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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在软件开发过程中， （） 。A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化，应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】 B2. 【问题】 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.
2、3000【答案】 D3. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.建安工程费B.工程建设其他费用C.预备费D.直接工程费【答案】 B4. 【问题】 一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价
3、委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 B5. 【问题】 某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】 C6. 【问题】 某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A.2401.45B.6217.15C.3112.42D.8737.15【答案】 B7. 【问题
4、】 （2013年真题）征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（ ）的行为。A.所有权B.使用权C.承包经营权D.地役权【答案】 A8. 【问题】 张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A9. 【问题】 （ ）是物业管理社会化的必要前提。A.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D.现代化大生产的社会专业分工【答案】 A10. 【问题】 物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1
5、000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B11. 【问题】 延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。A.6个月B.12个月C.18个月D.24个月【答案】 B12. 【问题】 下列关于土地面积量算的表述中，错误的是（）。A.面积量算按照从局部到整体逐级控制和检核的原则进行，
6、以防止错误，提高精度B.土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行C.地籍数据宜进行面积的控制与量算D.用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积【答案】 A13. 【问题】 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。A.6.92%B.8.5%C.11.53%D.17.3%【答案】
7、D14. 【问题】 赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2001年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：A.3920元B.4312元C.8000元D.前三者的平均值【答案】 C15. 【问题】 如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的
8、物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D16. 【问题】 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】 A17. 【问题】 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为10
9、00万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 B18. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】 B19. 【问题】 若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%
10、，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】 C20. 【问题】 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向（ ）发出保修通知。A.建设单位B.施工单位C.总承包单位D.监理单位【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】 ABCD2. 【问题】 下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A.经城市规划行政主管部门同
11、意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B.私有住宅转让后用于商业活动的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 ACD3. 【问题】 下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大【答案】 BC4. 【问题】 按投
12、资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】 AC5. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC6. 【问题】 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D
13、.销售费用E.投资利息【答案】 AB7. 【问题】 长期趋势法的作用主要有（）。A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C.用于成本法计算重置价格D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 ABD8. 【问题】 二级资质的房地产估价机构不得从事以（ ）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿【答案】 AC9. 【问题】 按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】 ABC10.
14、 【问题】 根据房屋登记办法，可以申请预告登记的情形有（）。A.在建工程抵押B.预购商品房C.预购商品房抵押D.房屋所有权抵押E.房屋所有权转让【答案】 BCD11. 【问题】 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】 BD12. 【问题】 把路由器当前配置文件存储到NVRAM中的命令是（）。A.Router（confg）#copy current to startingB.Router#copy starting to runningC.Router（config）#copy running-config star
15、ting-configD.Router#copy run startup【答案】 D13. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.对15号楼拍卖、变卖所得优先受偿B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变
16、卖、拍卖所得优先受偿【答案】 CD14. 【问题】 (2016年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB15. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B16. 【问题】 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政
17、府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销【答案】 ABD17. 【问题】 甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法
18、院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。A.中期贷款B.担保贷款C.特定贷款D.自营贷款【答案】 ABD18. 【问题】 完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】 ABD19. 【问题】 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价
19、值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】 ACD20. 【问题】 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；
20、相反，则导致房地产价格下降【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：注册房地产估价师声明1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说
21、明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照国家标准房地产估价规范（GBT502911999）和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。【答案】该评估报告中存在的错误如下：（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。（4）在存在不确定因素的情况
22、下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。2. 某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为32
23、00元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率
24、不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼
25、预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以
26、0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900
27、020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）3. 房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报
28、告一、估价委托人（略）【答案】该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技
29、术报告；附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，
30、通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。4. 房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗
31、地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。【答案】(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总
32、价大写金额错误。5. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）