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1、-第 1 页商业基础知识培商业基础知识培训训-第 2 页商业基础知识培训商业基础知识培训第一部分第一部分 房地产基础知识房地产基础知识一、基础知识一、基础知识1)房地产代理房地产代理即房地产经纪人接受当事人的委托，在委托权限内以委托人的各义为代理行为，代理事务完成后，向委托人收取报酬的活动。2)商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。3)商品房的建筑结构主要有那 5 种?答案：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构.4)建筑高度是哪里到哪里的高度？建筑高度都是根据防火规范
2、计算的：平屋面：从室外地平面到屋顶的面层线（包括保温层等）为止（老防火规范里，是到女儿墙高度）；坡屋面：算到檐口；有多种屋顶形式的：取其中最大值；局部突出屋顶的设施，不算在建筑高度内。5)什么是架空房屋？答案：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。6)什么是骑楼？答案：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。7)什么是架空通廊？答案：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。8)什么是围护结构？答案：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起-第 3 页隔离作用，如墙、栏杆等。9)苏州的日照标准？答案：国家的标准为：2 个以上居住空间大寒日底层满窗连续日
3、照不低于 1小时，全天满足 2 小时。10)什么是结构面积？答案：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。11)什么是套内墙体面积？答案：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。12)什么是容积率？答案：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。13)什么是建筑密度？答案：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。14)什么是绿化覆盖面积？答案：所有植被垂直投影面积的总和。15)什么是面积配比？答案：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。16)什么是房型配比？答案：指的是各种房型在项目或单元中所占的比
4、例的多少。17)什么是阁楼？答案：是指位于标准层上方但又位于房屋坡屋顶下部的房间。18)什么是准现房？答案：是指房屋主体已基本封顶完工，但尚未达到竣工交付标准的房屋，通常工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。19)什么是商住住宅？答案：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。-第 4 页20)什么是别墅？答案：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。21)什么是跃层式产品？答案：
5、住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。22)什么是复式产品？答案：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。23)什么是错层式住宅？答案：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。24)什么是商品房综合验收合格？答案：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。25)什么是空鼓？答案：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。26)什么是地基？答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。27)什么是基础
6、？答案：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。28)什么是墙体？答案：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。29)什么是契税？答案：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用-第 5 页30)契税是以什么价格为基数收取的？答案：总房价31)契税税率多少？答案：商业地产 2009 年为总房价的 4%，2010 年为总房价的 3%32)什么是
7、印花税？答案：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。33)国家税收的显著特征有哪些？答案：强制性、无偿性、固定性。34)地产有哪些类型？答案：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。35)什么是居住用地？答案：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。36)什么是工业工地？答案：工业用地主要是指工业生产
8、用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。37)什么是房地产产权初始登记？答案：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。38)房地产登记的种类分为哪五类？答案：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记39)什么情形属于房地产变更登记?答案：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物部分倒塌、拆除-第 6 页40)商品房预售须符合哪些条件？答案：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设用地规划许可证
9、、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。41)哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同？答案：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。42)五证是指？答案：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。43)什么是国有土地使用证？答案：是证明
10、土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。44)什么是建设用地规划许可证？答案：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。45)什么是建设工程规划许可证？答案：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。46)什么是商品房预售许可证？答案：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。47)什么是“两书”？答案：新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。48)什么是房地产业？答案：从事房地产开发、建设、经营、管理以
11、及维修、装饰和服务的综合性产业。-第 7 页49)什么是房地产开发？答案：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。50)房屋的所有权包括哪些？房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权。51)什么是土地所有权？答案：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。52)什么是熟地？答案：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。53)什么是国有土地？答案：国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
12、54)什么是集体土地?答案：集体土地是属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。55)什么是国有土地使用权证书？答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。56)国有土地使用权取得方式有几种？答案：土地使用权的出让、土地使用权转让、土地使用权划拨57)土地使用权的出让答案：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。58)土地使用权的出让方式有答案：协议出让、招标出让、拍卖出让59)土地使用权转让答案：是指土地使用者通过出售、交换、赠
13、与和继承的方式将土地使用权再-第 8 页转移的行为。60)土地使用权划拨答案：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。61)什么是宗地：答案：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。62)什么是宗地图（红线图）答案：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。63)什么是 SP？答案：sales promotion 即销售促进，一种用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。6
14、4)什么是 SWOT？答案：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写，分别对应英文单词第一个字母。65)什么是销海？答案：用以促进销售的单张平面印刷海报。66)什么是夹报？答案：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。67)什么是墨线图？答案：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。68)什么是家配图？答案：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。69)什么是效果图？答案：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。70)什么是地理位置图？答案：一种表明个案所处位置的平面表现图。-第 9 页71)什么是交通表现图？答案：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。
15、72)什么是房型单片?答案：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。73)什么是楼书？答案：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。74)什么是道旗？答案：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。75)什么是灯箱?答案:一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。76)什么是高炮?答案:一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。77)什么是软文?答案:直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。78)什么是硬广告?答案:以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的
16、广告手法。79)什么是主力房型?答案:个案中最为主要或最多的房型。80)什么叫去化?答案:指个案的销售情况。81)什么叫利多？答案：指个案的优点或主要卖点。82)什么叫利空？答案：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。83)市场调研包括那八项分析？-第 10 页答案：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。84)计算一半的面积有哪些？写出 3 种以上答案：1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑
17、物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。85)不计算建筑面积的有那些?说出 3 种以上答案：1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。86)什么是公用面积？答案：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面
18、积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。87)公用建筑面积计算方法：答案：公用建筑面积整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积88)哪些公用面积应分摊？说出 5 种答案：应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。89)哪些公用面积不能分摊？答案：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为
19、了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及-第 11 页地下车库、地下设备用房等。90)什么是三通一平？答案：通水、通电、通路、平整土地91)什么是七通一平？答案：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地92)什么是期房的界定？答案：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。93)什么是现房？答案：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。94)什么是毛坯房？答案：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛
20、坯房。95)什么是成品房？答案：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。96)什么是二手房？是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工程的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。97)超高层的定义式如何?答案：总高度超过 100 米的建筑，叫超高层。98)什么是开间？答案：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。99)什么是进深？答案：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。100)什么是层高？-第 12 页答案：下层地板面或楼板面到上层楼板面之
21、间的距离。101)什么是净高？下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。102)什么是建筑用地面积？答案：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。103)什么是房屋的基地面积？答案：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。104)人均总占地面积的公式？答案：人均总占地面积=建筑红线内总用地本小区规划居住总人数。105)什么是住宅建筑面积？答案：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。包含了使用面积加各种公摊面积。106)阳台的分类？答案：封闭式和非封闭式107)什么是半封闭阳台？答案：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。108)什么是基地面积？答案：一个小区总的占地面积
22、。109)什么是套内使用面积？答案：指套内住户独自使用的面积。110)房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。111)阳台面积如何计算？答案：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。112)人口毛密度的计算公式？答案：人口毛密度小区内总居住人数小区内占地面积。113)绿化率-第 13 页绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。114)什么是绿化覆盖率？答案：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积基地面积100%。115)什么是公共能耗？答
23、案：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。116)什么是单元式住宅？答案：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式117)什么是一级市场？答案：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。118)什么是二级市场？答案：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。119)一手、二手商品房买卖分别属于房地产中的几级市场？答案：一手商品房买卖属于二级市场；二手
24、商品房买卖属于三级市场。120)公共维修基金的交纳人？答案：商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。121)居住用地年限？答案：70 年122)商业用地年限？答案：40 年123)教育用地年限？答案：50 年124)旅游用地年限？答案：40 年125)加油、加气站用地年限？答案；20 年-第 14 页126)土地使用年限届满后土地如何处理？答案：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地，个人自用住宅是否缴纳未定。127)什么是联排别墅？答案：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。128
25、)什么是智能住宅？答案：是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。129)申办产权需具备哪些资料？答案：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。130)办理产权需交纳哪些费用？答案：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。131)申请房地产登记可否委托他人代理？答案：申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。132)什么是房地产转让？答案：指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权
26、的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。133)房地产转让时其他公用设施是否一起转让？理由答案：房地产转让时，转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。134)什么是房地产抵押答案：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。135)在什么情况下房地产开发项目可以交付使用？答案：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。-第 15 页136)什么是预售面积？答案：预售面积是指全部按建筑设计图上尺
27、寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。137)什么是竣工面积？答案：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。138)申请抵押登记应提交什么资料？答案：（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。139)什么是银行按揭？答案：是指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。140)个人住房按揭需提交哪些资料？说出 5 种以上答案:购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、
28、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。141)等额本息还款法即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。142)等额本金还款法在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息143)什么是住房公积金？答案：是指单位为其在职职工缴存的长期住房储金。144)什么是住房公积金贷款？答案：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放
29、的贷款。145)公积金贷款担保费用？-第 16 页答案：贷款金额贷款年限千分之 0.75。146)目前公积金担保费用的优惠幅度？答案：优惠 40%。147)申请住房公积金贷款的条件？答案：凡住房公积金连续缴存 6 个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。148)办理公积金贷款应提供哪些资料？答案：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。149)什么是包销？答案：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。150)什么是起价？答案：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。151)什么是均价？答案：单元或整个项目总销售
30、额除以可销售面积得出的价格。152)什么是基价？答案：经过核算而确定的每平方米的基本价格。153)什么是定金？答案：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，双倍返还，客户违约定金不退。154)什么是订金？答案：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。155)什么是 CF？答案：电视广告。156)什么是 DM?答案：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告。157)什么是 POP？答案：是英文 pointtopoint 的缩写，包括售楼处内部上方悬挂广告、-第 17 页橱窗广告和树立在户外的，大型的平面看板广
31、告。158)什么是 KT 版？答案：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板。159)什么是 LOGO？答案：展现产品形象和特色的标志。160)什么是销控表?答案：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。161)计算建筑面积的有哪些？说出 3 种以上？答案：1、屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2、20 米以上部位计算建筑面积。2、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2、20 米以上的，按其水平投影面积计算。3、楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。4、房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2、20 米
32、以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2、20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。5、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。7、与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。8、建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。9、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2、20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。10、有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影
33、面积计算。11、有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。12、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。13、依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2、20 米以上部分的外围水平面积计算。14、有伸缩的房屋，若其与室内-第 18 页相通的，伸缩缝计算建筑面积。162)分摊公用建筑面积的计算方法？答案：分摊公用建筑面
34、积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数163)公用建筑面积分摊系数计算方法？答案：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和164)得房率又叫实用率，指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。165)什么是楼面地价？答案：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。166)房地产按用途划可以分类那五类？答案：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产167)什么是建筑物？答案：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。168)什么
35、是构筑物？答案：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。169)什么是钢结构？答案：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。170)什么是钢混结构？答案：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。171)什么是砖木结构？答案：承重的主要结构是用砖、木材建造的。172)什么是砖混结构？答案：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。173)什么是框架结构？答案：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。-第 19 页174)房地产的交易形式主要有？答案：地产交易形式与房产交易形式。175)夹层是指？答案：夹层是位于两自然层之间的
36、楼层，指房屋内部空间的局部层次176)间距标准？答案：国家标准是楼高:间距1:1.2。177)套内建筑面积包括答案：使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。178)什么是公共维修基金？答案：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳179)什么情况下可以使用房屋维修基金？房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水
37、箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。180)目前苏州商品房维修基金收费标准为电梯房 120 元/；无电梯 75 元/181)哪些绿化不能算入绿地面积：答案：距建筑外墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到 3 米深度的设施不能计入。182)什么是半地下室？答案：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。183)什么是地下室？答案：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12-第 20 页者。184
38、)停车场面积小型汽车按每车位多少平方米计算。答案：25 平方米185)停车场自行车按每车位多少平方米计算。答案：1.2 平方米186)什么是物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。187)业主委员会指的是什么？如何产生？答案：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。188)标准接待流程是怎样的？答案：前接待裱板区模型区销售桌工地样板房
39、送客户189)前接待要求答案：在前接待桌等候，准备好销夹、指挥棒，看见客户到来，提前站至门口等待客户，客户进门前，主动拉门，请客户进来，并大声告知案场,“客户到”，案场全体业务人员起立，“欢迎参观”。进门之后先询问客户是否第一次到，之前有没有打过电话来，如客户第一次到访，则需要先进行自我介绍，双手递过名片，字体方向应对着客户，问客户是否方便交换下名片190)裱板区要求答案：站在客户前方，引导客户至裱板区，讲解裱板时，腰挺直，销夹夹在左手，右手拿指挥棒，讲解时吐词清晰，注意与客户互动，避免出现冷场，站位应该位于客户的右侧方，不能挡住客户的视线，指挥棒指点时，线路清晰，不能在裱板上乱敲击。介绍完裱
40、板，应该对客户的基本信息有所了解，如出行工具，家庭结构等。191)在裱版区主要介绍哪些内容？答案：项目地理位置、周边交通配套、周边商业配套、周边市政配套、未来-第 21 页片区规划等。192)模型区要求答案：自然的将客户从裱板区引导至模型区，讲解模型时，注意讲解层次分明，带看线路清晰，避免在模型区出现绕圈的情况；如果客户在模型区吸烟，应该主动递烟灰缸，客户递烟，可以委婉的告诉客户目前自己在工作，不能够吸烟；客户如果想坐在模型上面休息，应该委婉提醒客户，更不能出现自己与客户一起坐在模型上的情况；模型区是和客户进入深入了解的机会，在模型区应该要了解到客户买房的动机、需求房型、预算等情况，方便下一个
41、销售环节的进行193)在模型区主要介绍哪些内容？答案：项目规模、总体规划、在售区域、小区内交通组织、车位相关信息、景观特点、建筑形式、户型特点、交付标准、物业管理形式与相关资费情况等194)销售桌要求答案：客户入坐后，主动帮客户倒水，水倒 2/3 满，端杯下部，手指不要接触杯口，递项目的销平、销海，自己的坐向应该朝着控台一面，坐姿端正，不要随意的靠、躺在沙发上，造成懒散的感觉。销售桌是最重要的一个销售环节，在销售桌上，客户的心理价位，户型的喜好，购买力等因素，销售人员应该已经了如指掌。195)带看工地要求答案：带看工地主动帮客户拿安全帽，如果有看房车，则先请客户先上车，如果没有，要选择最安全的
42、路线，最能够突出项目卖点的路线、带看时引导客户行走路线，沿途提醒客户安全，看完工地回来则主动提醒客户拿下安全帽，收回。带看工地的目的在于让客户对产品有更深刻了解196)带看样板房要求答案：进入电梯时，提前按电梯，电梯到达时，请客户先进，出电梯时，自己走在前面引导客户，进入样板房前，主动递鞋套，讲解样板房时，客户如果小孩，婉转提醒客户注意小孩子的安全，带看样板房线路基本选择，主-第 22 页次主的顺序，走出样板房时，提醒客户脱下鞋套。样板房是逼定客户，促使成交的重要环节。197)带看样板房时介绍哪些内容？答案：户型结构、楼房朝向、各房间大约面积及开间、交楼标准与非交楼标准、物业安防系统等。198
43、)送客户要求答案：如果客户没有定购，客户离开之前，则需要让客户登记，留下下次追踪的机会，客户出门时主动送客户，帮客户拉门，如果客户有车，需要将客户送至停车处，客户离开时，目送客户离开，最后，及时给客户发送关怀短信。199)逼定的前提是？答案：客户本人一定要有“决定权”；客户本人有充足的预算；客户本人对楼盘感兴趣。200)逼定的方法有哪些？（三种以上）答案：利用户型逼定；利用楼层逼定；利用户型、楼层一起逼定；利用价格、付款方式逼定；利用优惠活动期限逼定；利用假想竞争客户逼定，制造“二顺位”情况；等等。201)接听来电的注意事项电话中不得回答销控电话中不得谈具体的折扣、优惠、价格不得在电话中私自确
44、定付款方式、签约时间不能随意告之开发商电话不要在电话中纠缠，让客户接受所推物业即可约电话客户来现场办法传递热销气氛现场 SP 活动（促销活动、联谊会等）长期客户可不间断的告之客户工程进度202)贷款额度？贷款年限？贷款利率？答：首付最少 50%，贷款 50%。最长贷款 10 年。贷款利率按国家统一利率。-第 23 页203)银行利率变动，贷款的利率也会变动吗？答：会的。第二年银行根据新利率重新计算。204)办理贷款需要哪些个人资料？答：a 需房地产权利人的身份证 b 户口簿 c 私章 d 结婚证明（结婚证书、单身证明或离婚证书）e 首付款收据 f 收入证明（企业购买需提供营业执照）；g无身份证
45、者提供出身证明或独生子女证。205)收入证明超过多少？需提供什么证明？答：年收入超过 12 万，需提供税单；206)哪些情况居民无身份证？答：a 未满 16 周岁的居民；b 身份证遗失、过期、正在补办中；c 军人持有军人证，所以也无身份证；d 持有护照者。207)上一款情况下居民办理贷款，怎么办？答：a 未满 16 周岁居民可提供学生证、独身子女证等相关证件；b 可到当地警署开局户籍证明来代替身份证；c 军人证、护照就可以代替身份证。208)哪些购房人在办理贷款时需开具单身证明？答：a 女性年满 20 周岁，男性年满 23 周岁，但未婚的人；b 已离异、丧偶的但目前单身的人。209)商业贷款女
46、性、男性分别最长可以多少岁？答：女性 65 岁，男性 70 岁。210)外省市居民办理贷款手续需符合那些条件？答：a 首付 50%，50%按揭；b 暂住证；c 其他资料同本市居民；d 担保人（联系人）。211)非配偶关系的人可否一起贷款购房？答：可以。212)是否可以提前还贷款？答：可以，最终以同银行签订的贷款合同为准。213)提前还贷款是否收取违约金？答：目前不收。部分银行在贷款协议中有特别说明或者特别执行政策的除外。214)签定预售合同后多久才能办理贷款手续？-第 24 页答：签完预售合同后即可办理，签完预售合同后 7 日内必须办理贷款手续215)客户大约多久开始偿还贷款？答：银行发放贷款
47、之日起一个月后。216)银行贷款还款方式有几种？答：两种。分别是等额还款法和等额本金还款法。217)收入证明金额要求？答：不少于月还款 2 倍。218)农业户口可否贷款？答：可以，只要有收入证明。219)贷款合同办理，所有的房地产权利人必须到场吗？答：必须全部到场，如不能到场，必须出具已公正的委托书。220)未成年的孩子是否可以单独写入合同吗？答：具有身份证号码，可以写入合同。由于未成年人保护法规定：未成年人财产不得随意转让，因此在房屋转让时，手续会比较复杂。221)未成年人购房可否办理贷款？答：不可以222)已选择好的还款方式可否改变？答：贷款合同签订后不可以。如果要改变，得重新变更贷款协议
48、。223)提前还款选择哪种还款方式合算？答：建议选择等额本金还款法。224)合同中没有配偶的名字办理贷款需要提供什么资料？答：a 配偶的身份证；b 配偶的户口簿；c 双方的结婚证明。225)合同中没有配偶的名字办理贷款需要填写哪些贷款资料？答：贷款申请表中的详细资料需要填写，并且贷款合同需夫妻双方确认签字。226)合同中没有配偶的名字办理贷款时需要到场吗？答：需要。配偶必须到场。227)申请贷款者不能提供收入证明怎么办？答：按现行贷款政策无法贷款。-第 25 页228)单身证明什么地方提供？答：所在单位或户口所在街道。229)如果结婚证遗失怎么办？答：到当地民政局开具证明。230)户口簿遗失怎
49、么办？答：提供户籍证明（由户籍所在警署开具）。231)什么叫等额本金还款？有何优势？如何计算？答：所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。公式：每月还款额=总贷款额/贷款年限/12+总贷款额-（总贷款额/贷款年限/12）（n-1）*利率其中 n 等于月份；232)什么叫等额本息还款？如何计算？答：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金
50、比重逐月递增、利息比重逐月递减。优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。公式：每月还款额=总贷款（万元）*月还款额（以 10 年为例，每万元月还款额为 113.72 元）233)商业水电资费标准答：商业电费是 0.89 元/度，商业水费是 3 元/吨。二、不同商业类型重点考量因素培训二、不同商业类型重点考量因素培训写字楼写字楼1）、写字楼分类：顶级物业（国际写字楼）、高档物业（甲级写字楼）、中档物-第 26 页业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）