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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产开发与经营综合试卷十南京工业职业技术学院 南京工业职业技术学院 2004/2005第1学期末考试试卷闭卷【 】课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【】适用班级： 房管0211、0221 班级学号姓名得分第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有： 、政府有关部门、 、设计机构、 、 、律师事
2、务所等。2、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：买卖 ； ；抵押 ；典当； 。4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、 ； 平整。5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有 、购买动机、需求档次、 。6、银行发放贷款要求有： 自有资金不少于35%、 有“四证” （国有土地使用证、 、建设工程规划许可证、 ）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、 、 、 、经营性风险、社会风险和意外事故。8、土地使用权转让方式 、 、赠与、土地入股 等。9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形
3、情况，为 提供精确的原始资料、数据。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目成本、进度、 ；“两管” ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、 、 ，以及水、电、气、供热等各种 。12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了 。适用房地产开发项目的组织结构图是 结构。二、简答题（共25分）1、房地产开发流程是什么？（3分）2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（3分）3、房地产买卖交易程序（4分）4、承租方的权力与义务（3分）5、房地产商品房的定价依据（4分）6、物业管理内容（4分）
4、7、房地产项目规划设计的基本原则（4分）三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。（5分）2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；覆盖率：20%；规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根
5、据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目（如果答题空太小，可另外附纸）1、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（5分）2、如何做该项目的营销策划？（5分）3、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（20分）？ 5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）答案第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有：房地产开发商、政府有关部门、金融
6、机构、设计机构、建筑承包商、建设监理单位、律师事务所等。2、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：买卖 ；租赁 ；抵押 ；典当；置换。4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、公路 ；土地 平整。5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有收入状况、购买动机、需求档次、房型 。6、银行发放贷款要求有：自有资金不少于35%、有“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、购买力风险、利率风险、变现风
7、险、经营性风险、社会风险和意外事故。8、土地使用权转让方式出售、交换 、赠与、土地入股 等。9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为设计、施工提供精确的原始资料、数据。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目成本、进度、质量 ；“两管”合同管理 ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了赢利。适用房地产开发项目的组织结构图是矩阵型组织结构。二、简答题（共25分）1、房地产开发流程
8、是什么？（3分） 房地产开发商提出开发设想； 可行性研究； 申请项目用地； 项目设计； 征地及拆迁安置； 筹措开发资金； 建设工程招标（建筑承包商、监理单位）； 施工； 市场营销与策划； 物业管理2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（3分）1) 土地投放2) 利率和贷款条件3) 政府房地产交易税费的政策选择4) 政府对房地产经营者资质审查的严格程度5) 政府房地产交易管制的严格程度3、房地产买卖交易程序（4分）1) 确认资格2) 签订房屋买卖合同A) 买主姓名、联系地址、电话及签约日期。B) 房屋所在地理位置、地形图及产籍号。C) 贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。D)
9、 卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。E) 规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。F) 规定产权过户的交接日期。G) 买方出价截止日期。H) 附加条款。I) 买卖双方签字。3) 付款成交4) 房地产过户4、承租方的权力与义务（3分）承租方的权力： 在租期内有合法的使用权 有要求保障房屋安全 有优先购买权承租方的义务： 按期缴纳租金 对所使用房屋设备妥善保管、爱护使用 维护原有建筑 遵守住房法令、政策5、房地产商品房的定价依据（4分）单个、分批、分市场A) 成本加成定价法B) 竞争价格定价法C) 加权点数定价法a) 朝向差价b) 楼层差价c) 采光差价d)
10、 面积差价e) 视野差价f) 产品差价g) 设计差价D) 顾客感受定价法6、物业管理内容（4分）1) 经营：主要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。2) 管理：主要是根据房地产的变动和作用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行。3) 服务：是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务。7、房地产项目规划设计的基本原则（4分）1) 符合城市总体布
11、局，完善城市结构A. 城市布局结构的基本形式a) 圈层布局结构b) 放射状布局结构c) 带形布局结构d) 分散式布局结构B. 房地产项目应符合该城市的布局结构2) 丰富和创造最佳的城市空间环境A. 房地产项目的环境是城市空间的组成部分B. 空间环境规划设计的要点：生存要求的物质功能与心理要求的精神功能。3) 房地产项目规划设计应满足的其他要求a) 使用要求b) 卫生要求c) 安全要求d) 经济要求e) 施工要求f) 美观要求三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。（5分）1、 需求拉动；2、 成本推动；3、 结构失衡。2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）概念，在一定程度上它也是楼
12、市的生产力，只要能实实在在落到实处，无论对产业培育、市场发展，还是对消费者和开发商，都是一件极为有利的事。概念的本质：概念包含了建筑、景观、生态、管理、配套及营销等多方面内容，是一个项目的内核之所在。概念看上去很“虚”，但是它跟科技一样，一旦与实践活动结合起来，就能成为一种引导、支撑及推动生产力发展的强大动力。这种动力从本质上说就是具有强大引导性和推动性的生产力。如深圳华侨城依靠人文力量，在致力创造新的环境的同时，提出了把文化融入环境的新理念，通过环境与文化的互动，全面提升华侨城的文化品位。在网络时代的今天，华侨城又以“创造新的生活品质”为核心理念，提出了建设数码华侨城的构想，倡导21世纪数码
13、生活新时尚，企业蓬勃发展。概念的双重作用： “务实”的作用。说得“俗”一点，概念具有功利性的一面，可以为某个具体的房地产项目带来一定的经济效益。大打“概念”牌的楼房都有喜人的销售业绩。“务虚”的作用。一方面，通过“概念”可以吸收文化营养，不断完善地产项目的建筑风格、规划设计、园林景观及物业管理等；另一方面，“概念”远非一种工具，而更是一面旗帜，它除了帮助我们建造和管理更趋完美的楼盘外，更会为整个房地产界指导进一步发展的方向。第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南
14、京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；覆盖率：20%；规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目1、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）（一） 立地分析及租赁市场分析 位于城东南，东接绕城公路，西临大校场，南至宁芜铁路，是南京建设中的东南门户。该地块为二类居住用地，东邻绕城公路，北邻光华路。规划中的宁杭高速，绕城高速及纬六
15、、纬七路环顾四周。交通路网呈纵横交错之势。经过的公交车有99、82、93路。 周围的租赁市场完善，四方新村，天堂新寓及月牙湖畔的住宅为主要的出租房源。良好的租赁环境可以促进销售环境的良好发展。较高的租金有利于提高周边楼盘的价值，拉高房价，扩大利润空间。由此可以预测杨庄地块的发展前景看好。（二） SWOT分析 S优势点分析（1） 随着房价的趋于平稳，杨庄地块良好的环境，配套，交通等必然得到消费者青睐。机场搬迁会直接提升楼盘品质，居住环境。杨庄地块受其影响，在房价，配套，景观设计方面必然有较好的决策。整体楼盘的价值提升必然会扩大利润空间。目前规划部门提出了众多规划设想，除了住宅用途外，还包括发展会
16、展经济，汽车配套项目等。杨庄地块的开发可以引用这些设想。为战略决策提供更多方案。（2） 杨庄地块交通便利，规划中的宁杭高速，绕城高速以及纬六、纬七路环顾四周。公交车有93、82、99路。 （3） 配套设施齐全，工商银行，农业银行，苏果超市，华联超市，联华超市，月牙湖公园等。由市土地储备中心承建了一条支干道。位于光华路与绕城公路之间，连接6号和7号两个地块。全长600米，宽43米，局部宽24米。今年开春道路两边进行了绿化。该支干道的建成，完善了杨庄地块的配套，为将来小区业主的出行提供了方便。（4） 杨庄地块离市中心及商业中心不远，整体的经济环境稳定，人气旺，前景良好。W劣势点（1） 杨庄地块挂牌
17、起始价为1.9亿，折合每亩地价为172万元。半年时间上涨了20%，挂牌价的提升可能是政府期望把这一区域的地价提高。原先在这里拿地的开发商成本都不是很高。其他开发商要想进驻肯定会考虑这种土地成本上的劣势。（2） 秦淮河，运粮河都流经该地块。可以对其进行开发，做成景观，提升楼盘价值。但存在优势的同时也有不利之处。河水受到严重污染，河畔工厂排出的废水也流进河里。如果要改善水质，开发成本上要增加。另外，周边房屋的拆迁，田地的征用都要给予一定的补偿。费用上有较大支出，资金回笼时间拉长。（3） 大校场机场的噪音，空气污染等影响该地块的环境。但机场搬迁后该劣势将转为优势。O机会点杨庄地块除了开发小区外还可以
18、进行商业地产开发。（A） 社区商业中心：通常伴随大盘住宅开发而成为提升整体居住环境质量的必要组成部分。是为社区及周边居民提供日常消费的商品和服务而精心打造的。通常以底铺或商业街形式存在。杨庄地块如果进行片区开发，就可以投资社区商业中心。（B） 便利型商业：当住宅地产开发规模较小，而周边商业发展成熟时，便利型商业是配套开发的另一种选择。如便利超市等。如果杨庄地块进行小规模开发，可以投资便利型商业T威胁点：杨庄E地块最强劲的竞争对手就是万达房地产公司。2、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（5分）规模与复杂程度单项开发；小区开发；地域新城区；旧城区；开发阶段土地开发房屋建设。新城区，小
19、区开发3、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（20分）？1) 建筑规划设计A. 建筑类型的选择：高层、小高层、多层B. 建筑布局：容积率1.21.5日照间距1.61.7C. 环境小品：建筑、装饰 整体性、实用性、艺术性、趣味性D. 居住建筑的规划布局原则a) 适当的人口规模b) 日照充分c) 通风良好d) 安静整洁e) 美观舒适E. 居住建筑的布局形式a) 行列式b) 周边式c) 混合式d) 自由式2) 房地产项目道路规划A. 房地产项目道路功能a) 满足居民日常生活方面的交通活动需要b) 方便市政公用车辆的通行c) 满足货运需要B.
20、 道路规划原则a) 主要为区内服务150200Mb) 道路走向应符合人流方向，方便居民出入c) 尽端式道路长度不超过200M，有回车空间d) 住宅入口路e) 道路应结合地形布置f) 旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统3) 房地产项目绿化规划A. 房地产项目绿化系统分类a) 公共绿地b) 公共建筑与设施绿地c) 宅旁和庭园绿地d) 道路绿地B. 房地产项目绿化的布置原则a) 形成完整系统b) 节约用地c) 美化和丰富环境4、如何做该项目的营销策划？（5分）商品住宅营销方法与技巧a) 广告视听广告，广播、电视、电影印刷广告，报纸、杂志、期刊、小册子户外广告，广告栏、广告牌、张贴广告（墙壁、车身）
21、信函广告，选择潜在客户b) 派员销售c) 召开新闻发布会推销技巧：摸透人心理解他人旁门先入商品住宅销售渠道a) 直接销售b) 中介代理5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）1、土地费用：190000000/1.6*148066.9=802元/平方米;2、单项工程造价（含设备）：多层住宅850950元/平方米，高层（14层以下）13001400元/平方米。地下车库（兼人防工程）22002300元/平方米，商业配套850900元/平方米。3、前期费：用占建安费用比例6-8%。3、基础设施建筑费用：230250元/平方米。4、公共配
22、套设施：面积占建筑面积0.4%，标准高一些，包括精装修及设备，20002500元/平方米。5、开发期税费、房修基金：按收入1%，其余已包含在土地费用中。6、其他工程费用：占建安工程费用的22.5%。7、间接开发费及管理费用：总体按400500万元。8、销售费用：按收入23%发生。9、不可预见费：占建安费用35%左右。10、营业税金5%；城建税7%；教育附加4%；企业所得税33%。同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转让或转借的;登鹳雀楼唐代：王之涣白日依山尽，黄河入海流。欲穷千里目，更上一层楼。译文及注释译文夕阳依傍着西山慢慢地沉没， 滔滔黄河朝着东海汹涌奔流。若想把千里的风光景物看够， 那就要
23、登上更高的一层城楼。注释鹳雀楼：旧址在山西永济县，楼高三层，前对中条山，下临黄河。传说常有鹳雀在此停留，故有此名。白日：太阳。依：依傍。尽：消失。 这句话是说太阳依傍山峦沉落。欲：想要得到某种东西或达到某种目的的愿望，但也有希望、想要的意思。穷：尽，使达到极点。千里目：眼界宽阔。更：替、换。（不是通常理解的“再”的意思）这首诗写诗人在登高望远中表现出来的不凡的胸襟抱负，反映了盛唐时期人们积极向上的进取精神。其中，前两句写所见。“白日依山尽”写远景，写山，写的是登楼望见的景色，“黄河入海流”写近景，写水写得景象壮观，气势磅礴。这里，诗人运用极其朴素、极其浅显的语言，既高度形象又高度概括地把进入广
24、大视野的万里河山，收入短短十个字中；而后人在千载之下读到这十个字时，也如临其地，如见其景，感到胸襟为之一开。首句写遥望一轮落日向着楼前一望无际、连绵起伏的群山西沉，在视野的尽头冉冉而没。这是天空景、远方景、西望景。次句写目送流经楼前下方的黄河奔腾咆哮、滚滚南来，又在远处折而东向，流归大海。这是由地面望到天边，由近望到远，由西望到东。这两句诗合起来，就把上下、远近、东西的景物，全都容纳进诗笔之下，使画面显得特别宽广，特别辽远。就次句诗而言，诗人身在鹳雀楼上，不可能望见黄河入海，句中写的是诗人目送黄河远去天边而产生的意中景，是把当前景与意中景溶合为一的写法。这样写，更增加了画面的广度和深度。而称太
25、阳为“白日”，这是写实的笔调。落日衔山，云遮雾障，那本已减弱的太阳的光辉，此时显得更加暗淡，所以诗人直接观察到“白日”的奇景。至于“黄河”。当然也是写实。它宛若一条金色的飘带，飞舞于层峦叠嶂之间。诗人眼前所呈现的，是一幅溢光流彩、金碧交辉的壮丽图画。这幅图画还处于瞬息多变的动态之中。白日依山而尽，这仅仅是一个极短暂的过程；黄河向海而流，却是一种永恒的运动。如果说这种景色很美，那么，它便是一种动态的美，充满了无限生机的活泼的美。这不是所谓“定格”，不是被珍藏的化石或标本。读者深深地为诗人的大手笔所折服。后两句写所想。“欲穷千里目”，写诗人一种无止境探求的愿望，还想看得更远，看到目力所能达到的地方
26、，唯一的办法就是要站得更高些，“更上一层楼”。“千里”“一层”，都是虚数，是诗人想象中纵横两方面的空间。“欲穷”“更上”词语中包含了多少希望，多少憧憬。这两句诗，是千古传诵的名句，既别翻新意，出人意表，又与前两句诗承接得十分自然、十分紧密；同时，在收尾处用一“楼”字，也起了点题作用，说明这是一首登楼诗。从这后半首诗，可推知前半首写的可能是在第二层楼所见，而诗人还想进一步穷目力所及看尽远方景物，更登上了楼的顶层。诗句看来只是平铺直叙地写出了这一登楼的过程，而含意深远，耐人探索。这里有诗人的向上进取的精神、高瞻远瞩的胸襟，也道出了要站得高才看得远的哲理。就全诗的写作特点而言，这首诗是日僧空海在文镜
27、秘府论中所说的“景入理势”。有人说，诗忌说理。这应当只是说，诗歌不要生硬地、枯燥地、抽象地说理，而不是在诗歌中不能揭示和宣扬哲理。象这首诗，把道理与景物、情事溶化得天衣无缝，使读者并不觉得它在说理，而理自在其中。这是根据诗歌特点、运用形象思维来显示生活哲理的典范。这首诗在写法上还有一个特点：它是一首全篇用对仗的绝句。前两句“白日”和“黄河”两个名词相对，“白”与“黄”两个色彩相对，“依”与“入”两个动词相对。后两句也如此，构成了形式上的完美。沈德在唐诗别中选录这首诗时曾指出：“四语皆对，读来不嫌其排，骨高故也。”绝句总共只有两联，而两联都用对仗，如果不是气势充沛，一意贯连，很容易雕琢呆板或支离破碎。这首诗，前一联用的是正名对，所谓“正正相对”，语句极为工整，又厚重有力，就更显示出所写景象的雄大；后一联用的是，虽然两句相对，但是没有对仗的痕迹。所以说诗人运用对仗的技巧也是十分成熟的。 -