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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 B2. 【问题】 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高【答案】 B3. 【问题】 一级房地产估价机构，应当具备的条
2、件是（ ）。A.从事房地产估价活动连续4年以上B.取得二级房地产估价机构3年以上C.有8名以上专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%【答案】 B4. 【问题】 以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收( )。A.地价税B.土地收益金C.土地转让金D.土地增值税【答案】 B5. 【问题】 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】 A6. 【问题】 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10
3、个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】 B7. 【问题】 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.依法收回的国有土地B.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C.集体土地中的宅基地D.依法收购的土地【答案】 C8. 【问题】 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30、
4、50和20，该项目净现值的期望值是（）万元。A.240B.284C.300D.316【答案】 B9. 【问题】 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 C10. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将
5、各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点【答案】 C11. 【问题】 除法律另有规定的外，可以不颁发证书或证明的登记是（）。A.设立登记B.异议登记C.转移登记D.查封登记【答案】 D12. 【问题】 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额（ ）。A.用于购买股票B.用于购买国债C.用于商业投资D.为单位或个人提供担保【答案】 B13. 【问题】 甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋
6、，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】 B14. 【问题】 下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】 C
7、15. 【问题】 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】 A16. 【问题】 除法律另有规定的外，可以不颁发证书或证明的登记是（）。A.设立登记B.异议登记C.转移登记D.查封登记【答案】 D17. 【问题】 （2015年真题）华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税【答案】 A18. 【问题】 房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】 C19. 【问题
8、】 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】 B20. 【问题】 (2016年真题) 若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房
9、价租金比【答案】 CD2. 【问题】 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】 AC3. 【问题】 保障性住房等享受政策支持的住房，包括（）。A.廉租住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.限价商品住房E.普通商品房【答案】 ABCD4. 【问题】 拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵
10、没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵【答案】 BCD5. 【问题】 规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。A.用地性质B.用地位置C.规划土地使用要求D.建设项目与高压电力线等的距离要求E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标【答案】 CD6. 【问题】 按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】 BCD7. 【问题】 网络规划与设计过程中应遵循一些设计原则，保证网络的先进性、可靠性、容错性、安全性和性能等。以下原则
11、中有误的是（）。A.应用最新的技术，保证网络设计技术的先进性B.提供充足的带宽和先进的流量控制及拥塞管理功能C.采用基于通用标准和技术的统一网络管理平台D.网络设备的选择应考虑具有一定的可扩展空间【答案】 A8. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC9. 【问题】 运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A.续建完成后的价值B.在建工程取得税费C.续建成本D.管理费用E.投资利息【答案】 B
12、CD10. 【问题】 房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD11. 【问题】 国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】 ABCD12. 【问题】 房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（）。A.受区位因素影响大B.是物品本身的价格C.不太容易受交易者个别情况影响和左右D.价格形成时间长E.同时存在租赁价格和买卖价格【答案】 AD13. 【问题】 下列房地产市场指标
13、中，属于供给指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.房屋施工面积【答案】 AC14. 【问题】 房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院B.住房和城乡建设部C.省D.自治区E.直辖市【答案】 CD15. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时
14、通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD16. 【问题】 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金【答案】 ABD17. 【问题】 某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人
15、赎回，该基金的分类为（）。A.封闭型基金B.开放型基金C.自由型基金D.单位型基金E.股权式基金【答案】 BC18. 【问题】 下列属于增值税的附加税的有（ ）。A.房产税B.城市维护建设税C.教育费附加D.地方教育费附加E.印花税【答案】 BCD19. 【问题】 下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（）。A.适合原理B.均衡原理C.合理原理D.边际效用E.收益递增递减原理【答案】 AB20. 【问题】 (2017真题) 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】
16、 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按
17、以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。2. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，
18、各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，
19、请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240
20、.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于
21、购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60
22、错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；4. 某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾
23、出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理【答案】1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是
24、不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。5. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估
25、价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。