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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】A2.【问题】（2014 年真题）李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为 100 万元，2013年应缴纳房产税最多为（）元。A.4200B.5040C.5400D.6480【答案】D3.【问题】已知某家庭 2003 年 12 月 31 日为购买价值 100 万元的住宅，申请了相当
2、于房价 50%的住房抵押贷款，期限为 15 年、年利率为 8%、按月等额还本付息。2014 年 1 月 1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的 30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为 6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为（）万元。A.46.65B.50.96C.40.85D.55.45【答案】A4.【问题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A5.【问题】若名义利率为 10%，通货膨胀率为 4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.
3、00%C.12.00%D.14.40%【答案】A6.【问题】以下关于经济适用住房的说法，不正确的是（）。A.单套建筑面积控制在 90m2 以内B.购房满 5 年可转让，应按照规定交纳土地收益等价款C.按照保本微利原则出售D.政府优先回购【答案】A7.【问题】挑廊（）计算建筑面积。A.按其围护结构外围水平投影面积的一半B.按其外围水平投影面积C.一般不D.按净面积【答案】A8.【问题】假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C9.【问题】某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的市场价格为 4200 元/m2，成本法测算
4、的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为 3000 元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B10.【问题】领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。A.申请登记时的房地产价值的 0.3B.申请登记时的房地产价值的 0.5C.申请登记时的房地产价值的 1D.按件计税【答案】D11.【问题】在会计信息的质量要求中，体现“实质重于形式”要求的是（）。A.会计业务发生后要及时入账B.不同企业之间的会计信息要相互可比C.融资租赁资产视作自有资产管理D.经济业务发生时不高估资产或收益，不低估负债或费用【答案】C12.【问题】线性盈亏平
5、衡分析中的盈亏平衡价格是（）。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【答案】A13.【问题】某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2,代征地面积 500m2,规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结
6、构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650 元/m2,且按每月 1%递增，平均投资利润率为 8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为10%。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5【答案】D14.【问题】（2017 年真题）房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B15.【问题】对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金
7、流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D16.【问题】如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格（）。A.上涨B.下降C.不变D.可能上涨也可能下降【答案】A17.【问题】一写字楼单元的租赁期为 18.8 年，年租金为 5 万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为 6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79【答案】D18.【问题】房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销
8、售费用【答案】D19.【问题】对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】D20.【问题】某住宅的建筑面积为 120m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。
9、A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产经营投资E.酒店投资【答案】AB2.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD3.【问题】下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价
10、作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB4.【问题】棚户区改造的资金来源主要有（）。A.财政补助B.银行贷款C.企业支持D.社会捐赠E.群众自筹与市场开发【答案】ABC5.【问题】下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】ABC6.【问题】证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人B.证券交易场所C.证券投资者D.证券市场
11、中介机构E.证券监管机构【答案】ACD7.【问题】某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8%，则（）。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD8.【问题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地
12、产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款【答案】ABC9.【问题】下列（）接口不适用于 SSD 磁盘。A.SATAB.IDEC.PCleD.M.2【答案】B10.【问题】房地产经纪人协理享有的权利有（）。A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬C.有权加入房地产经纪机构D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务E.为委托人评估出售房屋的价格【答案】BC11.【问题】房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】AC12.【问题】房地产投资的可行性研究工作阶段包
13、括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】BCD13.【问题】从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由（）决定的。A.法院强制拍卖的国家强制性B.目的的利他性C.目的的非利他性D.强制拍卖标的的非自有性E.强制拍卖标的的自有性【答案】AB14.【问题】建筑物中常用的供水方式可以分为()。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】ACD15.【问题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市
14、场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格 E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】BC16.【问题】下列区域中，适用 2 类声标准的环境功能区有()。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】AD17.【问题】国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD18.【
15、问题】下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】AC19.【问题】下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】ABCD20.【问题】成本计划可分解为（）方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限
16、制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路 35 号 4-1-301 号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005 年 5 月 23 日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为 3 年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为 1 年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例 A10
17、0(1+0.5%)/100100.5/100 实例 B100(1+0.5%)/100102/100 实例 C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例 B 应为 100/102。个别因素修正错，实例 A 应为 100/94，B 为 100/97，C 为100/135。个别因素修正时，可比实例 C 修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过 30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为 100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。2.指
18、出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题 10 分，错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于 2017 年 12 月通过拍卖方式购置了 12000m2 的办公写字楼，并于 2018 年 1 月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司 2018 年 3 月 28 日-4 月 10 进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值
19、进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年 3 月 28 日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币 240000000 元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有
20、限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。3.甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款
21、，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有
22、建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。4.王某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。若第 6 年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000 万元购入一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，
23、并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后 2 位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以 3.8 万元/m2
24、的价格购买了一个建筑面积为 80m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为 5.31%基础上上浮 2 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵
25、押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%，最长贷款期限 20 年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。、该家庭能购买此房的最高总价是多少？、若第 5 年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多
26、少元？【答案】1、贷款余额第 6 年至第 10 年的年值，折现到第 6 年年初（第 5 年年末）时的现值。第一步，已知贷款 P，先求出月还款额 AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i 月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第 6 年年初（第 5 年年末）已知 n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1
27、）/0.5%（1+0.5%）60=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知 P=8000 万元，n=20 年，i=27%，s=10%，t=8（2）由 A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式 At=A1（1+s）t-1，可得 A8=1441.4（1+10%）8-1=2808.9（万元）5.某商务写字楼建筑面积 11000m2，可租售面积 8000m2，土地使用年限 40 年，从 2002年 7 月 1 日起计，土地面积 3000m2。当地正常月租金为 90 元
28、/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的 20%。经调查附近 40 年使用年限同样性质用地的当前地价为 8000 元/m2，土地资本化率为 6%，建筑物的资本化率为 10%，业主欲投保，请评估其在 2006 年 7 月 1 日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12 元=10692000 元总费用=8000901220%元=1728000 元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000 元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524 元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错
29、误，应为 80009090%12 元=7776000 元总费用计算错误，应为 8000901290%20%元=1555200 元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题