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1、农村建房纠纷调研报告 近年来，随着新农村建设的加强、农民的生活水平也显著提高，农民为了提高自己的住房条件，申请新建、在自己的宅基地修建或修缮房屋现象越来越多。由于农民法律意识淡薄，安全风险意识差薄弱，在房屋修建过程中产生的矛盾纠纷也逐年增加，而一旦发生纠纷，在调解中对建房合同如何定性。适应何种法律关系。不同的认识得出的处理结果相差甚远。从我区近几年对该类纠纷处理的情况，不同的调解人员对处理结果也不相一致。以死亡案例为例：有些建房者与施工队伍对死者承担的是连带法律关系；有的是建房者承担雇用法律责任；有的是建房者给死者家属进行适当经济补偿。党的十八大提出：充分运用法治思维和方式化解社会矛盾，为妥善
2、调处由此引发的社会矛盾纠纷，有必要对农村建房合同的法律关系进行进一步梳理。 一农村修建房屋的几种合约形式 在农村，一般情况下，由于农民自己单独修建房屋（以下称建房者）自身缺乏建房技能、时间等因素，建房者往往会将自住建房交由一些在本地有影响的土“施工队”，来完成。这些土“施工队”成员一般由50到65岁左右的老年人组成，有相对固定的人员，但牵头人员不定，建房者先与其中较为熟悉的一人联系，谈妥后由一人或多人与建房者签订协议。土“施工队”成员农忙时节从事农业生产，农闲时节便组织起来承包农村房屋的修、建、拆工程。有此土“施工队”成员有自己的土设备，但施工设备一般不符合施工要求，施工队伍也未到工商管理进行
3、登记，相比较专业建筑公司，这些土“施工队”算是“业余”的。 上述“施工队”与建房者一般通过以下几种协商方式达成合约： 一、建房者提供房屋设计图纸、建筑材料、建筑工具、支付报酬；施工者仅仅按照房屋所有人的设计意图提供劳动（即所谓的“清包”）； 二、建房者提供设计图纸、施工材料、支付报酬，施工者需要提供劳动、施工工具（即所谓的“包工不包料”）； 三、建房者提供设计图纸、支付报酬，施工者除了提供劳动以外，还要提供建筑材料、建筑工具（即所谓的“包工包料”）； 四、建房者只支付报酬，施工者提供设计图纸、施工材料，劳动、施工工具。在生活实际中，第二、三种合同方式在农村房屋建设实践中最为常见，如何认定上述合
4、约的法律关系是妥善解决农村建房纠纷的前提条件。 从表面上看，上述农村房屋修建合同由于施工者不具备相应的法律资格，可以认定合同无效。但实际上并非如此，根据现行法律法规，农村建房不属于建筑法和最高人民法院解释中规定的需要建筑资质的施工单位施工建筑的调整范围，因此这些建筑施工行为是有效的。那么，上述农村房屋修建拆合同分别适用何种法律关系。实践调解处理中，三种法律关系值得分析：分别是加工承揽合同、雇佣合同和建筑施工合同。根据建设部村庄和集镇规划建设管理条例规定，两层以上建房必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。对两层以下未作规定。因此，根据建筑法、土地法及建设部的规定
5、，目前农村两层以下建筑活动应该不属于建设工程合同的调整范围。虽然不是建筑合同调整的范围，但建房者与施工队伍和合同却属于加工承揽合同或雇佣合同的调整范围。这里不妨就其法律关系进行分析。 二加工承揽合同和雇佣合同的区别 要处理好此类矛盾纠纷，我们就不得不弄清楚加工承揽合同和雇佣合同的区别： （一）设立目的不同。 加工承揽合同和雇佣合同一者是提供劳务取得报酬，另一者则是通过提供劳动成果取得报酬。雇佣合同是雇员对雇主供给劳务为目的的合同，雇佣以劳务供给本身为目的。承揽合同是当事人约定一方为他方完成一定工作并向他方交付工作成果，他方接受该工作成果并给付一定报酬的协议。该工作成果具有特定性，是按照定作人特
6、定要求，只能由承揽人为满足定作人特殊需求通过自己与众不同的劳动技能而完成的。 （二）意志控制程度不同。 雇佣合同中的雇主为了获取最大的收益，严格控制雇员在工作中的自由意志，尽量做到自己意识至上，要求雇工按照自己的主观意识行事。而加工承揽合同中，定作人是以获得一定的工作成果为支付报酬的前提条件，定作人只会在意工作成果是否符合定作人的要求，而不会控制承揽人具体如何完成工作，承揽人在工作过程的具有自主意志。 （三）承担的法律责任不同。 在雇佣合同中，由于雇主为了获取最大的收益，就必须严格控制雇员在工作中的自由意志，那么在受雇佣人执行职务时发生了对第三人的侵权责任时，雇主应当承担法律责任，雇员在执行职
7、务时存在故意或重大过失的情况下才承担相应法律责任。而在承揽合同的承揽人在工作过程的具有自由意志，根据权利义务对等的原则（即“有权利就有义务”），那么承揽人在工作中对第三人造成的伤害就应当独立承担损害赔偿责任义务。 三、农村修建房中的法律关系 从以上分析两种合同的区别，我们不难看出，前面所列农村建房的四类情况，第一种合同方式属于雇佣关系，而第四种合同方式则属于承揽合同，建房者与施工者的第二种和第三种合同关系关系较为模糊，在调解实践中，较难认定。 笔者认为：建房者与施工者的第二、三种合约方式认定为加工承揽合同较为适宜，其法律依据： 一、雇佣合同是以提供劳动为目的，而加工承揽合同则需要承揽人自己提供
8、劳动工具，以交付符合定作人意图的工作成果为目的，上述两种合约方式，施工者在实践中都必须以交付符合建房者要求的房屋作为获取报酬的前提； 二、雇佣合同一般会管理、监督雇用人的工作，施工者的工作细节都要受到建房者的意志的控制，而加工承揽合同的定作人则对承揽人具体工作细节不施加干预，承揽人在工作中有自己自由的意志。由于在“建房”这项交易行为中，建房者和施工队两者之前存在着“信息不对称”问题，所以在农村建房的以上两种合约中，建房者一般不会对施工的具体细节加以干预，只是监督房屋的质量和是否符合房屋的设计要求； 三、雇佣合同的雇佣人由于在工作中受到雇主的意志的直接干预，其在听从雇主要求的工作中对第三人产生的
9、伤害，一般不承担法律责任，除非雇佣者存在过错的情况下。而在加工承揽合同中，由于承揽人在工作中具有自由的意志，能够自主的控制施工风险，在其对第三人发生伤害时就要独立承担法律责任，除非在定作人的订作要求本身存在缺陷或干预承揽人的工作情况。而在农村建房的实践中，上述两种合约中的建房者一般是不干预承建人的工作，承建人具有防范和控制安全风险的自由意识，也应当承担对第三人伤害赔偿的法律责任。同时，将上述合同关系定位为承揽合同，也能规范当下农村生活中这些土“施工队”行为。在暂时没有相关法律文件明确适用的情况下，督促它们严格参照建筑法、土地法等法律文件开展农村建房施工活动，预防和减少在施工过程中发生不必要的人身伤害。 综上所述，将建房者与施工者的第二、三种合约方式认定为承揽合同，更能保护合约双方当事人的合法权益。 第6页 共6页