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1、房地产评估陈诉常见错误类型88例（一）陈诉书结构方面的错误 1、陈诉书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、陈诉有效期、缺附件等）。2、陈诉书用语不范例：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。大概用抒情语言。 3、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原陈诉书时点。期房代价时点是现在。 4、陈诉有效期除说明一年外，还要说明从何时盘算（即：从陈诉出具之日起盘算），大概有效的时间段。 5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容，要特别注意是否有2位估价师签字（抵押陈诉及拆迁评估陈诉），则该
2、地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。 6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容，要注意不能假设估价工具报经范例批准改变了用途，大概假设有正当产权。 7、估价工具阐发时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明） 缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。衡宇所有权情况等）； 土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、阵势、四至情况、土地开发利用状况）；修建物实物描述不全面（没说明分栋修建面积、计划条件等）； 区位状况描述不具体，如：位于一栋修建物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。 租赁情况交待不清（如：没说明租金尺度、租赁
3、期限）。 8、缺市场配景阐发。9、缺最高最佳使用阐发。10选用的估价要领不当（应凭据估价工具类型、估价要领适用的工具、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法（在市场活泼，成交案例较多情况下）；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、本钱法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先本钱法，拆迁评估首选市场法，不能用市场法的必须说明理由等。）。 11、未说明每种估价要领的界说、步调。 12、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 13、抵押代价的界说不是公然市场代价。应当是公然市场代价减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余代价
4、。14、保险评估不能将土地代价记入（投保时，保险金额不能凌驾修建物的代价）。 15、划拨方法取得的土地使用权抵押要扣除出让金。 16、拖欠工程款的房地产抵押代价要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在陈诉的附件中提供未拖欠工程款的证明）。 17、再次抵押的房地产抵押代价要扣除已包管债权。 18、投资代价评估，则许多地方与普通市场代价评估不一样（见理论要领第70页）。评估投资代价时，要扣除所得税。 19、拆迁评估对估价工具用途与面积的认定要切合有关拆迁评估划定（理论要领第97页）。20、未说明估价结果确定的理由（种种要领得出的结果差别不大时可用简朴算术平均。不然，用加权平均，且权数不宜大于小于。特殊处置
5、惩罚要说明原因）。 21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的代价，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的代价，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 单纯的地价评估要分别表现出单元地价、总地价、楼面地价3种代价。 23、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场代价。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。 （二）种种评估要领中的错误： 比力法 24、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、生意业务类型要相同，实例的面积不能过大过小、范围应当在估价工具范围的范畴内，装修设备应当相当。权利性质要相同，生意业务日期与估价时点要靠近，不能相隔过长
6、。如：凌驾1年）；可比实例数量要3个以上。 25、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。 26、创建代价可比底子时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。 27、非正常生意业务情况的要进行生意业务情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议代价高，如有部门用度转嫁的要进行修正。 28、日期修正盘算错误。 29、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，预计工具是估价时点的状况。 30、区域（或个体）因素修正时，将修正偏向搞反，分子分母颠倒。31、区域（或个体）因素修正时，漏项。如土地未作年期修正，比力案例与估价工具的土地品级差别，却未做修正。 32、修正系数取值与区域（或个体
7、）因素描述不一致。如：在比力情况说明时判断有差别应予修正，但在实际盘算中未修正，或情况说明表中无差别，而盘算时却修正了。 33、修正幅度过大，单项修正凌驾20%。 34、盘算结果有错；好比：只考虑了地上部门的代价，未盘算出地下车库的代价，遗漏了部门房地产的代价。 35、差别性质的房地产（如：居住、产业等），其因素修正时选取的偏重点和权重应差别（房地产估价理论与要领）P131。 收益法 36、收益是通过租赁收入盘算，如果通过商业收入盘算，则用度盘算时要扣除商业利润。 37、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包罗租赁包管金大概押金的利息收入。 38、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要接纳客观收
8、入（不能仅依据估价工具实际收入或某一个案例的收入情况确定）。 39、如果有已出租（已签租赁条约）情况，要凭据租赁条约的约定，分租赁期内（接纳约定租金）和租赁期外（接纳市场租金）两种情况，按差别的租金尺度分别盘算。 40、要阐发未来收益变革的趋势，不能只看当前收益情况。 41、接纳比力法求客观收入时，几个比力实例应与估价工具有可比性。 42、盘算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将修建面积换算成使用面积后再盘算租金。 43、盘算有效毛收入时未考虑（或只有部门考虑了，漏掉另一部门）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0大概入住率为100%
9、就不公道，至少要说明原因。 44、无形收益不应单独盘算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。 45、盘算用度时，出租的房地产，房产税应按租金12%盘算。 46、盘算用度时要凭据和约上是否转嫁了部门用度，来决定是否有漏项大概多项，如：漏治理用度（直接经营型房地产漏扣商业利润），盘算用度时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（房地产估价理论与要领）P206。 47、某些计费基数未说明基数数值的来源。 48、盘算治理费时，押金的利息不应盘算治理费。没说明本地划定的治理费中是否包罗水、电、汽、热等用度。 49、盘算保险费时，应按修建物现值为盘算基数，而不是重置
10、代价或年租金收入。 50、资本化率的选取未说明求取要领和来源。 51、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险赔偿、治理包袱赔偿、缺乏流动性赔偿，减去投资带来的优惠等，见书216页或接纳市场提取法盘算）。 52、收益年限简直定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当修建物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处置惩罚方法也差别。（见理论要领213页）。 53、盘算公式错误或盘算历程错误。54、最终综合确定估价结果时没说明理由。 55、评估结论没有大写。或无单价。 56、将代价类型说错（比准代价、收益代价、积算代价）。 57、抵押评估
11、时，未说明未来市场变革风险和短期强制处分等因素对抵押代价的影响。 假设开发法 一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改革（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。房地产代价开发完成后房地产代价-治理用度-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购置待开发房地产应交税费。 58、差别类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价，一般通过市场法、恒久趋势法、收益法。注意一定要是“未来”的情况下的代价，不能简朴地将估价工具大概比力案例的往年数据直接算术平均得到，必须阐发房地产未来代价变革的趋势。59、在对未来的楼价盘算中，要注意接纳总修建面积盘算，而不是接纳可销售面积盘算。 60、开发期简直定要说明理由如：
12、凭据类似开发项目用市场法得出，或按*市造价治理站的定额划定查得。61、续建本钱和治理用度是接纳类似市场法的要领来求取，并考虑未来建材、设备、人工费等变革可能对其产生的影响。62、续建本钱应包罗续建修建安装工程费、专业用度、开发历程中的税费、室外门路管网及绿化等工程费等，不但仅是建安工程费。63、注意盘算续建费中的建安工程时，不能满打满算，必须扣减已完工部门的代价，即要与实际完工进度相符。64、投资利润和投资利息只有静态盘算要领时才使用。动态要领时只要扣除在建本钱、治理用度、销售税费、买方购置税费4项内容。65、不能遗漏应扣除项（如：开发利润、投资利息、销售用度、投资者购置待开发房地产应包袱的税
13、费。评估毛地时还应扣除拆迁安顿费）。 66、利息盘算时，销售用度和销售税费不能盘算。 67、利息盘算时，均匀产生的续建用度等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产代价计息起点是估价时点。68、销售用度和销售税费只能以开发完成后的房地产代价为基数盘算，不能以续建本钱等为基数盘算。 69、开发利润估算时，要注意盘算基数与利润率的对应。利润盘算的基数要完整。按直接本钱利润率盘算时，直接本钱应包罗土地及修建物两部门的本钱。注意不能遗漏土地部门的利润（或称作“未盘算购置估价工具的投资利润”） 。70、利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取制作估价工具的*开发商的实际利润率，而就当选取
14、行业的平均利润率。71、投资者购置待开发房地产应包袱的税费是按待开发房地产代价的一定比率测算的。本钱法 A、旧房、房地产代价重新购建代价-折旧 B、新建房地产（大概新开发土地）。房地产代价土地取得本钱开发本钱治理用度投资利息销售税费+开发利润 72、用度组成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。 73、本钱盘算时接纳的是项目实际产生额，未说明是否切合本地现时社会一般本钱（即要区分实际本钱和客观本钱、接纳重置本钱，不能用重建本钱）。 土地本钱一般可运用基准地价修正法求取。74、开发本钱一般包罗勘察设计等前期工程费、开发建立历程中的税费、底子设施配套费、修建安装工程费等。注意不要漏项。7
15、5、盘算种种用度（如治理费、投资利息、利润盘算）时，修建面积取值一般为总修建面积，而不是可销售面积。76、盘算种种用度（如治理费、投资利息、利润盘算）时，如果盘算基数是开发本钱，应包罗土地和修建物两部门的开发本钱，而不但仅是修建物的开发本钱。77、本钱法盘算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得本钱开发本钱治理用度。 78、本钱法盘算贷款利息时盘算期有错（均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2，而待开发房地产代价计息起点是估价时点。）。 79、盘算公式有错（积算代价重新购建代价-折旧）。 80、要凭据市场供求阐发为来最终确定评估值（体现在经济折旧简直定上）。 81、开发利润盘算时，差别的利润率要对应差别的盘算基数（房地产估价理论与要领P145）。 直接本钱利润率对应的基数（土地取得本钱开发本钱） 投资利润率对应的基数（土地取得本钱开发本钱治理用度） 本钱利润率对应的基数（土地取得本钱开发本钱治理用度销售税费） 销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产代价） 82、折旧年限确定错误。 83、未考虑修建物经济寿命对修建物代价的影响。 盘算折旧时，修建物的经济寿命从修建物竣工验收及格之日起计 修建物经济寿命早于土地使用年限，按修建物经济寿命计。 修建物经济寿命晚于土地使用年限，按修建物实际经过年数加上土地使用权剩余年限盘算折旧（房地产估价理论与要领P165）。 9