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1、摩尔百货货商城营销销全案Preppareed ffor : 成成都英杰杰房地产产开发公公司Preppareed bby: 四川盛盛信地产产营销管管理有限限公司Datee: 220055-3TEL：（0228）8699235580 8699235581FAX：（0288）8699235581【保密文文件】第一篇 项目目分析前言一、项目目分析661、商业业环境分分析2、产权权投资特特点分析析3、商铺铺投资人人分析二、项目目SWOOT1001、 项目优势势（Suuperriorrityy）2、 项目劣势势(Weeaknnesss)3、 项目机会会点(OOppoortuunitty)4、 项目威胁胁点
2、(TThreeat)三、项目目综合分分析结论论13第二篇 项目目定位一、综合合目标群群体定位位141、投资资者定位位2、消费费者定位位二、项目目营销定定位15第三篇 商业业规划及及产品提提升一、 商业规划划定位191、 项目概念念定位2、 项目零售售品消费费者定位位3、 项目经营营理念4、 项目功能能定位5、 项目经营营模式定定位6、 项目商业业规划7、 经营商品品及价格格定位8、 项目经营营策略定定位9、 项目经营营管理原原则二、项目目提升26（一）软软件提升升1、 项目概念念提升2、 项目经营营提升3、 专业管理理公司的的介入（二）硬硬件提升升1、 主力商家家的引进进及分层层主题商商场的设
3、设置2、 完善的硬硬件配套套设施第四篇 项目目营销执执行策略略一、 项目整体体运营模模式29二、 销售实施施策略341、五点点一线整整合攻击击手法营营销策略略2、项目目营销渠渠道策略略3、营销销价格策策略三、 产品营销销时间段段划分及及策略371、项目目形象的的树立蓄势势期2、项目目形象的的确立强势势期3、项目目形象的的完善续势势期四、广告告策略4421、广告告传播方方式2、广告告时间段段划分和和诉求重重点3、项目目市场形形象推广广 4、广告告营销费费用建议议五、后期期文件内内容列附附338前 言首先感谢谢贵公司司对盛信信的信任任，有机机会参与与贵公司司邛崃摩摩尔百货货商城项项目，我我们深感感
4、荣幸，相相信通过过我们双双方紧密密的合作作，会为为双方在在未来建建立更进进一步的的合作关关系奠定定良好基基础。基基于此，现现将盛信信对贵公公司邛崃崃摩尔百百货商城城项目的的全案营营销战略略总纲提提交贵方方。同时时，为了了能使贵贵公司邛邛崃摩尔尔百货商商城项目目全面成成功，我我们在此此殷切期期望双方方未来工工作的紧紧密配合合,我们们共同的的目标-将“邛崃崃摩尔百百货商城城”打造成成为邛崃崃市规模模最大、设设施最完完善、经经营理念念最新、经经营模式式最灵活活、销售售模式最最具吸引引力的综综合类大大型购物物中心。第一篇 项目目分析一、项目目环境分分析1、商业业环境分分析A. 以以邛崃现有有的商业业状
5、况及及消费结结构来看看，现有有商业业业态单一一，经营营和管理理滞后，不不能迎合合社会及及购买力力的进步步，需要要全面的的调整和和提升。B. 从从商铺形形象、商商品结构构、购物物环境来来看，邛邛崃现有有的零售售网点均均缺乏准准确的定定位和固固定的客客户群。C. 现现有代表表性商业业华德商商业步行行街及文文君古街街业态重重叠，传传统百货货、专卖卖店不具具规模、无无产品特特色且无无市场价价格标准准。D. 在在对整个个商业市市场进行行分析后后，结论论如下：谁填补补了大型型综合购购物中心心-流流行百货货、大型型超市、主主题商场场的空缺缺，谁就就可以在在邛崃商业业市场独独领风骚骚。2、产权权投资特特点分析
6、析A产权权投资的的稳定性性产权式商商铺是国国际流行行的所有有权、经经营权和和管理权权三权分分离的一一种商业业地产产产品形式式，最早早出现在在20世世纪700年代的的欧美发发达国家家，近年年开始出出现在国国内一些些发达城城市。主主要表现现为业主主出于投投资目的的，将产权商铺铺交给发发展商或或第三方方营销管管理公司司整体委委托品牌牌运营商商进行统统一经营营和管理理，产权权业主获获得定期期定额的的投资回回报。据据资料统统计，国国际上主主流的连连锁百货货品牌中中超过660%均均以整体体租赁产产权式商商场为发发展方向向。在邛崍，摩尔百货商城率先引进国际化的产权式商场概念，以极低的投资门槛面向社会，必将成
7、为家庭和个人投资首选。投资产权权商铺具具有稳定定性。住住宅的租租约期限限一般为为半年至至一年，零散商铺的租约期限通常为1至3年，而产权商铺的租约期限大体在610年或更长，客户可选择3年一次性的租金预收，且在投资合约中有明确的退出机制约定，使投资人的投资风险降至最低。产权商场依托大型知名营运商的经营能力和运作实力，决定了产权租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取得到稳定的保障。B产权权式商铺铺的增值值产权投资资是一个个长期过过程，它它不会因因房龄增增长而降降低其投投资价值值。相反反，经过过大型知知名营运运商经营营业绩的的不断提提升，产产权物业业价
8、值会会随着商商圈的发发展成熟熟而升值值。C产权权投资的回报率率与人们传传统的资资本增值值方式比比起来，投投资产权权商铺利利润率高高、稳定定性好、省省心省事事，不会会出现零零散商铺铺自营风风险和租租期空档档的收益益损失。在收取产产权稳定定回报之之外，精精明的投投资人还可在物物业增值值的峰值值期，及及时转让让增值物物业，完完成该产产权商铺铺的全部部投资过过程。D产权权商铺的的投资潜潜力目前在国国内，产产权投资资的概念念正在全全面普及及，而邛邛崃的产产权投资资模式与与零散商商铺之比比还不到到2：114：1，可可见产权权商铺价价值还有较较大的上上涨空间间。我国国加入世世贸组织织后，商商业、零零售业、服
9、服务业将将会出现现蒸蒸日日上的局局面，许许多国内内外知名名的商业业巨头把把二、三三级城市市作为新新一轮“圈地运运动”的重点点，为二二、三级级城市推推行产权权投资模模式提供供了强力力的支撑撑。3、商铺铺投资人人分析商铺的投投资者主主要有两两种：一一是专业业的商铺铺投资商商，拥有有较雄厚厚的经济济实力，通通常会做做大型商商铺交易易，即购购买一些些商铺的的产权或或经营权权，然后后出租给给各个经经营商，自自己也捎捎带经营营，但不不以经营营为主；二是小小型投资资人，通常常是拥有有一定闲闲置资金金，投资资一两个个商铺，产产权投资资模式在在邛崃的的兴起，为为小型投投资人提提供了一一个上佳佳的投资资品种。这这
10、中间有有55%的人是是为了出出租后赢赢利而购购买商铺铺的，而而处于自自营目的的的购买买商铺的的人仅为为35%，另外外有100%的人人纯粹是是为了在在买进卖卖出中赚赚取差价价。一个可信信的投资资方向和和投资载载体，最最能吸引引邛崃投资资者的眼眼光。因因此，摩摩尔百货货商城的的投资热点点应集中中在产权权销售方方面。开开发商和营销销代理商商应具备备灵活的的市场驾驾驭能力力和高超超的推广广策略。从前期客户咨询反馈和与当地圈内有代表性的人士的座谈分析，邛崃投资者普遍希望这座新建起的摩尔百货商城在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的零售网点模式，邛崃在城市化进程中，正呼换大型购物广
11、场的诞生结论如下：A投资资者要求求商铺配配套设施施方面：83%的人希希望设超超市；776%的的人希望望场内设有有扶梯、货货梯；663%的的人希望望有中央央空调；66%的人希希望商城城由专业业商业公公司管理理。B、投资资者普遍遍的投资资承受能能力：3100万元以以内的需需求者为为主，约占八八成；其其次是110万元元以上的的需求者者，约占占二成。C、投资资者接受受的产权商铺铺价格：邛崃投资资者在经经过产权权模式介介绍后认认为，心心目中产产权投资资设定的的最低标标准是33万元10 mm一个单单位,首要关关心的是是投资的的回报率率和稳定定性，对对单价的的敏感程程度其次次，产权权式商铺铺可以接接受的单单
12、价在220000100 m5000010 mm区间。D、投资资者要求求的付款款方式：由于产产权投资资划分的的单位总总额较低低，普遍遍接受一一次性付付款的投投资方式式；临街街独立商商铺因投投资总额额较大，银银行按揭揭和分期期付款是是缩短销销售周期期的重要要手段。E、投资资者对销销售优惠惠政策的的期望：通过对对已销售售的产权权商铺投投资者的的反馈意意见，现现行的优优惠政策策对回报报测算造造成繁冗冗。在销销售定价价基础上上进行优优惠，不不是产权权商铺销销售最有有效的营营销手段段，并造造成在一一定程度度上削弱弱投资者者信心的的负面影影响。产权销售售作为在三三级城市市的新生生事物，是是把双刃刃剑，对对营
13、销推推广的专专业性和和围绕项项目销售售的诸因因素在协协调配合合等方面面的驾驭驭能力要要求高，因因此，销销售的支支撑力将将取决于于项目整整体营销销战略、项项目经营营模式的的方向性性选择、适适合本项项目的运运营商选选择、工工程形象象进度的的顺利实实施、销销售推广广及销售售时机的的把握等等。二、项目目SWOOT1、项目目优势（SSupeeriooritty）邛崃商商业第一一楼的龙龙头地位位摩尔百货货商城位居居东街传统商圈圈内的龙龙头位置置，2000000平方米米的高品品质大卖卖场在335年年内将在在邛崃独独树一帜帜，商业业第一楼楼的龙头头地位不不可撼动动。专业策策略服务务商盛信商业业管理机机构以其其
14、多年丰丰富的从从业经验验及独特特、新颖颖、实用用的操盘盘手法对对摩尔百百货商城城整体项项目的策策划及运运作。全产权权投资理理念全产权式式的商铺铺经营模模式在邛邛崃尚属属首次，崭崭新理念念加上有有计划的的营销推推广步骤骤及实质质性的全全方位工工作推进进，实现现预期工工作目标标的成功功机率将将大于失失败的风风险。知名营营运商品品牌效应应引进大型型知名品品牌营运运商，对对提升项项目社会会影响力力，提高高投资者者的信心心指数将将起到重重要的支支撑作用用。二大唯唯一性彰彰显项目目整体优优势摩尔百货货商城是是迄今为为止邛崃崃唯一的的Shooppiing Maall形形态的购购物广场场大卖场场，也是是最大的
15、的纯商业业地产项项目，其其项目硬硬件、软软件配套套齐全，为为消费者者提供一一个良好好优质的的购物空空间。2、项目目劣势(Weaakneess)项目周周围为东东街老商商业口岸岸，距西西街市政政广场为为中心的的现有核核心商圈圈边沿。当地城城区人口口仅100万人左左右，投投资客群群相对较较少。对于产产权投资资意识淡淡薄，需需强力进进行针对对性的宣宣传引导导。前阶段段工程形形象进度度缓慢和和前期营营销代理理推进不不力有一一定的负负面影响响。3、项目目机会点点(Oppporrtunnityy) 若工程形形象进度度跟进得得力，将将很大程程度消除除投资准准客户的的投资顾顾虑，重重塑市场场对本项项目的信信心，
16、为为项目销销售营造造主要的机会点点。 项目的现现实性及及前瞻性性摩尔百货货商城是整整个邛崃崃规模最最大、配配套设施施最完善善、投资资理念最最新、经经营模式式领先的SShopppinng Malll，是是目前本本地业界界无法与与之抗衡衡，成为为邛崃市地标性性商业建建筑。邛崃经经济结构构相对单单一，“有点钱钱又没有有多少钱钱”的社会会群体所所占比重重较大，其其投资渠渠道不多多，为小小额投资资的产权权销售模模式提供供了有利利的推广广主体客客源。4、项目目威胁点点(Thhreaat) 传统商业业形态短短期内依依占市场场份额华德步行行街、文文君古街街和市政政广场周周边集中中式商铺铺的商业业总量与与市场有
17、有效需求求之间已已出现过过剩，所所形成的的专卖店店、专业业店、便便利店等等短期内内仍占据据主要地地位，摩摩尔百货货商城进进驻邛崃崃，市民民的消费费习惯还还需时间间，市场场成熟要要培育。 在售及新新开发商商业项目目竞争激激烈 邻近省会会城市对对中高端端消费人人群的分流由于成温温邛高速速公路的的通车，成成都市场场的强大大幅射力力将进一一步增强强，中高高端消费费人群及及中高端端商品的的购买力力将很大大程度上上分流到到成都。 投资者思思想观念念转变较较慢摩尔百货货商城投资资者由传传统承包包租赁的的投资观观点，转转变为购购置现代代产权式式商业不不动产的的全新投投资理念念，思想想观念转转变速度度较慢，还还
18、需进一一步进行行引导。三、项目目综合分分析结论论1、 根据邛崃崃整体相对滞滞后的投投资观念念，产权式式的投资资理念需需要通过过多方位位、大力力度、慎慎密的营营销宣传传与市场场培育，须须经历由由认知到到认同，由由心动到到行动的的过程。2、 摩尔百货货商城引引进的主主力业种种必须具具备大众众化、规规模化、差差异化的的特点，以以大型现现代超级级市场为为商城主主力店将将是不二二的选择择。3、 摩尔百货货商城将改改变整个个邛崃的传传统投资资理念，以以一种“大树底底下好乘乘凉”的全新新投资理理念，引引导新的的投资趋趋向。4、 摩尔百货货商城集超超大规模模、投资资低门槛槛、领先先业态、统统一专业业管理、Sh
19、opping Mall购物为一体，以保障产权投资者收益为根本出发点，同时带给投资者巨大的商铺升值空间及稳定高效的回报率。投资摩尔百货商城将是邛崃百姓家庭超前的新投资计划，它将引导邛崃商业消费新时尚，构建邛崃商业航母！第二篇 项目目定位一、 综合目标标群体定定位1、投资资客户群群定位 产权投资资者为当地300555岁有一一定货币币积蓄的的中高层层居民群群体。 自用型客客户占330，投投资型客客户占770。 产权投资资作为一一种较稳稳健型的的投资模模式，较较适合以以投资置置业获得得固定期期限，可可保证回回报的理理智稳健健型投资资者。同同类案例例操作实实践证明明，中老老年人群群较青年年族群成成交更为
20、为踊跃。 由以下客客户群定定位我们们可以看看到，摩摩尔百货货商城将成成为全民民投资型型项目；A项目目所在地地周边客客户 熟悉并并看好此此区域升升值潜力力的一些些高收入入人士，年年龄大约约介于330-55岁岁之间，已已有一定定事业基基础，并并希望获得一一个稳健健的投资资渠道。 B. 生意人人 具相当当的经济济实力，本本身就是是非常内内行和做做生意者者，拥有有或租有有商铺，头头脑精明明，商铺铺知识经经验皆丰丰富，对商铺最最有需求求，或急急需扩张张生意，或或扩展规规模，或或由租转转为自买买自用，他他们是最最有兴趣趣和实力力的买家家，也即即我们的的诚意客客户。各各年龄段段都有，中中青年为主主，以投投资
21、独立立商铺者者为主。 C普普通市民民投资客客户 此类客客户往往往具一定定的经济济实力，喜喜欢跟风风，因为为资金投投入小，风风险小，投投资可行行性高。能能接受较较高楼层层的产权商商铺，对对是否临临街的要要求不高高。对升升值潜力力认同，重重发展商商、经营营商、代代理商的的实力与与信誉。年年龄介于255-555岁，要要求价钱钱合理，付付款轻松松，感觉觉投资商商场具备备相当投投资空间间，因此此比较注注重商场场包装等等美观及及优势。 D家家庭主妇妇类 比较保保守，对对股票投投资（近近几年持持续低迷迷已兴趣趣渐无）及及其它高风风险投资资排斥，有有私房钱钱又不甘甘寂寞，喜喜欢较稳稳健的投投资渠道道，亦喜喜欢
22、跟风风。 E退退休人士士 这批潜潜在目标标买家几几乎退休休或已到到退休阶阶段，虽虽然较为为保守及及谨慎，但但有头脑脑和经验验，见多多识广，知知道投资资产权商铺铺的益处处。二、 项目营销销定位邛崃首个个托管式式商铺操操作结论论性定位位-托管式式商铺推推向市场场并要获获得成功功。分析析起来，顾顾客接受受并购买买会因为为四大理理由：1）认可可物业本本身的价价值；2）了解解、认可可托管式式投资的的方式与与操作者者；3）对主主力店营营运商有信心心；4）认为为投资金金额不高高，有利利可图。一般的商商铺销售售模式，卖卖的只是是物业价价值，托托管式商商铺多出出了三个个卖点，这这也是托托管式商商铺将会会火爆的的
23、原因。所以以，在商商铺物业业价值不不利的情情况下，采采取托管管式的模模式，增增加卖点点。不过过托管式式商铺的的成功，万万变不离其宗宗，都离离不了这这四个基基本点。这这四个点点相辅相相成，形形成综合合优势支支持销售售，但在在不同的的项目，每每个点的侧重重情况有有所不同同。我们通过过分析，得得出结论论：摩尔百货货商城托托管式商商铺操作作要确保保成功，要要做好以以下这四四个方面面：1）挖掘掘提升物物业价值值；2）用有有力商业业概念、营营运商品品牌效应应，来真真正增加加客户对商城整整体经营营的信心心。将商商业概念念和地段段价值相合，对对物业价价值能起起到点睛睛的功效效；3）解释释投资模模式，化化不利为
24、为有利。释释放投资资热情；4）为客客户设计适适合的有有吸引力力的投资资计划，如如“养老金金计划”、相同同的投资资额，不同的的产权面面积等。为确保上上述四个个方面的的成立，我我们必须须确保的的、最重重要的就就是产权，是是投资物物业最基基本的前前提，也是是永久权权益的保保障。如如果没有有了产权权，投资资物业也也就失去去了原本本具有的的意义。摩尔百货商城Shopping Mall托管式商铺将会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于： 实行经营营权托管管。 将铺位分分割成小小面积的的单位出出售，投投资者可可以根据据自身的的实力灵灵活机动动的投入入资金，获获得相应应的产权权和收益权权。 委托有丰丰富商
25、业业经验的的经营公公司统一一经营，经经营公司司和营运运商、各各品牌商商家合作作，利用用其先进进的管理保证投资资者获得得稳定的的高额回回报。 即买即返返三年租租金回报报，是投投资人产产权投资资的主要要原动力力。 低门门槛在投资资者选择择由管理理公司（新新注册成成立的邛邛崃摩尔尔百货商商城有限限公司）托管的前提下，预付三年租租金。购买二楼楼约10平方方米价值值3.8万元元的托管管商铺，（投资回报模拟图表）以下购铺方案：商铺面积积单 价总 价前三年租租金回报报率三年租金金一次性性收取实际支付付10平米米38000/平米米38万万元779800元300220元 即收三年年租金：购买上述述模拟产产权商铺
26、铺，马上上可以一一次性收收回商铺铺总价值值21%的的三年租金金，即779800元（租租赁收益益税由开开发商承承担）。 首期只需需付出约约3万元元：您首首期只需需付出约约3万元元就可以以轻松拥拥有这个个价值338万万元，110平米米的商铺铺。回报增增收产权权增值：三年后后的46年回回报率将将达到775，仍按按388万元的的基数三三年累计计返利885500元（含含税）；799年回报报率将达达到8，仍按按388万元的的基数三三年累计计返利991200元（含含税）；9年累累计返利利256650元元，100年即可可全部收收回投资资且尚有有赢余。同同时赚得得已大幅幅增值的的产权商商铺。 退出机制制二次承承
27、诺：在在第四年年或第七七年，若投资资人因资资金另有有用途，则则开发商商按经国国家法定定的公证证处公正正的委托管管理经营营合同的的约定，按按起初的的实际投投资额退退还投资资人。投投资人享享有退出出前的全全部返利利收益。第三篇 商业业规划及及产品提提升一、 商业规划划定位1、 概念定位位根据本商商铺的特特点，及及周边商商业人流流、环境境等因素素再加上上商业管管理、主主力店营营运商的的引入，本本项目商商业定位为：以超级市市场为主主体，集集购物、休休闲、餐餐饮一体体的综合合性大型型现代化化购物中中心（SShopppinng MMalll）。注解：SShopppinng MMalllSttarttup
28、Hoppe(开开启希望望) Oveerloookiing Pacceseettiing Plaaza（俯俯瞰购物物中心之之先导） Innitiiatee Neew GGrouund（占占据新平平台） - MModeern Atmmosppherre(现现代氛围围) LLuxuurioous Leaaderr(领袖袖豪华)-起源源于欧美美的先进进零售商商业模式式，以大大规模，所所经营、服服务的项项目全而而著称。220000年中国国首家SShopppinng MMalll铜锣湾湾广场在在深圳面面市，开开业来至今经营营火爆。中中国消费费者亦逐逐渐接受受了这一一新理念念，Shhopppingg Maa
29、ll的的普及是是必然趋趋势，落落户三级级城市将将极大地地加速邛邛崃市的的城市化化进程。盛信在经经过专业业的调查查摸底后后得出结结论：摩摩尔百货货商城的的商业概概念定位位应是-适度超超前、具具有城市市商业坐坐标地位位的大型型时尚购购物中心心“Shooppiing Maall”。2、项目目零售品品消费者者定位零售品消消费主流流定位为为：超级级市场满满足大众众的民生生需求；名品时时尚百货货吸引中中高端消消费群体体。主群体体：城市居居民、政政府机关关公务员员、各类类业主、各各私营企企业主、都都市时尚尚一族等等中高收收入家庭庭。次群体体：市辖辖乡镇居民民。3、项目目经营理理念摩尔百货货商城的开开发模式式
30、以“改变邛崃崃人投资资理念”为主导导，形成成整个邛邛崃城区区百姓的的“一站式式”购物天天堂。她她将引导导邛崃甚至至整个成成都以南南地区县县、市前前沿商业业理念，掀掀起一场场商铺地地产风暴暴，重振振东街传传统商业业金口岸岸，致力力成为以以摩尔百百货商城城为核心心的邛崃崃钻石商商圈，邛邛崃市独独领风骚骚的Shooppiing Maall。4、项目目功能定定位摩尔百货货商城集集购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、观观赏等多多种综合合功能为为一体，是是商业楼楼群中的的标志性性建筑和和当地商商业第一一品牌聚聚集地。项项目的实实施会对对整个邛邛崃商圈圈带来全全渗透、全全履盖的的全新战战略，成成为邛崃崃百姓购购物
31、首选选及生活活休闲的的一部分分。5、项目目经营模模式定位位五统一经经营模式式：统一一规划、统统一形象象、统一一经营、统统一收银银（主力力店）、统统一推广广。6、项目目商业规规划商业功功能规划划摩尔百货货商城建筑筑面积约约200000平平方米，整整个建筑筑成框架架结构。根根据产品品整体状状况及类类比商业业项目操操盘经验验，结合合当地居民民消费习习惯，为为达到商商城整体体能够聚聚集人流流、突出出主题、主主流线通通畅等目目的，促促进产品品总体营营销推广广，摩尔尔百货商商城五个楼层具具体商业业定位如如下：楼层分布布摩尔百货货商城商业业业态一楼名品时尚尚百货，主主要分类类有男女女品牌服服饰、运运动休闲闲
32、服饰、皮皮鞋、黄黄金珠宝宝、箱包包皮具、玉器、化妆品、钟表、眼镜等；二楼大型生活活超市、通通道设联联营出租租柜台、出出口处设设餐饮便便当店；三楼家电超市市、床上上用品、居居家用品品、内衣衣、童装装、玩具具、文体体用品系系列；四楼餐饮、休休闲、娱娱乐、婚婚纱摄影影、美容容美发、健健身中心心、管理理公司办办公场地地等；五楼屋顶茶吧吧文化休休闲中心心 以上上视主力力店经营营面积及及楼层分分布意愿愿进行相相应的调调整。产品配套套功能划划分楼层分布布摩尔百货货商城配套套功能划划分门前广场场休闲椅、广告位位及摩登登秀台、另另设独立立停车场场；中庭立柱设有有形象装装点和精精典广告告、品牌牌商品特特卖场等等；
33、一楼总服务台台、播音音室、消消防控制制中心、收收银台；二楼收银台、超超市手推推车、自自选框、洗手间；三楼母婴休息息室，洗洗手间，收收银台；四楼 理由由：大型购物物中心以以客流为为销售对对象，客客流是它它的生命命线。购购物中心心的客流流是由购购物、休休闲、旅旅游观赏赏三个部部分构成成的。一一般情况况下各占占1/33，但由由于休闲闲，旅游游观赏者者存在着着即兴购购买。因因此，实实际购物物人数会会适度提提升，约约占400%。根根据有关关部门测测算，一一般情况况下，儿儿童的疲疲劳时间间为2040分钟钟，成人人为30600分钟。按按此推算算：顾客客在商场场停留的的时间不不会超过过1小时，超超过这个个时间
34、就就处在疲疲劳状态态，导致致顾客离离开购物物环境，终终止购物物活动。由此可见见，商城城不仅要要商品齐齐全，设设施完善善，服务务上乘，而而且要在在场内设设有众多多的休闲闲空间、娱娱乐活动动和场内内景观。顾顾客可在在购物的的同时在在广场内内就餐、游游乐、休休闲，这这样就消消除了顾顾客的购购物疲劳劳，延长长了顾客客的停留留时间。特特别是有有小孩的的家庭，可可以全家家前来，大大人购物物、小孩孩玩乐，各各得其所所。这种种娱乐购购物的方方式，目目前在邛邛崃尚属属空白。商业形形式摩尔百货货商城代表表了新型型购物中中心的发发展趋势势，具备备了其它它百货店、步步行街所所不具备备的丰富富性、多多样性和和专业品品牌
35、性。从从商铺面面积上看看，面积积设置非非常灵活活，既适适合大型型商场的的商业形形式，有有汇聚了了专卖店店、精品品店的经经营手法法。从经营手手法上看看，摩尔尔百货商商城把大大型购物物中心一一贯秉承承的观赏赏购物意意识引进进到商场场经营中中来，一一方面功功能分布布力求齐齐全，集集餐饮、娱娱乐、健健身、购购物、景景观于一一体；另另一方面面强化观观赏意识识，在装装修品味味上，吸引引了大量量人流，随随之而来来的便是是潜在于于其中的的巨大消消费力，投投资者自自然青睐睐于此。商业布布局商城须集集“通透、快快捷”之势，使使所有的的店铺流流线畅通通，合理理避免视视觉盲点点及交通通死角。所所谓“通”，就是是商场不
36、不同区域域之间都都保持了了畅通，同同一层维维持着循循环走道道，不同同层间则则用多部部自动扶扶手电梯梯相连，行行人走走走、停停停、看看看，无意意间已逛逛遍了商场场的每一一个区域域。所谓谓“透”，就是是保持视视觉的开开阔性，让让来到商商城的顾顾客经常常性地在在一个范范围的可可视角度度内，这这样就使使每一个个商铺都都具有较较强的竞竞争力。独特构构想商铺的内内部规划划也是商商铺畅销销与否的的重要因因素。一一些纵深深浅、出出口多、内内部间灵灵活的商商铺是投投资者和和商家的首首选。商商铺的内内部间隔隔、空间间和出口口等的规规划的灵灵活合理理，商铺铺楼层功功能规划划的实用用而富于于特色等等都是商商铺所必必须
37、具备备的基本本素质。7、经营营商品及及价格定定位名品时尚尚百货区区：二、三三线品牌牌商品主主打，一一线品牌牌商品例例附，大大众品牌牌为辅。以以适合本本城市中中高端消消费者为为宜，商商品价格格中档为为主（一一定程度度上，本本地现有有低档商商品价位位已突破破中档商商品价位位），名名牌商品品价格弹弹性较大大，高档档商品价价格拥有有巨大的的升值空空间。8、经营营策略定定位营销网网络整合信息息资源，针针对独立立商铺投投资者协协助进行行品牌招招商。特色经经营开业后逐逐渐成熟熟固化经经营业种种，形成成具有专专业化、精精品化、规规模化、现现代化的的经营特特色。加盟品品牌经营营逐渐加大大广场品品牌经营营所占比比
38、例，提提升产品品整体品品味，增增强品牌牌意识，提提高产品品质量，引引进适合合邛崃经济济发展及及当地民民情的各各类系列列品牌商商品，逐逐渐形成成规模，为为商城整体体构架注注入新的的活力。9、经营营管理原原则坚持经经营原则则商城秉承承“商户是是主体、顾顾客是知知己、质质量是生生命、信信誉是根根本”的经营营原则，以以增加开开发商的的信誉度度、商户户的信心心、市场场的认可可度，全全面提升升商城整整体的商商业影响响力和市市场占有有率。增强项项目影响响力收集各种种信息资资源，首首先进行行短期有有效的市市场培育育，酝酿酿商机，作作好前期期的市场场准备工工作，邀邀请业界界权威人人士和具具有一定定市场影影响力的
39、的当地名名流参加加各期产产品促销销活动，发发展商、投投资者、消消费者之之间零距距离交流流沟通，达达到信息息资源共共享，增增加商机机，相互互合作，共共同盈利利，实现现全赢目目标。强化服服务功能能体系为保证经经营者和和消费者者的合法法权益，商商城内设设立商管管中心和总总服务台台等管理理机构，对对进场商商品实行行先验后后售的办办法，严严把质量量关，并并开设公公平交易易监督台台，随时时接受群群众投拆拆。服务策策略以优质服服务取胜胜，为了了摩尔百百货商城城能够健健康向上上的发展展，在当当地同行行业中立立于不败败之地，商商城协同同治安、消消防、工工商、税税务、质质量监督督、银行行、邮电电、医疗疗、卫生生等
40、部门门共同管管理，制制定了一一系列的的管理措措施，形形成了一一体化的的服务管管理网络络，在邛邛崃独秀秀于林。二、 项目提升升（一）软软件提升升、 项目概念念提升突破传统统落后形形式，打打造适度度超前、具具有城市市风景的的大型时时尚购物物中心“Shooppiing Maall”。2、项目目经营提提升提高日日均人流流量，吸吸引人流流为目标标A.对顾顾客要求求要有广广泛的适适应性。范范围包括括：男女女老少，各各层次消消费群体体。B.对顾顾客要求求强烈的的吸引力力。范围围包括：城镇市市民、乡乡镇居民民及农村村居民。C.将充充分利用用邛崃“商业第第一楼”和世界界5000强进驻驻的题材材优势，在在宣传推推
41、广活动动中充分分造势，扩扩大商界界及投资资者的影影响力。延长顾顾客人均均停留时时间为目目标A.商城城内部设设有多种种怡情景景观及休休闲娱乐乐餐饮，使使顾客在在游逛商商场的同同时享受受场内独独有的文文化氛围围气息；使家庭庭集体购购物群体体在消费费的过程程中尽享享其乐。B.商城城外部设设有休闲闲桌椅及及摩登秀秀台，作作为广场场的外部部景观，这这些设施施更增强强了广场场的聚客客能力。提高日日均销售售额及利利润为目目标A.多元元化的价价格策略略，实行行商品价价格分割割，分高高、中、低低价三个个档次，增增设特价价卖场和和促销活活动，提提高广场场日均营营业销售售额，实实现利润润最大化化。B全方方位多元元化
42、经营营手法，不不同消费费区域会会给整个个商城带来来多个利利润增长长点。3、专业业管理公公司的介介入为将摩尔尔百货商商城打造造成为邛崃崃规模经经营最大大、品味味层次最最高的大大型购物物中心，加快商城的建成及运营进程，彻底改变邛崃商业市场多、小、散、乱的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的管理体制，引进专业化管理公司是非常必要的。开发商、管理公司、营运商、零售商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。（二）硬硬件提升升1、主力力商家的的引进及及分层主主题商场场的设置置摩尔百货货商城在在商业布布局合理理规划的前前提下，大大型主力商商家的进进驻，以以多种广广告方式式重点宣宣
43、传一、二二线品牌牌商品，以以其较强强的品牌牌知名度度来带动动整个广广场在百百姓心中中的影响响力，强强烈占有消消费者心心理市场场份额，以以其经营营特色不不同分层层划分主主题商场场，实现现层层包包围，以以点带面面，扩大大整体营营销战果果。2、完善善的硬件件配套设设施烟感报警警、消防防喷淋灭灭火、电电讯广播播、电脑脑管理和和保安防防损等服服务设施施和服务务功能完完善，为为入驻商商户和广广场顾客客创造了了安全、舒舒适的经经营条件件和完美美的购物物环境。构建以投投资者和和消费群群体为核核心出发发点，广广场完善善的配套套设施及及宽广现现代的经经营面积积开创邛邛崃居民民投资创创富新模模式。商商城每楼层高按大
44、大卖场标标准设计计，内设设冷暖中中央空调调、双向向扶梯，专专用客货梯等等，设施施配套齐齐全，室室内购物物环境悠悠雅通透透，营建建多处景景观，并并由专业业商业管管理公司司统一管管理，集集购物、休休闲、娱娱乐、观观赏为一一体大型型购物中中心。第四篇 项目营销销执行策策略行军打仗仗要运筹筹帷幄，充充分了解解敌情，这这样才能能百战不不殆，决决胜于千千里之外外。商城城经营过过程中运运用各种种相关的的战略与与战术，就就是为了了扬长避避短、避避实击虚虚，以形形成操作作性极强强的、行行之有效效的、充充分发挥挥该项目目竞争优优势的营营销推广广及销售售实施方方案，从从而获得得项目整整体项目目营销的的成功。一、项目
45、目整体运运营模式式为了营造造摩尔百百货商城城整体营营销气氛氛，使前前期营销销活动聚聚集人气气，根据据项目区区域地产产市场状状况以及及未来发发展走势势、经济济生活水水平等等等原因，项项目的销销售建议议如下：商城整体体以售为为主，以以租为辅辅；一层层除临街街独立商商铺外，内内场拟进进行统一一的商业业规划布布局，用用玻璃隔隔断的方方式划分分若干独独立商铺铺，对投投资人按按统一的的商业规规划进行行招商协协助，使使之形成成与主力力店相协调的的联营区区；二、三层引进知名品牌营运商，经营以大型超市为主体业态的营运企业，四、五层作为经营业种的配套项目，主要引进或自营休闲餐饮娱乐，形成布局合理、业种齐全、相互带动的Shopping