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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.原规划审批文件B.后修改的规划审批文件C.向建设管理部
2、门提出部分改变土地使用性质的申请D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】 D2. 【问题】 房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（ ）。A.商品房销售广告书B.商品房销售协议书C.商品房销售意向书D.商品房销售委托书【答案】 D3. 【问题】 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为
3、每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 B4. 【问题】 (2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 C5. 【问题】 进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】 C6. 【问题】 （）是指投资
4、完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】 B7. 【问题】 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】 D8. 【问题】 实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】 D9. 【问题】 （2013年真题）某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。A
5、.9000B.10250C.12000D.15000【答案】 B10. 【问题】 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率【答案】 D11. 【问题】 评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、A.487.77B.509.38C.537.77D.559.38【答案】 C12. 【问题】 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷
6、款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】 D13. 【问题】 框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（）。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】 A14. 【问题】 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】 D15. 【问题】 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租
7、经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A.37B.40C.43D.50【答案】 B16. 【问题】 根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】 D17. 【问题】 对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】 A18. 【问题】 李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理（ ）。A.不动产所有权注销登记B
8、.不动产所有权初始登记C.不动产所有权转移登记D.不动产所有权变更登记【答案】 C19. 【问题】 某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（ ）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】 D20. 【问题】 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度。A.较大B.较小C.差距较大D.大致相同【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 编译和解释
9、是实现高级程序设计语言的两种基本方式，（）是这两种方式的主要区别。A.是否进行代码优化B.是否进行语法分析C.是否生成中间代码D.是否生成目标代码【答案】 D2. 【问题】 2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。A.依法要求退房B.不退房，应补缴购房款3.96万元C.要求甲公司双倍返还定金D.不退房，应补缴购房款9.3
10、0万元【答案】 AB3. 【问题】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】 CD4. 【问题】 下列关于公共物品的表述中，正确的有（）。A.可以通过采取收费方式限制对公共物品的消费B.公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品C.当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D.私人物品的特征显然不同于公共物品E.公共物品的提供对社会福利是十分重要的【答案】 BCD5. 【问题】 普通股股东
11、享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD6. 【问题】 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A.权益型B.抵押型C.伞型合伙D.多重合伙E.混合型【答案】 CD7. 【问题】 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 BD8.
12、 【问题】 网络规划与设计过程中应遵循一些设计原则，保证网络的先进性、可靠性、容错性、安全性和性能等。以下原则中有误的是（）。A.应用最新的技术，保证网络设计技术的先进性B.提供充足的带宽和先进的流量控制及拥塞管理功能C.采用基于通用标准和技术的统一网络管理平台D.网络设备的选择应考虑具有一定的可扩展空间【答案】 A9. 【问题】 招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求B.对投标人资格审查的标准C.招标的监管部门D.投标报价的要求和评标标准E.拟签订合同的主要条款【答案】 ABD10. 【问题】 (2015真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.
13、记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD11. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.房屋施工面积【答案】 AC12. 【问题】 下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】 ABD13. 【问题】 下列IP地址中，不能作为源地址的是（）。A.0.0.0.0B.127.0.0.1C.190.255.255.255/24D.192.168.0.1/24【答案】 C
14、14. 【问题】 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC15. 【问题】 在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】 CD16. 【问题】 授予专利权的条件是指一项发明创造获得专利权应当具备的实质性条件，包括()、(请作答此空)和()。A.适用性B.便捷性C.创造性D.灵活性【答案】 C17. 【问题】 在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B
15、.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】 BCD18. 【问题】 基础按其构造特点可分为单独基础、（）、联合基础等A.条形基础B.一般基础C.箱形基础D.桩基础E.特殊基础【答案】 ACD19. 【问题】 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】 BD20. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.
16、5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而
17、言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。2. 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请
18、贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提
19、”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，
20、自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。3. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估
21、价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。4. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2
22、倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地
23、增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。
24、2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；5. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方X
25、X房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。