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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程 Y3522385X，其中 Y 为商品住宅价格，X 为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D2.【问题】下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A3.【问题】下列项目中
2、，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C4.【问题】下列关于施工许可，表述正确的是（）。A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请B.工程投资额为 300 万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%【答案】C5.【问题】对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资
3、产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】C6.【问题】某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建成本为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C7.【问题】土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积B.纳税人实际建设的房屋使用面积C.纳税人实际建设的房屋建筑面积D.纳税人自己测定的土地面积【答案】A8.【问题】下列不属于房地产投资项目动
4、态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资利润率D.动态投资回收期【答案】C9.【问题】最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C10.【问题】以下关于廉租住房的表述中，不正确的是（）。A.财政投资，实行土地划拨和税费减免B.以低租金出租C.套均 60m2 左右D.向城镇低收入住房困难家庭供应【答案】C11.【问题】某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某 2010 年 10 月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定
5、房屋建筑面积为 65m2，单价 2000 元/m2，面积误差比绝对值在 5%以内的据实结算。2010 年 10 月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2011 年 8 月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至 67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。A.契税B.土地增值税C.土地使用税D.印花税【答案】A12.【问题】（2016 年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作
6、抵押，向乙银行贷款。2015 年 4 月 30 日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程 2015 年 3 月 30 日的市场价格为 2000 万元。另披露该工程尚欠工程款400 万元，需补交土地出让金 200 万元。2016 年 3 月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙银行协商【答案】B13.【问题】关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和
7、资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D14.【问题】当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析【答案】C15.【问题】在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）。A.办理预告登记B.办理更正登记C.办理异议登记D.不予办理登记【答案】D16.【问题】房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A.消费者的收入水平B.消费
8、者对未来的预期C.该种房地产的开发技术水平D.相关物品的价格水平【答案】C17.【问题】中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其（）为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。A.转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B.转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C.转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D.财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额【答案】C18.【问题】需要预测某宗房地产 2007 年、2008 年的价格。通过市场调研，获得该类房地产 20022006 年的价格并计算其逐年上涨额见表 29。A.841.0B.846.0C.848.5D
9、.851.0【答案】C19.【问题】某宗土地总面积为 1000，容积率为 2.8，土地单价为 3500 元，若将容积率提高到 4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】B20.【问题】李某从银行贷款 150 万元购一套 450 万元的商用房，贷款期限 2 年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问 2 年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问
10、题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】BC2.【问题】市场定位战略主要分为（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【答案】ABD3.【问题】在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】ABCD4.【问题】房地产
11、具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C5.【问题】关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】ABC6.【问题】根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表 2 所示，其中，2006
12、 年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。A.利用平均增减量法模拟 2006 年的价格为 7482 元/m2B.利用平均增减量法预测 2010 年的价格为 8826 元/m2C.利用平均发展速度法模拟 2006 年的价格为 7438 元/m2D.利用平均发展速度法预测 2010 年的价格为 7438 元/m2E.利用平均发展速度法预测 2010 年的价格为 8873 元/m2【答案】ABC7.【问题】不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A.开发建设成本B.资本化率的变化C.房屋空置率的变化D
13、.物业转售收入E.房屋空置率的变化【答案】BCD8.【问题】在对房地产利用的限制方面，下列属于房地产使用管制的有（）。A.土地用途管制B.容积率管制C.建筑密度管制D.房地产抵押管制E.对相邻房地产的保护【答案】ABC9.【问题】从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB10.【问题】按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（）。A.房地产所有权价格B.土地使用权价格C.其他房地产权利价格D.历史成本E.可变现净值【答案】ABC11.【问题】按照增量存量细分，房
14、地产二级市场包括（）市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD12.【问题】在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A.不存在任何期权B.存在期权且不确定性很大C.存在期权且不确定性很小D.存在期权且确定性很大E.存在期权且确定性很小【答案】AC13.【问题】下列物权中，属于担保物权的有()。A.留置权B.所有权C.抵押权D.质权E.地役权【答案】ACD14.【问题】公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予
15、附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易【答案】AD15.【问题】2016 年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为 50000m2，其中，住宅用地面积为 30000m2，拟建总建筑面积200000m2 的高层住宅 4 栋（含地下一层面积为 1800m2/栋），以及总建筑面积 50000m2洋房住宅 6 栋（每栋 6 层）；高层住宅层高均为 2.8m，洋房住宅首层 4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为 150000 万元，行业平均正常利润 65000 万元，并据此进行项目经济分析。A.高层住宅
16、建筑宜采用框架结构B.洋房住宅建筑应采用混合结构C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构【答案】CD16.【问题】效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】BD17.【问题】从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】ABC18.【问题】按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融
17、资E.安全融资【答案】CD19.【问题】下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有（）。A.国家重点工程B.农民个人出资自建住宅C.利用世界银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程E.私立学校教学楼【答案】ACD20.【问题】2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.被征收房屋价值的补偿B.刘某精神损失补偿C.因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿D.因征收房屋造成
18、的刘某误工损失补偿【答案】ACD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象【答案】1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估
19、价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例 B、C 与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费 900 元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值 900 元/m2 缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假
20、设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算8039820.80 错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。2.估价对象为一写字楼，土地总面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高 5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2005 年 11 月至
21、 2006 年 10 月地价逐月上升 0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要 57.32 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为1800 元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为140 万元，经济寿命
22、为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为 38 元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 40 元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的 35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。试用成本法
23、评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%，房地产报酬率为 7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格 A2200100/100(1-1-0.5%)6100/972336.94(元/m2)比准价格 B2050100/100(1+0.5%)9100/922330.56(元/m2)比准价格 C2380100/103(1+0.5%)4100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.1
24、6(元/m2)V2304.16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)3.某建设用地使用权于 2010 年 4 月 15 日以出让方式取得，土地面积为 200000m2，规划容积率为2.0，其中配建 20%的限价房，限定价格为 4800 元/m2，其余 80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为 1500 元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的 10%和 6%；至
25、 2011 年 10 月 15 日完成了主体结构，预计至建成尚需 15 年，还需投入 4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞 0.5 年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的 3%，同类商品房的售价为 7000 元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011 年 10 月 15 日的市场价值。（折现率为 10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1 分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=
26、32（万 m2），限价房面积=4020=8（万 m2）。（2）售价计算（2 分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5 分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3 分）（万元）（单价=617.83 元/m2），其中（1+10+6）（1 分），（1+10）1.25 或单独贴现计算：4.房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得
27、估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告
28、的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。5.据 XX 大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX 大酒店属 1993 年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限 40 年，土地面积为 5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得 XX 大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX 饭店、XX
29、 大厦、XX 大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在 2000 年、2001 年、2002 年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表 229。XX 大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的 XX 饭店、XX 大厦、XX 大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建 XX 大酒店有 381 间套房，其中，标准间 102 间，普通豪华房59 间，新装
30、豪华房 68 间，东楼小洋间 33 间，公寓房 30 间，西楼都市 e 站 82 间，套房 7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460 元/(间*天），500 元/(间*天），550 元/(间*天），350 元/(间.天）,580 元/(间.天），400 元/(间*天），880 元/(间.天），平均入住率以 60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460 元/(间*天）X102 间+500 元/(间*天）X59 间+550 元/(间.天）X68 间+350 元/(间.天）X33 间+580 元/(间*天）X30 间+400 元/(间*天）X82 间+8
31、80 元/(间.天）X7 间X365 天X60%=3979.89 万元餐饮收益。XX 大酒店共有 6 个多功能厅，25 个宴会厅，4 个零点大厅和 1 个茶座，每晚平均消费总价分别为 33000 元、100000 元、72000 元和 2000 元，上座率为 55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元 X365 天X55%=4155.53 万元停车场收益。XX 大酒店停车场共有车位 74 个，每个车位平均收费 6元/小时，白天空置率 20%,晚上空置率 50%，则：停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时X365 天 X12 小时 X20%【答案】改错如
32、下：(1)停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X(120%)+74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X(150%)=252.81 万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天 X365 天 X5%X2=32.49 万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72 万元(4)营业费用=9120.72 万元 X3%=273.62 万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取 56 年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16 年+40 年=56 年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47 万元56 年+22.87 万元 X(12%)50 年=84.64 万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08 万元(8)年利润=9120.72 万元 X12.5%=1140.09 万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90 万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91 万元(11)待估宗地 40 年期土地价格=596.91 万元8%X0.95405723.0m2=12437.80 元/m2