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1、 3 项目概况 1A房地产产项目营营销策划划方案内容摘要要：近年来来，我国国房地产产业高速速发展，成成为了国国民经济济的支柱柱产业，推推动和支支持了国国民经济济持续、快快速的发发展。同同时房地地产业又又是一种种投资大大、风险险高、回回报显著著的行业业，房地地产营销销策划对对房地产产项目的的开发成成功与否否至关重重要，但但是，也也存在着着不少房房地产开开发商对对房地产产营销策策划的重重要性还还缺乏认认识，结结果造成成大量房房屋闲置置和资金金积压，使使房地产产开发项项目没有有达到所所期望的的效益。 本文应应用市场场营销理理论与方方法，分分析“A”房地产产项目的的市场环环境，在在特定的的竞争环环境下
2、和和区位环环境下，制制定出该该项目有有效的市市场定位位和营销销策略。本本文共分分五部分分：第一一部分为为项目概概况。第第二部分分为市场场分析，包包括宏观观经济、政政策环境境、大连连房地产产市场概概况及预预测、区区域环境境介绍、竞竞争项目目分析以以及项目目SWOOT分析析。第三三部分为为定位分分析，该该部分主主要从市市场定位位、目标标客户群群体和产产品定位位等方面面阐述。第第四部分分为营销销策略，该该部分基基于市场场定位，制制定出项项目产品品开发策策略、生生产组织织策略、价价格策略略、渠道道策略、推推广策略略以及销销售管理理策略。第第五部分分为项目目风险回回避与控控制。 关键词词：房地地产市场场
3、 AA项目 营销销策划更多资料料在资料料搜索网网(x337222x) 海量资资料下载载The Marrkettingg Pllannningg Off Thhe “A” Reeal Esttatee IttemSui Fenng AAbsttracct: Reaal eestaate hass exxperrienncedd hiighspeeed devveloopmeent andd haas bbeenn thhe ppilllar inddusttry of ourr naatioonall ecconoomy in thee reecennt yyearrItthas alsso g
4、giveen iimpeetuss too ouur nnatiionaal eeconnomyy annd rresuulteed iin tthe conntinnuouus aand higgh sspeeed ddeveeloppmenntRReall esstatte iis ccharractteriizedd byy caapittal inttenssityy，hiigh rissk aand higgh rretuurnReaal eestaate marrkettingg pllannningg haave criiticc immpacct oon tthe succce
5、sss oof rreall esstatte pprojjectt ddeveeloppmennt Of couursee，thheree arre ssomee reeal esttatee aggentts wwho lacck tthe knoowleedgee off maarkeetinng pplannninng iin hhoussingg deevellopmmenttThhis hass leed tto aa laargee nuumbeer oof iidlee hoousees aand idllellyinng ffundds aand finnallly, rea
6、al eestaate invvesttmennt ccant bbrinng eexpeecteed pproffitss The theesiss appplyy thhe ttheoory of thee maarkeetinng, anaalyzzingg thhe mmarkketiing cirrcummstaancees oof tthe reaal eestaate, woorkiing outt thhe eeffeectiive marrkettingg orrienntattionn annd mmarkketiing strrateegy. Thhe tthessis
7、is divvideed iintoo fiive parrts: Fiirstt, tthe inttrodducttionn off “A” ittem. Seeconnd, thee annalyysess off maarkeetinng ccirccumsstanncess .IIn tthiss paart, itt exxpouundss thhrouugh thee maacrooecoonommicss annd ppoliicy cirrcummstaancee, tthe summmarriess annd fforeecasstinng oof tthe esttate
8、e maarkeetinng iin ddaliian, thhe mmarkketiing cirrcummstaancees rreseearcch oof “A”, tthe reppressenttatiive casses in thee diistrrictt annd tthe anaalyssis of SWOOT iitemm. TThirrdlyy, pposiitioon aanallysiis, it maiinlyy annalyyzess annd eexpooundds tthrooughh thhe mmarkketiing oriienttatiion, ta
9、argeet ccusttomeers cclussterr annd pprodductt orrienntattionn. FFourrthlly, thee sttrattegyy off maarkeetinng, it worrks outt thhe ddeveeloppmennt, prooducctioon, priice, chhannnel, prromootioon aand exeecuttionn sttrattegyy off thhe iitemm baasedd onn thhe mmarkketiing oriienttatiion. Fiifthhly, t
10、hhe cconttroll annd pprevventtionn off thhe rriskk.Key Worrds: Reeal esttatee maarkeet, “A” ittem, Maarkeetinng PPlannninng目 录录1 项项目概况 111.1 项目目地块和和项目规规划介绍绍 111.2 开发发商介绍绍 22 市场分分析 442.1 A项项目开发发宏观环环境 42.2 A项项目开发发微观环环境 83 市场定定位 一五五3.1 A项项目的市市场定位位 一五3.2 项目目目标客户户群体及及特征分分析 1163.3 A项项目的产产品定位位 174 营销策策略 21
11、14.1 A项项目产品品开发策策略 2214.2 A项项目产品品生产组组织策略略 224.3 A项项目产品品价格策略 234.4 A项项目的营营销渠道道策略 2774.5 A项项目市场场推广策策略 2274.6 A项项目销售售管理策策略 3345 项目风风险回避避与控制制 337参考文献 339后 记 4401 项目概概况1.1 项目目地块和和项目规规划介绍绍本项目地地块位于于大连市市中山区区民主电电车站北北，东至至大连东东站，西西至希尔尔顿酒店店旁的电电信营业业厅，与与希尔顿顿酒店高高层建筑筑毗邻，见见图1.1。图1.11 AA项目地地理位置置项目地距距人民路路商务区区和天津津街商业业区直线
12、线距离不不足5000米，距距其两端端港湾桥桥和友好好广场的的距离不不超过110000米。项目地区区域属市市区一级级地一类类区，目目前为居居民生活活区，产产权分属属国产、军军产、路路产，需需动迁。项项目地块块地势平平坦，基基本无高高差。项目地周周边有城城市公共共交通线线路6条条，交通通极为方方便，起起始点或或终点辐辐射市内内四区。交交通要道道为沿长长江路一一线，修修竹街与与文林街街与项目目北部通通道无公公共交通通线路。项目地及及周边为为中山区区民主街街道辖区区，覆盖盖东平、修修竹、七七一居委委会共440000户居民民，人口口数一五五0000人。地上地下下建筑物物均退后后长江路路和民主主广场道道路
13、红线线10米米以上，后后退其他他道路红红线5米米以上建建设，后后退规划划用地红红线5米米以上建建设。A项目以以经典品品牌为指指导方向向，以城城市中心心地段为为核心动动力，为为白领阶阶层精心心雕琢的的“大连休休闲文化化夜生活活区”和“大连阳阳光海景景板式小小户型住住宅区”。是符符合商务务白领精精神特质质的复合合型地产产项目。项目规划划总用地地面积约约359900平平方米，分分A、BB两个区区域。AA区位于于中山区区长江路路修竹竹街文林街街民主主广场，约约252200平平方米，容容积率44.0，建建筑密度度35%，建筑筑规划为为小高层层、高层层；B区区位于文文林街丽月月湾大酒酒店发达街街大连连东站
14、厂厂区，约约107700平平方米，容容积率11.5，建建筑密度度30%，建筑筑规划为为高层。两区停车车面积每每万平方方米建筑筑面积不不低于550个标标准停车车位（每每个停车车位标准准按300平方米米计），不不足部分分设地下下停车库库补足。绿化率大大于300%。保保留古树树、珍贵贵树木及及其他应应保留的的树木。1.2 开开发商介介绍C地产集集团公司司（以下下简称CC公司）成成立于119933年，是是一家以以房地产产开发、销销售为主主的大型型企业集集团公司司，拥有有五家全全资子公公司。在十年的的发展过过程中CC公司始始终秉持持“做文化化地产，造造精品建建筑”的经营营理念，遵遵循打造造细分市市场上的
15、的精品楼楼盘的发发展战略略，以严严谨务实实的态度度，积极极倡导以以人为本本、尊重重自然、尊尊重文化化的开发发理念，相相继开发发一系列列精品地地产项目目。位于大连连CBDD人民路路的B大大厦，系系国际标标准的甲甲级写字字楼。自自19998年投投入运营营以来，以以完善的的硬件设设施、优优秀的物物业管理理服务，在在激烈的的市场竞竞争中，独独占鳌头头，连年年保持990%以以上的出出租率，更更在开业业当年即即被国家家建设部部授予“全国城城市物业业管理优优秀大厦厦”称号，并并连年保保持“大连市市文明企企业”称号。位于大连连星海湾湾商务中中心区的的D大厦厦，作为为引领大大连市高高档楼盘盘的顶级级豪宅项项目，
16、它它凭借简简洁流畅畅的唯美美建筑语语言、超超前的户户型设计计、豪华华的内部部构造、稀稀缺的自自然景观观、细致致入微的的英式管管家服务务、智能能化的楼楼宇设施施，为新新都市贵贵族量身身订制了了一座理理想中的的舒适家家园。项项目一经经推出，很很快成为为金字塔塔尖消费费者的专专宠，并并以自身身的综合合优势，被被辽宁省省建设厅厅、辽宁宁省房地地产行业业协会评评为“省明星星楼盘”。同年年，在大大连春季季房展会会上，经经公众投投票选举举，被评评为“大连十十大理想想家园”之一。前前国家领领导人李李瑞环，时时任辽宁宁省省长长薄熙来来等领导导人多次次到D大大厦现场场参观和和视察，并并给予高高度赞誉誉。目前公司司
17、的总注注册资本本已达到到2亿元元人民币币，公司司财务状状况良好好。目前前公司员员工2000余人人，人才才结构合合理，拥拥有一大大批优秀秀的高学学历专业业人才和和经验丰丰富的业业务人员员。公司司在上海海、长春春、沈阳阳等多个个城市设设有分支支机构十十余家。公公司组织织结构图图，见图图1.22。董事会监事会总经理预算部工程部销售中心办公室分支机构图1.22 CC公司组组织结构构图C公司通通过一系系列细分分市场地地产项目目的成功功运作，从从崭新的的视角诠诠释地产产与城市市、地产产与生活活、地产产与建筑筑艺术之之间的关关系，用用文化带带动地产产，用文文化推进进地产。在在市场竞竞争中集集中优势势力量，实
18、实现了开开发经营营上跨越越式的发发展，奠奠定了CC公司在在业界不不断追求求卓越的的经典品品牌形象象，充分分表现出出一个优优秀地产产集团公公司的专专业特质质。2 市场分分析2.1 A项项目市场场宏观环境境分析2.1.1 大大连房地地产市场场现状20033年大连连市房地地产行业业持续升升温，各各项数据据较上年年有较大大增长，见见表2.1。表2.11 20003年大大连房地地产相关关数据一一览表名称数量较上年增增长(%)名称数量较上年增增长(%)施工面积积一三966.6万万m22.2竣工面积积579.2万mm26商品房销销售额145.5亿元元21.99住宅销售售额120.6亿元元20.55商品房销销
19、售面积积498万万m2一八.66住宅467.9万m219.11市区成交交面积173万万m225.11市区成交交额36.55亿元71.11资料来源源：大连连统计局局20003年年大连市市国民经经济和社社会发展展统计公公报大连房地地产市场场供需两两旺，突突出表现现以下两两个典型型特点：（1） 商业房地地产供应应量激增增20000年111月份，大大连市政政府开始始对传统统商业街街天津街街和西安安路进行行大规模模改造。随随着商业业区改造造的进行行，商业业房地产产供应量量不断激激增，据据大连欧欧绅宝沃沃商务机机构统计计，目前前大连在在建和拟拟建的商商业房地地产项目目总计337个，总总建筑面面积3009万
20、平平方米。其其中商业业面积1174万万平米。中中山区116处，商商业面积积62万万平米；西岗区区7处，商商业面积积34.9万平平米；沙沙河口区区7处，商商业面积积46.6平方方米。目前已知知的大型型商业房房地产项项目，运运行方式式比较单单一，对对开发商商而言主主要是采采取分割割的方式式来实现现经济效效益，个个别的大大型商场场项目，开开发商会会留有少少部分面面积自己己经营，这这是当前前商业房房地产开开发项目目十分雷雷同的现现象。经经营业态态上，这这些房地地产项目目以开发发商业经经营场所所为主，辅辅以酒店店、办公公楼及公公寓等配配套建筑筑。相对于商商业房地地产的即即将达到到饱和，休休闲地产产，在大
21、大连市还还尚未形形成一定定规模，大大连市尚尚未形成成一个真真正融运运动健身身、文化化消费、餐餐饮、美美容、酒酒吧等时时尚元素素于一体体的休闲闲地产项项目。建建立一个个真正功功能完备备、品质质卓越、概概念先进进的休闲闲地产，必必将会吸吸引到投投资者的的注意。（2）小小户型住住宅市场场热销20033年是大大连楼市市的小户户型年，各各大开发发商纷纷纷开发小小户型建建筑，即即20002年万万达星海海自由港港的热销销后，大大连小户户型正式式进入战战国时代代，几乎乎大部分分楼盘都都特辟出出小户型型部分，且且销售成成绩斐然然，而花花样年华华、壹品品星海等等好地段段、高品品质、具具有独特特卖点的的小户型型项目
22、，一一经上市市即引起起了轰动动效果，无无形中为为后来的的开发商商增添了了信心。20033年小户户型住宅宅热销主主要存在在以下原原因： 消费者需需求差异异化程度度增强，房房地产市市场发展展到细分分的阶段段，小户户型势在在必行。 小户型总总价低，降降低了购购房门槛槛。 对小户型型的需求求主要来来自初次次购房者者，购房房群体急急速年轻轻化。 市场迫切切需要“过渡性性住宅”，即自自立阶段段初期居居所，要要求服务务设施齐齐全，居居住与投投资功能能兼备。 投资性购购买占有有相当比比例。20044年开盘盘销售的的小户型型住宅呈呈现逐步步递增之之势，但但是由于于单身公公寓面积积小，投投资价值值高于居居住价值值
23、，从诞诞生之初初就注定定了其过过渡型产产品的属属性，因因此产品品的交通通条件、所所在区域域的升值值潜力将将成为首首要参考考条件。而而目前大大连适合合小户型型开发的的区域主主要在人人民路、中中山路、西西安路商商业圈以以及新一一代商务务中心星海海湾。密密集的区区域，雷雷同的市市场定位位将导致致竞争日日趋激烈烈。但是是，放眼眼市场，一一个真正正意义上上将小户户型目标标客户群群的生活活与工作作、休闲闲相结合合，即纯纯粹的公公建与公公寓项目目相结合合的项目目尚未出出现。2.1.2 大大连市房房地产市市场成因因分析（1）居居民购买买力的提提高是支支撑房地地产业发发展的内内因。随着“振振兴东北北老工业业基地
24、”和建设设“大大连连”发展战战略的提提出，大大连市经经济持续续、快速速、健康康发展。人民生活水平大幅提高，2003年城市市区居民年人均可支配收入9101元，同比增长11%；年人均消费性支出7760元，增长9%。同时，大连人口数量呈现不断上升趋势，第五次人口普查大连城镇常住人口为373.7万人，人口素质在市政府相关政策的推动下得以迅速提高。宏观经济发展和大大连发展战略驱动了消费市场的强劲走势，城市规模的扩大和人口素质的提高不仅扩大内需市场规模，更重要的是带来了消费市场结构性变化。2003年大连市恩格尔系数已降至39.4%，同比下降1.7个百分点，越来越多的人们将消费重点转移到“住”、“行”方面。
25、正是在这种前提下，大连市房地产业得到了迅猛的发展。（2） 宏观经济济发展和和政策导导向是促促进房地地产业发发展的外外部条件件。近年来，在在国家总总体经济济空前发发展的大大环境下下，大连连市经济济快速发发展。初初步核算算，20003年年全市国民民生产总总值16632.6亿元元，比上上年增长长一五.2%。人人均国民民生产总总值，按按户籍平平均人口口计算为为292206元元，按年年末汇率率测算约约合35529美美元。同同时国家家、省、市市相继出出台了一一系列房房地产政政策，对对房地产产行业有有序发展展，培育育、规范范房地产产市场起起到了积积极的作作用，详详见表22.2。表2.22 近近年来房房地产市
26、市场重大大产业政政策政策类别别内容执行时间间作用土地政策策大连市国国有土地地使用权权出让招招标拍卖卖挂牌管管理试行行办法20022年进一步规规范大连连市土地地市场，建建立一个个公平的的交易平平台。大连市国国有土地地使用权权转让租租赁管理理办法20022年国土资源源部公布布协议议出让国国有土地地使用权权规定20033年严格规范范协议出出让土地地的方式式，影响响未来房房价的制制定标准准。市场政策策大连市关关于私人人投资、购购买商品品房户口口迁入暂暂行办法法20033年活跃大连连楼市，刺刺激房产产消费，吸吸引了东东三省客客户。新的预售售标准实实施20044年降低期房房风险，保保护消费费者利益益。金融
27、政策策央行出台台应对对非典影影响做好好当前货货币信贷贷工作的的通知20033年提高了房房地产企企业的进进入壁垒垒，抑制制房地产产投资过过热的现现象。央行出台台进一一步加强强房地产产信贷业业务工作作的通知知20033年拆迁政策策大连市城城市房屋屋拆迁管管理办法法20033年进一步加加强房地地产开发发的规范范性。2.1.3 大大连住宅宅市场三三年内需需求预测测 （1）住住宅市场场需求主主要影响响因素住宅市场场需求影影响因素素包括经经济性和和社会性性两类影影响因素素，具体体可以归归纳为117个因因素。根根据可量量化性，统统计资料料的可获获得性和和完整性性，确定定了9个个因素作作为大连连市住宅宅市场需
28、需求的一一般性影影响因素素，各影影响因素素见表22.3。（历历年统计计数据见见表2.4）。表2.33 住宅宅市场需需求影响响因素经济性因因素社会性因因素可以量化化及统计计的变量量1、居民民收入水水平1、人口口数量和和人口结结构1、GDDP （）2、居民民消费水水平2、人口口自然增增长率2、人均均住房支支出（）3、住房房消费倾倾向3、人口口的机械械变化率率3、市区区人口总总量（）4、房价价水平4、城市市家庭总总户数4、职工工平均工工资（）5、利 率率5、城市市化水平平5、住宅宅平均售售价（）6、经济济发展速速度和水水平6、人均均居住面面积6、人均均居住面面积（）7、恩格格尔系数数7、观念念和审美
29、美7、市场场实际利利率（）8、土地地价格8、住房房政策8、年末末家庭总总户数（）9、住房房租金9、人均均可支配配收入（）表2.44大连市市历年住住宅市场场需求及及影响因因素统计计数据年份年住宅销销售 量量X0万平方方米国内生产产总值XX1亿元人均住房房支出XX2元/人人.年市区人口口总量XX3万人职工平均均工资XX4元/人人.年住宅平均均售价XX5元/平平方米人均居住住面积XX6平方米米年市场化化利率X7元/百元年末总户数X8万户人均可支支配收入入X9元/人人.年19900128.711710239.626277119448.6998.277.881791119911一五5.9147.8502
30、41.629588一五0999.1009.179.552089919922202.5175.592244.935233160559.5999.681.882409919933223.1210.7一五7248.7445661790010.11210.6683.443043319944198.6394.0202252.467355一八00010.44011.3384.994296619955一八6.3467.5244254.772777一八80010.88512.66865712219966216.5514.53一三257.2816001970011.33711.9987.665889919977
31、196.8586.1359259.7879332178811.66410.8888.886070019988235.5649.2442262.4974002174412.7706.289.886093319999241.6689.2402264.210822423066一三.2253.991.776274420000263.8790.1436267.812700323699一三.8862.493.556860020011327.2933.1497270.71430032679914.9972.594.8874一八八20022386.610844.2644273.2一五522531000一五.7
32、742.196.668200020033467.912100733.3276.11756613266616.5501.898.8891011资料来源源：大连连统计局局统计计年鉴119900-20003采用灰色色关联度度法来寻寻找大连连市住宅宅市场需需求的主主要影响响因素。灰灰色关联联度分析析是灰色色系统理理论提出出的一种种系统分分析的新新方法，这这种方法法可以根根据因素素之间发发展的态态势来衡衡量因素素相关关关系，因因此，对对样本大大小没有有过多的的要求，通通过量化化分析，能能够揭示示事物动动态相关关的特征征与程度度。绝对关联联度（GGRC）计计算（过过程略），计计算结果果如下：=0.6626
33、22，=00.67789，=0.5829，=0.5090，=0.5605，=0.5一五0，=0.5002，=0.5465，=0.5一五7相对关联联度计算算（grrc）（过程程略），计计算结果果如下：0.6一一八6，0.5145，0.5635，0.6891，0.9479，0.7307，0.5654，0.5942，0.7237，灰色综合合关联度度(P)计算结结果如下下0.62224，0.5967，0.5732，0.5991，0.7542，0.6228，0.5328，0.5703，0.6197由上面的的计算结结果，可可知综合合关联度度由大到到小的排排列顺序序为：通过各影影响因素素的综合合关联度度值，
34、可可以看出出，房价价（）是是影响大大连市住住宅需求求的最主主要因素素；其次次是人均均居住面面积（）；而其又又和GDDP（）、人人均可支支配收入入（）、职职工平均均工资（）、人均住房支出（）等经济性因素紧密相关；市区人口总量（）、年末家庭总户数（）和市场实际利率（）对大连市住宅市场需求的影响不明显。（2）大大连住宅宅市场需需求预测测采用博克克斯-詹詹金斯法法(BJJ法)对2000420006年大大连市住住宅市场场需求进进行预测测,为了保保证预测测的客观观性和准准确性，把把20002和220033年的住住宅市场场需求量量加入原原有时间间序列中中，重新新建立预预测方程程，同时时对预测测方程可可行性和
35、和残差进进行检验验，均满满足要求求。预测测过程略略。预测测结果如如表2.5更多资料料在资料料搜索网网(x337222x) 海量资资料下载载表2.55 大连连市住宅宅市场短短期需求求预测预测年份份200442005520066面积（万万平方米米）546.2620.4684.0（3）结结论通过大连连市住宅宅市场短短期需求求预测的的结果可可以看出出，大连连市在未未来三年年内，住住宅市场场需求将将呈现不不断增长长态势，但但增长速速度在逐逐步递减减。2.2 AA项目开开发微观观环境2.2.1区域域环境分分析项目地位位于民主主广场西西侧，北北接大连连东站，南南至长江江路，西西至民主主广场电电信营业业厅，与
36、与希尔顿顿酒店高高层建筑筑毗邻。项项目地离离人民路路商务中中心仅百百米之距距，与天天津街商商业区一一脉相连连，是一一个闹中中取静，贴贴近大型型商业和和商务核核心区的的连接地地带。项目地周周边有331、2203、330、5526、一一三、7707路路共6条条城市公公交线路路，交通通极为发发达，起起始点或或终点站站辐射市市内四区区，其中中至少有有四条线线路为城城市主干干线。线线路分布布主要为为沿长江江路一线线。（见见表2.6）表2.66 项项目地周周边公交交车辆一一览表线路始发站终点站站经过项目目地的路路径31锦泉南园园寺儿沟沟长江路203大连火车车站寺儿沟沟长江路30民主广场场虎滩新新区长江路5
37、26景润小区区炮台山山长江路一三大连火车车站码头长江路707民主广场场造船新新厂民生街其中2003路始始发时间间为4：一五0：005；331路始始发时间间为5：3022：50。表2.77 项项目地的的客流情情况平日节假日步行坐车客流流公交车步行坐车客流流公交车3600021600520003400016800050000项目地的的客流量量较大，且且平日客客流量略略高于周周末客流流，说明明本项目目地的交交通通道道作用大大于商业业作用，有有一定的的消费群群体。项目所在在地位于于大连最最著名的的商务区区人民民路商务务区及最最繁华商商业区之之一天津街街商业区区北部，直直线距离离不足5500米米，人民民
38、路周边边拥有五五星级酒酒店2个个（富丽丽华大酒酒店、香香格里拉拉大酒店店），四四星级酒酒店4个个（心悦悦大酒店店、国际际饭店、富富源酒店店、船舶舶丽湾酒酒店），三三星级酒酒店4个个（徐园园饭店、大大连宾馆馆、北方方大酒店店、海桥桥大酒店店），其其他知名名酒店、写写字间330家左左右。据据统计，人人民路周周边知名名酒店及及办公楼楼的国内内外旅客客及办公公职员可可达2550000-3000000人左右右。天津街及及其周边边商业区区商业店店铺约2250家家，工作作人员约约一五000人左左右，商商场管理理人员约约3500人，商商场内经经营者约约120000人人，周边边写字间间人员约约125500人人左
39、右。项目所在在地现有有人口一一五0000人左左右。项目所在在地周边边的商业业业态呈呈现如下下特点：（1）项项目所在在地商业业业态经经营品类类全，但但规模小小。项目所在在地的商商业业态态种类较较齐全，主主要由餐餐饮店、茶茶馆、咖咖啡馆、健健身娱乐乐设施、医医疗器械械、保健健、音像像制品店店构成，除除个别业业态外，规规模较小小，介于于社区与与商业区区中间形形态。（2）项项目地周周边商业业业态组组成完整整，具有有一定的的商业规规模，但但其分布布较广，密密度不够够，尚未未形成商商业区域域中心的的影响力力。除医医疗、医医药外，其其他商业业业态的的单个经经营面积积均较小小。2.2.2 同同区域竞竞争性项项
40、目分析析（1）天天植商城城天植商城城由北方方集团开开发，是是一家集集购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、文文化于一一体的现现代SHHOPPPINGG MAAIL。建建筑面积积640051平平方米，地地上四层层，地下下三层，内内设大型型品牌综综合超市市、知名名主力百百货店、店店中店、折折扣店、加加盟店、主主题店等等经营业业态，主主旨在打打造现代代化国际际购物中中心。表2.88 楼层功功能分布布示意表表楼层主题功能能建筑面积积（平方方米）+4饮食、娱娱乐85100+3男士世界界85100+2女士世界界87700+1化妆品、饰饰品89488-1品牌店83088-2超市110110-3车库99955（2）海
41、海昌名城城海昌名城城由海昌昌集团开开发，是是集购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、文化化于一体体的现代代SHOOPPIING MAIIL。海海昌名城城规划定定位为时时尚购物物公园，特特设五大大主题购购物公园园，即美美食休闲闲公园、时时尚流行行公园、名名品精品品公园、运运动休闲闲公园和和品牌服服装公园园，让不不同年龄龄段的购购物者，不不同层次次的消费费者都能能够得到到满足，多多种经营营业态共共存，能能延长顾顾客在商商场停留留的时间间，不同同商家又又可相互互带动人人流，从从而获得得双赢局局面。在在首层又又引进室室内步行行街设计计，室内内一八米米宽的商商业步行行街贯穿穿整个海海昌名城城商场，与与天津街街形成内内外“双步行行街”，有效效引导顾顾客循环环消费。表2.99 楼层层功能分分布示意意表楼层主题功能能+3主题购物物公园+2运动休闲闲公园+1名品精品品公园-1时尚流行行公园-2美食休闲闲公园-3大型停车车厂(3) 壹品星星海面积：总总建筑面面积388万平方方米，占占地面积积12万万平方米米（共226层，11、2层层为公建建，266层为会会所）。户型分析析：一室室2900套、二二室800套（该该楼盘户户面积为为48