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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】假设某房地产投资项目的折现率分别取 i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为 NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=50 万元、NPV4=150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A2.【问题】随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字
2、楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C3.【问题】某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日B.2003 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A4.【问题】某房地产开发项目销售收入为 65000 万元人民币，扣除项目金额为 35000 万元，则应
3、缴纳土地增值税（）万元。A.9000B.10250C.12000D.15000【答案】B5.【问题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D6.【问题】孙某自 2010 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2012 年 3 月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师
4、执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。A.土地价格B.房地价格C.土地增值额D.房屋增值额【答案】C7.【问题】收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.
5、最低卖价，最高买价，成交价格【答案】C8.【问题】房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D9.【问题】()是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A.消费信用B.个人信用C.民间信用D.相互信用【答案】C10.【问题】6 年前，甲提供一宗土地面积为 1000m2、使用年限为 50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，
6、建成后，其中1000m2 建筑面积归甲所有，2000m2 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到 16 年后C.不考虑补交的出让金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】A11.【问题】运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】B12.【问题】关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的 100 万元
7、与 5 年后的 100 万元的价值相同B.现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同C.现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A13.【问题】(2016 年真题)房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。A.平均空置率B.平均吸纳量C.平均交易量D.平均租售价格【答案】A14.【问题】我国自开办保险公司以来，一直采用（）的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。A.股份有限公司B.有限责任公司C.国有独资D.合作公司【答案】C15.【问题】下列可以直
8、接交付给委托人的是（）。A.估价技术报告B.估价结果报告C.经审核合格的估价报告D.附件【答案】C16.【问题】在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是()。A.档次B.建筑结构C.用途D.权利性质【答案】A17.【问题】一套总价为 30 万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为 5%）。A.成交日期时一次性付清，给予 3%的价格优惠B.成交日期交付 10 万元，余款在一年内每半年支付 10 万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付 5 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付【答案】C18.【问题】某银行提供的贷款期限和年利率均相同
9、的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B19.【问题】在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。A.相互关联B.相互排斥C.相互独立D.相互制约【答案】C20.【问题】（三）甲方（开发公司）于 2013 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为 A 座和 B 座）8 层共 5000 平方米的商品房。2015 年建造完成，甲方尚欠乙方80 万工程款。在建工程抵押贷款还有 100 万元未还，贷款成数为
10、 5 成。建造完成前半年开始销售，共售出 3000 平方米，均价 10000 元/平方米。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】(2017 年真题)从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素
11、有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】ABC2.【问题】下列诉讼中，诉讼时效期间为 1 年的有()。A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的【答案】AC3.【问题】从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由（）决定的。A.法院强制拍卖的国家强制性B.目的的利他性C.目的的非利他性D.强制拍卖标的的非自有性E.强制拍卖标的的自有性【答案】AB4.【问题】下列原则中，属于我国民法基本原则的有()。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】ABCD5.【
12、问题】下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为 156mm175mmB.住宅的踏步宽为 250300mmC.办公楼的踏步高为 140160mmD.办公楼的踏步宽为 120150mmE.幼儿园的踏步高为 150160mm【答案】ABC6.【问题】政策保险一般可以分为（）。A.农业保险B.信用保险C.输出保险D.巨灾保险E.准入保险【答案】ABCD7.【问题】关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有()。A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B.土地补偿费归农村集体组织所有C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费E.如有特
13、殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费【答案】AC8.【问题】在物业管理中经常用到的预算形式包括（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】ACD9.【问题】下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】CD10.【问题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD11.【问题】在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。A.买地建房卖房B.买房经营
14、C.买房出租转售D.买房出租 E 买地开发转让【答案】BCD12.【问题】房地产市场营销因素调查包括（）。A.购买能力调查B.价格调查C.促销策略调查D.分销渠道调查E.市场需求质量调查【答案】BCD13.【问题】国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD14.【问题】(2014 真题)下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店【答案】AC15.【问题】下面的安全协议中，（）是替代 SSL 协议的一
15、种安全协议。A.PGPB.TLSC.IPSecD.SET【答案】B16.【问题】投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金B.无法定代表人签字C.投标人递交两份内容不同的投标文件D.未按要求提交投标保证金E.联合体未附联合体各方共同投标协议【答案】CD17.【问题】关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是
16、其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【答案】ABD18.【问题】某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价 8000 万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中 70%的住宅全部销售完毕，剩余 30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答
17、案】AC19.【问题】北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD20.【问题】通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】BD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.贾某 2016 年 7 月 15 日购买了一多层住宅的顶层 6 楼，2017 年 4 月贾某办理入住并开始装修。2017 年
18、6 月和 7 月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿【答案】1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109 页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值
19、减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。2.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名称：
20、市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2015 年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件 1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少
21、房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为 100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率 95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为 2
22、9.33 年，正确的土地剩余年限为 40（2015 年 6 月 17 日2004 年 10 月 18 日）29.33 年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为 60（2015 年 6 月17 日2007 年 10 月 18 日）52.33 年，所以取土地剩余年限 29.33 年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。3.某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2，总建筑面积为 15000m2。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元（不包括贷款利息）。项目第 1 年投资8100 万元，其中资本金为 5400 万元
23、，其余为甲银行贷款：项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的 10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的
24、9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为 13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后 2 位）【答案】1.现金流出项目的计算 1）第 1 年年初：投资 8100 万元，其中自有资金 5400 万元，贷款为 2700 万元 2）第 2 年年初：投资 5400 万元，全部为贷款 3）到第 2 年末，一次性本利清 F2700（19%）25400（19%）9
25、093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计 9093.87 万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第 3 年年初向乙银行申请的贷款本金为 9093.87 万元4）乙银行贷款期限为 3 年，年利率为 7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算 1）设年最低基础租金为 A 万元/m2 年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第 3、4、5 年末的净经
26、营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第 5 年末的转售收入：4.房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2011 年 6 月 23 日至 2011 年 7 月 5 日估价报告编号：2011第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于市街号，建筑面积为 411.45m2 的商业用房及建筑面积为 38m2 的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为 61.2
27、3m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下：【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术
28、报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。5.甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015 年 6 月 5 日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于 2
29、015年 6 月 15 日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为 1 年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于 2016 年 9 月 20 日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估
30、价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。