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1、目 录前言 （3）市场分析析 （4）一、 项目背景景 （44）二、 西安市场场商业现现状 （55）三、 康复路批批发市场场发展历历程（6）四、 西安投资资市场发发展现状状与趋势势（7）五、 市场核心心问题呈呈现（8）六、七、 打造本案案之市场场方向（100）八、 市场致胜胜策略的的必然性性（122）项目定位位总体战战略与策策划思路路（114）一、 项目开发发目标 .（144）二、 项目原则则及思路路 （116）三、 项目整体体定位概概念 （117）四、 项目竞争争策略与与作用 （188）五、 提升本案案定位之之思路（222）市场分体体定位与与产品规规划（244）一、 项目基础础状况概概括与商商
2、圈概况况 （244）二、 项目区域域商业环环境分析析 （255）三、项目目SWOOT分析析 （266）四、市场场分体定定位 （277）五、项目目建筑规规划建议议 .（366）营销推广广计划与与实施 （399）一、 宣传目的的与实施施计划 （339）二、 前期媒体体统筹安安排 （444）三、 销售推广广方案 .（466）四、 销售阶段段推广途途径 （551）五、 阶段销售售目标及及控制 （54）经营管理理推广计计划 （577）一、 构建招商商成功因因子 （557）二、 目标市场场与品牌牌比例 （660）三、 商户去化化策略与与操作程程序 （663）四、 经营管理理策略 （669）五、 经营管理理
3、实施方方案 （722）前 言言：对西安市市场进行行了为期期一个月月的调研研，在此此过程中中对各大大商业状状况有着着一定的的深层了了解与探探访。西西安市场场的总体体商业状状况较为为良好，特特别是各各大零售售商场的的产权式式销售成成为投资资热潮。从从某种程程度来说说，它代代表着各各类投资资者或经经营者对对商业地地产有了了一定的的认识与与认可。同同时，也也给予本本案在推推广上奠奠定了一一定销售售信心。但但真正的的推广效效果如何何，还需需取决于于对本案案的定位位与推广广策略上上的确定定。对于于本案的的营销推推广策划划方案，将将在以下下内容中中呈现。使使之达到到市场实实际化、策策划实效效化与推推广专业业
4、化的目目的。市场分析析一、项目目背景 随着现有有西安商商业地产产的发展展进入加加速期时时，使各各大商业业项目已已陆续开开始启动动与推广广。从东东大街富富有传奇奇色彩的的骡马市市商业步步行街、东东方之星星，到西西大街以以时代盛盛典、唐唐人街为为代表的的西部仿仿古第一一街，再再到北大大街的宏宏府大厦厦、解放放路的裕裕朗国际际城市传传说，小小寨的领领袖城等等无不显显示出了了西安房房地产市市场对商商业地产产开发的的浓厚兴兴趣。西西安商业业地产向向南发展展则跨过过金腰带带南二环环，到达达大雁塔塔地区，大大唐商业业广场、大大唐商业业街将盛盛唐文化化打造至至极致，特特别是文文化情愫愫的回归归，引领领了西安安
5、商业地地产乃至至中小楼楼盘的发发展方向向。在西安市市场，作作为产权权式批发发市场的的交易现现象已初初现面貌貌，对于于这类市市场在220044年3月月前还处处于的市市场空白白点的状状态已不不复存在在。这种种格局的的打破是是白马世世纪广场场的抢占占市场策策略而导导致的。因因此，对对于本案案有着具具有一定定的冲击击力与影影响力。因因此，也也奠定了了本案在在各个层层面的运运作上和和策略实实施上均均需要做做到一击击即中的的目的。二、西安安市场商商业现状状 西安是我我国西部部地区的的大型中中心城市市，是陕陕西省的的省会，西西安拥有有内涵丰丰厚的中中国历史史文化资资源和极极具魅力力的世界界历史文文化名城城声
6、誉。改改革开放放以来，随随着市场场经济的的大发展展促进着着这座城城市已经经成为西西部地区区经济龙龙头的地地位。随随着西安安城市定定位的清清晰化，旅旅游市场场得到进进一步的的发展。促促进着消消费类市市场的逐逐步扩大大与成熟熟，也进进一步稳稳固消费费群体的的多样化化。西安安商业地地产已成成为各类类投资者者热门追追踪的投投资对象象，出现现风起云云涌的现现象也并并非偶然然。以大大盘、名名盘等要要素促进进着房地地产业的的发展，西西安商业业地产的的发展与与上海、深深圳、北北京等地地区的发发展状态态也近乎乎相同。项项目的推推广定位位、运作作模式、广广告策略略与销售售手段等等均透视视西安商商业地产产与历史史文
7、化的的有效嫁嫁接。由由此，西西安商业业地产更更具区域域特色与与文化背背景，有有着另一一种生命命力的展展现，一一种灵动动商业元元素的表表达。 康复路路商圈的的定义由由康复路路贯通连连接北面面的长缨缨西路，南南面的长长乐路，形形成工字字型的批批发市场场区域。康康复路商商圈是以以服饰为为主的专专业型批批发市场场，涉及及到服饰饰、皮具具、鞋业业、小商商品、轻轻纺等类类的市场场。其销销售辐射射范围包包括陕西西、山西西、甘肃肃、宁夏夏、新疆疆、内蒙蒙、西藏藏等省份份。整个个商圈的的商业氛氛围良好好，商势势状况也也较佳。同同时，康康复路商商业区对对西安的的经济发发展起着着举足轻轻重的作作用。三、康复复路批发
8、发市场发发展历程程 西北最大大的服装装批发基基地康复复路商圈圈为专业业性批发发市场，在在西北地地区颇有有知名度度。现已被被全国各各地投资资者、经经营者与与同行业业人士所所熟知。早期康复路市场是全国第一代批发市场兴建于1984年，80年代的康复路市场并非专业服装类批发市场，同时还经营日用小百货，瓜果，蔬菜等业种。90年代后逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场，和当时北京秀水街和武汉汉正街驰名。1997，98年左右长乐路周边90年代初期建造的第二代室内的批发商场逐渐形成气候，长缨西路上鞋类批发市场兴起，但康复路市场硬件配套设施还停留在建设初期的水平，造成客户一定程度上分流，进入一个回落阶段段。2
9、0000年年后康复复路市场场一直保保持平稳稳增长的的势态、但但破旧的的经营环环境限制制了商户户的发展展。20002年年后，以以康复路路市场的的品牌效效应为依依托，逐逐步形成成多个以以“产品品品牌”为核心心的批发发市场。在在20003年受受非典影影响，以以康复路路市场的的空置率率为契机机对康复复路市场场进行了了大幅度度改造，进进一步提提升康复复路商圈圈硬件设设施的完完善。四、西安安投资市市场发展展现状与与趋势 目前，西西安商业业地产已已经出现现近乎于于热火朝朝天的现现象，也也表明西西安地产产已正式式进入商商业地产产时代的的时期已已来临。具具体现象象如下：1、各类类零售型型物业的的面市给给予投资资
10、者数不不胜数的的投资机机会，而而投资者者对于这这种单一一型态的的投资形形式也表表现了对对利润空空间最大大化的质质疑。2、应于于市场的的发展需需求，专专业型批批发市场场将成为为投资者者的首选对象象，而更更多的投投资者则则表示他他们选择择投资批批发市场场的理由是看看中未来来发展趋趋势及良良好利润润空间。3、批发发市场在在近期也也将成为为抢滩西西安市民民投资的的主流市市场，实实现了跨跨越式发发展，且且正逐渐渐成为房房地产市市场的主主力物业业类型之之一。4、批发发市场必必将让全全国及西西安本地地各类投投资者将将眼光瞄瞄向于康康复路市市场各大大物业，而而现有康康复路市市场则是是经营者者为主体体，他们们主
11、要是是购买经经营权或或实施租租赁权的的方式进进行经营营。这类类市场而而对于投投资者的的投资空空间存在在着一定定的限制制性，一一方面来来源于各各大物业业没有产产权式销销售的权权利，另另一方面面则局限限于经营营户对产产权式销销售的认认识存在在着不足足。5、对于于以上这这类现象象的存在在，将由由新康复复路西北商商贸中心心这个具具有211万建筑筑面积的的项目打打破这个个格局，再再造新康康复路商商圈的宏宏图即将将在20005年年变成一一种现实实，一种种改变传传统商业业市场的的现实。五、市场场核心问问题呈现现 鉴于对市市场调研研的深刻刻，西安安商业市市场主要要状况浮浮出水面，而作作为操作作本案的的目的性性
12、，需客客观与实实际的操操作于本本案。主主要核心心状况如如下：1、零售售型物业业的投资资逐步转转向批发发型物业业的投资资：因这这类市场场的投资资已发展展的时期期，投资资空间有有限，投投资形式式也较为为单一。促促进着的的投资市市场的最最大化是是未来商商业市场场发展的的趋势。2、批发发市场脏脏、凌、乱乱等形象象依然存存在：因因这类市市场在固固有概念念当中均均是这类类形象，但但由于市市场的逐逐步完善善性，促促使这类类物业必必将得到到改变。必必将以优优化购物物环境为为背景从从而提升升市场形形象力3、批发发市场单单一功能能制约它它的有效效发展：在西安安市场，批批发市场场依然是是批发为为主，主主要看中中“量
13、”的产生生，而对对于购物物环境及及产品品品质上无无太多的的追求。同同时，批批发市场场依然是是纯购物物功能，无无餐饮、休休闲、娱娱乐、展展示等功功能的存存在。4、客户户网络单单一化与与市场区区域化：现有康康复路各各类批发发市场，它们的主主要辅射射目标就就是西安安本地及及周边市市场。对对于客户户也是锁定于于这类区区域的客客户为主主，在层层次上也也偏低。5、经营营权购买买状况甚甚佳且无无产权概概念：在在现有的的批发市市场内，无一例为为产权式式物业的的销售出出现于市市场，而而更多的的则是租租赁市场与买买断经营营权市场场存在。估估且在现现阶段有有2-33家新型型物业以产权权式销售售方式面面市于市市场。6
14、、对购购买产权权价格敏敏感且接接受程度度有待提提高：在这次次调研过过程中，康康复路客客户对购购买产权权的方式式存在着着多方面面的担忧忧，并对购买买了产权权式物业业的直接接利益点点不是很很清楚。大大多数人人将产权式式物业的的首付与与二手租租赁市场场的转让让费金额额作相应应比较，将月月按揭款款金额与与每月租租金作比比较，从从此决定定是否购购买。7、三大大物业齐齐取康复复路市场场的现象象已成必必然：本案与与白马世世纪服饰饰广场、西西北裤城城三大物物业均在在20005年抢抢滩于西西安市场场，这三三大物业业均以产产权式进进行销售售。同时时，主要要目标同同锁定于于康复路路市场，由由于客户户资源有有限。本本
15、仅能容容纳一个个物业的的客户量量，却出出现三大大物业齐齐取的现现象。由由此可见见，市场场竞争的的激烈性性必然存存在。8、写字字间市场场得到发发展与提提升：在此次次调研的的过程中中，经过过多方考考察与座座谈，市市场现象象已明朗朗呈现。各各大商家家对写字字间的需需求比较较大，他他们更关关注写字字间的功功能性。在在他们惯惯有的概概念当中中，写字字间与普普通商铺铺的区别别就在于于能否具具备上网网的条件件而确定定。这些些基本要要素成为为他们急急切关注注的核心心问题，也也是本案案针对市市场需求求需改善善或提升升的地方方。六、打造造本案市市场方向向 未来批发发市场的的发展前前景良好好，但对对于康复复路商圈圈
16、的批发发市场未未来发展展趋势必必将 成成为行业业人士高高度重视视与关切切的现实实，这也也正是新新康复路路西北商商贸中心心商业项项目打造造的原始始初衷，一一种引领领行业领领先的操操作模式式，一种种投资者者、经营营者、终终端消费费者三赢赢的经营营模式，更更是一种种西北地地区首创创商贸与与物流并并享的商商业新中中心。1、形象象力的提提升：对于传传统批发发市场固固有的形形象必将将得到改改变，以优优化购物物环境是是本案的的基本目目标。2、强化化零售功功能：固固有的批批发市场场以单一一的批一一功能为为主，或者是不不拒绝零零售的可可能性，但但也不推推荐这类类功能的的存在。但在本案案内，必必须零售售功能。包包
17、括楼层层产品的的布局，核核心客户的引进进及物业业人流动动线的设设计等要要素上均均体现这这一特征征。3、网络络化的拓拓展：一一般批发发市场以以本地市市场为主主，再辅辅射到周周边市场场。而作作为本案案，则强强力拓展展它的辅辅射性，以以全国、国国外作为为辅射目目标。它它依托于于产业生生产力的的背景，整整合买方方与卖方方的有效效需求向向区域化化、国界界化发展展促进这这类市场场的交易易是本案案的核心心卖点。4、强力力打造“三化”元素：“三化”元素即即指专业业化、规规范化、规规模化。这这个未来来批发市市场关系系生存性性的关键键问题。专专业化，有有利于商商业价值值的提升升；规模模化，有有利于产产品的多多样化
18、。规规范化，有有利于促促进销售售率的上上升；这这些方面面必须得得到有效效提高，必必将会使使本案的的持续经经营性达达到最大大化。5、异地地营销促促进本案案市场热热温：本本案所有有的宣传传均需紧紧扣着规模化而而操作，一一方面以以本地为为主，但但在中后后期进行行吸纳。在本案的的前期必必将以“以外围围攻内地地”的战略略促进市市场的持持续热温状状态。6、拓展展实力客客户激活活市场：本案体体量过大大，本地地客户也也有限。又又由于竞竞争者已已开始展展开销售售工作，这这种现象象的存在在均能对对本案产产生极大大的影响响。拓展展本案实实力性客客户乃是是本案的的关键，一一方面可可利用它它的实力力性与品品牌性吸吸纳同
19、类类型的客客户或散散户；另另一方面面可去化化比例较较大的商商铺面积积。对于于这类型型的客户户，是本本案的关关键所在在，也是是本案的的困难所所在。7、“人人流、商商流、信信息流”构造强强势卖点点：由于于本案地地处于康康复路核核心商圈圈内，为为西安新新城区的的重点支支持项目目，同时时超大规规模为构构造一个个新型的的MALLL奠定定基础。西西安为西西北五省省的中心心城市，交交通便捷捷、货物物运输、商商势辅射射力均具具备一个个现代主主题物流流中心的的核心要要素。本本案以人人流、商商流、信信息流作作为强势势卖点对对外推广广，必定定引进各各类商家家的青睐睐。这种种定位，即即改变与与提升传传统物流流中心的的
20、商业价价值，另另一方面面也为现现代物流流的挑战战者和补补缺者做做出示范范与引导导。七、市场场致胜策策略的必必然性 未来批发发市场的的发展前前景将得得到多方方人士的的鼎力支支持，一一方面来来源于当当地政府府，另一一方面则则是开发发商的开开发理念念，第三三方面则则是行业业协会，第第四方面面则是做做专业型型批市场场的长久久性客户户，第五五方面则则是终端端客户等等五大力力量的全全新打造造，促使使着批发发市场具具备良好好的发展展前景。客客户资源源也将得得到大力力拓展，逐逐步向多多元化、专专业化、层层次化的的客户资资源发展展。产品品质量差差、商家家信誉无无保证等等现象即即将得到到有效改改变，趋趋向于产产品
21、风格格时尚、产产品品质质较佳、商商家信誉誉信得过过等原则则吸纳有有效客户户。而作作为本案案如何制制胜于市市场，核核心策略略是什么么，所运运用的组组合策略略又是什什么，或或者是操操作手段段又如何何乃是本本案取胜胜于市场场的关键键。具体体如下：1、核心心策略：“价格、速速度双把把利剑”取胜市市场作为本案案的推广广核心一一方面体体现于“价格”的合理理性，从从某种程程度来说说，它更更倾向于于产权式式物业销销售的突突破性价价格。另另一方面面则是“速度”的恰当当性，也也就是节节奏性的的把握。因因本案的的潜在竞竞争者（白白马世纪纪服装广广场与西西北裤城城）均已已开始展展开收取取定金行行为，对对本案具具备一定
22、定的冲击击力。如如何将本本案的价价格合理理化与速速度把握握的节奏奏化进行行有效控控制便是是本案取取胜市场场的核心心。2、运用用手段：运用“借力使使力”手段“以外外围激活活本地”销售在市场前前期阶段段，必须须以外围围市场作作为攻破破方向。一一方面可可作为探探访需求求，从外外围市场场客户探探知他们们对本案案的青睐睐性，另另一方面面可根据据了解的的情况及及时调整整本案策策略。在在进行外外围市场场探访的的过程中中，一种种情况则则是出现现“热度”状况，这这是比较较良好的的市场状状况。另另一以“冷度”状况，出出现这种种情况时时则立即即进行外外围市场场转向本本地市场场的吸纳纳策略。从从然保证证本案的的销售目
23、目标。但但这种销销售方式式的确立立，是检检验本案案是从外外围攻本本地，还还是从本本地激活活外地市市场的最最好方式式。“以本本地促进进外地”销售在操作任任何一个个案子时时，一般般都会采采取“先易后后难”策略。而而作为本本案的体体量过大大，当地地客户资资源有限限，这种种先易后后难的策策略是否否可行仍仍处于未未知数。但但又由于于二家潜潜在竞争争者的存存在，本本案必须须将本地地市场作作为核心心进行吸吸纳。当当然，竞竞争者的的先行策策略给予予本案一一定的参参考价值值。具体体如下：*推广成成功或失失败原因因，均可可成为本本案最为为直接的的参照价价值；*避开该该案的核核心卖点点，为本本案的创创新提供供了创作
24、作空间；*积极关关注该案案的推广广发展状状况，及及时调整整本案的的推广策策略鉴于以上上原因的的存在，本本案需在在销售前前期做好好一系列列的工作作。如前前期市场场造势、外外地市场场探访、核核心策略略确立、最最佳手段段运用等等问题上上做足功功夫，方方能达到到“短、平平、快”的实施施目的，最最终实现现击败潜潜在竞争争者的目目标。项目总体体定位概概念与策策划思路路一、项目目开发目目标 作为重点点开发商商业物业业，本项项目在开开发过程程中应当当满足投投资商/开发商商、投资资者、经经营者及及最终消消费者四四个层面面的利益益要求，保保证项目目的成功功建设及及后期良良好运营营。1、 对于投资资/开发发商而言言
25、2、本项目应应当能够够保证在在最优化化的投资资环境之之下，实实现短期期效益与与长期效效益的最最大化，主主要表现现为：通通过项目目的开发发、销售售、运营营，为投投资/开开发商带带来合理理的现金金流，实实现投资资/开发发商的投投资回报报预期，同同时借助助于优势势物业资资源的掌掌控，获获得长期期管理效效益、经经营效益益及品牌牌/形象象效益。2、对于于投资者者及经营营者而言言本项目应应当通过过明确定定位、科科学规划划、系统统经营管管理为投投资者、经经营者创创造良好好的投资资/经营营环境，促促进物业业的升值值，发挥挥聚集效效应，带带动整体体物业的的可持续续经营性性，实现现投资者者及经营营者的投投资回报报
26、目标与与经营目目标。3、对于于消费者者而言本项目应应当在充充分了解解消费者者消费需需求、消消费特点点、消费费心理及及消费行行为的基基础之上上，为消消费者创创造舒适适的购物物环境、享享受批零零兼营的的购物功功能。使使之为消消费者带带来便利利性与快快捷性，同同时结合合于消费费者的消消费需求求，扩大大销售网网络、优优化客户户资源、保保证产品品质量与与商家信信誉。以以此来奠奠定物美美价谦与与品质保证证的消费费特征，更更进一步步提升该该物业的的经营价价值。4、对于于商圈而而言本项目应应当通过过对市场场、对消消费者的的充分了了解，科科学规划划，合理理引进及及组合新新型业态态、业种种，完善善区域商商业功能能
27、，以提提升康复复路商圈圈的商业业特征与与功能。本本案所打打造的目目的是继继承原康康复路的的商业气气势，提提升现有有康复路路的商业业功能与与购物环环境，同同时更进进一步的的完善现现有产品品组合与与商家组组合。顺顺原有康康复路商商气，造造现有新新康复路路之地标标交易广广场新康复复路西北商商贸中心心。提升升商圈原原有的商商业势气气，扩大大新康复复路商圈圈在批发发行业中中的知名名度或者者得到全全国市场场的各大大投资者者与经营营者的认认可是本本案打造造的真正正目的。二、项目目开发原原则及思思路 任何商业业项目的的开发都都必需遵遵循一定定的原则则性，一一方面深深入了解解该商业业圈的基基本特性性，另一一方面
28、寻寻求各类类符合该该项目操操作的手手法与策策略，使使其本项项目在该该商圈内内具备相相应的竞竞争力，打造一个个成功的的商业广广场是任任何一个个项目的的开发宗宗旨。1、充分分考虑行行业与产产业特征征的有机机整合，既既要考虑虑到行业业特征，又又要依托托于产业业背景。点点面双效效结合共共同打造造一个商商业购物物场所的的持续经经营性是是不可忽忽视的社社会责任任。2、充分分考虑本本项目所所处商圈圈的特征征与未来来产业的的发展趋趋势，创创立本项项目的核核心竞争争力。3、“售售得出，租租得满，做做得到”为大前前提，对对本项目目的投资资者，租租赁经营营商户，终终端消费费者进行行合理而而准确的的市场定定位。4、以
29、“做得旺旺”为终极极目标，进进行招商商定位，功功能划分分和商户户组合。同同时，严严格考核核产品质质量与商商家信誉誉品牌。5、以本本项目的的目标消消费群（投投资者与与经营者者）作为为市场宣宣传推广广的主要要攻击对对象，强强势树立立高投资资价值、高高经营价价值的市市场形象象。阶段段性的深深入攻击击，策略略性的投投机市场场。6、优先先引进主主力商户户（具有有多个行行业的销销售网络络客户或或具有一一定经济济实力的的商户及及具有一一定品牌牌信誉的的商户），以以大客户户带小商商户为本本案的招招商策略略。三、项目目整体定定位概念念 根据本案案的市场场调研状状况及本本案所处处的康复复路商圈圈特征，给给予本案案
30、最为精精准的市市场定位位尤为重重要，从从商圈到到项目特特征、从从业态到到管理模模式、从从经营户户到投资资者各个个层面的的要素要要考虑到到位，使使之更为为贴切的的符合到到市场需需求。可可以使客客户规避避市场风风险，坚坚定投资资信心，增增加销售售热度。这这样的定位，可可以减少少与直接接竞争对对手的接接触面。1、项目目的总体体定位本项目立立足于服服务周边边市场，集集批发、零零售、展展示、交交易、物物流配送送功能等等为一体体，具有有强大辐辐射力的的大型现现代化物物流交易易中心（一一个具备备批零兼兼售的仓仓储式交交易中心心诞生）2、项目目的功能能定位与与组合展示、交交易功能能区该功能区区是本案案的主功功
31、能区。展展示功能能与交易易功能区区，形成成了前“展”后“店”的格局局，依托托西安对对西北五五省具有有极强的的辐射作作用，通通过动态态的展览览展示提提升本项项目的辐辐射半径径。同当前批批发市场场的主要要差异表表现在：集中主主题规划划，导购购便利（吸吸收零售售商业的的优点）；增加了了展示的的设计，为为交易提提供了一一个动态态的展示示平台（有有利于展展示商品品的风采采，便于于看样定定货）；经营产产品以品品牌商品品为主导导（通过过展览展展示为品品牌企业业提供一一个推广广新品和和展示企企业的平平台，有有助于吸吸引品牌牌企业进进入本项项目，体体现本项项目的中中档商品品交易中中心的定定位）；营造了了良好的的
32、购物环环境（良良好的购购物环境境有利于于吸引品品牌或名名牌企业业进入、扩扩大零售售和批发发交易量量；减轻轻经营人人员工作作压抑，营营造舒适适的工作作环境）对于小小的代理理商可将将仓储和和批发、零零售一体体化，但但需达到到展示功功能要求求（设计计标准模模式、类类似街面面专卖店店）；可配计计算机，进进行客户户管理，仓仓储管理理（MIIS系统统）-预预留管线线。会展会议议、推介介培训服服务功能能区该区域是是市场的的配套功功能区，主主要是提提高本案案的档次次和水平平；业内专专业人士士、行业业协会等等共同成成立具有有一定权权威的专专家顾问问组委会会，为会会展会议议、推出出和培训训奠定基基础；有计划划、有
33、主主题地组组织各种种会展会会议。对对服装，可可以安排排各种主主题的时时装表演演，动态态地推出出各个新新产品，并并成为一一道独特特的风景景城，例例如：季季节主题题：春、夏夏、秋、冬冬；类别别主题：时装系系列、运运动系列列、绅士士系列、学学生系列列、淑女女系列、动动态系列列的活动动，可以以增加市市场的“热点”和“兴奋点点”，吸引引人流；组织国国内和区区域的各各种专题题交流会会议和论论坛；有目的的、有计计划地对对批发企企业的员员工和经经理人组组织系列列培训，提提高经营营人的素素质，发发展其技技能，开开发其潜潜力，变变得更有有才干；零售功能能区零售功能能区主要要是拉动动市场的的人气，但但是引入入的零售
34、售业，不不是按照照商业中中心区的的业态引引入，而而是引入入对批发发市场经经营有益益的业态态；引入入的企业业应该是是行业的的龙头，能能够带动动其它中中小企业业和个体体进入。将将行业的的巨无霸霸与小批批发企业业融为一一体（一一个楼层层设定一一家），借借助大企企业同小小批发企企业的错错位经营营，形成成某种批批发产品品种类的的集群。同同时，引引入一定定比例面面积的超超市，专专营店，可可以汇聚聚消费人人流，增增加本项项目的出出售或出出租面积积，降低低投资商商的风险险，增加加项目成成功率。休闲娱乐乐功能本案的经经营者既既是一个个庞大的的经营群群体，也也是一个个庞大的的消费群群体，一一定对休休闲娱乐乐功能存
35、存在着巨巨大的需需求。一一方面，为为了业务务的需要要，接待待客户需需要一定定的休闲闲娱乐设设施，另另一方面面，批发发业务通通常在下下午3-4点钟钟结束，需需要一个个消费的的空间。同同时，在在现康复复路还没没有较高高档次的的休闲娱娱乐设施施和场所所，在本本案内建建立一定定的休闲闲娱乐设设施，可可以填补补现康复复路相对对缺乏休休闲娱乐乐产业的的需求。该区域为为配套服服务区，以以满足本本项目经经营主体体和消费费者需求求为主导导，兼顾顾现康复复路对于于休闲娱娱乐的需需求，可可以规划划批发商商会所，设设置各种种时尚休休闲的项项目，例例如健身身房、桌桌球、乒乒乓球室室、美容容美发、壁壁球室、棋棋牌室等等运
36、动休休闲项目目；各种种主题的的餐厅、茶茶室；设设置商务务娱乐、餐餐饮和业业余时间间休闲活活动功能能等。仓储物流流功能本案作为为位于现现康复路路的新型型批发MMALLL，仓储储物流功功能是重重要组成成部分。不不仅为本本案的经经营商家家服务，同同时也将将填补整整个区域域的市场场空间，独独享一片片利润天天空。结结合目前前批发市市场“多批次次、小批批量”的特点点，可以以为这种种类型的的批发交交易形式式提供小小包装，并并集中配配送； 仓储可可以采用用租赁自自用和委委托管理理仓储服服务区两两种方式式；对于加加工处理理必须设设计标准准化的包包装模式式；整个仓仓储物流流服务可可以委托托第三方方物流公公司进行行
37、经营，引引入仓储储经营模模式，实实现物流流现代化化；主要的的功能有有仓位租租赁、托托管、包包装、加加工服务务、配送送服务、验验收货物物、车库库、租车车。信息服务务功能信息服务务功能区区主要是是收集、加加工和处处理各种种行情，及及时为入入驻的企企业发布布信息，以以指导企企业生产产经营活活动，建建立211世纪的的智能化化信息中中心、成成为行业业市场信信息发布布中心是是目标，主主要功能能为媒体体发布行行业信息息、信息息分析和和收集、广广告展新新规划、展展示广告告设计、建建立经济济模型供供求线、办办媒体（杂杂志、报报）、IInteerneet网络络。委托高高校、研研究所或或经营领领域内的的专业人人士，
38、设设计市场场的经济济结构模模型，建建立相应应的供求求曲线图图，以预预测和分分析市场场前景；有组织织的收集集相关信信息，并并实行免免费和有有偿的服服务；创办市市场自己己的专业业杂志和和报纸，推推介产品品和邮购购服务，发发布推介介的活动动和企业业形象宣宣传；摊位展展示主题题设计服服务，企企业和商商品的广广告创意意和设计计服务，提提高市场场的整体体形象水水平；负责市市场自身身的宣传传，每年年必须有有完整的的广告计计划，广广告主题题、广告告创意、设设计方案案，保证证经营人人的共同同利益；借Innterrnett网络发发布各种种信息商务办公公服务功功能区由于本案案的主要要目标客客户是企企业（含含盖区域域
39、代理商商或经销销商）、个个体经营营者等。在在经营过过程中，必必然有的的需要一一定的办办公空间间，同时时也存在在诸多的的商务活活动。由由于增加加人员相相对会增增加成本本，商务务功能服服务区就就是代理理商务服服务。这这些企业业或代理理商由于于规模较较小，资资金能力力有限，在在商务活活动中，迫迫切需要要一个能能够提供供一个完完善商务务服务的的办公环环境。商务洽洽谈室：供小企企业按小小时租用用，这样样可以避避免由于于办公面面积较小小或没有有办公场场地造成成的商务务洽谈的的不便利利性。伴伴随着商商务洽谈谈室的租租赁，同同时提供供各种商商务服务务；会议室室/中心心：供入入驻的中中小企业业召开各各种会议议使
40、用；电子商商务中心心：文字字处理系系统（打打字、复复印、传传真、装装帧等），但但必须定定价服务务，以减减少经营营人的经经营成本本；各种种咨询服服务，弥弥补经营营者的某某些不足足；秘书服服务：是是一大特特点，处处理经营营者摊位位外的公公共事务务，包括括合同管管理，电电话、网网络订购购记录服服务，谈谈判记录录等；商务办办公区将将成为大大客户的的办公场场所和小小型客户户的交易易场所，并并提供各各种相关关的商务务配套服服务，与与铺位交交易形成成互动。管理功能能管理是保保证交易易的正常常化的基基本保障障组织由由政府有有关部门门、发展展商和经经营主体体共同参参加的市市场管理理委员会会；制定和和修改市市场的
41、管管理规定定；解决市市场纠纷纷和分歧歧；检查、监监督产品品的质量量；决定非非营业时时间的进进出货、防防盗、防防火；处理紧紧急情况况的问题题；组织有有关推介介、展示示、培训训等有利利市场的的活动；争取政政府的优优惠政策策，创造造良好的的市场平平台环境境；成立具具有行业业特点的的中介服服务组织织，专业业商会，行行业协会会。公共设施施、环境境服务区区完善的公公共设施施，才能能保障批批发市场场能够正正常运行行。公共共环境包包括市场场内部和和外部。外外部公共共环境是是市场的的外部形形象的直直接体现现，在建建筑外观观设计上上追求时时代气息息，配套套环境协协调一致致的主题题风格，当当然还包包括公共共停车场场
42、、良好好景观环环境、舒舒适工作作环境、方方便的购购物工具具、快餐餐吧等；内部环环境设计计购物动动线通畅畅、清晰晰，空间间利用率率高，环环境卫生生整洁，给给人们提提供舒适适的工作作和购物物环境，还还包括电电话、公公共网络络、供水水、电暖暖设备、保保安、报报警、防防火、餐餐饮配套套等。3、商业业业态定定位本项目的的功能架架构是由由批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务构成，是是以主题题物流为为依托，集集批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务功能于于一体的的大型展展示交易易中心。4、管理理功能定定位中国物流流业在经经济高速速增长的的大环境境下有了了很大改改善，但但在管理理功能上上还存在在明显
43、的的不足。首首先，从从发达国国家来看看，现代代物流的的功能是是设计、执执行以及及管理客客户供应应链中的的物流需需求，其其特点是是依据信信息和物物流专业业知识，以以最低的的成本提提供客户户需要的的物流管管理和服服务。而而现在，我我国多数数物流企企业是在在传统体体制下物物资流通通企业基基础上发发展而来来的，企企业服务务内容多多数仍停停留在仓仓储，运运输，搬搬运上，很很少有物物流企业业能够做做到提供供综合性性的物流流服务，现现代物流流服务的的功能尚尚不能得得到很好好的发挥挥。我国国的物流流企业，无无论是物物流服务务的硬件件还是软软件与高高效率低低成本的的现代物物流还有有较大的的差距，信信息收集集、加
44、工工、处理理、运用用能力、物物流的专专门知识识，物流流的统筹筹策划和和精细化化组织与与管理能能力都明明显不足足。打破破原有市市场格局局，集仓仓储、承承运、搬搬运、营营运、营营销、服服务等多多种功能能为一体体，在提提升西安安物流业业竞争水水平的同同时开创创了一个个全新的的市场空空间。现现代物流流理念的的综合物物流平台台，利用用整合后后的超强强市场竞竞争力占占领整体体货运市市场的业业务主流流，改变变以往个个体户抢抢生意的的局面而而代之以以同一形形象下的的物流中中心分配配任务的的格局，最最终提升升货运市市场的竞竞争层面面，以确确保最终终的价值值最大化化目标的的实现5、商业业经营业业种定位位商业要成成功，经经营业种种定位是是一个关关键因素素，形成成有个性性的业态态模式，才才能在竞竞争中立立于不败败之地。因因此，我我司在对对本项目目的商业业经营业业种定位位是基于于反复的的市场调调研和同同类市场场的论证证之上，具具有很强强的市场场竞争力力和吸引引力。主题物物流定位位本项目处处于西安安市新