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1、20044年楼市市整体市市场及趋趋势一、商品品房供求求继续两两旺，需需求潜力力巨大情况：从从表中我我们可以以看到，无无论投放放还是销销售都是是呈不断断上升，近近些年随随着单位位福利房房的取消消和住房房货币化化改革以以及在城城市发展展过程中中，不断断吸引的的外来人人群，使使我市房房地产投投资的快快速增长长，商品品房市场场一直保保持着旺旺盛态势势。20001年年与20002年年投放量量分别以以45%和477%以上上的速度度高迅速速增长，220044年继前前些年发发展之势势，比220033年的投投放量增增加444%。 20001年到到20004年的的销售额额分别以以23%、144%、442%和和26
2、%的高速速增长，从从20000年到到20004年的的五年的的发展中中，投放放量增加加了3倍倍多，销销售量增增加2倍倍多， 各年的的供需比比为0.82：1、00.988：1、11.277：1、00.944：1、11.088：1，除除20002年和和20004年其其它各年年都达到到供不应应求。从从20000年到到20004年累累计投放放量为116899.599万平方方米，销销售量为为16331.334万平平方米，供供需之比比为1.04：1。趋势：据据统计，我我市市区区人口将将由20003年年的2333.55万增加加为20005后后2555.5万万，到220055年我市市城镇人人口人均均住房建建筑面
3、积积由20003年年的222.4平平方米新新增到224平方方米，这这样我市市需要新新建住宅宅5288万平方方米，加加之近些些年来外外来人口口购买商商品房的的比例不不断增加加，目前前已超过过购房人人群比例例的一半半和现在在有住宅宅的自然然折旧以以及商业业建设、工工业建筑筑、文化化建筑、体体育设施施等原因因，一系系列数据据显示我我市房地地产市场场需求的的旺盛和和潜力巨巨大。二、南区区初见倪倪端，将将成为又又一热门门区域（单位：万平方方米）北区东区南区西区中区投放销售投放销售投放销售投放销售投放销售20022年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%20033年30%29%22%23
4、%7%6%14%15%27%27%20044年35%30%23%22%9%9%13%13%20%26%从表中可可以看到到，从220022年到220044年，北北区、东东区和中中区在投投放量和和销售量量中，都都占我市市房地产产市场的的重要比比例。在在20002年时时，这三三个区基基本上是是平分市市场，各各种占比比都在330%以以下，在在20003年，虽虽然仍然然是这三三个区是是主导，但但却出现现细微的的变化，北北区投放放量和销销售量比比上年增增加两百百分点，而而东区和和中区与与上年相相比，各各种占比比基本没没有变化化。20004年年北区继继续攀升升，投放放量比去去年增加加五个百百分点，销销售量增
5、增加1个个百分点点，而中中区不涨涨反落，投投放量比比去年下下降7个个百分点点，销售售量下降降1个百百分点。在北区、东东区和中中区风云云变化的的时候，西西区和南南区则显显的较为为冷淡，但但平静之之中也带带着不平平静，从从表中发发现南区区无论投投放量和和销售量量是在不不断上升升的，而而西区的的投放和和销售量量是在逐逐渐减少少的。在政府北北扩东移移指挥棒棒的指引引下，城城市框架架越来越越大，北北区和东东区成为为人们购购房、投投资的热热门区域域，北边边楼盘位位置由原原来的农农业路、东东风路附附近扩大大到连霍霍高速公公路以北北，均价价由20002年年的20054元元/平方方米，增增加到220044年23
6、300元元/平方方米，增增幅达到到12%，东边边楼盘位位置由经经三路、东东明路附附近扩大大到1007国道道以东，均均价由220022年的23368元元/平方方米，增增加到220044年28887元元/平方方米，增增幅达到到22%。中区区以二区区广场和和紫荆山山为中心心形成了了繁华的的商业地地段，因因此寸土土寸金在在该地段段就显的的恰如其其分，所所以，该该区主要要以商业业用房和和高档的的小规模模高层住住宅为主主，虽然然投放量量和销售售量有所所减少，但但价格为为我市之之首，由由20002年的的28997元/平方米米，增加加到20004年年32997元/平方米米，增幅幅达到114%，尤尤其是“郑州恒
7、恒泰服饰饰广场”和“郑州小小商品城城”的登台台亮相，持持续的旺旺销和不不菲的均均价，让让人瞠目目结舌，一一下了拉拉高了非非住宅的的均价，也也带动了了该区的的整体均均价。在北区、东东区、中中区发展展形势不不断看好好的同时时，不断断攀升的的房价，也也让普通通老百姓姓望而却却步。而而与其它它三区相相比，南南区和西西区的价价位相对对便宜，从从20002年到到20004年南南的价位位由17742元元/平方方米升为为18007元/平方米米，增幅幅为4%，西区区价位由由18226元/平方米米升为220455元/平平方米，增增幅为112%，由由于南区区楼盘价价位相对对便宜的的原因和和像“天泰艺艺墅世家家”、“
8、亚星盛盛世家园园”、“开元丽丽城”、“亚新美好人人家”等规模模化、品品牌化楼楼盘的大大量出现现，不仅仅吸引了了原居住住者的购购买热情情，同时时也受到到了其它它区域人人群在此此购房、投投资和外外地人在在此安落落户。从20004年的的数据就就可以看看出，从从本年销销量占比比中发现现，南区区的占比比比去年年增加了了3个百百分点，增增幅为五五区之首首，北区区只增了了1个百百分点，而而其它三三个区都都有不同同程度的的下降。作作为南大大门的南南区，交交通便利利，配套套设施齐齐全，又又有“鞋城”、“华中食食品城”、“钢材市市场”、“摩托车车城及配配件市场场”等大型型批发城城，商业业氛围凝凝重，同同时人群群密
9、集，土土地价格格相对便便宜，房房地产市市场潜力力巨大，相相信未来来将成为为又一个个热点区区域。 三、高层层将成为为市场的的宠儿从图表中中看到，从从20000年到到20003年，高高层的投投放均大大于销售售面积，供供需比分分别为11.4：1、11.099：1、11.799：1、11.188：1，而而今年高高层却一一反常态态，销售售大于供供给199.899万平方方米，供供需比为为0.888：11，高层层在经历历了多年年的“高处不不胜寒”的困境境之后，终终于迎来来了崭新新的“又一春春”。 主主要原因因是1、随随着城市市现代化化的发展展，人口口的增加加，土地地的稀缺缺不言而而喻，土土地施实实“招、拍拍
10、、挂”后，地地价飙升升，建造造积率高高的高层层，是提提高土使使用率，是是节约成成本的重重要方式式。2、高高层作为为城市现现代化的的标志，在在提高城城市档次次的方面面起到积积极的作作用。33、众多多开发商商在前几几年建造造多层项项目，增增加人气气，提高高知名度度后，而而后期纷纷纷选择择高层获获得最大大利润，如如“鑫苑名名家”、“中房文文博花园园”、“英协花花园”等等。44、高层层结构不不断推阵阵出新，从从一梯88-100户到一一梯2-3户，从从不适用用的大户户型到合合理的小小户，从从20层层以上的的纯粹高高层到113层左左右的小小高层，从从盲目的的开发到到理性的的研发，高高层也和和其他物物业一样
11、样一步步步走向成成熟、理理性，被被越来越越多的消消费者接接受。在以上原原因延续续下，和和未来郑郑东新区区更多高高层建筑筑拔地而而起，高高层物业业的地位位将会越越来越重重要，作作为省会会城市的的郑州，会会像沿海海、发达达城市一一样，到到处高楼楼林立，多多层将会会成为凤凤毛麟角角四、本年年价格增增幅明显显，未来来稳中有有升观看图表表，这几几年我市市房地产产的价格格变化一一目了然然，从220011年的价价格比220000年增长长25%，有了了跳跃式式的发展展，20002年年出现了了小幅下下挫后，220033年至220044年房地地产价格格出现不不断上涨涨，20003年年比20002年年增加11%，2
12、20044年比去去年增加加达到113%。我们发现现20001年房房价有较较大变化化后经历历了两年年的平稳稳运行，220044年又出出现了大大幅增长长。从各月价价格图中中看出，各各种价格格出现明明显变化化发生在在下半年年，主要要原因是是上半年年钢材大大幅大涨涨后，房房地产市市场以此此出现“涨”声一片片，经过过国家调调控钢材材价格下下来了，可可房地产产价格并并没有因因钢材的的下降有有所回落落，反而而愈涨愈愈烈，加加之在外外地知开开发公司司入驻郑郑州后，所所售楼盘盘纷纷开开盘，它它们在带带来先进进营销理理念的同同时也抬抬高了我我市楼盘盘价格。除以上因因素外，还还有其它它各种原原因，一一是房屋屋造价成
13、成本不断断上升，随随着居民民生活水水平的提提高，对对居住品品质要求求也更加加严格，绿绿化率、智智能化、人人性化等等都在无无形中增增加了住住宅成本本，。二二是“88311”大限限之后，协协议出让让将退出出历史舞舞台，土地“招、拍拍、挂”的进一一步施实实后，土土地成本本的增加加促进了了房价的的上涨，而而房价的的增加也也推动了了地价的的非理性性上涨。三三是楼市市的红火火吸引了了更多其其它行业业参与到到房地产产行业，像像“燃气公公司”、“思念食食品公司司”、“宇通公公司”等我市市的龙头头企业，也也纷纷投投资房地地产，一一进入该该行业就就显示出出雄厚的的资金实实力，投投资于品品质较高高的物业业，加剧剧了
14、房地地产产行行业的竞竞争，大大量的广广告、宣宣传费、聘聘请知名名的规划划设计公公司，增增加了建建造成本本，四是是对企业业文化的的重视，各各公司加加大了员员工服务务水平、企企业管理理水平的的培训和和为了避避免外来来企业对对本企业业员工在在薪资上上的诱惑惑，调高高了公司司员工待待遇。五五、今年年四月中中央双管管齐下，一一方面通通过政策策下发和和监管来来控制银银行的放放贷规模模，从而而有效抑抑制过热热行业的的资金源源头，另另一方面面则通过过调整资资本金比比例，来来进一步步抬高过过热行业业的准入入门槛。这这一系列列宏观调调控、金金融政策策颁布实实施后，银银行对房房地产开开发企业业勒紧了了钱袋子子，房地
15、地产企业业的资金金链继续续拉紧，融融资难度度的加大大，导致致开发企企业另寻寻新的融融资渠道道，使融融资费用用无形中中增加，同同时意味味着房地地产开发发商的开开发成本本的提高高。进入20005年年后，房房价在以以上因素的的作用的的同时随随着农民民工法律律意识的的提高，拖拖欠农民民工工资资的现象象逐步减减少和国国家免除除农业税税，增加加农民收收后，廉廉价的劳劳动力将将越来越越少，也也将成为为促进房房价继续续上扬的的潜在因因素，但但在政府府加大廉廉租房建建设、活活跃二手手房市和和规范经经济适用用房市场场的情况况下，继继续快速升高高的势头头会受到到遏制，逐逐渐趋于于平稳。银行加息后，使投资房地产的一部
16、分人士出现了待币观望或不再进行投资，使房地产业投资增速过快的势头将明显降温。五、二手手房风光光依旧由以上统统计数据据显示，我我们不难难看出：二手房房的成交交套数和和成交单单价呈快快速上升升趋势。220044年成交交套数1134220套，超超额完成成全年1100000套的的年初计计划，比比20001年、220022年、220033年分别别增长4496，1550，553%,交易面面积达到到1144.955万平方方米，比比20001年、220022年、220033年分别别增长5549%、1665%、558%，交交易价格格从20001年年均价9988元元/平方方米升到到20004年的的12116元/平
17、方米米，分别别增加223%、119%、112%。从表中看看出，220011年以来来的郑州州房地产产二手房房市场可可谓发展展迅速，交交易情况况日益火火暴，短短短四年年的发展展尤其是是20004年的的成交业业绩显示示出强劲劲的增长长势头，成成为活跃跃在房地地产行业业的生力力军，对对郑州房房地产市市场起到到了强大大的拉动动作用。二二手房的的红火在在近两年年是显而而易见的的。纵观观整个郑郑州房地地产市场场，很多多人因无无力购买买价格飞飞速上涨涨的商品品房，而而把目光光转向二二手房市市场，加加上经济济经适用用房供不不应求，旧旧城改造造产生的的大量动动拆迁户户需要安安置新居居，和许许多外来来人口在在郑州安
18、安家落户户，以及及投资二二手房的的人群增增多，二二手房的的价格也也水涨船船高，220044年比220033年的均均价多出出1000多元，涨涨幅和商商品房基基本持平平。进入20005年年，随着着已购公公房的逐逐步放量量、转按按揭所带带动的二二手商品品房的大大量入市市，我市市的二手手房市场场的房源将不不断增加加、在商商品房价价格的带带动下，和和巨大需需求的推推动下，二二手房的的价格仍然然保持稳稳中有升升，而二二手房的的火爆必然然在一定定程度上上制约一一手房价价格，从从而使我我市的整整体房价价保持平平稳的态态势，形式发发展将会会更加乐乐观，更更加活跃跃。二手手房市场场对于我我市房地地产市场场的成长长
19、、百姓姓生活居居住条件件的改善善、经济济的持续续增长和和城市发发展有着着十分重重大的现现实意义义和战略略意义，因因此，我我们必须须重新认认识二手手房市场场的价值值并采取取措施，努努力促进进二手房房市场尽尽快走向向更加全面面的繁荣荣。 六、外地地人将成成为购房房主力如果说去去年外地地人是我我市购房房的重要要群体的的话，那那么今年年外地人人将是我我市购房房的主力力军。从从表中看看出，今今年外地地人购房房已占总总购房比比例的555%，超超出本地地人购房房的388%。自从户籍籍制度开开放后，大大大提高高了外地地人来郑郑州购房房的积极极性，从从20002年至至今，我我市本地地与外地地人的购购房比例例分别
20、为为1.333：11、1.13、11、0.72：1，外外地人与与本地人人购房的的比例由由不断缩缩小到今今年超过过本地人人购置商商品房数数。在外外地人群群中，省省内市外外的人群群占重大大比例，以以20004年为为例，省省内市外外的人群群占购房房比例为为35%，省外外占购房房比例为为14%，郊县县为7%。不光光是我市市出现外外地人购购房超过过本地人人，在杭杭州同样样如此，本本地人不不到500%，而而外地人人以温州州、台州州人居多多，周边边先富起起来的人人蜂拥而而进他们们向往已已久的城城市，京京、泸、深深同样出出现类似似的情况况。未来随着着我市对对外开放放的不断断深化，城城市化进进程的不不断加剧剧，
21、外地地人来郑郑置业的的人将越越来越多多，而家家庭规模模的不断断缩小，本本市居民民的住房房趋于饱饱和，加加之本市市居民对对当地地地理环境境较熟悉悉，大部部分又居居住在老老城区，在在郊区购购买新房房，会在在生活习习惯，交交通、子子女教育育上出现现诸多不不便，因因此，很很多本地地人选择择购买二二手房，而而一些外外地人认认为来到到一个新新城市购购买旧房房在心理理上觉得得不痛快快，选择择宁愿多多花点钱钱，买套套新房，心心里舒服服。今年年9月到到11月月本地人人与外地地人购买买二手房房的比例例为1.03：1、00.988：1、11.122：1，虽虽然在110月外外地人高高于本地地人购买买数量，但但整体上上
22、来说本本地人略略高于外外地人，所所以，如如何建造造适合外外地人购购买的房房子，成成为开发发公司考考虑的问问题。七、郑东东新区即即将腾飞飞今年可以以说是郑郑东新区区开工以以来最活活跃的一一年，CCBD建建设初具具规模建建筑主体体标本完完工，异异域房产产大佬的的蜂拥而而至，不不仅带来来了新的的理念：如“绿地集集团”的怀旧旧，“顺驰”的速度度取胜，“中义”的异域风情等，而且更带动了郑州东区的房价直线上升。从最初“金成”的谨慎入驻到“中城联盟”试水新区到外地房企的强势进入，郑东新区越来越受到从普通消费者到投资者的追捧。“奥园国际公寓”、“金成国际”、“金成阳光”、“中义阿卡迪亚”、“顺驰第一大街”众多
23、楼盘在新区的土地上耸立起来，而开盘销售情况也很喜人，销量逐月速增，由十月的一万多平方米，一跃增加到12月11万平方米，销售项目由10月的三个和11月的9个到12月的12个。销售速度之快让人瞠目结舌，价格由2771元增加到3390元，增幅达到22%，金额达600多元。而未来更更是让人人翘首以以昐，即即将新开开工8条条道路，路路段多在在将开发发的社区区边。1107国国道将在在今年年年底完成成景观建建设，东东风路段段正在打打通、农农业路将将贯穿东东西，从从老市区区到郑东东新区将将会更加加顺利，水水电气暖暖等设施施基本到到位，燃燃气随时时可用，明明年可实实现供暖暖。展望望未来，明明年的郑郑东新区区建设
24、将将更红火火，据悉悉明年新新区将安安排建设设规模2230万万平方米米，与老老城区的的规模不不相上下下，明年年也是考考验郑东东新区的的一年，楼楼盘销售售情况这这么好，入入住率怎怎么样、满满意度又又怎么样样？可以以这么说说明年是是关键的的一年，将将是迅速速发展的的一年。八、一年年八台房房展会，成成为购房房新时尚尚自从去年年媒体大大河报进进入曾被被政府一一统天下下的房展展会后，给给我市房房展会注注入了新新鲜的血血液，而而郑州州晚报的的进入则则使我市市展会进进入白热热化，同同时也促促进了展展会举办办的多元元化。今今年一年年大大小小小的八八台展会会，不仅仅为老百百姓购房房提供方方便，更更为活跃跃我市房房
25、地产市市场提供供了有力力的平台台。有人人说“开次展展会，房房价上涨涨一回。”以九月为例，一个月三台展会，当月的房价比八月增加9%，看来此话不为过。但频繁的参展，给参展单位累的是疲惫不堪，叫苦连天，但广告公司、印刷公司却没事偷着乐啊。虽然我市市的展会会在数量量上有了了极大的的增加，但但与先进进城市相相比还差差很远，据据不完全全统计北北京今年年大大小小小的展展会约228个，上上海平均均每隔111天就就会有一一个房交交会。一一年下了了就有330多个个，可以以称得上上是全国国房交会会最多的的城市。随着我市市房地产产行业的的蓬勃发发展，未未来展会会次数将将会越来来越多，大大小各异异，规模模档次迥迥异，同
26、同时优惠惠活动让让人眼花花燎乱，不不仅成为为人们售售房、购购房的重重要方式式，也将将成为人人们休闲闲的场所所。20044年是我我市的房房展会发发展史上上是个值值得记忆忆的一年年，是大大跨步的的一年，敢敢是转折折的一年年，我市市的房展展会将由由政府主主导的萌萌芽期，向向随着房房地产市市场的迅迅速发展展，房展展会开始始走向多多样化、政政府主办办、媒体体主办、和和专业展展览公司司主办房房展会的的发展期期发展，再再经过市市场竞争争，大浪浪淘沙，向向品牌运运作的成成熟期方方向前进进。九、外地地大鳄走走进来，我我市大鳄鳄走出去去进入20004年年，随着着郑东新新区建设设一日千千里，以以前只闻闻其名的的全国
27、知知名企业业，在今今年“以润物物细无声声”之势来来到我们们身边，如如“天津顺顺驰”、“浙江绿绿城”、“上海绿绿地”“中义义”等在我我市荡起起阵阵波波澜，让让我们领领略他们们的风采采。别人进来来分我们们的蛋糕糕，我们们也不能能视而不不见，在在与他们们展开搏搏斗的同同时，扩扩大我们们的领地地也势在在必行，以以“建业”为龙头头，“新世纪纪”、“思达”等我市市知名公公司以郑郑州为核核心，纷纷纷迈向向周边县县市和其其它城市市，并初初见成效效。随着沿海海先进城城市房地地产发展展趋向饱饱和，将将会有更更多的开开发公司司伸入内内路城市市， 加加之WTTO各项项条款逐逐步在我我国深入入施实，不不仅是国国内的房房地产开开发公司司大批进进入，国国外的公公司参于于进来也也会在不不远的将将来成为为现实，所所以，我我们要趁趁 “狼柴虎虎豹”没来之之前努力力练好内内功，到到时候我我们可以以自信的的说“让暴风风雨来的的更猛烈烈些”。