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1、北京市地方税务局房地产开发与经营业纳税评估手册北京市地方税务局房地产开发与经营业纳税评估手册A.A.前前言言房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。我市地税系统自 94 年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。2003 年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件 19 件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入2.5亿,占 83%.因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。如何加强对房地产开发与经营业的税收管理，有效
2、规范房地产开发与经营业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强对房地产开发与经营业的税收管理，实施有效纳税评估，我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收管理的经验，编写了 纳税评估手册（房地产开发与经营业）。本手册的编写，体现了现代税收管理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、会计制度、会计准则，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。本手册内容较为全面，分为
3、三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册从房地产开发与经营业的行业特点入手，分析了三种不同环境下适用的不同评估方法，分别从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估指标的产生过程、适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法规。希望此手册能成为广大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的工具。由于编者水平有限，加之时间仓促，难免有不足之处，敬请指正。北京市地方税务局北京市地方税务局纳税评估处纳税评估处B.B.目目录录前前言言0第一章第一章综述综述1第一节基本概念1一、房地产相关概念.1二、房地产开发与经营业相关概念.2三、房地产开发与经营业
4、的纳税评估.3第二节经营特点3一、经营概况.3二、经营分类.3三、经营流程.4四、会计核算.7五、应税特征.9第二章第二章评估方法评估方法12第一节假设法12一、环境适用.12二、具体应用.13第二节SPSS 应用法 17一、环境适用.17二、具体应用.18第三节系统预警法21一、环境适用.21二、具体应用.22第三章第三章评估指标评估指标25第一节会计报表指标25一、指标基础.25二、指标确定.28三、指标附件.41第二节纳税问题指标66一、指标基础.66二、指标确定.70三、指标附件.76附录附录法规政策法规政策101附录一附录一 营业税法规营业税法规101中华人民共和国营业税暂行条例.1
5、01中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.103土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法.109转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）.113转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知.116北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知.119财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知.122附录二附录二 企业所得税法规企业所得税法规127中华人民共和国企业所得税暂行条例.127中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则.130财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知.140关于印
6、发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知.141国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知.155国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知.157关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）.161关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）.163印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）.164附录三附录三 土地增值税法规土地增值税法规167中华人民共和国土地增值税暂行条例.167中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.168关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知.173关于对旧城
7、改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知.176北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知.177北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知.178北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知.180附录四附录四 房产税（城市房地产税房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规、城镇土地使用税法规181中华人民共和国房产税暂行条例.181北京市施行中华人民共和国房产税暂行条例的细则（修正）.183财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定.184北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、
8、城市房地产税有关政策和征管问题的通知.188关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知.190印发关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见的通知.193北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知.195北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知.196北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知.198附录五附录五 其他法规其他法规200中华人民共和国城市房地产管理法.201城市房地产开发经营管理条例.210关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知.217北京市商品住宅销售价
9、格构成.219北京市商品住宅销售价格构成管理办法.221北京市关于实施商品房销售管理办法的若干规定.223北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知.225关于加强住宅工程质量管理的若干意见.229房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法.232中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知.235D.D.第一章第一章综述综述第一节第一节基本概念基本概念一、房地产相关概念一、房地产相关概念（一）房地产（一）房地产房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产
10、称为物业。房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。（二）房地产市场（二）房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场
11、，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。（三）房地产业（三）房地产业房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入
12、 20 世纪 90 年代以来，房地产国税发1993149 号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991 年 3 月和 1994 年 7 月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房
13、地产业走上了法制轨道，1998 年 8 月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。二、房地产开发与经营业相关概念二、房地产开发与经营业相关概念（一）房地产开发与经营业（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城
14、市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。（二）与相关行业的关系（二）与相关行业的关系1 1、与、与“建筑业建筑业”的关系的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般
15、将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。2 2、与、与“房地产管理业（物业房地产管理业（物业）”的关系的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需
16、要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。三、房地产开发与经营业的纳税评估三、房地产开发与经营业的纳税评估房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关
17、涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。第二节经营特点一、经营概况一、经营概况截止 2003 年底，我市共有房地产开发与经营业 3836 户，占我市地税征管户数374398 户的 1%，2003 年 1-12 月纳税总额 10 亿元，占同期我市地方税收总额 565亿元的 17%，其中营业税纳税总额 7 亿元，占同期我市地方税收总额 266.7 亿元的26%。根据北京市房地产信息网数据显示，2003 年 1-12 月，我市商品房预售面积总计 1350 万 m2，预售
18、金额总计 864 亿元，预售均价 6398 元/m2，经济适用房预售面积总计 393 万 m2，预售金额总计 115 亿元，预售均价 2917 元/m2。二、经营分类二、经营分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平
19、整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。三、经营流程三、经营流程经营特点：新区开发征用土地基础设施建设房
20、屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调一个层次的开发房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次土地拍卖、招标、协议第二层次房屋（含土地使用权）1 1、投资量大，投资回收期长、投资量大，投资回收期长房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。2 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度
21、大、资产负债率高，对金融机构依赖程度大据国家统计局统计，2002 年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达 50%左右，拖欠占用施工企业资金占比 22%，平均资产负债率为 72%，比工业企业高出 16 个百分点。3 3、牵涉面广，运作程序复杂、牵涉面广，运作程序复杂综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。4 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展、发展速度快，带动相关行业迅速发展进入 90 年代以来，该行业发展迅猛，
22、带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。运作流程：房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。其中，开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，前期工作包括立项（取得项目审批书）、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干环节，主要审批事项集中在这些环节，有关审批管理流程见下图（该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个别程序可能存在一定差异，仅供参考）：城市房地产开发项目审批管理流程租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押
23、房屋土地以及合作建房中的分房等。四、会计核算四、会计核算房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有别于企业会计制度具体差异如下表所示：房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度企业会计制度企业会计制度短期投资跌价准备应收股利、应收利息应收补贴款采购保管费库存材料原材料库存设备自制半成品开发产品库存商品分期收款开发产品出租开发产品周转房存货跌价准备长期投资减值准备委托贷款固定资产减值准备工程物资固定资产购建支出在建工程在建工程减值准备无形资产减值准备递延资产长期待摊费用应付利润应付股利预计负债专项应付款开发成本生产成本开发间接费用经营收入主营
24、业务收入经营成本主营业务成本经营税金及附加主营业务税金及附加销售费用营业费用补贴收入以前年度损益调整五、五、应税特征应税特征（一）应税税种（一）应税税种房地产开发与经营业共涉及 13 项税费（12 个税种、1 项涉税费用），分别为：1.营业税2.城市维护建设税（外资企业不征）3.教育费附加（外资企业不征）4.企业所得税5.外商投资企业所得税6.个人所得税7.房产税（外资企业为城市房地产税）8.城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）9.车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）10.印花税11.契税12.耕地占用税13.土地增值税其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，
25、其余均属于地方税务机关征管范围。（二）经营与纳税的关系（二）经营与纳税的关系开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：指现行税费，固定资产投资方向调节税已于 2001 年 1 月 1 日停征。除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。从 2000 年 1 月 1 日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。阶段经营环节影响税种备注开发建设期取得土地使用权契税由财政部门征收耕地占用税委托施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税租
26、售管理期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税房产税（城市房地产税）土地使用税（费）印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税（城市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营
27、业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税（三）营业税税目及涉税事项（三）营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：税目税率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）转让无形资产5%转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）；转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服务业租赁业5%出租房
28、屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物业管理收入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费餐饮业5%兼营饮食业收入娱 乐 业5%20%兼营娱乐业收入财税200316 号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。财税200316 号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。E.F.F.第二章第二章评估方法评估方法本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。第一节第一节假设法假设法“假设法”
29、即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。一、环境适用一、环境适用（一）基础资料不充分（一）基础资料不充分1 1、政府职能部门间数据政府职能部门间数据、资料未实现共享资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。2 2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大
30、。（二）系统功能未完善（二）系统功能未完善税务综合服务管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。二、具体应用二、具体应用（一）纳税情况对比（一）纳税情况对比1 1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。2 2、确定主要经营收入来源以及其他情况。、确定主要经营收入来源以及其他情况。3 3、纵向对比纳税情况。、纵向对比纳税情况。（二）经营情况假设（二）经营情况假设1 1、销售不动产收入。、销售不动产收入。提供劳务收入。提供劳
31、务收入。2 2、房产原值。、房产原值。3 3、个人最高收入数及税率、人次。、个人最高收入数及税率、人次。4 4、重大事项变更。、重大事项变更。（三）涉税信息提取（三）涉税信息提取1 1、该公司财务会计报表：、该公司财务会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表。报表附注。2 2、内部控制制度：、内部控制制度：财务制度。工资制度。销售制度。3、公众媒介。（四）纳税情况证明（四）纳税情况证明1 1、营业税按年度汇总证明。、营业税按年度汇总证明。2 2、个人所得税税率、收入证明。、个人所得税税率、收入证明。3 3、城市房地产税分年度证明。、城市房地产税分年度证明。4 4、土地增值税汇总证明。、土地增值
32、税汇总证明。（五）假设疑点提出（五）假设疑点提出1 1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳但纳税情况中未反映，假设涉税疑点：税情况中未反映，假设涉税疑点：董事会成员高薪。员工其他福利。在纳税情况税目中未反映出的收入。建筑物开始使用。不符合土地增值税免税标准。2 2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：税情况中未足额反映，假设涉税疑点：3 3、用评估指标分析，提出新的假设
33、：、用评估指标分析，提出新的假设：假设交易事项疑点。假设科目疑点。（六）完成纳税评估意见书（六）完成纳税评估意见书。1 1、涉税疑点。、涉税疑点。2 2、重点检查科目重点。、重点检查科目重点。3 3、检查交易事项。、检查交易事项。（七）评估流程图（如图所示（七）评估流程图（如图所示）：“假设法假设法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图在房地产业纳税评估工作中的应用流程图销售不动产收入提供劳务收入年度纳税情况年度纳税情况2 2房产原值2 2、假设个人收入数及税率、人次重大事项变更4 4、资产负债表销售不动产收入财 务 报 表财 务 报 表现 金 流 量 表提 供 劳 务 收 入涉税疑点利润表房
34、产原值重点检查科目报表附注信息信息假设“涉税疑点”财 务 制 度个 人 收 入 情 况重点检查交易事项内部控制制度内部控制制度工资制度重大事项变更销售制度公众媒介公众媒介假设交易事项疑点评估指标评估指标假设科目疑点1 1、纵向对比、分析3 3、提取有 效 信证明5 5、指标分析6 6、完成纳税 评估 意见书第二节SPSS 应用法SPSS 应用法即是通过 SPSS 软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用一、环境适用（一）基础资料较充分1 1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现
35、、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现共享的计委共享的计委、规委规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展项目进展、项目项目销售等必须的情况。销售等必须的情况。2 2、较多纳税人实现网上申报。、较多纳税人实现网上申报。（二）系统功能未完善税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用（一）评估工作1 1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择
36、评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。数据分析。2 2、专职评估人员利用专职评估人员利用 SPSSSPSS 软件软件，结合评估指标分析结果结合评估指标分析结果，收集收集“房地产信息网房地产信息网站站”提供的详细销售情况对比分析。提供的详细销售情况对比分析。3 3、专职评估人员通过外网收集相关资料。、专职评估人员通过外网收集相关资料。4 4、制作评估意见书：、制作评估意见书：企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。假设
37、涉税科目 假设涉税事项5 5、审批评估工作：、审批评估工作：由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1 1、根据评估意见书进行预案：、根据评估意见书进行预案：制作约谈通知书。准备提供资料清单。准备约谈内容。2 2、约谈：、约谈：通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。宣传税法。核实纳税人填写的纳税情况报告表。3 3、约谈处理：、约谈处理：排除假设案件、入库案件：案件报告。案件审批。案件归档。不能排除假设案件：制作案源评估意见书。交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示（如图所示）：“
38、SPSSSPSS 应用法应用法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图在房地产业纳税评估工作中的应用流程图纳税情况评估模块综合服务管理信息系统综合服务管理信息系统财务报表SPSS企业基本情况房地产信息网房地产信息网销售信息评估意见书评估环节假设涉税科目公众网公众网项目信息假设涉税事项审 批审批案卷归档案件报告书约谈处理约谈约谈预案约谈申请审批约谈环节案源评估意见书转入检查第三节第三节系统预警法系统预警法系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应
39、的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用一、环境适用（一）基础资料较充分1 1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委点自动从已实现共享的计委、规委规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目项目进展、项目销售等必须的情况。进展、项目销售等必须的情况。2 2、纳税人实现网上申报。、纳税人实现网上申报。（二）系统功能较完善税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。这种环境下，纳税评估得
40、到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用二、具体应用（一）评估工作1 1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2 2、专职评估人员通过外网收集相关资料。、专职评估人员通过外网收集相关资料。3 3、制作评估意见书：、制作评估意见书：企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。假设涉税科目 假设涉税事项4 4、审批评估工作
41、：、审批评估工作：由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1 1、根据评估意见书进行预案：、根据评估意见书进行预案：制作约谈通知书。准备提供资料清单。准备约谈内容。2 2、约谈：、约谈：通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。宣传税法。核实纳税人填写的纳税情况报告表。3 3、约谈处理：、约谈处理：排除假设案件、入库案件：案件报告。案件审批。案件归档。不能排除假设案件：制作案源评估意见书。交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示）（如图所示）“系统预警法系统预警法”在房地产业纳税评估工
42、作中的应用流程图在房地产业纳税评估工作中的应用流程图网上申报网上申报企业基本情况税务综合服务管理信息系统税务综合服务管理信息系统评估预警模块评估意见书评估环节假设涉税科目政府共享政府共享假设涉税事项审 批审批案卷归档案件报告书约谈处理约谈约谈预案约谈申请审批约谈环节案源评估意见书转入检查G.第三章评估指标本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。第一节会计报表指标会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建立
43、测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。一、指标基础一、指标基础（一）依据1 1、数据、资料来源较为丰富、准确。、数据、资料来源较为丰富、准确。通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案，可以通过房地产信息网（http:/www.e- 2、财务数据较为专业。、财务数据较为专业。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务人员以及机构，各项财务数据较为齐全。3 3、涉税情况较为简单。、涉税情况较为简单。检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或房产
44、税、土地增值税。营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品视同销售；城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。（二）切入点H.提供约束规范会计科目税法资产负债表利润表现金流量表纳税人会 计 准则评估指标营业税城建税教育费附加收收入入土地增值税印花税成本成本、费用费用个人所得税企业所得税1 1、检查通常涉及的税种具体表现为：、检查通常涉及的税种具体表现为：营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、
45、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品视同销售个人所得税：报销发票、产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。2 2、在评估环节可能解决的问题：、在评估环节可能解决的问题：营业税：欠缴、视同销售；营业税：欠缴、视同销售；企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间；企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间；个人所得税：产品视同销售个人所得税：产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用城市房地产税或房产税：房
46、产自用3 3、征管法第二十五条规定：征管法第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4 4、财务会计报表较为准确。、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5 5、大中型企业都能实现网上申报。、大中型企业都能实现网上申报。6 6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。7 7、纳税人作帐趋于完整、规范。、纳税人作帐趋于完整、
47、规范。综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据2001 企业会计制度、2001 会计准则和2001 年企业会计制度会计报表附注。（一）收入指标收入的确认收入的确认，涉及到营业税涉及到营业税、企业所得税等等企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的
48、是房地产开发与经营业最为关心的问题。问题。1 1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2 2、完整模型：、完整模型：主营业务收入主营业务收入+（预收帐款期末余额预收帐款期末余额 预收帐款期初余额预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金定金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金3 3、建立房地产收入指标、建立房地产收入指标 3-13-1、指标、指标 3-23-2，如下：，如下：指标 3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。指标 3-2，按税法确认
49、收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。4 4、对比结果，反映：、对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。5 5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。以及其他换取非货币资产的情形。6 6、灵活应用灵活应用：如果如果“定金定金”直接记入预收帐款直接记入预收帐款，则没有则没有“其他应付款其他应付款-定金定金”；可可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。7 7、使用该指
50、标前了解企业对于、使用该指标前了解企业对于“应收帐款应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于确认收入的方式，了解企业对于“定定金金”、“认购金认购金”的记帐科目。的记帐科目。+本期销售商品、提供劳务收到的现金+本期收到前期的应收帐款+本期收到前期的应收票据+本期的预收帐款本期因销售退回而支付的现金（二）营业税指标：1 1、目的：通过指标、目的：通过指标 3 3 分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。核实营业税缴纳的情况。2 2、建立模型：、建立模型：（1）指标 4：确认收入指标1 的情况，即确认收入大于“销售