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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。A.降低流动性风险B.发行费用高C.容易分散股权D.房地产企业首选的重要融资方式【答案】 A2. 【问题】 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】 C3. 【问题】 房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设
2、施管理和投资组合管理【答案】 A4. 【问题】 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】 B5. 【问题】 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】 D6. 【问题】 按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A.10B.15C.20D.30【答案】 B7. 【问题】 当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润
3、大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 D8. 【问题】 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济
4、上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元【答案】 C9. 【问题】 通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C10. 【问题】 某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2010年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2010年10月甲企业对该房屋阳台变更了设
5、计，并通知了王某。2011年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。A.甲企业B.房产管理部门C.乙企业D.工程质量监督部门【答案】 A11. 【问题】 企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B.以较弱的竞争者为进攻目标，
6、可以节省时间和资源，事半功倍C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】 A12. 【问题】 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】 A13. 【问题】 下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】 C
7、14. 【问题】 政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A.产品更新B.产品性价比C.产品档次D.规模和结构【答案】 D15. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】 B1
8、6. 【问题】 下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.分户的初步评估结果应当由估价机构提供给被征收人B.用于产权调换的房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致C.被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用收益法，且估价结果精确到万元D.被征收房屋的价值评估，不考虑被征收房屋的租赁、抵押，但不包括查封因素的影响【答案】 B17. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来
9、升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】 D18. 【问题】 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（ ）的可比实例即可。A.3个B.5个C.3个以上（含3个）8个以下（含8个）D.3个以上（含3个）5个以下（含5个）【答案】 D19. 【
10、问题】 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B20. 【问题】 甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4 年，乙方案的开发经营期为3 年，两方案比选宜采用的方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法【答案】 B二 , 多选题 (共20
11、题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 年度土地储备计划包括（）等指标。A.年度供应规模B.年度土地新增规模C.年度前期开发规模D.年度后期开发规模E.年初与年末土地储备规模【答案】 AC2. 【问题】 某股份制公司，经批准，以自身信用向部分特定投资人发行为期3年的债券，则该债券的分类为（）。A.公债券B.公司债券C.中期债券D.公募债券E.信用债券【答案】 BC3. 【问题】 下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（ ）。A.抵押权已登记的，优先于未登记的进行清偿B.抵押权登记顺序相同的，按照数额大的优先清C.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例同时清偿D.抵押权均已登记的，
12、按照登记的先后顺序清偿偿E.抵押权均未登记的，按照合同签订的先后顺序清偿【答案】 ACD4. 【问题】 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】 BD5. 【问题】 根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的
13、情形有（ ）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预购商品房【答案】 ABD6. 【问题】 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】 ABD7. 【问题】 虚拟存储管理系统的基础是程序的(请作答此空) 理论，这个理论的基本含义是，程序执行时往往会不均匀地访问主存储器单元。根据这个
14、理论， Denning 提出了工作集理论。工作集是进程运行时被频繁访问的页面集合。在进程运行时， 如果它的工作集页面都在( ) 内，能够使该进程有效地运行，否则会出现频繁的页面调入调出的现象。A.全局性B.局部性C.时间全局性D.空间全局性【答案】 B8. 【问题】 2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.被征收房屋价值的补偿B.刘某精神损失补偿C.因征收房屋造成的搬迁
15、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的刘某误工损失补偿【答案】 ACD9. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】 BD10. 【问题】 开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】 ABC11. 【问题】 关于诉讼时效的说法，正确的有（）。A.诉讼时效消灭的是一种请求权B.超过诉讼时效期间
16、，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1 年D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2 年E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算【答案】 AC12. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】 ABD13. 【问题】 下列关于贴现债券的表述正确的有（）。A.贴现债券，也称贴水债券B.贴现债券，也称附息债券C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D.到期时按券面价值偿还本金的债券E
17、.其发行价格与券面价值的差价即为利息【答案】 ACD14. 【问题】 下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）。A.质量缺陷导致房地产价值减损的评估B.环境污染导致房地产价值减损的评估C.房地产分割导致房地产价值减损的评估D.征收征用房地产导致的经济损失评估E.重新装饰装修带来的经济损失评估【答案】 ABC15. 【问题】 下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有（）。A.房屋坐落B.房屋用途C.房屋所有权人D.司法查封情况E.房屋登记原始凭证【答案】 ABCD16. 【问题】 (2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答
18、案】 ABCD17. 【问题】 建筑物区分所有权包括（）等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权【答案】 BCD18. 【问题】 以下标志中属于品质标志的有( )。 A.建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位【答案】 BD19. 【问题】 预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本
19、化率为18%【答案】 ABCD20. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产
20、市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2
21、. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产
22、权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐
23、等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年
24、末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】【第一问解答】借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1年年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-
25、7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）4. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估
26、价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。5. 指出
27、并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）