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1、房地产开发项目治理模式的选择阐发【摘要】在目前房地产开发项目中遍及应用传统项目治理模式、修建工程治理模式、设计制作模式、设计治理模式方法等。在选择房地产开发项目治理模式时，应考虑项目庞大水平和业主对项目实施战略，条约方法及其优缺点，以及对项目目标的要求等。如果资金有可靠来源、看重质量，应选择传统项目治理模式；如果项目工期紧、不明确水平较高，应选择修建工程治理模式；如果业主技能和治理能力较弱，应选择设计制作模式和设计治理模式。而设计治理模式是最适合房地产开发项目的治理模式。 在房地产开发项目中开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供给商。相互协调的难度较大；同时，房地产项目具有开发周期长、
2、投资金额大、面临风险多的特点。所以，正确选择项目治理方法对最终目标的实现有很大的影响。在房地产开发中选择符合的项目治理模式，对付开发商提高投资效益来说是一个很重要的问题，本文主要探讨房地产开发商选择项目治理模式问题。 1工程项目治理模式简介 国际上现在主要有5种项目治理模式：传统项目治理模式、设计制作模式、设计治理模式、修建工程治理模式(CM)和BOT。其中，只有4种模式适合在房地产开发项目治理中使用。 传统项目治理模式是我国目前房地产项目使用较多的模式。这种模式中业主首先委托咨询、设计单元完成项目前期事情，包罗施工图纸、招标文件等。在设计单元的协助下通过竞争型招标把工程授予报价低且最具备资质
3、的承包商，施工阶段业主再委托监理机构对承包商的施工进行治理。也就是说业主要分别与设计机构、承包商和监理机构签订条约，监理机构与承包商并没有条约干系，而是受业主委托对承包商的事情进行监视。这种模式最突出的特点就是按设计招标制作的顺序进行，只有上一个阶段结束后下一个阶段才气开始。 1.2修建工程治理模式(CM) 风险型CM模式是从工程项目开始阶段，聘请有施工经验的CM经理与业主、设计咨询人员配合卖力项目的设计事情，CM经理提供施工方面的发起并随后卖力治理施工历程，在项目开端设计方案确定后，每完成一部门设计后就对该部门工程进行招标，实行阶段发包方法。CM公司同时照旧施工总承包商，业主与CM公司签订C
4、M条约，CM作为总承包商再与各分包商、供给商签约，并在施工历程中对分包商、供给商进行协调和治理。 制作模式 设计制作模式是将设计与施工委托给一家公司来完成的项目实施方法，这种方法在招标与订立条约时以总价条约为底子，设计制作总承包商对整个项目的总本钱卖力，它可以自行设计或选择一家设计公司进行技能设计，然后，接纳招标方法选择分包商，固然它也可以充实利用自己的设计和施工力量完成大部门设计和施工事情。业主委托一位拥有专业知识和治理能力的专家为代表(在我国主要是监理工程师)，与设计制作总承包商充实相同并监视其事情，其流程见图1。治理模式 设计治理模式是指同一家公司向业主提供设计和施工治理办事的工程治理方
5、法。在这种模式中业主只签订一份既是包罗设计也包罗施工治理办事的条约，业主在设计治理公司完成设计后即进行工程招标选择总承包商，在项目施工历程中设计治理公司又作为监理机构对总承包商以及各分承包商的事情进行监视，实施对投资、进度和质量的控制，其流程见图 2。2四种模式的比力阐发 任何一种模式都是为适应业主对项目的特定治理需要而出现的。种种项目治理模式也各有优劣，不能因为某些缺陷就彻底否认该项目治理模式，要害在于结合具体实际项目，扬长避短，选择最适合的治理模式。在选择房地产开发项目治理模式时，主要应考虑到项目的庞大水平和业主的项目实施战略、条约方法和对项目目标的要求。下面结合这些因素对 4 种项目治理
6、模式的优劣进行阐发。 项目的庞大水平客观上决定项目治理模式是一个较明显的原理。业主的项目实施战略主要指如何实施项目、业主将如何治理项目、项目的介入水平等。项目实施战略受业主的技能水平、治理能力决定。如果业主自身的技能水平较高，治理能力较强就倾向于选择自主治理，仅选择监理机构卖力质量监视（受国度执法划定必须对工程建立进行监理）；而若业主的技能、治理能力较差，就会更多的依靠咨询、监理机构。同时，在种种模式中业主权责利的分派与风险分管也是差别的，这也要结合业主自身实力具体阐发。4 种项目治理模式适用项目庞大水平和业主对项目实施战略的要求如表 1。 虽然条约类型的选择并不是项目治理模式的决定性因素，但
7、条约类型的选择会影响到项目相关各方面的利益，项目相关各方的责任负担、风险分派以及纠纷和索赔也都来源于条约，其对业主的投资收益影响更大。种种项目治理模式客观上也要求有相应的条约条件相对应，条约类型一般有单价条约、总价条约和本钱加报答条约。总价条约是指在条约中对支付给承包商的款项划定一个总价，以图纸和工程说明为依据，一般接纳牢固工程量总价条约，这种条约便于业主得到最自制的项目总报价。单价条约是业主在招标前估算出项目应完成的工程量，各个承包商在投标时凭据工程量清单对各个单项工程进行报价，但具体实施时并不以估算工程量为依据，竣工结算时按实际完成的工程量支付。本钱加报答条约是业主向承包商支付工程建立的实
8、际用度，并按事先约定的某种方法支付报答的条约类型，这种条约需要业主与承包商之间有较高的相互信任，或承包商在某些方面有特定的技能、特长和经验等。对付 4 种项目模式适合的条约类型及其优缺点如表 2。 业主对项目目标的差别要求会对项目治理方法的选择产生很大的影响，有时业主可能存眷质量和投资，有时业主又可能更存眷工程进度和交付时间，另有时业主看重纠纷、索赔的淘汰。差别的偏重点要求有差别的项目治理方法来对应。而 4 种项目治理方法自己在进度、投资控制、质量和纠纷、索赔产生上有很大的差别，其对项目目标的实现水平如表 3。通过上面的阐发可以发明，4 种项目治理模式各有利弊，要害看业主最偏重项目的哪些目标。如果资金有可靠来源，更看重质量则应选择传统项目治理模式。如果属于紧急项目，或工期较紧，项目的不明确水平较高则应选择 CM 模式。至于设计制作模式和设计治理模式，当业主技能、治理能力较弱，要回避较多的条约签订量和繁琐的条约治理时，可以考虑这两种模式。