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1、西北市场场简析一、 西北消费费者简析析：受西北（新新疆、甘甘肃、青青海）地地域特点点（地理理、气候候、配套套、交通通、政治治经济文化化历史等等等）影响响，大量客客户对本本土地产产市场消消费信心心不足，持持币观望望，为拥拥有良好好的居住住生活环环境及保保证个人人资产保保值增值值，他们们选择内内地置业业投资。1. 西北市场场成因：受地理理环境因因素影响响，西北北城市交交通发展展迟缓，出出行不便便；气候候干燥，冷冷热温差差太大，水水资源匮匮乏，居居住环境境恶劣；城市基基础设施施建设及及居住生生活区日日常生活活配套工工程跟不不上，无无法享有有正常的的生活质质量。2. 城市文化化：因西西北城市市人口组组
2、织多元元化，造造成在饮饮食、消消费、价价值观等等方面形形成较大大差异，且且西北少少数民族族较多，分分列活动动时有发发生，生生产生活活安全感感较低，导导致大量量人口内内地迁移移。3. 人口比例例：受西西北城市市发展原原因影响响，西北北人口组组织外地地人占总总人口的的76.85%，且这这部分人人正是西西北的主主要高收收入者，他他们多从从事石油油开采、棉棉花种织织、经商商等工作作，对于于经后的的养老生生活环境境他们优优为关注注。4. 目标客户户收入来来源：A、 人口组织织：多以以石油、矿矿业、化化工、棉棉业工人人组成，均均为高收收入者。B、 收入：普普通职工工个人年年收入均均在8万万以上，由由基本工
3、工资及多多种福利利补贴组组成。C、 支出：因因西北职职工在吃吃（有菜菜篮补贴贴）住（单位位分房）行（单位免费车）教育（子女免费入学）等方面支出较少，所以储蓄率高。5. 目标市场场客户分分布特点点 ：受受地理环环境影响响，西北北人口分分布广，无无法形成成有效集集中推广广。区域域分布：河西走走廊、新新疆北部部、塔里里木河流流域、柴柴达木盆盆地及少少数集中中居住区区四、西北北客户细细分指标标指标一：置业周周期一家几代代同住一一个屋檐檐下，甚甚至是几几代相传传的时代代已经渐渐行渐远远。随着着而来的的换房，换换几个地地方，搬搬几次家家，成为为人们生生活中的的平常事事。在欧欧美，一一个人一一生中住住宅置换
4、换达五、六六次之多多。不同同置业周周期客户户对房屋屋需求差差异明显显。在中中国，置置业次数数与年龄龄的关系系是一条条曲线：20-30岁岁人群购购房有880%以以上属首首次购房房，311-400岁人群群中2-3次购购房的占占到488%，440岁以以上人群群中2-3次购购房占到到30%左右。按照客户户购房次次数分类类：首置置、首改改、再改改、老年年购房。因历史、地地理位置置、气候候等原因因造成的的西北客户户为后两两项：首首改、再再改、老老年购房房（养老老型购房房）。指标二：目标客户户收入来来源收入组成成部分由由：基本本工资+各类补补助金+奖金组组成；普通职工工年收入入达到：近58万万人民币币，家庭
5、庭总收入入：100200万左右右；企业管理理层人员员、政府府官员、个个体私营营老板收收入更是是普通员员工二陪陪以上图1.不不同支付付能力的的三类客客户指标三：西北客客户对成成都的区区域认可可度1. 南延线、光光华大道道、新都都2. 郫县、新新都大丰丰、双流流、温江江3. 金堂、青青白江南延线、光光华大道道、新都都90%的咨询询客户知知道去过过客户形形容词：太漂亮亮、漂亮亮、可以以郫县、新新都大丰丰70%的客户户知道去去过客户户形容词词：可以以、远金堂、青青白江大大多不知知道去过过客户形形容词：太远指标四：社会阶阶层基于社会会形态细细分，所所谓社会会阶层是是指依据据社会成成员的经经济、政政治、教
6、教育、文文化等种种种社会会因素所所划分的的社会集集团。每每个人都都处在一一定的社社会阶层层，这由由职业、所所拥有的的财富以以及所受受的文化化教育等等所决定定。主要要引入家家庭年收收入、职职业和学学历，确确定客户户所处的的社会阶阶层。在西北目目标客户户所在地地的划分分：等级划分分明显但但贫富差差距不大大（特指指目标客客户群）干部阶层层：处、科科、股（经经理、分分公司经经理、主主任、队队长）职工阶层层：（职职工、合合同制员员工）指标五：行业基于社会会形态细细分，根根据200大国民民经济行行业分类类，将客客户所属属行业重重新归类类后，按按照购买买力和规规模重新新聚类分分析，根根据企业业战略定定位行业
7、业客户。分析西北北客户在在成都购购房的行行业为：工业（国国企）：电力、石石油气、冶冶金、矿矿产农业：农农垦兵团团服务业：铁路、以以四川人人为主的的服务业业业主指标六：市场成成因以新疆与与成都对对比新疆 成都都气候干燥燥、缺水水气候湿润润、水资资源大省省民族矛盾盾、社会动动荡无矛盾、相相对和谐谐以少数族族文化为为主、内内地汉文文化相对对缺失文化极大大丰富，饮饮食休闲闲文化突突出经济发展展相对滞滞后相对超前前祖籍四川川人口占占汉人440%大多亲朋朋在川指标七：购房动动机基于消费费动机的的细分：不同的的房屋需需求产生生不同的的购房动动机，从从而产生生不同的的购房行行为：区区域选择择不同、物物业类型型
8、需求不不一、产产品需求求特征存存在差异异、对单单价和总总价承受受力不同同等等。西北客户户目前常常见的购购房动机机有：投机型：购房完完全是为为了通过过买卖从从中获取取差额利利润，追追逐短期期收益。（消费理念滞后导致投机型客户比例相对较少）养老自住住型：购购房完全全是将来来退休后后养老住住。羊群型：地理原原因导致致的购房房信息不不对称，形形成的趋趋众心理理购房。（距离导致大部份客户为该类型）自住型：购房完完全是为为了自己己居住。保值增值值型：将将购房当当成是一一项长期期投资，出出租投资资两相宜宜。指标八：圈层基于消费费行为的的细分：圈层细细分的原原理是以以车程时时间和地地理属性性为导向向，判断断客
9、户导导入方向向，将直直接影响响项目的的整体定定位和产产品设计计，以及及日后营营销的重重点方向向。距离离项目地地2小时时以内的的人群通通常被归归为核心心客户，为为第一圈圈层；车车程2-4小时时内的人人群被归归为辅助助客户，为为第二圈圈层；车车程4小小时以上上的为偶偶得客户户层，为为第三圈圈层。西北客户户人文圈圈层：对对在成都都购房的的西北客客户追踪踪调查发发现在成成都购房房的客户户都是，同同单位、同同家族、或或同行业业。往往往是集中中在同一一个项目目购房。指标九：西北客客户在成成都置业业的购房房心理投资城市价值：中心城市、经济发达、远期发展空间大、本城市资源枯竭楼价对比心理调节环境置换：交通、水源、气候、生活配套五、总结结：西北市场场的购房房者具有有很强的的购房能能力及到到内地置置业的欲欲望，将将是成都都各房地地产商不不可忽视视的购买买群体。如如何更多多地吸引引西北购购房者到到其项目目买房也也将成为为房地产产商需要要认真考考虑的问问题。9.26.202216:1716:17:1322.9.264时17分4时17分13秒9月. 26, 2226 九月 20224:17:13 下午16:17:132022年9月26日星期一16:17:13