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1、北京市地地方标准准 住宅物业业服务标标准 Resiidenntiaal PProppertty SServvicee Sttanddardd 编号：DDB111/T 7511-20010 主编单位位：北京京市物业业服务指指导中心心 批准部门门：北京京市住房房和城乡乡建设委委员会 北京京市质量量技术监监督局 实施日期期：20010 年 110 月月1 日日 20110 北京 前 言言 本标准为为推荐性性标准。 本标准的的主要内内容是：1.总总则；22.术语语和定义义；3.基本规定； 4.住住宅物业业服务一一级标准准； 55.住宅宅物业服服务二级级标准；6. 住住宅物业业服务三三级标准准；7.住宅
2、物物业服务务四级标标准；88.住宅物业业服务五五级标准准。 本标准由由北京市市住房和和城乡建建设委员员会及北北京市质质量技术监督督局共同同管理，由由北京市市住房和和城乡建建设委员员会负责责解释工作作。 主编单位位：北京京市物业业服务指指导中心心 北京银达达物业管管理有限限责任公公司 北京闻达达敏斯物物业管理理服务有有限公司司 北京万科科物业服服务有限限公司 北京网信信物业管管理有限限公司 北京顺天天通物业业管理有有限公司司 主编人员员：薛福福志、艾艾白璐、王王颖、王王亚军、李李旻、郑郑冰、魏宣宣、谢炜炜、周文文、吴卫卫东、李李维善、张张乃魁、陈陈祖武、霍炜、贾贾光辉、许许文良、张张国安 审查专
3、家家：杨燕燕敏、邓邓俊、韩韩子忠、化化向东、郭郭健、曹曹绍利、郑郑乐、徐徐平波、宋宋宝程、闫闫耘、蔡蔡玲玲 目 次 1 总 则 . 1 2 术语语和定义义 . 2 3 基本本规定 . 3 4 住宅宅物业服服务一级级标准. 44 4.1 基本要要求 . 4 4.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护. 6 4.3 消防安安全防范范 . 11 4.4 绿化养养护 . 114 4.5 环境卫卫生 . 115 4.6 公共秩秩序维护护 . 16 4.7 装饰装装修管理理 . 17 5 住宅宅物业服服务二级级标准 . 199 5.1 基本要要求 . 119 5.2 共用部部位及共共用设施施
4、设备运运行、维维修养护护. 21 5.3 消防安安全防范范 . 26 5.4 绿化养养护 . 229 5.5 环境卫卫生 . 330 55.6 公共秩秩序维护护 . 32 5.7 装饰装装修管理理 . 32 6 住宅宅物业服服务三级级标准 . 344 6.1 基本要要求 . 334 6.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护. 36 6.3 消防安安全防范范 . 42 6.4 绿化养养护 . 444 6.5 环境卫卫生 . 446 6.6 公共秩秩序维护护 . 48 6.7 装饰装装修管理理 . 49 7 住宅宅物业服服务四级级标准 . 500 7.1 基本要要求 . 550 7
5、.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护. 52 7.3 消防安安全防范范 . 58 7.4 绿化养养护 . 661 7.5 环境卫卫生 . 662 7.6 公共秩秩序维护护 . 65 7.7 装饰装装修管理理 . 65 8 住宅宅物业服服务五级级标准 . 677 8.1 基基本要求求 . 677 8.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护. 69 8.3 消防安安全防范范 . 75 8.4 绿化养养护 . 778 8.5 环境卫卫生 . 779 8.6 公共秩秩序维护护 . 82 8.7 装饰装装修管理理 . 82 引用标准准名录 . 884 条文说明明 . 86
6、6 CONNTENNT 1 GEENERRAL RRULEES . 11 2 TEERMSS AAND DEEFINNITIION . 2 3 BAASICC STTIPUULATTIONN . 3 4 RRESIIDENNTIAAL PPROPPERTTY SSERVVICEE STTANDDARDD LEEVELL ONNE . 4 4.1 GENNERAAL SSERVVICEE . 4 4.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMMENTT . 66 4.3 FIRRE-CCONTTROLL & SE
7、CCURIITY . 111 4.4 GARRDENNINGG . 144 4.5 CLEEANIING. 155 4.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT . 166 4.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT. 17 5 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL TWOO . 19 5.1 GENNERAAL SSERVVICEE . 19 5.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMM
8、ENTT . 211 5.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY . 226 5.4 GARRDENNINGG . 299 5.5 CLEEANIING. 300 5.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT . 322 5.7 RRENOOVATTIONN MAANAGGEMEENT . 332 6 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL THRREE . 34 6.1 GENNERAAL SSERVVICEE . 34 6.2 MAIINTEENANNCE & MMANA
9、AGEMMENTTOF PUBBLICC ARREA & EEQUIIPMEENT . 366 6.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY . 442 6.4 GARRDENNINGG . 444 6.5 CLEEANIING. 466 6.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT . 488 6.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT . 49 7 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL FOUUR . 50 7.1 GENNERAAL SSERVVI
10、CEE . 50 7.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMMENTT . 522 7.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY . 558 7.4 GARRDENNINGG . 611 7.5 CLEEANIING. 622 7.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT . 655 7.7 REENOVVATIION MANNAGEEMENNT. 65 8 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEV
11、VEL FIVVE . 677 8.1 GENNERAAL SSERVVICEE . 67 8.22 MAAINTTENAANCEE & MANNAGEEMENNT OOF PPUBLLIC AREEA & EQQUIPPMENNT . 669 8.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY . 775 8.4 GARRDENNINGG . 788 8.5 CLEEANIING. 799 8.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT . 822 8.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT . 82 QUOTTED STAANDA
12、ARDSS . 84 EXPLLANAATIOON OOF AARTIICLEES . 886 11 总总则 1.0.1 为规范范物业服服务行为为，提高高服务水水平，实实现物业业服务的标准准化、专专业化、精精细化，结结合本市市情况，制制定本标标准。 1.0.2 北京市市行政区区域内住住宅物业业共用部部分的维维修养护护、管理，维维护公共共环境卫卫生和相相关秩序序的活动动，适用用本标准准。 1.0.3 北京市市行政区区域内的的物业服服务工作作除应遵遵守本标标准外，尚应应符合国国家及北北京市现现行相关关法律、法法规、规规章、标标准的规定定。 22 术术语和定定义 2.0.1 物业服服务 物业服务务企
13、业或或其他管管理人受受业主或或者建设设单位委委托，对物业管管理区域域内的建建筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地，进进行维修修养护、管管理，维维护公共共环境卫卫生和相相关秩序的活动动。 2.0.2 物业共共用部分分 物业管理理区域内内业主专专有部分分以外，按按照规定定由业主主共同管理的的建筑物物、构筑筑物及配配套设施施设备和和相关场场地。主主要包括共用用部位、共共用设施施设备。 2.0.3 专项服服务 接受委托托，承接接共用设设施设备备维修养养护、园园林绿化化、环境卫生、秩秩序维护护等专业业服务。 2.0.4 特约服服务 物业服服务企业业或其他他管理人人根据业业主委托托提供的的物业
14、服务合同同约定以以外的服服务。 2.0.5 突发公公共事件件 突然发生生，造成成或者可可能造成成重大人人员伤亡亡、财产产损失、生态态环境破破坏和严严重社会会危害，危危及公共共安全的的紧急事件。 33 基基本规定定 3.0.1 本标准准中涉及及的物业业共用部部分的维维修养护护为日常常维修养护工工作，不不包括需需要使用用专项维维修资金金的维修修、更新新和改造工作作。 3.0.2 物业服服务标准准分为五五级，一一级标准准为最低低标准，每每一级标准准高于且且包含相相应低一一级的标标准。 3.0.3 签订物物业服务务合同时时，依据据住宅物物业实际际情况确确定物业服务务事项，选选定相应应的物业业服务标标准
15、。本本标准施施行前已已签订物业业服务合合同的住住宅物业业按照约约定执行行。 44 住住宅物业业服务一一级标准准 4.1 基本本要求 4.1.1 客户服服务场所所 1 设设置客户户服务场场所，配配置基本本办公设设备。 2 公公示物业业服务企企业资质质证书或或复印件件、项目目负责人人照片，物物业服务务事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等相关信息。提提供特约约服务的的，公示示特约服服务项目目及服务务标准、收费标准准。 3 客客户服务务场所工工作时间间，工作作日不少少于 88 小时时，其他时间设设置值班班人员。 4 设设置并公公示244 小时时服务电电话。 4.1.2 人员 1 从从业人员员
16、按照相相关规定定取得职职业资格格证书。 2 从从业人员员佩戴标标志。 3 配配备物业业服务项项目负责责人，房房屋建筑筑安全管管理员。 4 项项目负责责人具有有 2 年以上上物业服服务企业业或相关关企业管理工作作经历，为为本市项项目负责责人信用用信息档档案登记记在册人人员。 4.1.3 制度 1 建建立共用用部位及及共用设设施设备备维修养养护、消消防安全全防范、绿绿化养护护、环境境卫生、公公共秩序序维护等等管理制制度。 2 建建立突发发公共事事件应急急预案。 3 建建立物业业服务工工作记录录。 4.1.4 档案 1 建建立物业业管理档档案。 52 配配备档案案管理人人员。 4.1.5 标志 设置
17、安全全警示、作作业施工工警示、温温馨提示示等物业业服务标标志。 4.1.6 客户服服务 1 每每年第一一季度公公示上一一年度物物业服务务合同履履行情况、收支支情况、本本年度收收支预算算。 2 涉涉及业主主或使用用人正常常生活的的重要物物业服务务事项，应在主要要出入口口、各楼楼单元门门内张贴贴通知，履履行告知知义务。 3 对对违反治治安、规规划、环环保等方方面法律律、法规规规定的的行为，应应劝阻并并报告相相关行政政主管部部门。 4 水水、电急急修200 分钟钟内、其其它报修修按双方方约定时时间到达现场；由专项项服务企企业负责责的设备备设施应应在 330 分分钟内告告知。 5 业业主或使使用人提提
18、出的意意见、建建议、投投诉在 3 个个工作日内回复复。 6 每每年公开开征集11 次物物业服务务意见，公公示整改改情况。 7 配配合相关关部门进进行公益益性宣传传。 8 按按规定投投保物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险。 4.1.7 专项服服务委托托管理 1 签签订专项项服务委委托合同同，明确确各方权权利义务务。 2 专专项服务务企业应应符合相相关行政政主管部部门的资资质要求；操作作人员应应持有相相应的职职业资格格证书。 3 专专项服务务企业人人员佩戴戴标志。 4 对对专项服服务进行行监督及及评价。 64.2 共用用部位及及共用设设施设备备运行、维维修养护护 4.2.1 综综
19、合管理理 1 建建立房屋屋及共用用设施设设备的基基础档案案。 2 运运行、检检查、维维修养护护记录应应每月归归档。 3 组组织实施施房屋使使用安全全情况评评估检查查。 4 共共用部位位检查中中发现的的问题，应应按照责责任范围围编制修缮计划划，并按按计划组组织修缮缮；共用用设施设设备运行行中出现现的故障及检检查中发发现的问问题，应应即时组组织修复复。 5 每每年第四四季度制制定下一一年度维维修养护护计划。 6 特特种设备备按照有有关规定定运行、维维修养护护和定期期检测。 7 雷雷电、强强降水、大大风、沙沙尘暴等等极端天天气前后后进行检查并落落实防范范措施。 8 设设备机房房 1） 每月清清洁1
20、次，室室内无杂杂物。 2） 设置挡挡鼠板、鼠鼠药盒或或粘鼠板板。 3） 在明显显易取位位置配备备消防器器材，确确保完好好有效。 4） 设施设设备标志志、标牌牌齐全。 5） 张贴或或悬挂相相关制度度、证书书。 4.2.2 共用部部位 1 房房屋结构构 每半年检检查1 次梁、板板、柱等等结构构构件，外外观出现现变形、开裂等现现象时，应应申请房房屋安全全鉴定，同同时采取取必要的的防护措施。按按照鉴定定结果组组织修缮缮。 2 建建筑部件件 1） 每季度度检查11 次外外墙贴饰饰面或抹抹灰、屋屋檐、阳阳台、 7雨罩、空空调室外外机支撑撑构件等等。 2） 每季度度巡查11 次共共用部位位的门、窗窗、玻璃璃
21、等。 3） 每年检检查1 次共用用部位的的室内地地面、墙墙面、天天棚；室外屋面面、散水水等。 4） 每年上上汛前和和强降雨雨后检查查屋面防防水和雨雨落管等等。 3 附附属构筑筑物 1） 每季度度巡查11 次道道路、场场地、阶阶梯及扶扶手、侧侧石、管井、沟沟渠等。 2） 每半年年检查11 次雨雨、污水水管井等等。 3） 每季度度巡查11 次大大门、围围墙、围围栏等。 4） 每季度度巡查 1 次次休闲椅椅、凉亭亭、雕塑塑、景观观小品等。 5） 每年检检测1 次防雷雷装置。 4.2.3 空调系系统 1 运运行前对对冷水机机组、循循环水泵泵、冷却却塔、风风机、风风机盘管、水水处理等等设施设设备进行行系
22、统性性检查。 2 运运行期间间每日巡巡视 11 次空空调系统统，保证证室内温温度符合相关规规定。 3 每每年清洗洗消毒 1 次次新风机机、空气气处理机机滤网、表表冷器、箱体体、风机机盘管滤滤网等。 4.2.4 二次供供水设施施 1 按按照卫生生防疫部部门的要要求使用用消毒设设备，水水箱按规规定清洗消消毒、 水质化化验， 水质符符合国家家生活饮饮用水卫卫生标准准。 2 每每日巡视视1次水水箱间、水水泵房，检检查设备备运行状状况。 3 每每半年切切换1 次备用用水泵。 4 每每年检查查 1 次水泵泵润滑情情况，补补充或更更换润滑滑剂； 8每年养护护1 次次水泵。 5 每每年对供供水管道道、阀门门等
23、进行行除锈、刷刷漆，每每年入冬前对暴暴露管道道进行防防冻处理理。 6 水水箱、蓄蓄水池盖盖板应保保持完好好并加锁锁，钥匙匙由专人人保管；溢溢流管口口、透气气口应安安装金属属防护网网并保持持完好。 4.2.5 排水系系统 1 排排水设施施 每年上汛汛前对雨雨、 污污水井、 屋面雨雨水口等等设施进进行检查查，组织清理理、疏通通。 2 污污水泵 汛期每日日巡视11 次，平平时每月月巡视11次，检检查设备备运行状态；每每月进行行1 次次手动启启动测试试；每年年养护11 次。 3 化化粪池 每半年检检查1次次化粪池池；组织织安排清清掏。 4.2.6 照明和和电气设设备 1 楼楼内照明明 每周巡视视1 次
24、次，一般般故障11 日内内修复；复杂故故障1 周内修复。 2 楼楼外照明明 每2 周周巡视11 次，一一般故障障3 日日内修复复；复杂杂故障22 周内修复。 3 应应急照明明 每日巡视视1 次次，发现现故障，即即时修复复。 4 低低压柜 每周巡视视2 次次设备运运行状况况；每年年养护11 次，养养护内容容包括紧固固、检测测、清扫扫。 95 低低压配电电箱和线线路 每季度巡巡视1次次设备运运行状况况；每年年养护11 次，养养护内容包括紧紧固、检检测、清清扫。 6 控控制柜 每季度巡巡视1次次设备运运行状况况；每年年养护11 次，养养护内容包括紧紧固、检检测、调调试、清清扫。 7 发发电机 每季度
25、试试运行11 次，保保证运行行正常。 8 配配电室、楼楼层配电电间 防小动物物措施完完备； 穿墙线线槽周边边封堵严严密； 锁具完完好。 4.2.7 安全防防范系统统 1 报报警控制制管理主主机 每日巡查查1 次次， 检检查设备备运行状状态； 每月表表面清洁洁1 次次；每年内部部除尘11 次。 2 对对讲门口口机 每季度检检查1 次按键键、 显显示屏等等； 每每季度表表面清洁洁1 次次；每年内部部除尘11 次。 3 网网络控制制箱 每年检查查1 次次外观、接接线；每每年表面面清洁11 次；每年内内部除尘11 次。 4 红红外对射射探测器器 每年检查查1 次次接线、探探测范围围、防水水状况等等；每
26、半半年表面清洁11 次；每年内内部除尘尘1次。 5 图图像采集集设备 每周检查查1 次次监视画画面、 录像功功能； 每月表表面清洁洁1 次次；每年内部部除尘11 次。 1006 摄摄像机 每季度检检查1 次聚焦焦、红外外夜视、接接线、防防水状况况等，进行相应应的调校校；每季季度镜头头表面清清洁1 次；每每年防护护罩内部除尘11 次。 7 解解码器 每年检查查1 次次防雨罩罩、接线线等，进进行相应应的调试试；每年年表面清洁洁1 次次；每年年内部除除尘1 次。 8 云云台 每年检查查1 次次运转、接接线，进进行清晰晰度调校校；每年年表面清洁1次次；每年年转动部部位上润润滑油11 次。 9 巡巡更点
27、 每半年年检查11 次外外观，发发现故障障隐患，即即时排除除；每半半年表面清清洁1 次；每每日存储储巡更记记录。 10 读卡器器 每季度检检查1 次外观观；每季季度表面面清洁11 次，查查看防水水状况。 11 电磁锁锁门锁 每季度检检查1 次吸力力、外观观、接线线。 12 出门按按钮 每季度检检查1次次开锁功功能、接接线。 4.2.8 电梯 1 电电梯在投投入使用用前或者者投入使使用后 30日日内，应应向相关行政主主管部门门办理使使用登记记。登记记标志应应置于或或附着于于电梯的显著著位置。 2 在在电梯安安全检验验合格有有效期届届满前 1 个个月，应应向电梯检验检检测机构构提出定定期检验验申请
28、。 1113 日日常维护护保养和和定期检检查中发发现的问问题应及及时排除；电梯梯的安全全附件、安安全保护护装置、测测量调控控装置及及有关附属仪器器仪表应应每年进进行校验验、检修修。 4 应应与有资资质的电电梯制造造、安装装、改造造、维修修单位签签订电梯维维保合同同，约定定维护保保养的内内容、要要求、频频次、期期限以及双方方的权利利、义务务与责任任。 对专项服服务企业业的维修修保养工工作进行行监督，对对专项服服务企业定期期检修计计划的落落实情况况进行监监督。 5 配备电电梯安全全管理人人员。定定期对电电梯安全全管理人人员进行特种种设备安安全培训训，保证证其具备备必要的的安全知知识。 6 制定电电
29、梯应急急救援预预案并定定期演练练。发生生电梯困困人或其它重重大事件件时，应应立即启启动事故故应急预预案，组组织救援援，并及时向向相关行行政主管管部门报报告。物物业服务务人员应应在 115 分分钟内到达达现场，专专业维修修人员应应在300 分钟钟内到达达现场。 4.2.9 水景 1 启启用前进进行防渗渗漏和防防漏电检检查，防防止渗漏漏，保证证用电安全全。 2 使使用期间间每周巡巡查1 次喷水水池、水水泵及其其附属设设施，每季度检检查1 次防漏漏电设施施。 3 设设置必要要的安全全警示标标志。 4 水水质符合合卫生要要求。 4.3 消防防安全防防范 4.3.1 综合管管理 1 建建立、落落实消防防
30、安全责责任制，明明确各级级岗位的的消防安全职责责。 122 成成立义务务消防队队，配备备必要的的消防器器材，相相关人员员掌握消防防基本知知识和技技能；每每年组织织1 次次有员工工、业主主或使用人参加加的消防防演练。 3 设设置消防防安全宣宣传专栏栏，组织织开展经经常性的的消防安安全宣传教教育；每每年对员员工进行行1 次次消防安安全培训训。 4 每每日防火火巡查 1 次次，每月月防火检检查 11 次，按按照规定定每年检测测1 次次建筑消消防设施施；保障障疏散通通道、安安全出口口、消防车通道道和消防防设施、器器材符合合消防安安全要求求。 5 发发现消防防安全违违法行为为和火灾灾隐患，立立即纠正正、
31、排除；无法法立即纠纠正、排排除的，应应向公安安机关消消防机构构报告。 6 消消防控制制室设专专人244 小时时值班，每每班2 人，及及时处理各类报报警、故故障信息息。 7 发发生火情情立即报报警，组组织扑救救初起火火灾，疏疏散遇险险人员，协协助配合合公安机机关消防防机构工工作。 4.3.2 消防设设施设备备维修养养护 1 火火灾自动动报警系系统 1） 火灾报报警控制制器、联联动控制制设备 每日巡查查 1 次设备备运行情情况，保保证 224 小小时连续续正常运运行；每月月检查测测试1 次报警警控制器器、联动动控制设设备的报报警、联动控制制、显示示、打印印等功能能；每年年机柜内内部除尘尘1 次次。 2） 火灾报报警探测测器、手手动报警警按钮、警警报装置置 每月抽查查测试11 次火火灾报警警探测器器、手动动报警按按钮、警警报装置的的报警、警警报功能能；探测测器投入入运行 2 年年后，每每隔 33年由专业业清洗单单位清洗洗1 次次。 3） 备用电电源 每月检测测切换11 次主主、备电电源；每每季度备备用电源源、蓄电电 133池充放电电试验11 次。 2 消消防广播播系统 每月检查查测试11次消防防专用电电话、 重要场场所的对对讲电话话、对讲电话话主机、播播音设备备、扩