物业经营管理讲义.docx

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1、窗体顶端第一章 物业经营治理概述一、本章易考点1. 物业经营治理的内涵；2. 物业经营治理运动的治理东西通常为收益性物业，其中收益性物业的类型容易考；3. 物业办事企业的三大类型（治理型、专业型、综合型），注意区分种种类型的物业办事企业事情的差别偏重点；4. 物业经营治理分为物业治理或设施治理、房地产资产治理和房地产组合投资治理三个条理，各条理之间的相互干系；5. 物业经营治理中战略性事情的类型、通例性事情的类型。二、重要考点详细解读（7个）1. 物业经营治理的内涵物业经营治理又称物业资产治理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技能、手段和

2、模式，以收益性物业为东西，为业主提供的贯串于物业整个寿命周期的综合性治理办事。物业经营治理运动既包罗了以包管物业正常使用的运行操纵治理，也包罗了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁治理、本钱控制、物业代价和经营绩效评估等经营运动。例1：关于物业经营治理内涵的说法，错误的是(b)。a. 物业经营治理是以收益性物业为东西，为业主提供的贯串于物业整个寿命周期的综合性治理办事b. 物业经营治理就是对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护和治理c. 物业经营治理既包罗包管物业正常使用的运行操纵治理运动，也包罗将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营运动d. 收益性物业通

3、过物业经营治理运动，为业主大概投资者创造利润和回报例2：物业经营治理又称物业资产治理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ abce ）的技能、手段和模式，以收益性物业为东西，为业主提供的贯串于物业整个寿命周期的综合性治理办事。a. 物业治理 b. 房地产资产治理c. 房地产组合投资治理 d. 房地产政策e. 设施治理考点二. 物业经营治理运动的治理东西（通常为收益性物业） 写字楼包罗企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。我国尚无统一的写字楼分类尺度。外洋通常将写字楼分为甲、乙、丙三个品级。 零售商业物业包罗从小型店肆到大型购物中心的种种零售商业空间。依据其修建范围、经营商品

4、的特点及商业辐射区域的范畴差别，零售商业物业的分为：(1)区域购物中心。是指范围巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食即是一体，包罗百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超等商业中心。修建面积在10万平方米以上；(2)市级购物中心。修建范围3万平方米以上，办事人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上；(3)地区购物商场。修建范围在1万3万平方米之间，办事人口l0万30万人，年营业额在1亿5亿元人民币之间。(4)居住区商场。修建范围在3 00010 000 平方米之间，办事人口l万5万人，年营业额在3 000万1亿；(5)邻里办事性商店。修建范围在3 000 平方米以下，办事人口在1万人以下，

5、年营业额在3 000万元人民币以下。(6)特色商店。 例3：零售商业物业分为( abc )。a区域购物中心 b市级购物中心c居住区商场 d别墅e产业厂房 出租型别墅或公寓 产业物业 酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施的差别主要体现在：(1)办事东西差别(2)地理位置差别(3)办事内容差别(4)修建设计和装潢气势派头差别例4：下列种种物业中，不属于物业经营治理运动治理东西的是(c)。a. 丙级写字楼 b. 居住区商场c. 公立小学 d. 出租型别墅考点三. 物业经营治理办事的目标物业经营治理办事的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，连续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各

6、期净收益最大化的底子上，保持和提高物业的市场代价以及未来生长潜力。考点四. 物业经营治理企业物业治理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关执法进行登记注册；由两个以上股东配合出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业治理企业的类型：(1)治理型物业办事企业。是具有计谋性物业治理能力的企业总包；(2)专业型物业办事企业。具有某种专业治理能力的企业分包；(3)综合型物业办事企业。综合型物业办事企业是同时具备物业计谋治理和物业运行治理能力的企业。例5：综合型物业办事企业具备的能力是( c )。a物业计谋治理能力 b物业运行治理能力c物业计谋治理和物业运行治理能力

7、 d专业治理能力例6：关于物业经营治理企业的说法，正确的有(abd)。a.物业经营治理企业以公司的形式存在b.物业经营治理企业是办事性企业c.物业经营治理企业不以盈利为目的d.物业经营治理企业是依法进行登记注册的经济组织e.物业经营治理企业可以不具有法人资格考点五. 物业经营治理的条理物业经营治理通常分为物业治理或设施治理、房地产资产治理和房地产组合投资治理三个条理。其中，物业治理和设施治理以运行治理为主，房地产资产治理和房地产投资组合治理以计谋性治理为主。对付居住物业，物业治理就是物业经营治理的全部内容。对付收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业治理，还要进行相应的资产治理和组

8、合投资治理事情。 设施治理主要功效是通过对人和事情的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公情况。物业治理或设施治理、资产治理和组合投资治理的作用是相互关联的。例7：对付居住物业，物业经营治理的内容是( c )。a. 设施治理 b房地产资产治理c. 物业治理 d房地产组合投资治理考点六. 物业经营治理三个条理事情的主要职责物业治理资产治理组合投资治理保持与租户的联系；收租；控制运营本钱；财政陈诉和纪录的生存；物业维护；资天性支出筹划；危机治理；宁静治理；大众干系。制定物业生长战略筹划；持有出售阐发；物业更新改革等主要开支决策；监控物业绩效；治理和评价物业办事企业；协助物业治理

9、的租户干系事情；定期进行资产的投资分析和运营状况阐发制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调解物业资产的资本结构；卖力计谋资产的配置和衍生东西的应用；监视购买、处理、资产治理和再投资决策；卖力投资组合的绩效；客户陈诉与现金治理例8：下面概述中是错误的是( c )。a. 房地产组合投资治理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为底子，详细制定和执行投资组合战略b. 设施治理的主要功效是通过对人和事情的协调，为某一机构开办良好办公情况c. 制订物业生长战略筹划是物业治理的主要职责d. 资产投资者确定的投资尺度有现金流、租金颠簸和基于市场生意业务的收益变革例9：下列属于物业治理的主

10、要职责的是( a )。a保持和租户的联系 b监控物业绩效c. 协助物业治理的租户干系事情 d制定并执行组合投资战略考点七. 物业经营治理中的战略性事情及通例性事情 战略性事情确定战略；确定尺度；构建信息底子；决策阐发；进行资产组合。 通例性事情日常维修和维护；未来维修和维护；设施设备治理；物业保险治理；现金流和本钱治理（包罗对指出的分派、用度和本钱、租金、办事费的控制和治理）。例10：下列事情中，不属于物业经营治理战略性事情的是(c)。a.决策阐发b.构建信息底子c.现金流和本钱治理d.资产组合窗体底端窗体顶端第二章 房地产投资及其区位选择一、本章易考点1. 房地产直接投资和间接投资；2. 房

11、地产投资的特点；3. 房地产投资的利弊；4. 房地产投资风险中系统风险与个体风险分别包罗哪些；5. 在投资历程中，差别类型的房地产对区位要求差别，做到理解区别开来。考点一：房地产投资的看法房地产投资是指以得到未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定命量的钱币或实物，直接或间接地从事或到场房地产开发经营运动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90以上的百万大亨是由于拥有房地产。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财产最大化。通过进行房地产投资，投资者可以得到作为房地财产主的荣誉、得到较高的收益和资本增值，还可以低落其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。考点二： 房地产

12、投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接到场房地产开发或购买历程，到场有关治理事情。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰盛；置业投资者则从恒久投资的角度出发，希望得到收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不肯意继承持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相

13、关的证券市场的行为，间接投资者不直接到场房地产经营治理事情。房地产间接投资的具体形式包罗：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产直接投资房地产开发投资；房地产置业投资。 房地产间接投资房地产企业债券和股票投资；投资于房地产投资信托基金；购买住房抵押支持证券。例1：下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ ade ）。a房地产企业债券和股票投资 b房地产置业投资c房地产开发投资 d购买住房抵押支付证券e购买房地产投资信托基金例2：房地产开发投资通常从(b)开始。a.筹划设计 b.购买土地c.工程建立 d.品牌设计考点三： 房地产投资的

14、特性 位置牢固性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。 寿命周期长房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营本钱，即净收益大于零的连续时间；自然寿命是指房地产从地上修建物建成投入使用开始，直至修建物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继承包管宁静使用的连续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。 适应性适应性是指为了适应市场情况的变革，投资者调解房地产使用功效的方便水平。例如，写字楼的租户需要事情中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望得到洗衣办事，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这

15、一问题。 各异性指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 政策影响性 专业治理依赖性 相互影响性相互影响性是指房地产代价受其周边物业、都会底子设施与市政公用设施和情况变革的影响。例3：都会快速轨道交通的建立，导致沿线房地产代价产生明显变革，这反应出房地产投资特性中的（ d ）。a不可移动性 b地租递减性c政策影响性 d相互影响性考点四： 房地产投资的利弊 房地产投资之利1) 相对较高的收益水平 2) 能够得到税收方面的利益。以净收益为底子盘算税收时，能相应地淘汰置业投资者的纳税支出。3) 易于得到金融机构的支持4) 能抵消通货膨胀的影响5) 提高投资者的资信品级 房地产投资之弊1) 流动性

16、差2) 投资数额巨大3) 投资接纳期较长4) 需要专门的知识和经验例4：关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ c ）。a房地产投资具有相对较高的收益水平b房地产投资接纳期较长c房地产投资不需要专门的知识和经验d房地产投资数额巨大考点五：房地产投资的风险 系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。 个体风险收益现金流风险、未来经营用度风险、资本代价风险、比力风险、时间风险（时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。）、持有期风险（持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险）。例5：下列属于房地产投资者面临的系统风险的有（ bc ）

17、。a.时间风险 b. 周期风险 c. 变现风险 d.比力风险 e.持有期风险 风险对房地产投资决策的影响1) 凭据项目风险巨细确定相应的投资收益水平2) 凭据风险治理的能力选择投资偏向3) 凭据风险周期变革特点掌握投资时机考点六：房地产投资区位的寄义区位是指某一具体投资园地在都会中的地理位置，包罗宏观位置和中观、微观位置。例6：下列选项中不属于区位因素的是（ d ）。a. 楼层、朝向 b. 地理位置 c.交通条件 d.修建结构考点七： 差别类型房地产投资对区位的特殊要求 居住物业1) 市政公用和公建配套设施完备的水平2) 大众交通便捷水平3) 情况因素4) 居民人口与收入 写字楼物业1) 与其

18、他商业设施靠近的水平2) 周围土地利用情况和情况3) 易靠近性 零售商业物业商业辐射区域阐发包罗：可能的主顾流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力阐发。 产业物业本地提供主要原质料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原质料供给基地和产物销售市场，技能人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的富足水平，控制情况污染的政策等。例7：零售商业辐射区域阐发包罗(bcde)阐发。窗体底端窗体顶端第三章 房地产投资阐发技能一、本章易考点1. 现金流量的看法、内容、现金流量图的绘制根本规矩；2. 房地产置业投资的现金流量、收益性物业的现金流量；3. 资金时间代价、单利及复利、实际利率与名义利率，容易

19、出现盘算题；4. 投资接纳与投资回报的看法及区别；5. 盈利能力指标及清偿能力指标分别包罗哪些指标。二、重要考点详细解读（10个）考点一：现金流量在房地产投资阐发中，把某一项投资活行动为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际产生的资金流出或流人叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。对付房地产开发投资项目来说，现金流人通常包罗销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包罗土地用度、制作用度、还本付息、运营用度、税金等。例1：某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（ c ）。a正现金流量的代数和 b负现金流

20、量的代数和c现金流量的代数和 d现金流量的公允代价考点二： 现金流量图绘制根本规矩考点三：房地产置业投资的现金流量 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入 运营用度收益性物业的运营用度是除抵押贷款还本付息外物业产生的所有用度。 净运营收益净运营收益有效毛收入-运营用度 抵押贷款还本付息 准备金准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业治理公司定期存人的用于支付未来用度的资金。 税金我国房地产投资经营历程中企业纳税的主要税种有：(1)经营税金及附加；城镇土地使用税和房产税；企业所得税。 经营现金流税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付

21、息税后现金流税前现金流-准备金-所得税例2：下列净运营收益的盘算公式，正确的是(d)。a.净运营收益=潜在毛收入-运营用度b.净运营收益=潜在毛收入+运营用度c.净运营收益=有效毛收入+运营用度d.净运营收益=有效毛收入-运营用度考点四： 收益性物业现金流量潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营用度=净运营收益-抵押贷款还本付息=税前现金流量-准备金-所得税=税后现金流量考点五： 资金的时间代价对付资金的时间代价，可以从两个方面理解：1）随着时间的推移，资金的代价会增加。这种现象叫资金增值。2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。考点六： 利息和利率利息是指占用资金所支付

22、的代价或放弃资金使用权所得到的赔偿。利率是经过一个计息周期后的增值率。考点七： 单利与复利单利计息是利息不再生息，复利计息是利息再产生利息。例3：某储备者向银行存款1000元，期限为2年，年利率为5%，接纳单利付息，到期后一次取出本息，则本息和为（ c ）元。a、1000 b、1050 c、1100 d、1150考点八：名义利率与实际利率名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它即是每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为05，通常称为“年利率6，每月计息一次”。这里的年利率6称为“名义利率”。考点九：

23、 投资接纳与投资回报房地产投资的收益或总回报，包罗投资接纳和投资回报两部分。投资接纳是指投资者对其所投人资本的接纳，投资回报是指投资者所投入的资本在经营历程中所得到的报酬。考点十： 房地产投资项目财政评价指标盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财政内部收益率借款归还期现金回报率财政净现值偿债备付率静态投资接纳期动态投资接纳期资产欠债率例4：下列指标中，不属于房地产投资项目财政评价指标体系中清偿能力指标的是(d )。a.借款归还期 b.偿债备付率c.资产欠债率 d.现金回报率例5：房地产投资项目财政评价指标中的动态盈利能力指标有(bc)等。a.借款归还期 b.内部收益率 c.净现值

24、d.投资回报率 e.现金回报率窗体底端窗体顶端第四章 收益性物业代价评估一、本章易考点1. 物业代价与一般物品代价相比，具有其独占的特征，哪些特征。2. 收益性物业的投资代价和市场代价，成交代价、市场代价和理论代价的区别与联系。3. 收益性物业的现房代价的期房代价之间的干系。4. 收益性物业的起价、标价、成交价和均价5. 收益性物业的评估价、保存价、起拍价、应价和成交价6. 收益性物业估价的根本要领有市场法、本钱法和收益法，这三种估价要领的用途、适用东西。二、重要考点详细解读（13个）考点一：收益性物业的看法收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包罗住宅（特别是其中的公寓)、写

25、字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、尺度厂房（用于出租的)、堆栈（用于出租的）等。对付具体一个物业来说，它是属于收益性物业照旧属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。考点二：影响收益性物业代价的因素1) 未来净收益的巨细未来净收益越大，物业的代价就越高，反之就越低2) 得到净收益期限的是非得到净收益期限越长，物业的代价就越高，反之就越低3) 得到净收益的可靠性得到净收益越可靠，物业的代价就越高，反之就越低考点三：物业代价的特征（1)物业代价受区位的影响很大。（2）物业代价实质上是物业权益的代价（3)

26、物业代价既有互换代价的代价，又有使用代价的租金(4)物业代价形成的时间较长。(5)物业代价容易受生意业务者的个体因素的影响例1：关于物业代价特征的说法，错误的是(d)。d.物业代价形成的时间较短考点四： 物业代价的形成条件有用性；稀缺性；有效需求。例2：下列属于物业代价的形成条件的是（ a )。a. 稀缺性 b.特殊性 c.社会性 d.局部性考点五：收益性物业的使用代价和互换代价 使用代价：一种商品的使用代价，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；使用代价是互换代价的前提，没有使用代价肯定就没有互换代价。 互换代价：是指该种商品同其他商品相互换的量的干系或比例，通常用钱币来权衡，即互换代价体现

27、为一定命量的钱币、商品或其他有价物。人们在经济运动中一般简称的代价，指的是互换代价。例3：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为( a )。a .使用代价 b.互换代价 c.投资代价 d.市场代价考点六： 收益性物业的投资代价和市场代价 投资代价一词有两种寄义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所权衡的代价。 市场代价：是指该物业对付一个典范的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的看法）的代价。投资者评估的物业的投资代价大于或即是该物业的市场代价，是其投资行为（或生意业务）能够实现的根本条件。例4：关于特定物业在某

28、一时点市场代价与投资代价的说法，正确的是(a)。a.市场代价是惟一的，投资代价是不惟一的b.市场代价是惟一的，投资代价也是惟一的c.市场代价是不惟一的，投资代价是惟一的d.市场代价是不惟一的，投资代价也是不惟一的考点七： 收益性物业的成交代价、市场代价和理论代价 成交代价：简称成交价，是指在一笔物业生意业务中生意业务双方实际告竣生意业务买者同意支付、卖者同意担当，大概买者支付、卖者收取的钱币额、商品或其他有价物。 市场代价：是某一时期的平均代价水平。 理论代价：真实需求与真实供给相等的条件下形成的代价。考点八：收益性物业的实际代价和名义代价实际代价：是指在成交日期时一次付清的代价，大概将不是在

29、成交日期时一次付清的代价折现到成交日期时的代价。名义代价：是指在成交日期时表明，但不是在成交日期时一次付清的代价考点九： 期房代价与现房代价之间的干系：期房代价=现房代价-预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值-风险赔偿例5：下列期房代价的公式，正确的是(c)。a.期房代价=现房代价+风险赔偿b.期房代价现房代价-风险赔偿c.期房代价现房代价-风险赔偿d.期房代价=现房代价-折旧赔偿考点十：收益性物业的评估价、保存价、起价、标价、成交价 评估价：是对拟拍卖的物业的公然市场代价进行测算和判定的结果 保存价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低代价。 起拍价：又称开叫代价、起叫

30、价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的代价。 应价:是竟买人对拍卖师报出的代价的应允，或是竞买人自己报出的购买代价 成交价:是经拍卖师落槌大概以其他公然体现买定的方法确认后的竞买人的最高应价。例6：在物业拍卖运动中出现的一组代价是（ b ）。a.起价、标价、成交价和均价 b.评估价、保存价、起拍价、应价和成交价c.评估价、起价、标价、应价、成交价 d.均价、起价、成交价和应价考点十一：市场法市场法又称市场比力法、比力法，是将估价东西与在估价时点的近期产生过生意业务的类似物业进行比力，对这些类似物业的成交代价做适当的处理惩罚，以求取估价东西客观公道代价或代价的要领。操纵步调如下：1) 搜集生意

31、业务实例2) 选取可比实例3) 对可比实例成交代价进行处理惩罚4) 求取比准代价考点十二： 本钱法本钱法估价的物业代价组成：土地取得本钱、开发本钱、治理用度、投资利息、售费用度、销售税费、开发利润。本钱法最根本的公式为：物业代价=重新购建价一折旧 （估价上的修建物折旧：物质折旧、功效折旧、经济折旧）例7：下列折旧类型中，属于修建物折旧的有（ abd ）。a.物质折旧 b.经济折旧 c.内部折旧 d.功效折旧 e.自然折旧考点十三：收益法收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价东西的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为代价，以求取估价东西客观公道代价或代价的要领。收益法分

32、为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价东西未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率大概乘以适当的收益乘数转换为代价的要领。报酬资本化法即现金流量折现法。例8：物业估价的根本要领有( acd )。a.市场法 b.经济法 c本钱法 d.收益法 e.用度资金法窗体底端窗体顶端第五章 房地产市场与市场阐发一、本章易考点1. 影响房地产市场生长的社会经济因素和影响房地产市场转变的社会经济力量；2. 影响房地产市场需求和供给的因素；3. 反应和描述房地产市场状况的指标，包罗供给指标、需求指标和市场生意业务指标，是重点内容；4. 房地产市场的特性及其功效，是重点内容；5. 政府干涉房地产市场的

33、手段多种多样，注意了解宏观调控房地产市场的手段；6. 物业治理筹划的体现形式及体例物业经营治理筹划的底子事情。二、重要考点详细解读（7个）考点一： 推动房地产市场转变的社会经济力量 影响房地产市场生长的社会经济因素有：(1)社会因素，包罗传统看法及消操心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与范围、家庭生命周期等因素；（2)经济因素，包罗经济生长状况、家庭收入水平及漫衍、物价水平、人为及就业水平、房价租金比等；(3)政策因素，包罗房地产供给政策、住房分派和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与生意业务政策、房地产代价政策等。例1：传统看法及消操心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与范围、家

34、庭生命周期等因素属于影响房地产市场生长的（ c ）因素。a.政治 b.经济 c.社会 d.文化 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包罗：(1)金融业的生长；(2)信息、通信技能水平的提高；(3)生产和事情方法的转变；(4)人文情况的变革；(5)自然情况的变革；(6)政治制度的变迁。考点二： 房地产市场的供求干系的影响因素 影响商品住宅需求的因素(1)收入的变革；(2)其他商品的代价变革；(3)对未来的预期；(4)政府政策的变革。 影响市场供给数量的因素 影响市场供给数量的因素不但仅是代价，另有“其他条件”包罗：房地产开发本钱、政府政策的变革、对未来的预期。考点三：房地产市场指标反应描述房地产

35、市场状况的指标，包罗供给指标、需求指标和市场生意业务指标。 供给指标 存量，陈诉期末已占用和空置的物业空间总量。 新竣工量，陈诉期内经验收及格新竣工衡宇的数量。 灭失量，陈诉期内灭失掉的数量。 空置量，陈诉期期末衡宇存量中没有被占用的部分。 空置率，陈诉期期末空置衡宇占同期衡宇存量的比例。 可供租售量 衡宇竣工面积，陈诉期内衡宇竣工修建面积之和。 衡宇新开工面积。 平均建立周期，指同类型的房地产开发项目自开工到竣工交付所占用的时间长度。平均建立周期=衡宇施工面积/新竣工面积。 竣工衡宇代价，陈诉期内竣工衡宇自己的制作代价。需求指标 海内生产总值。 人口数，按常住人口或现有人口盘算。 都会家庭人

36、口，指居住在一起，经济上合在一起配合生活的家庭成员。 就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。 就业漫衍，指按财产或职业分类的就业人员漫衍状况。 城镇登记失业率。 都会家庭可支配收入。 都会家庭总支出。 衡宇空间使用数量，指按使用者类型分别的正在使用中的衡宇数量。 商品零售代价指数。 都会居民消费代价指数。市场生意业务指标 销售量，指陈诉期内销售衡宇的数量，单位为修建面积或套数。 出租量，指陈诉期内出租衡宇的数量，单位为修建面积或套数。 吸纳量，指陈诉期内销售和出租衡宇的数量之和。 吸纳率，指陈诉期内吸纳量占同期可供租售量的比例，有季度吸纳率、年年吸纳率等。 吸纳周

37、期，指按陈诉期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）盘算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要耗费的时间。 预售面积，指陈诉期末仍未交付使用，但已签订预售条约的商品衡宇面积。 房地产代价指数，是反应一定时期内房地产代价变动趋势和水平的相对数，包罗衡宇销售代价指数、衡宇租赁代价指数和土地生意业务代价指数。 房地产代价，指陈诉期房地产市场中的代价水平，通常用差别类型衡宇中位数代价体现。现有房地产代价统计，是基于种种物业平均代价的统计。 房地产租金，指陈诉期房地产市场中的租金水平，用差别类型衡宇中位数租金体现。现有房地产租金统计，是基于种种物业平均租金的统计。例2：反应和描述房地产市场状况的指标不包罗

38、（ d ）。a.供给指标 b.需求指标 c.市场生意业务指标 d.盈利能力指标例3：下列指标中，不属于房地产市场生意业务指标的是(d)。考点四：房地产市场的特性 市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 由于房地产位置、情况、档次差别，市场供给具有非同质性 由于土地的有限性和不可再生性，投资资金范围巨大，市场供给具有高度的垄断性 市场需求的特点 遍及性 多样性 一般要借助金融信贷机构来进行融资 市场生意业务的特点 生意业务是房地产产权的流转及其再界定 通常需要经过庞大和严密的执法步伐，泯灭时间较长，生意业务用度较多 通常需要估价师或物业署理等专业人员提供办事。 市场代价的特点 房地产代价与其所处的地理

39、位置干系极大； 房地产代价总体呈向上颠簸的趋势； 现实代价是在恒久考虑下而个体形成的，不容忽视涉及生意业务主体的个体因素的影响。考点五：房地产市场阐发的内容 宏观因素阐发 市场供求阐发 相关因素阐发考点六： 物业经营治理筹划与筹划筹划是制订筹划并将其以文字、画图体现的历程，筹划的结果称为筹划。 制定物业治理筹划的根本原则(1)物业治理师必须到场和主持；(2)发挥物业治理人员的团体智慧，勉励各人到场；(3)实际到场物业治理事情的人员必须到场该项运动和事情筹划的制订。 物业经营治理筹划用途： 指导物业治理的具体行动； 书面纪录物业治理筹划的目标、前提与制约因素； 书面纪录选择并最终确定物业治理方案

40、的决策历程； 资助利害干系各方之间进行相同，有助于统一各方面的认识 便于明确物业治理办事的事情内容、范畴、时间摆设、质量尺度、所需用度和风险等重大问题； 丈量物业治理运动，资助物业办事企业进行相关的控制，资助业主考核物业经营治理运动的绩效 体例物业经营治理筹划的底子事情区域宏观市场情况阐发；房地产市场阐发；邻里阐发；物业现状阐发；明确业主目标。考点七：物业治理筹划的主要内容 修建物治理筹划：修建物维护的尺度、修建物治理计谋、物业查抄筹划、大众设施办事的内容。 租赁筹划：是物业治理筹划的重要内容，包罗租金方案和出租计谋。 财政收支筹划：通常以预算筹划的形式体现。 物业运行绩效评估及与业主相同筹划

41、窗体底端窗体顶端第六章 租赁治理一、本章易考点1. 衡宇租赁特征很可能会考；2. 凭据差别的分类尺度，物业租赁的类型；3. 物业租赁治理模式有包租转租模式、出租署理模式和委托治理模式，差别的治理模式，业主与物业办事企业在租赁中包袱的责任差别，注意熟悉；4. 租赁方案与计谋所涉及的内容要多加注意；5. 租金确定与调解很重要，注意掌握；6. 衡宇租赁条约的执法特征容易被考到；7. 客户干系治理在租赁治理中的应用，应有一定的了解。二、重要考点详细解读（8个）考点一：衡宇租赁的特点1) 不转移衡宇的所有权。承租人在租期内拥有衡宇的占有权、使用权和部分收益权。2) 标的是作为特定物的衡宇3) 衡宇租赁干

42、系是一种经济要式契约干系。我国执法划定，衡宇租赁条约必须接纳书面形式。4) 衡宇租赁干系不因所有权的转移而中止。5) 租赁双方都必须是切合执法划定的责任人。例1：衡宇租赁干系在执法上是一种(c)干系。a.所有权转移 b.委托治理c.经济要式契约 d.经济非要式契约考点二：物业租赁的分类 按衡宇所有权的性质分别1) 公房租赁，公有衡宇的所有权人是国度。分为直管公房租赁和自管公房租赁；2) 私房租赁，私有衡宇是除公有衡宇外的其他所有衡宇. 按衡宇租赁期限分别1) 定期租赁。定期租赁是物业治理中最常见的租赁形式。期限届满，租约效力终止，租户应将物业交还给业主。不因业主或租户的死亡而失去执法效力。2)

43、 自动延期租赁。除非租约一方提出中止合约，不然视为自动续约。该形该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。3) 意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，其延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁差别的是，意愿租赁干系在双方中的一方死去时自动中止。按物业租金的内涵划差别分别物业使用历程中所产生的用度，主要由税费、物业治理费和承租单位内部的能源使用费三部分组成。凭据出租人所收取的租金中是否包罗上述用度支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。1) 毛租。出租人收取的租金中，包罗了上述所有三部分用度，承租人在使

44、用物业的历程中，不需要再另行缴纳任何用度。2) 净租。指出租人收取的租金中，不包罗上述用度中的部分或全部，而不包罗的用度，需要由承租人另行缴纳。3) 百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。 其他分别方法1) 凭据衡宇的使用用途，将衡宇租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。2) 凭据承租人的性质，可分为海内租赁与涉外租赁。例2：承租人除租金外还需要再另行交纳水电用度，这种租金称为(b)。考点三： 物业租赁治理模式 包租转租模式物业办事企业在担当业主物业治理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后卖力转租，即物业办事企业再零星出租。包租转租模式，业主不卖力物业的租赁，不包袱市场风险，只收取包租的租金。 出租署理模式。业主全权委托物业办事企业卖力租赁运动以及租赁中的治理和办事。物业办事企业只得到署理佣金，署理佣金以租金收入的一定比例收取。出租署理模式，业主同样不卖力物业租赁，但要包袱一定的市场风险，获取扣除署理佣金后的全部租金收入。 委托治理模式。业主自己直接卖力租赁运动，不让物业办事企业介入。业主只将物业治理办事事情委托物业办事企业卖力。例3：业主自行卖力租赁运动，物业办事企业仅卖力物业治理和办事，这种物业租赁治理模式称为(c)模式。考点四： 租赁方案与计谋主要涉及的内容1)