑。客房房总计2209间间（套），地
16、地上177层、地地下1层层和酒店店附楼总总建筑面面积2660000平方米米。建成成后的近近10年年里，一一直作为为李沧区区政府办办公楼使使用。此此次广业业投资发发展有限限公司准准备投资资50000万元元对本项项目进行行彻底的的改造，使使其成为为具有会会展、商商务商贸贸、酒店店、康乐乐、居住住多功能能为一体体的四星星级酒店店，预计计20005年110月完完工。本本酒店将将成为青青岛北部部最高星星级酒店店。广业锦江江大酒店店发展前前景由于青岛岛处于胶胶东半岛岛风景怡怡人，是是旅游渡渡假圣地地，20004旅旅游业强强劲增长长。在旅旅游环境境优化、节节庆活动动和会展展经济等等因素拉拉动下，岛岛城旅游游
17、业质量量效益型型发展态态势初步步显现，对对外吸引引力迅速速上升。全全市旅游游总收入入达2007.556亿元元，增长长51.6%，其其中国内内旅游总总收入1183.79亿亿元，增增长500.8%；国际际旅游收收入2.88亿亿美元，增增长599.2%。全年年共接待待国内外外游客222099.7万万人次，增增长300.8%；其中中国内游游客21157.44万万人次，增增长300.4%；海外外游客552.22万人次次，增长长53.2%，220044年五星星、四星星级酒店店入住率率高达778%，星星级酒店店现有11万多个个床位，预预计20008年年奥运会会还将有有1万多多个床位位缺口。今今后3年年的将是
18、是我市星星级酒店店调整增增长的年年份，220088年前，我我市星级级酒店将将达到1180家家。但由由于星级级酒店基基本位于于东部，在在北部只只有二星星级的崂崂百大酒酒店、紫紫晶大酒酒店，南南北发展展不平衡衡。北部部是青岛岛的老工工业城区区，及各各大型企企业集中中的高新新区、需需要有一一个高星星级的的的商务治治谈酒店店，现在在政府部部门正在在努力缩缩短南北北经济差差距，所所以，在在北部发发展高星星级酒店店，势在在必行。7华易易春之都都总建筑面面积:335000平方米米停车位:30投资商:青岛华华易置业业发展总总公司整合推广广单位:逸都亿亿伯营销销策划代代理有限限公司20055年122月华易易京口
19、路路网点热热销。人人气旺盛盛的李沧沧商圈，动动态展示示青岛未未来城区区的的发发展方向向。不断断完善的的城市功功能、繁繁荣的商商业环境境、四通通八达的的交通使使李沧区区面临一一次全方方位的飞飞跃。京口路商商铺，位位于李沧沧区的黄黄金地段段，双层层结构，44.5米米层高，大大开间，面面积3550335000m。铺铺前拥有有李沧区区少有的的超宽停停车位。距距维客广广场仅百百米，与与北方国国贸、维维客商场场、利客客来商场场、李沧沧政府、苏苏宁电器器、五星星电器、河河北商城城比肩而而立，周周边银行行、邮政政、通讯讯机构齐齐全，配配套成熟熟。距青青岛国际际机场仅仅20分分钟。京口路商商铺作为为优质的的现楼
20、物物业，堪堪称李村村商圈的的压轴旺旺铺，发发展前景景无限看看好。主要公交交路线：10 3655 6005 2233 1022 3118 3363 1055 等配套：综综合商场场:北方方国贸 利客来来 维客客商场 苏宁电电器 大大中电器器 五星星电器 河北商商城邮局局:李沧沧邮政局局银行:工商银银行 建建设银行行 中国国银行 农业银银行 华华夏银行行 中信信银行医医院:青青岛第八八人民医医院其他他:移动动通信营营业厅 联通营营业厅8帝都都嘉园总建筑面面积:11102248平平方均价：333944元/平平方米9绿城城青岛休休闲商住住区总建筑面面积:1184000000平方米米开工时间间:20006
21、-3-11投资商:浙江绿绿城集团团、青岛岛百通城城市建设设股份有有限公司司代理商:福元九九合该项目坐坐落李沧沧东部，预预计今年年3月份份开建，55至7年年内建成成。该项项目位于于李沧区区东部的的核心地地带，其其地理位位置优越越，具体体位置在在天水路路以南、九九水路以以北、合合川路以以西、青青银高速速以东，西西临青银银高速公公路，东东望滨海海大道，总总占地面面积28892亩亩，建设设用地118000亩。20066-011-255日上午午，李沧沧区政府府与绿城城房地产产集团有有限公司司正式签签约，由由绿城集集团与青青岛百通通房地产产开发公公司组建建中外合合资股份份公司，共共同投资资80亿亿元建设设
22、青岛市市最大的的住宅类类项目青青岛休闲闲商住区区。据悉悉，该项项目作为为青岛市市中央居居住区建建设的启启动点，建建成后对对提升我我市城建建水平，重重构城市市格局，拉拉动经济济发展，缩缩小南北北差距，具具有重要要的现实实意义。规划功能能以住宅宅、商业业、物流流为主。据据悉，青青岛休闲闲商住区区不仅是是我市投投资额最最大的商商住区，也也是建设设面积最最大的住住宅类房房地产项项目。青岛休闲闲商住区区已进入入单体楼楼座的具具体规划划中。据据悉，该该区域预预计五年年左右全全部建成成后，可可容纳约约5万人人居住。10天天福丽都都销售率:70占地面积积:3000000平方米米总建筑面面积:4440339平方
23、方米总户数:3899整合推广广单位:澳德隆隆置业有有限公司司价格：445000元-558500元/平平方米青岛商业业网点集集团有限限公司开开发建设设的天天福丽都都位于于李沧区区中崂路路10005号，夏夏庄路以以东，3308国国道以西西，紧邻邻开放的的李村公公园和李李村商业业圈，居居家生活活、购物物休闲极极为方便便；十多多路公交交车经过过项目周周边，交交通便捷捷；周围围文教、卫卫生设施施较全，是是理想的的传统居居住区。天福丽都都总建筑筑面积约约440039mm2，6671400的多多种户型型，满足足不同业业主的置置业需求求。围绕绕中心下下沉式广广场，66座多层层、7座座9层小小高层错错落有致致，
24、并建建有约660000平方米米地下停停车场。小小区实行行封闭管管理，车车辆从小小区外直直接进入入地下停停车场，动动静分离离、人车车分流，营营造了安安全宁静静的居家家环境。集集中供暖暖、管道道天然气气等生活活配套齐齐全，小小区环保保智能化化程度较较高。作为天福福苑、天天福绿洲洲的姊姊妹篇，天福福丽都项项目秉承承人性化化设计理理念，坚坚持诚诚信为本本、品质质第一、顾顾客满意意、持续续改进的质量量方针，将将为李村村新一轮轮的城市市建设增增添新的的亮点！。名家设计计手笔，让让建筑成成就生活活舒适的建建筑空间间如同人人的思想想，可以以与您心心灵相同同。天福丽都都，名师师设计，秉秉承现代代设计理理念，先先进的建建筑造型型，极具具时代感感的立面面设计，简简洁明快快的整体体线条，淡淡雅大气气的视觉觉效果、简简约、理理性的建建筑艺术术、构筑筑恣意放放松的生生活情境境，让您您在自己己家中浏浏览风景景，品鉴鉴建筑，思思考人生生