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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产估价讲义(第2讲-房地产价格)第1讲 绪论第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。难点：熟悉房地产的供求关系。2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。房地产价格的形成条件：有用性；稀缺性；有效需求。房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出
2、的代价。 2.2 房地产价格的特征共同之处：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。 2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。4. 土地价格受到各国政府政策的控制。2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。3. 房地产价格既有交换代价的价格，
3、也有使用代价的租金。4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念 房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。2. 房地产价格水平。3. 消费者的收入水平。4. 消费者的偏好。5. 相关物品的价格水平。6. 消费者对未来的预期。2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念
4、房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。2.3.2.2 影响房地产供给的主要因素1. 房地产的价格水平。2. 房地产的开发成本。3. 房地产投资资金来源及数量。4. 房地产开发技术水平。5. 房地产开发商对未来的预期。2.3.2.3 房地产供给曲线2.3.3 房地产均衡价格2.3.4 房地产供求弹性2.3.4.1 房地产需求弹性房地产需求弹性用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。2.3.4.2 房地产供给弹性房地产供给弹性是指在一定时期内一种房地产供给量的相对变化
5、对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。2.4 房地产价格的种类2.4.1 市场价格、理论价格和评估价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（短期均衡价格）理论价格是经济学理论中认为的房地产“公开市场价值”，即如果将房地产放到合理的市场上交易时它应该实现的价格，或者说是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。（长期均衡价格）评估价格是估价人员对房地产的某种客观价格或价值进行测算和判定的结果。2.4.2 市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按
6、照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。2.4.3 基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府根据管理需要而评估的某一宗地在正常土地市条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用
7、、税金及应获得的利润。2.4.4 土地价格、建筑物价格和房地价格生地价格是指未开发的农地、荒地的价格；毛地价格一般指城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格；熟地价格是指经过开发和拆迁后可供直接建设使用的土地。建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地价格又称房地混合价，也就是通常说的房价，是指建筑物连同占用的土地的价格，是一宗房地产的总价格。房地价格=土地价格+建筑物价格2.4.5 所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价格和典价 这是一组按照交易或评估的房地产主要权益来划分的价格。所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格或房屋所有权与土地使用权价格。使用权价格主要
8、是指土地使用权价格。转让价格是指房地产权利人将其合法的房地差转移给其他人时所形成的价格。租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。房租的构成因素主要有：地租；房屋折旧费；维修费；管理费；投资利息；保险费；房地产税；租赁费用；租赁税费；利润。抵押价格是指以抵押方式将房地产作为债权担保时的价格，或者说是为获得抵押贷款而评估的房地产价格。典价是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。2.4.6 保险价值、课税价值、征收价值和补地价保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。课税价值是为课税的需要，由
9、估价人员评估的作为计税依据的价值。征收价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。补地价是指国有土地使用者因改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件或延长土地使用权年限以及土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。2.4.7 总价格、单位价格和楼面地价 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 一宗土地的价格 一宗建筑物的总价格 房地合一的房地产整体的价格 一个区域的全部房地产的价格单位价格简称单价，是指分摊到单位面积的价格。 土地单价是指单位土地面积的土地价格。 建筑物单价是指单位建筑面积上的建筑物价格。
10、房地单价是指单位建筑面积的房地价格。楼面地价又称为单位建筑面积地价，是均摊到单位建筑面积上的土地价格。2.4.7 起价、标价、成交价和均价起价是指所销售的商品房的最低价。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。成交价是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易时，买着支付、卖着收取的货币额、商品或其他有价物，是一个已完成的事实。均价通常是商品房的平均价格。2.5 房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素需要把握以下3点：1. 不同的房地产价格影响因素，引起的房地产价格变动的方向不同。2. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价
11、格变动的程度不同。3. 不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系不同。一种是按影响因素的性质分为物理（自然）因素、社会因素、经济因素、行政因素四类，另一种分类是将影响因素分为一般因素、区域因素、个别因素三类。 2.5.1 物理因素2.5.1.1 区位2.5.1.2 肥力2.5.1.3 地质2.5.1.4 地形及地势2.5.1.5 土地面积和形状2.5.1.6 日照、风向、降水量、天然周期性灾害2.5.1.7 建筑物本身2.5.2 社会因素2.5.2.1 政治安定状况2.5.2.2 社会治安状况2.5.2.3 房地产投机2.5.2.4 城市化2.5.3 经济因素2.5.3.1 经济发展状况2.5.3.2 利率2.5.3.3 物价和居民收入2.5.4 人口因素2.5.4.1 人口数量2.5.4.2 人口流动情况2.5.4.3 人口结构2.5.4.4 家庭规模2.5.5 行政因素2.5.5.1 土地制度和住房制度2.5.5.2 房地产价格政策2.5.5.3 城市规划2.5.5.4 行政隶属变更2.5.5.5 交通管制2.5.5.6 税收政策2.5.6 环境因素2.5.7 心理因素2.5.8 其他因素-