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1、GHWY-026“在水一一方”企划草案案（文稿稿）缘起水乃是万万物之源源。青山山因绿水水而更显显清秀，西施因一池碧水而更显妩媚。山给人坚毅，水给人灵气。城市有水，才更有生气更有活力。威尼斯因为水而成为人气聚集之地，维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。活力，品味，高贵的亲水城市大汤河，潺潺而流。金屋房地产品牌经典力作金屋家园毗邻汤河河，在水一一方自然、健健康、开开放、灵灵动写在前面面接到金屋屋房地产产的项目目，第一一反应就就是激动动与高兴兴，其中中更多的的包含着着对项目目以及开开发商实实力的认认可；随随后便是是冷静的的思考与与创意碰碰头会，策策划小组组的每个个成员都都畅所欲欲言，但但得出的的结论
2、是是唯一的的：信心心；我们们相信，通通过努力力一定会会为本项项目做好好我们的的服务。诚诚然，我我们会追追求一种种完美服服务的过过程，但但最终的的目的在在于：希希望我们们的创意意与服务务，能够够赢取最最大的利利润来回回报开发发商。 人们正正在日益益追求一一种未曾曾遭受破破坏，更更加贴近近自然的的生活环环境。正正是在这这样的情情形下，金金屋地产产项目这这张新的的楼市面面孔将会会给人们们带来一一种全新新的感觉觉，一种种全新的的生活方方式。可是，市市场上总总是平庸庸楼盘占占着大多多数，不不知道是是因为好好项目太太少了，还还是好策策划太少少了。也也许是，二二者都少少。策划需要要谋略。对于没有有策划的的房
3、地产产营销，我我们感到到愤怒。因为我们们渴望成成为英雄雄！一、 前言在确定本本项目案案名的时时候，我我们又一一次想到到了“黄金走走廊”，今年年也是“黄金走走廊”计划实实施后的的第二个个年头，这这对我们们本项目目的策划划提供了了很大的的来自于于灵感与与创意方方面的触触动。虽虽然黄金金走廊在在港城的的名气还还不是太太响亮，但但毕竟金金屋雅苑苑、金屋屋花苑自自开盘以以来创造造的销售售业绩给给予了我我们足够够的信心心。我们们知道，本本案也将将是黄金金走廊的的一个延延续，一一个深入入，将是是黄金走走廊奠定定品牌形形象的一一个重要要与关键键的组成成部分，我我们也将将通过本本项目的的策划实实施，深深化黄金金
4、走廊的的内涵，打打造其品品牌影响响力，诠诠释开发发商的开开发理念念与人文文关怀。鉴鉴于本案案作为金金屋花苑苑、金屋屋鑫苑、金金屋雅苑苑的姊妹妹篇，并并借合对对项目地地理位置置的考察察，以及及对本案案理念、市市目标客客户群的的划分等等众多影影响的考考虑，我我们暂将将此案名名定为“金屋家家园”，具体体案名创创意在后后面将会会给出全全面的诠诠释。引子面对汤河河我们们的母亲亲河我们每个个人似乎乎都是没没有长大大的孩子子我们时常常会回忆忆起在河河边嬉戏戏长大的的日子在河边，我我们仿佛佛就在妈妈妈的怀怀里撒娇娇仁者乐山山，智者者乐水，清新自然然的生态态环境，诗诗意的栖栖居提高高了人们们的生活活质量，而金屋
5、家家园赋予予我们的的，是亲情交交织与感感情共鸣鸣的自然然健康社社区家园，让让我们时时刻魂绕绕梦牵！二、 关于“金金屋家园园”（一） 地理位置置“金屋家家园”位于海海港区港港城大街街东段原原市玻璃璃厂的西西侧，是是秦皇岛岛市西部部新规划划的一个个亮点与与重点。项项目紧依依汤河，与与开发区区开放广广场百米米左右，北北面为规规则中的的海港区区政府与与市公安安局办公公楼，东东面与金金屋鑫苑苑隔路而而居，后后面为海海港区李李姓安庄庄。处于于开发区区与海港港区的交交接地段段，汤河河从身边边流过，成成为了动动静分区区的标志志。港城大街街此段宽宽约500米，双双行6车车道，两两旁绿化化隔离带带宽约11米左右右
6、。项目目所在的的区域空空气清新新，自然然环境较较好，且且属于市市公安局局与区政政府的新新办公地地址，升升值潜力力无庸置置疑。（二） 项目基本本情况项目总占占地面积积约12215万万平方米米，计划划20003年66月份建建筑设计计完成，产产品周期期为二年年左右。（三） 项目理念念关键词：（1）新新都市生生活人流匆匆匆，默然然相视。在在拥挤的的都市中中心，面面对着喧喧闹、孤孤独、污污染，久久而久之之，已经经濒临麻麻木的人人们不愿愿意再以以精神和和身体的的代价承承受物质质文明的的副产品品。于是是，人们们开始思思索，什什么是最最真意的的生活？由此人们们开始对对自然全全力亲近近，一种种以人为为本的全全新
7、住宅宅模式随随之产生生，既有有城市的的快捷便便利，又又不失依依水而居居的宜人人景色，这这就是我我们将要要在金屋屋家园中中所倡导导的全新新都市生生活。关键词：（2）我我开放、我我健康、我我自信由项目所所处的地地理位置置决定，我我们将社社区的理理念与开开放广场场与自然然环境相相结合，称称之为“我开放放、我健健康、我我自信”，“健康、开开放、自自信”等都是是一种比比较具象象的概念念，但我我们希望望这种理理念的诉诉求成为为社区发发展的文文化底蕴蕴，利用用理念的的诉求与与内涵吸吸引目标标消费群群体，并并使之这这一理念念在人性性的作用用下得到到很好的的宣扬与与发挥。以上两种种理念任任选其一一，将贯贯穿全案
8、案并项目目推广实实施的整整个阶段段。（四） 项目卖点点据我们的的市场调调查，以以及在查查阅海港港区日志志的基础础上，我我们得出出了一个个对项目目非常有有利的消消息，据据资料以以及多年年统计结结果分析析，李姓姓安庄为为秦皇岛岛市独一一无二的的长寿村村，村内内人平均均寿命大大约在778。55岁左右右，为名名副其实实的长寿寿村。金屋家园园项目紧紧临李姓姓安庄，健健康将是是其第一一卖点。这个世界界变化越越来越快快，生活活节奏快快，工作作效率快快，科技技进步快快，所以以因技术术革新而而带来的的复制与与克隆也也日益成成为新时时代的名名词。对对于我们们来说，可可以复制制的东西西有很多多很多，但但有一样样东西
9、永永远不能能复制，而而且失去去了就很很难再找找寻回来来。这就是健健康，因因此我们们项目的的卖点在在于：（一） 健康，无无法复制制。原因在在于项目目紧依海海港区李李姓安庄庄海港区区名副其其实的长长寿村。（二） 健康、开开放的现现代生活活（四）销销售口号号“健康无无法复制制”“健康，开开放的现现代生活活”充分挖掘掘项目所所处地理理位置蕴蕴含的无无限机会会与市场场卖点，将将是推动动项目前前期立项项与后期期销售的的重中之之重，而而这一点点如何做做到极致致，将是是在项目目推进的的过程中中需要致致力渲染染的。三、 市场调查查为了能为为项目提提供切实实可行的的市场依依据，更更好的为为项目前前期推广广、销售售
10、及其它它策略服服务，我我们针对对秦皇岛岛市房地地产市场场（项目目和消费费群购房房选择）做做了一次次比较系系统的市市场调查查，市场场调查主主要集中中在海港港区，市市场调查查共分为为两部分分：（一） 宏观经济济对房地地产市场场的影响响作为国民民经济的的支柱产产业，房房地产业业开发从从盲目趋趋向理性性1、 与国民经经济的发发展呈现现大致相相近的周周期性波波动，并并且存在在一定的的比例关关联性据国内外外经济学学家测算算，国民民经济的的增长速速度与房房地产业业的增长长速度之之比为11：1.4，其其中住宅宅投资在在一定范范围内随随人均GGDP的的增长而而增长，当当人均GGDP小小于5000美元元时，住住房
11、建设设投资占占GDPP的比例例不超22%，人人均GDDP为110000美元时时，该比比例不超超5%，在在15000美元元以上时时，比例例达到峰峰值6%7%。2、 房地产业业发展阶阶段19788年19889年 萌萌芽与初初步发展展阶段 此此阶段以以针对外外商投资资、非住住宅开发发为主体体，但土土地以政政府划拨拨方式使使用。 19990年19997年年 盲目膨膨胀与治治理整顿顿期 此阶阶段大量量圈地、炒炒地带动动房地产产价格飙飙升，造造成房地地产泡沫沫现象，直直至977年房地地产投资资出现负负增长，有有盲目膨膨胀进入入理性思思考与回回归。19988年目前 规规范化和和产业化化走向期期 996年起起
12、，国家家8次降降息，取取消不合合理收费费，土地地开始实实行拍卖卖制，市市场进入入门栏提提高；另另外，消消费者对对开发商商信誉与与要求提提高，市市场作为为看不见见的手也也促使房房地产向向规范化化和产业业化发展展。房地产市市场进入入买方时时代买方时代代意味着着商家必必须寻找找消费着着力点，抓抓住市场场需求特特性，同同时努力力提高楼楼房品质质，形成成楼盘个个性。1、中高高档盘成成为市场场开发的的主流国家确立立的住房房供应供供应体系系高档商商品房、普普通商品品房与微微利房供供应比例例为2：7：11，但因因各地物物价水平平不同，故故房价差差异较大大，但在在任何市市场，中中高档房房都是市市场主流流。2、
13、大盘趋势势明显，综综合配套套成为市市场追逐逐热点大盘是实实力的体体现，而而且可实实现规模模化配置置，使得得小区园园林、学学校、生生活配套套及运动动、娱乐乐配套一一应俱全全，生活活环境便便利舒适适。3、 置业群群体和置置业形态态发生变变化，年年轻人及及二次以以上置业业占比例例越来越越大，在在经济发发达地区区成为主主体因目前单单位干部部和职业业经理人人普遍年年轻化，高高收入阶阶层也渐渐渐转移移，年轻轻人成为为购房的的主力群群体，特特别在发发达地区区较为明明显。如如广州购购房者主主要集中中在255355岁之间间，约站站50%以上比比例；北北京为33040岁岁之间，比比例为55070%。因此此，楼盘盘
14、开发建建设时，突突出运动动、娱乐乐及小孩孩教育配配套等等等，比较较重要。4、 档次楼楼盘目标标消费群群关注的的因素不不同，但但对楼盘盘综合素素质都有有一定的的要求对普通住住宅与高高档住房房来说，普普通消费费者最为为关心价价格与方方便性方方面，如如交通与与配套等等；而高高端消费费者则更更看中身身份与享享受方面面因素，如如地段（某某些地段段是身份份象征）、社社区人文文环境等等。因此此，普通通商品房房突出的的是物有有所值；高档住住宅是突突出高尚尚品位和和舒适、休休闲等特特性。从推广角角度来说说，楼盘盘单个卖卖点及某某个概念念吸引力力降低，综综合素质质成为选选择的关关键。开开发商对对楼盘综综合素质质的
15、塑造造，远胜胜于对局局部卖点点的精雕雕细刻。（二） 我市房地地产市场场调查分分析1、 概述20022年，我我市房地地产项目目层出不不穷，开开盘量较较大，极极大地刺刺激了港港城地产产业的发发展。在在地产业业逐渐走走向正规规发展的的同时，各各地产开开发商注注重了对对产品概概念的炒炒作、包包装以及及多种营营销手段段、推广广策略的的应用。产产品对消消费者层层次的细细分也越越来越明明显，其其中20002年年房地产产市场不不乏地产产巨作，其其中青馨馨家园TTOWNNHOUUSE、世世纪嘉园园、大秦秦世家、天天洋新城城等新开开楼盘均均取得了了不错的的市场影影响力，且且在对目目标层划划分、消消费者喜喜好选择择
16、等方面面取得了了成功，均均取得了了不错的的市场份份额。更更为值得得我们关关注的是是，由于于众多开开发商介介入开发发项目，已已经明显显加快了了孟营区区域的整整体发展展的步伐伐。附：20002年年在售楼楼盘资料料简单汇汇总项目名称称开发商位置总面积楼体形式式备注天洋新城城天洋房地地产迎宾路高层锦绣嘉园园三环房地地产人民公园园东260000小高层欧雅花园园交通房地地产交运里对对面280000六加一怡景嘉园园金和房地地产红旗路、建建设大街街交叉口口西北侧侧1253396六加一世嘉铭庭庭世嘉房地地产建设大街街天天练练歌城31万六加一金龙花苑苑金龙房地地产和平大街街、友谊谊路交叉叉口16、88万六加一康怡
17、家园园金祥、富富立西港路六加一世纪公寓寓住总、必必玉环岛公园园东45000世纪嘉园园世纪星房房地产孟营小区区20万六加一大秦世家家电力房地地产孟营小区区六加一华苑馨居居鹏大房地地产孟营小区区15万六加一宝佳花园园多家房地地产孟营小区区14万六加一青馨家园园兴龙房地地产孟营小区区TOWNNHOUUSE2、 20022年地产产项目呈呈现的特特点（1） 项目盘量量较大（2） 小高层、高高层、TTOWNNHOUUSE进进入港城城（3） 重视物业业管理，强强调物业业管理服服务（4） 营销队伍伍素质较较前些年年有了长长足的发发展与进进步，销销售人员员素质有有所提高高（5） 目标客户户群体细细分（6） 强调
18、并注注重了售售楼中心心的硬件件环境（7） 广告推广广手段多多样，集集平面、电电视、户户外、DDM等多多种宣传传方式于于一体，立立体式对对消费者者进行灌灌输（8） 提高了对对其它推推广手段段的应用用，如房房展会、房房地产俱俱乐部等等（9） 整体包装装色彩、理理念、广广告语等等突出，强强调了项项目本身身的特点点与概念念（10） 概念炒作作日益突突出（11） 注重了企企业自身身与项目目品牌形形象的建建设（12） 加大了广广告投放放力度，地地产广告告投放费费用额度度创多年年新高3、 消费者购购房需求求调查分分析（1） 对环境的的要求越越来越高高随着人们们对生活活品质的的提高，以以及地产产业整体体意识的
19、的提高，社社区的环环境设计计将会逐逐渐被消消费者所所重视，这这将是大大势所趋趋。金屋屋家园项项目紧依依老汤河河，和开开放广场场相邻，依依水而居居，良好好的绿化化，是人人们释放放情感的的地方，这这时社区区的环境境就显示示出了其其重要性性。（2） 重视物业业管理北京消费费者购房房调查结结论指出出，大约约有900%的消消费者在在选择购购房时位位置为第第一选择择位置，第第二选择择便是社社区的物物业管理理服务。可可见，消消费者对对物业服服务认识识的重要要程度，人人们购物物业为的的是方便便，如果果每天为为物业管管理焦头头烂额这这样的小小区，消消费者是是不会选选择的。我我市几家家房地产产公司先先后从北北京、
20、深深圳等上上聘请了了专业的的物业管管理顾问问公司，将将极大地地推动秦秦皇岛市市整体物物业水平平。（3） 消费者购购房渐趋趋理性行业的竞竞争，消消费者的的成熟，使使房地产产开发商商不再一一味的炒炒概念，而而是踏踏踏实实地地做产品品。消费费者则越越来越注注重品牌牌，越来来越重视视售后服服务，购购房者的的法律意意识、维维权意识识日趋加加强，只只有把产产品真真真实实做做好了，给给消费者者以切实实的利益益，才会会吸引消消费者的的目光和和赢得消消费者的的信任。（4） 注重开发发商的实实力和品品牌形象象消费者对对开发商商的实力力和品牌牌形象也也相当重重视，因因为开发发商的实实力关系系到其项项目的质质量的好好
21、坏，物物业管理理的优劣劣，其在在一定区区域内树树立的品品牌也是是人们决决定购买买其项目目的一个个很大的的因素，开开发商有有良好的的企业的的形象与与信誉，消消费者就就会信任任他。（5）巨巨大的市市场潜力力在为本案案服务的的市场调调查的过过程中，我我们走访访了许多多位于康康乐里、兴兴隆里、团团结里、胜胜利村、山山东庄等等小区（共共约30000户户居民）的的老人，作作为800年代海海港区居居民居住住的标志志性小区区，这里里的老人人对我们们说出了了他们的的心愿，随随着市区区经济的的发展，上上述小区区的生活活环境都都不同程程度地受受到了来来自各方方面的影影响，对对于老人人们尤甚甚的是，噪噪杂的环环境已经
22、经不再适适合他们们居住。大大多数老老人的子子女有为为其父母母换房并并且换一一个全新新的环境境与父母母同住的的想法，他他们都希希望老人人在晚年年的时候候，能够够更好地地享受生生活，享享受快乐乐，在幽幽静的环环境中执执子之手手，安渡渡晚年。这也将是我们需要关注以及给予足够重视的目标消费群体。而且这些些小区和和金屋花花园房屋屋的置换换可以在在此基础础上等价价完成，不不用再添添钱置业业，即可可由喧闹闹烦杂的的地方迁迁进清灵灵、幽静静的风水水宝地，享享受其营营造的健健康、开开放的生生活方式式。还有在市市里购房房和在孟孟营地段段购房徘徘徊的人人们，给给他们一一个很好好的定位位，让他他们收住住犹豫的的脚步，
23、不不要在迷迷茫，不不要在观观望4、 20033年地产产项目形形势分析析据我市开开发办的的负责人人介绍，秦秦皇岛市市今年的的开盘量量控制在在50万万平方米米，开发发面积的的控制，有有利于在在房地产产市场竞竞争激烈烈的情况况下分得得一怀羹羹。目前在市市区的项项目分为为以下几几个区域域：市中中心地带带（我项项目、怡怡景嘉园园、锦绣绣嘉园、世世纪公寓寓等），东东部（欧欧雅花园园、金屋屋雅园等等）、周周边地带带（金屋屋鑫苑、海海洋新城城、康怡怡家园等等），项项目开发发呈散发发状向四四周辐射射，各自自以自身身的优势势吸引消消费者，形形成了诸诸侯林立立的局面面。从以以上地产产项目的的分布来来看，市市区的房房
24、产开发发已经趋趋于饱和和，这对对金屋家家园项目目的开发发存在着着客观优优势。孟营区域域的房地地产项目目在世纪纪星城，大大秦世家家，宝佳佳花园，等等开发商商的进驻驻以后，带带动了孟孟营地区区的发展展，低价价位的楼楼盘存在在着强大大的潜在在购买群群体，但但是此地地段为新新规划地地段，大大多是在在建或在在售项目目，未形形成入住住潮流及及高峰期期，其交交通和基基础设施施也不是是太完善善。现阶段房房产开发发数量已已经可以以满足人人们重新新置业的的需要，而而且在天天洋新城城、海洋洋新城、大大秦世家家等几家家大规模模社区面面世以后后，我市市的房产产表象上上将暂时时呈现供供大于求求的现象象。一些些封顶的的项目
25、已已走过了了其黄金金销售期期，处于于营销的的下线，市市场影响响力会逐逐渐处于于比较平平缓的阶阶段，此此时，正正是本案案切入市市场的一一个良好好契机。通通过良好好的机会会机会，利利用有效效的媒体体沟通与与品牌形形象的延延展与炒炒作，相相信会起起到非常常不错的的效果。四、总体体规划策策略建议议在充分了了解市场场，并就就市场调调查得出出的分析析结论进进行充分分了论证证与研究究后，我我们得出出了项目目的策略略规划意意见。（一） 项目定位位经过20002年年秦皇岛岛房地产产业的发发展，地地产项目目与开发发商也日日趋成熟熟。从早早些年前前简单的的选择住住房到今天天地产项项目概念念的宣传传与影响响以及产产品
26、的包包装与理理念诉求求，我们们可以预预测，220033年房地地产的发发展将会会重新回回归到自自然的本本质，即即开发商商认真做做品质，而而消费者者也将注注重产品品的内涵涵，选择择住房其其实也表表示他们们在选择择一种怎怎样的生生活。由于受地地理位置置、消费费人群构构成以及及其它地地产项目目先入为为主客观观造成的的影响，本本案做高高档住宅宅显然已已经不合合适，而而且一旦旦开发也也将会面面临极大大的市场场危机。 低档住宅宅的客户户消费群群体比较较单一，且且住房单单价较少少、总价价低，且且我市孟孟营区域域的低档档住宅、工工薪阶层层住宅已已基本趋趋于饱和和，受所所处位置置决定，本本案价格格如开发发低档住住
27、宅根本本无多大大价格优优势可言言，而且且低端消消费群已已经被孟孟营区域域的项目目抢走了了不少，显显然不能能满足本本项目容容量的需需要。鉴于以上上几点分分析考虑虑，建议议将本案案做为中中高档住住宅，均均价要控控制在22200025000元/平米之之间（多多层），理理由有以以下几点点：1、 秦皇岛市市区中档档住宅价价格在22200025000供应应量还显显然无法法满足整整个市场场的需求求。2、 随着市公公安局与与海港区区政府的的西迁，项项目所在在位置的的其它配配套设施施必将会会逐步完完善，而而这一点点也是许许多看好好本地段段位置但但迟迟未未能购房房客户的的一个重重要原因因。3、 紧依汤河河，且社社
28、区及地地段规模模发展将将日趋成成熟，具具有无限限的升值值潜力。另：建议议在社区区西面邻邻汤河的的一端做做连排别别墅（TTOWNNHOUUSE），以以满足有有限高端端消费群群体的关关注与需需要。（二）案案名一个好名名字。JACKK TRROUTT在定定位论里里说，“市场营营销中最最重要的的决策是是如何给给产品取取名字”。房地地产项目目更是如如此。一一个房地地产项目目在推广广中会投投入大量量的广告告，可能能各种卖卖点、诉诉求轮番番上阵，但但其中消消费者接接触最多多的一是是项目的的名称，而而消费者者在看到到实物之之前，最最容易通通过名称称产生联联想，并并形成第第一印象象。金屋屋地产开开发的此此项目因
29、因有以前前黄金走走廊作为为铺垫，是是黄金走走廊的发发展和延延伸，依依金屋花花苑，金金屋雅苑苑，金屋屋鑫苑，根根据其定定位健康康，开放放，安静静，自然然，亲情情，故起起名为金金屋家苑苑，突出出一种亲亲情，一一种生活活方式，一一种家的的感觉。虽虽然第一一次出现现不会引引起人们们的注意意，但作作为黄金金走廊的的延伸，是是很有意意义的。（建建议起一一个比较较好的案案名，在在这个名名字第一一次出现现时，给给人眼前前一亮的的的感觉觉。）彼得杜杜拉克说说：有效效的创新新都是从从不起眼眼处开始始的。它它们并不不宏大，只是试图做一件与众不同的事情。金屋地产从金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黄金走廊，怀着“要创新
30、，要做一些与众不同的事情”的心态，又精心绘制了一条呈动态上扬之美的创新曲线一个崇尚健康，开放生活方式，立志成为开发区龙头的金屋家苑。名称的由由来：“金屋家家园”坚持并并延续金金屋房地地产开发发公司项项目名称称的品质质与内涵涵，从金金屋花苑苑到金屋屋雅园、金金屋鑫苑苑，每一一个项目目的名称称都凝聚聚着金屋屋人对其其的期冀冀与浓浓浓深厚的的感情。“家园”是发自自内心的的、是饱饱含着深深厚感情情的、是是一种血血浓于水水、游子子归故里里的一种种希望与与声音，虽虽然普通通，但它它却蕴含含着中华华民族最最为优秀秀的传统统美德与与人们对对生活的的美好祝祝愿。家园应该该是宁静静的、安安谧的、包包容的、自自然的
31、、亲亲情的、永永恒的、魅魅力无穷穷的，让让我们魂魂绕梦牵牵的“金屋家家园”作为“黄金走走廊”的延伸伸，是金金屋人致致力于品品牌建设设的一个个里程牌牌，是对对新居住住观念的的一个全全新的诠诠释。“金屋家家园”不仅仅仅是您的的家，更更是你休休生养息息的理想想所在。选选择金屋屋家园，其其实是在在选择一一种生活活，虽然然我们做做不到“采菊东东篱下，悠悠然见南南山”的境界界，但在在这里，您您拥的是是亲情、友友情，拥拥有的是是健康、是是自信，拥拥有的开开放的生生活，拥拥有的是是家人般般无微不不至的照照顾，在在这里，建建筑、景景观、邻邻居都会会成为您您至亲至至近的人人（三） 努力塑造造“金屋家家园”的特征征
32、1、 亲近自然然、崇尚尚绿色；2、 远离闹市市却又交交通快捷捷；3、 社区配套套齐全，集集方便、健健康、个个性、网网络为一一体；4、 集合别墅墅与多屋屋住宅，凝凝结一代代情感居居住主张张与生活活方式的的生活空空间；（四）我我们的目目标客户户随着住宅宅理念的的改变及及金屋家家园的广广泛影响响，金屋屋家园的的的置业业群有以以下几类类：1） 准白领层层：特征：（1） 他们大多多在开发发区或市市内私企企、外企企工作，收收入较高高，但追追求开放放生活，消消费水平平较高，没没有过多多的存款款，但对对于总价价在155万左右右价位的的房屋有有足够的的承受能能力，他他们喜欢欢小户型型；（2） 他们抛弃弃封闭的的
33、传统观观念，倡倡导开放放与包容容的新理理念；他他们崇尚尚自然，拥拥有新价价值观；他们懂懂得生活活，追求求时尚和和品味；他们充充满自信信，把握握自己的的生活节节奏。在在以时间间换空间间的理念念下，他他们是健健康、开开放、自自信的始始作俑者者与追求求者。2) 老老龄群体体：特征：（1） 富裕的老老龄群体体，他们们追求安安静写意意的田园园生活环环境，而而金屋家家园的环环境与理理念诉求求正符合合了他们们的需求求。（2） 虽不富裕裕但在市市内有房房的老龄龄群体，他他们的子子女孝顺顺，希望望可以和和父母居居住在一一起，共共同感受受家的温温暖。他他们会选选择一个个环境优优雅的地地段让老老人安度度晚年。家园，
34、是是一个人人与人感感情交流流与沟通通、亲情情交汇的的组合体体，其实实我们每每个人都都有过这这样的体体验与心心境。作为一个个年轻人人，我们们总会喜喜欢在早早晨上班班或者晚晚上回家家的社区区内看到到我们父父辈、母母辈的一一代正在在甬路上上、草地地上练剑剑、打拳拳、遛弯弯、有说说有笑，有有种家的的感觉与与温暖。看看到他们们开心与与满足的的表情，作作为晚辈辈，无论论他们是是否是真真正的亲亲人，也也会为之之所感染染、所打打动作为一个个老年人人，总希希望在煮煮早餐或或晚饭的的时候，能能从玻璃璃间看到到一个个个年轻人人的身影影；总会会希望在在自己搬搬东西上上下楼不不方便得得到年轻轻灿烂笑笑容的帮帮助，总总会
35、希望望看到在在社区的的运动场场上看到到自己晚晚辈熟悉悉的身影影看着着年轻人人从身旁旁走过，看看着年轻轻人的朝朝气。作作为长辈辈，无论论他们是是否是我我们真正正的晚辈辈，我们们同样被被年轻打打动，同同样被希希望感动动所有的这这一切，才才真正是是金屋家家园释放放亲情与与感激的的开始与与序幕我们有理理由相信信，随着着公共交交通设施施的发展展，生活活配套设设施的齐齐全，将将会使大量量的市区区潜在的的购房需需求释放放，最终终促进金金屋家园园房产的的升温。（五）环环境规划划设计因开发商商具有多多年实际际操作项项目经验验，且在在项目环环境、规规划设计计上具有有一定的的特色与与成功案案例，在在此不作作过多叙叙
36、述，举举例介绍绍一二：1、 我开放、我我健康、我我自信：既然有有年轻的的生活，社区规划要显示出蓬蓬勃勃的生命力。社区规划现充满现代气息，洋溢青春光彩。要使阳光充足，活力四射。要有别致的园林景观，绿色健康社区。用社区的方方面面，点点滴滴，打造生活细节。2、 人车分流流，次周周边式机机动车道道路与内内环式的的非机动动车步行行道路结结合成真真正的人人流小区区中避免免汽车的的嘈杂和和儿童过过马路的的危险为为居民创创造出一一个宁静静、安全全的空间间。3、 在小区中中心绿地地及院落落绿地之之间，局局部住宅宅底部架架空，相相互景观观通透，形形成步移移景异的的空间效效果，使使平面化化的小区区绿化层层次丰富富，
37、形成成宁静、优优雅的居居住环境境。4、 每个住宅宅组团按按日照间间距进行行组合，形形成高低低韵律的的变化并并由此自自然形成成了舒放放有致的的组团绿绿化空间间。5、 老人无障障碍甬路路、通道道设计6、 老人健身身房、娱娱乐桥牌牌室、活活动公园园等7、 篮球场、运运动健身身房等（六）户户型设计计因开发商商具有多多年实际际操作项项目经验验，且在在户型设设计上具具有一定定的特色色，在此此不作过过多叙述述，重点点强调推推出本社社区应注注重并推推出的主主力户型型特色：1、 面向准白白领层1） 要多为66080平平米之间间的小户户型，要要注重实实用性，突突出户型型设计年年轻的个个性化，增增加其实实用功能能，
38、满足足其多种种需要。2） 因多为年年轻夫妇妇居住，应应适当考考虑在户户型的设设计上注注重“两人世世界”成份，一一切从他他们自身身的特点点出发，要要做到简简单舒适适且充满满情趣。3） 应在户型型整体设设计的基基础上，考考虑书房房、电脑脑房、大大阳台等等其它与与年轻个个性有关关的实用用特征。2、 面向老龄龄群1） 因考虑有有子女与与父母同同住的愿愿望，户户型设计计应该在在15001800平米之之间，突突出户型型设计的的功能。2） 因有可能能为三代代同堂或或四代同同堂，就就要设计计不同年年龄层的的活动场场所，做做到动静静分区，互互不干扰扰。3） 为做到互互相照顾顾，而又又互不干干扰，可可以设置置亲情
39、套套餐，分分为楼上上、楼下下居，左左右对门门居等多多种形式式。（七）配配套设施施因开发商商具有多多年实际际操作项项目经验验，在此此不作过过多叙述述，重点点强调推推出本社社区应注注重并强强调推出出的配套套设施：1） 以青年视视角精心心打造设设施完备备的会所所，考量量生活每每一个细细节。青青年人的的张扬个个性，前前卫思想想。乒乓乓球、台台球、要做做到不出出社区，一一样可以以全身总总动员。不不受时间间限制，活活力因青青春而随随时爆发发，一个个源源动动力的健健康区。2） 以老年人人的心境境精心打打造设施施完备、服服务完善善的老年年娱乐桥桥牌室，突突出老年年人的自自然、平平静，下下棋、舞舞剑、晨晨练要做
40、到到不出社社区，老老年人尽尽可享天天然之福福。活动动在老年年人的身身上也可可以体现现，一个个源源活活动的健健康区、开开放区。3） 超 市：也许不不是每一一个人都都能感受受到购物物的乐趣趣，但在在逛来逛逛去之中中，却慢慢慢看见见了自己己的美丽丽；尤其其对于年年轻已婚婚女性或或老年人人，超市市更是必必不可少少。4） 酒 吧：在别人人欣赏的的眼光里里，你真真正释放放着内在在的魅力力。这时时，连你你自己都都开始嫉嫉妒自己己。对年年轻人而而言，还还有比酒酒吧更具具吸引力力的场所所吗？也也许有，但但酒吧绝绝对是一一个上上上之选。五、广告告推广方方案因本方案案为项目目总体策策划报告告，且项项目基本本要素（施
41、施工图纸纸、规划划设计、户户型设计计、社区区规划等等）还未未成立，各各元素有有待进一一步分解解与推敲敲，而且且销售周周期与广广告策略略也要及及时应市市场的变变化而做做出调整整，并要要在具体体执行与与操作中中提供跟跟踪意见见与广告告推广分分析，也也是一项项非常系系统的工工程。因因此在此此只列出出整个项项目广告告策略的的一个总总体概要要，待双双方进一一步洽谈谈协商以以后，我我们将给给出具有有可执行行性与可可操作性性极强并并标明时时间节点点的全案案或项目目全年广广告推广广策略，共共享资源源，力使使媒体组组合达到到最佳状状态，以以藉此带带动销售售，提高高企业品品牌形象象，扩大大项目知知名度与与美誉度度
42、。（一） 我们的目目的通过对“金屋家家园”的整体体推广，在在节约资资源与费费用的基基础上，我我们力求求达到以以下几点点目的：1、 更进一步步扩大企企业知名名度、美美誉度，奠奠定项目目品牌形形象；2、 将“黄金金走廓”概念引引向纵深深，使其其成为金金屋房地地产的金金字招牌牌；3、 将“新都都市生活活”概念深深入人心心，全面面推进秦秦皇岛市市住宅业业的发展展，使其其成为秦秦皇岛住住宅社区区的一个个新的分分水岭；4、 通过有效效的资源源利用与与组合，强强势促进进销售，在在既定的的时间完完成或超超额完成成项目回回款目标标；5、 通过对项项目的全全案推广广与策划划，打造造与锻炼炼一只战战无不胜胜、攻无无
43、不克的的营销销销售队伍伍，使其其成为地地产销售售业的黄黄埔军校校；6、 将“金屋屋家园”包装成成金屋房房地产的的经典、精精尖力作作，扩大大“金屋家家园”的品牌牌影响力力。（二） 推广概要要介绍第一阶段段：造势势阶段（时间待定）1）新都都市居住住模式大大揭密；组织秦秦皇岛日日报、秦秦皇岛晚晚报、视视听之友友报、秦秦皇岛电电视台等多家家媒体进进行广告告推广，在媒体中形成新都市住宅的概念。通过媒体的介绍，将这个概念推向市民，形成关注和议论的热点。2） 秦秦皇岛市市新都市市住宅现现象研讨讨会；摆脱传统统地段观观念、居居住观念念的人越越来越多多。但是是从城市市发展方方向，城城市规划划以及新新都市生生活模
44、式式等角度度来系统统探讨还还不够。所所以，活活动将邀邀请政府府相关部部门、学学院派专专家、房房地产开开发商共共同对新新都市住住宅的现现象与概概念进行行研讨。3）新都都市住宅宅点评；采用媒体体刊登广广告的形形式，发发布300个有关关新都市市概念住住宅的特点。并并适时地地将有见见地的评评价如实实反映在在专栏页页面上。4）隆重推出金屋家园，金屋家园新都市住宅的标本盛大开盘样板间同同时开放放，欢迎迎游客参参观其他DMM直投宣宣传、车车体、户户外广告告跟进；5）开展展论坛邀请国家家知名健健康专家家、地产产开发商商开论坛坛，共同同研究与与探讨新新都市生生活与“健康住住宅”的概念念。使“新都市市生活”或“我
45、健康康、我开开放、我我自信”的理念念深入人人心，并并在社会会各界引引起轰动动效应与与关注。第二阶段段 推动动阶段（时间待定）主要活动动内容：1) 新都市住住宅多媒媒体广告告大展示示通过报纸纸、电视视、户外外等三位位一体的的媒体传传播效应应连续不不断的多多角度报报道，轰轰轰烈烈烈地正式式拉开活活动的序序幕。以金屋屋家园，新都市市生活为为题”在秦皇皇岛日报报、秦皇岛岛晚报、视听之友等媒体上展开梯次宣传，分阶段报道专题讨论、老总访谈、专家研讨等活动，聚焦购房者的视点，引起楼市的最新热点。 广告发布布内容概概要：A、 都市新生生活之“健康康白皮书书”据秦皇岛岛有关资资料记载载，开发发区李姓姓安庄一一带
46、是秦秦皇岛人人均寿命命最长的的地方，平平均寿命命达到了了78。55岁B、 都市新生生活之“幸福福进化论论”竞争的激激烈，使使得我们们整天忙忙碌于工工作，使使我们不不懂得享享受生活活，感受受幸福，使使我们没没有了更更多的时时间常回回家看看看，但是是我们的的父母却却独自在在家哀叹叹，没有有儿女的的照顾。金屋家园园为你精精心定做做了亲情情居，让让你享受受生活，感感觉幸福福C、 都市新生生活之“在水水一方”“蒹葭苍苍苍，白白露为霜霜，所谓谓伊人，在在水一方方”出自诗诗经蒹葭葭。蒹葭是因因为一位位美丽的的守望者者而出名名的，所所谓伊人人，在水水一方，诗诗经时时代的爱爱情，以以蒹葭作作为标本本，古老老的植物物，古老老的爱情情金屋家家苑即是是那个守守望者，以以满腔的的激情和和不尽的的创新做做一个所所谓的“伊人”。D、 都市新生生活之“黄金金时代”金屋地产产已有了了5年的的实战经经验，他他在秦皇皇岛成功功打造了了“黄金走走廊”从金屋屋花苑，