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1、摘要房地产行业自“土地招拍挂”制度推出后迎来了快速发展的黄金时代，是中国经济举足轻重的一部分，在新时代经济的背景下，“房住不炒”更是决定了之后房地产市场的发展方向，也影响着房地产开发商们的战略决策。随着战略决策对公司发展越来越重要，使用一种合适的财务分析方法，以准确的反映企业财务状况和科学预测企业未来的发展潜力。目前企业主要使用的财务分析方法是杜邦分析法和比率分析法，无法体现现金流量的分析，决策缺少长期性和实效性，过多注重过去的财务数据，没有通过战略的角度进行发展潜力分析。而哈佛分析框架是通过分析企业的战略和财务会计，再进行前景预测，将定量和定性分析融为一体，弥补了现主流财务分析方法的不足。通
2、过哈佛分析框架下对万科集团的发展潜力进行分析，可以发现，随着外部环境和政策改变，万科不断进行战略调整，使得企业竞争力不断加强，经营状况越来越好。从会计分析看，万科最重要的资产是存货，为此应加强对存货的管理，合理地采用多种渠道增加存货的销售量。再定量分析万科的财务，并与其他企业进行同期对比，发现企业财务风险较小，经营稳健，但也存在成本费用控制水平较差等问题。最后以定性的方法分析了万科的前景，重点阐述万科的战略前景和风险预测。哈佛分析框架是一种先进的财务分析框架，适于万科等大中型企业集战略分析和财务分析的综合分析。通过对案例企业的分析应用，可以较好地解释万科集团在战略、财务、会计、前景等方面的现状
3、问题，以此预测企业的发展潜力。关键词：哈佛分析框架；战略分析；财务分析；前景分析；万科集团；ABSTRACTThe real estate industry has ushered in the golden age of rapid development since the introduction of the land bidding and hanging system. It is an important part of Chinas economy. Under the background of the new era economy, housing does not sp
4、eculate determines the development direction of the real estate market after that, and also affects the strategic decision-making of real estate developers. With strategic decision-making becoming more and more important to the development of the company, an appropriate financial analysis method is
5、used to accurately reflect the financial situation of the enterprise and scientifically predict the future development potential of the enterprise. At present, the main financial analysis methods used by enterprises are DuPont analysis method and ratio analysis method, which can not reflect the anal
6、ysis of cash flow, lack of long-term and effectiveness of decision-making, pay too much attention to the past financial data, and fail to carry out development potential analysis from a strategic perspective. The Harvard analysis framework combines quantitative and qualitative analysis to make up fo
7、r the deficiencies of the current mainstream financial analysis methods by analyzing the enterprises strategy and financial accounting, and then forecasting the future. Through the analysis of Vanke Groups development potential under the Harvard analysis framework, we can find that Vanke has been co
8、nstantly adjusting its strategy with the change of external environment and policy, which makes the enterprises competitiveness continuously strengthened and its operation condition better and better. From the perspective of accounting analysis, the most important asset of Vanke is inventory. Theref
9、ore, we should strengthen the management of inventory and rationally use various channels to increase the sales of inventory. Quantitative analysis of Vankes finance, and compared with other enterprises in the same period, found that the enterprises financial risk is small, stable operation, but the
10、re are also problems such as poor cost control level. Finally, the paper analyzed the prospect of Vanke by qualitative method, and focused on the strategic prospect and risk prediction of Vanke. Harvard Analysis Framework is an advanced financial analysis framework, which is suitable for the compreh
11、ensive analysis of strategic analysis and financial analysis of large and medium-sized enterprises such as Vanke. Through the analysis and application of case enterprises, we can better explain the current situation of Vanke Group in strategy, finance, accounting, prospects and other aspects, so as
12、to predict the development potential of the enterprise. Key words: Harvard Analysis Framework; Strategic Analysis; Financial Analysis; Prospect Analysis; Vanke Group;第1章 绪论1.1研究背景与意义房地产经济作为我国经济重要的部分，它不仅推动了GDP增长，改善了居民的生活条件，还推动了城市化进程。在中国经济发展新时代，为了缓解房价高涨的状态，中央经济工作会议提出了“房住不炒”的指导思想。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套
13、的政策，这一系列的政策推出将影响房地产开发商们的战略决策。根据传统房地产财务分析，一般是使用杜邦分析法或者比率分析法，通过比较不同年度、不同企业的财务数据，以比率数据或其增减幅度来反映企业本年经营状况。虽然这种方法能够较为直观的通过使用历史数据进行大致的财务分析，但报表使用者只能得到浅层的财务数据，忽略了深层的财务或非财务信息，且在预测未来的发展前景方面，参考价值较低。因而，为了使经营者和投资者获得更准确的、全面的财务信息，则需要一种新的综合性分析方法。哈佛分析框架作为非常规财务分析思路，是站在企业战略的角度上，结合财务分析和会计分析，再科学的预测发展前景，即将财务数据与非财务信息相结合来进行
14、财务分析。面对外界更多不确定因素的影响，通过这种新的财务分析框架，以房地产行业的领先者-万科集团为例，从四个角度分析该企业财务管理的优点和问题，综合分析企业的发展潜力，对其问题提出建议，为经营者和投资者做出决策提供依据，为我国企业提供一种全面分析公司发展潜力的方法。1.2文献综述1.2.1国外研究现状财务分析这一次最早源于19世纪，当时银行为了避免和减少信贷风险，而提出的信用分析方法，对客户的资产和负债进行评估的信用分析方法。1900年，美国的一位学者托马斯在Railway Report Decomposition中首次提出了财务分析这一概念。Robert F.Meigs和Walter B.N
15、eigs在Financial Accounting一书中提出财务分析的实质是分析与企业决策相关的财务信息并做出判断的过程。20世纪初，随着商业经济的发展，财务分析在实践中的应用不断深入，美国学者Alexander Wall提出了最原始的比率分析方法，即通过计算重要数据来分析企业财务状况和经营管理能力，并结合分析结果预测未来前景廖红.会计原理：武汉出版社.2002。比较分析法最早是由James H.Bliss提出的，通过比较某一实际数与基础数，说明两者的差异，从而了解经济活动的成果和存在的问题。为了弥补比率分析法中无法反映财务比率和财务报表之间的对应关系的缺陷，Stephen提出了趋势分析法。趋
16、势分析法是通过分析相关指标变化趋势，得出财务活动的变化趋势，提供合理预测企业前景依据的分析方法何盛明.财经大辞典：中国财政经济出版社.1990年12月。然而上述几种分析方法并没有对企业财务进行系统性的分析，因而皮埃尔杜邦提出了一种财务分析体系，即杜邦分析系统，它通过盈利能力和财务杠杆水平对权益净利率的影响以及财务指标间的联系来分析企业财务信息郭欣欣.杜邦分析体系的改进与实例应用J.中国乡镇企业会计,2018(10):94-95.。21世纪初，就职于哈佛大学的帕利普、希利和伯纳德在经营分析与估值一书中提出了战略角度的财务分析体系，即哈佛分析框架，它是从经营活动到财务报表来分析企业的经营状况，再合
17、理预测企业未来发展李芸馨.财务分析模式新选择哈佛分析框架J.商,2015(18):160.。1.2.2国内研究现状从新中国成立到大跃进期间，我国财务研究理论大多是直接引用于苏联，暂未形成属于中国的财务理论系统。不久，许多学者决定通过仿照西方和苏联的理论基础，再结合我国特有的经济情况，开创了属于中国的财务理论-资本流动理论、经济会计理论、成本范围理论和金融系统理论。1982年，在工业企业财务管理一书中，王学庆等学者认为资金周转困难影响了公司的运营。郭复初在这一理论基础上，认为应该加上以国家为主体的思想，才能体现含有我国特色的财务理论万玲.论中国特色财务理论的发展J.纳税,2019,13(07):
18、93+95.。杨友红在1994年西方财务分析浅论一书中提出了以方法论为核心，运用比较分析、比率分析等方法来揭示企业财务状况杨友红.西方财务分析浅论.财会研究 J.1994.第八期.。2006年，蔡蕾、李心合两人在研究了其他财务模型的基础上，提出了在企业价值链的视角上以企业战略为起点的综合型财务框架，对企业财务状况和价值创造等方面进行分析李心合,蔡蕾.公司财务分析:框架与超越J.财经问题研究,2006(10):67-73.。张庆龙、李斌（2008）分析了传统杜邦分析法存在的缺陷，即影响净资产收益率的因素无法确定，单纯使用权益乘数衡量财务风险不可取，随即提出了重组杜邦分析系统，依据实际情况对企业资
19、产负债、运用税务筹划减少税务风险和减轻税负张庆龙,李斌.对传统杜邦财务分析体系改进的思考J.财务与会计,2008(17):27-29.。2016年，周湃通过分析企业财务健康状况和经营成果，为企业管理者的经营决策提供战略意义周湃. 基于哈佛框架下的格力电器财务报表分析D.中国石油大学(北京),2016.。柳春涛（2012）指出了杜邦分析法存在的三大缺陷，即是管理目标的滞后、财务报表反映内容不全面、财务分析不准确，且对这三个缺陷提出建议，从目标定位和构建体系着手，比较了改进前后的杜邦分析法，体现了改进后杜邦分析法的优势杨凡.基于哈佛框架的万科股份财务分析J.品牌研究,2018(03):200+24
20、3.。1.3研究内容及研究方法1.3.1研究内容文采用哈本佛分析框架对万科集团2015年至2018年财务报表进行分析，对企业战略、会计估计、财务状况、未来前景进行分析，探讨万科存在的问题和未来发展潜力，并提出相对应的建议。本文共分为五个部分，内容如下：第一个章节是绪论，主要介绍本文研究的背景与目的，相关国内外文献综述，研究思路与研究方法。第二章节为相关理论分析，相比传统财务分析方法，如杜邦分析法，新的哈佛分析框架的优势。第三章为基于哈佛分析框架下对万科集团发展潜力的分析。以企业战略分析为起点，对企业的经营战略和筹资战略作出分析。进而在战略分析的基础上，采用会计分析来评价房地产行业重要资产。再收
21、集相关财务数据，对企业财务状况进行分析。最后综合上述分析合理、科学预测该企业发展前景，为企业管理者提供决策支持。第四章是哈佛分析框架下企业发展潜力分析是否有效的评价，以及解决不足的建议。第五章是对本文的总结与建议。1.3.2研究方法本文运用了以下几种研究方法：1.文献资料法（利用图书馆、知网等查询相关文献资料，加以分析与研究）2.案例分析法（通过哈佛分析框架对万科进行战略分析、经营状况和未来前景分析，总结问题和优势，对相关企业提供借鉴）3.比较分析法（通过对比传统的财务分析方法和哈佛分析框架的优劣势，得出哈佛分析框架企业发展潜力分析的优势）4.定量分析（通过财务指标进行分析，如：资产负债率、偿
22、债能力指标等）5.定性分析（通过非财务指标进行补充分析）1.4创新点与不足创新点：我国目前使用的财务分析方法仍然是杜邦分析法或者比率分析法，很少以企业战略为起点，将财务数据和非财务信息相结合，对企业的财务经营成果进行分析，特别是对企业的发展潜力进行预测估量。本文选取我国房地产行业领先者万科集团，基于哈佛分析框架下对其经营战略、经营状况、未来发展进行分析，揭示了万科集团的发展优势和发展潜力，为其他企业提供参考建议。不足：本文受笔者理论水平和获取资料有限，发现问题和提出建议的深度有限，研究数据的来源具有一定的局限性，主要来自于万科和对比企业2014年-2018年的年度财务报告、知网、中财网、东方财
23、富网，没有其他参考数据，分析的准确度不够;其次在财务分析时，采用的是比率分析法和比较分析法，可能导致分析结论不够全面;在前景分析时，主要采用的定性分析方法，没怎么涉及定量分析方法，最后的分析成果可能不准确，存在偏颇。第2章 相关论述及理论基础2.1财务分析概述2.1.1财务分析方法财务分析是对企业往年财务活动进行评价，也是进行财务预测和财务决策的基础步骤。通过会计核算和分析财务报表、评价企业过去和现在的经营结果，使管理者更好了解企业发展状况，为投资者、债权人提供决策依据宋永春.现行主要财务分析方法的改进探析J.经济师,2004(12):202.。传统的财务分析方法有：比率分析法、比较分析法、杜
24、邦分析法等。最原始的比率分析法则是通过会计报表中的重要项目占基数程度来揭示企业的经营状况和成长能力。比较分析法则是对不同报告期的财务数据进行比较，确定其金额增减和变化趋势，说明企业财务状况和经营成果，以此分析企业的未来前景。杜邦分析法是从权益净利率出发，再结合宏观环境和行业环境下，层层分解，揭示了企业财务状况和获利能力，对企业经营业绩进行综合性分析的财务方法王秀琴.浅议企业财务综合分析法杜邦分析法J.科学之友,2010(08):102-103.。 2.1.2传统财务分析方法的局限性比较分析法的局限性：由于各个企业经营方式上存在差别，经济活动也不一致，直接与同行业其他企业进行对比，会存在一定的片
25、面性甚至影响可比性。此外，在会计政策和会计处理方式上采取不同方式也会导致数据的差异。再者，将分析数据同上一期实际数据相比较，容易忽略其他非财务因素或限制性因素造成数据偏差刘涵,高山,公斌.财务报表分析方法的局限性及改进措施J.现代商贸工业,2018,39(35):120-122.。比率分析法的局限性：当发生同性质经济业务时，企业可以选择不同的会计处理方式，可能会造成虚增虚减利润，导致财务信息虚假不可比。再者，企业提供的财务数据属于历史数据，可能与实际情况有所偏差，导致实效性缺陷。财务报表包含的多是准确计量的数据，而忽略了非量化因素如企业文化，企业管理，导致财务比率存在片面性，无法全面反映经营状
26、况。杜邦分析法的不足：每每对公司的财务状况使用杜邦分析法时，资产负债表和利润表的分析是重点，忽略了现金流量表的分析，从而不能对公司的现金获得能力进行估计，无法全面反映公司的财务状况。再者，杜邦分析法很少考虑对公司经营风险的评估数据，无法对公司经营中遇到的风险进行全面评估。而且，使用杜邦分析法很少对公司未来发展潜力和增值能力进行预测，无法体现公司可持续发展的能力2.2哈佛分析框架2.2.1哈佛分析框架理论哈佛分析框架是就职于哈佛大学的学者K.G.Palepu、P.M.healy、V.L.Bernard在“BusinessAnalysisandValuation”中提出的新财务分析思路，它以企业战
27、略分析为起点，综合会计分析和财务分析的结论，为企业未来发展指明方向 战略分析：企业的战略是经营管理的一个重要部分，也是哈佛分析框架的起点，它通过收集资料和整理分析企业的内外环境，了解环境的变化，以此判断环境变化带来的危机和机遇，调整面对这些因素企业应适用的战略。也为接下来的会计和财务分析奠定基础，为最后的前景预测提供定性分析。从战略分析的角度上看，可以使用SWOT分析法、内部因素评价法、外部要素评价法、竞争态势评价法、波士顿矩阵法。会计分析：通过对企业的应收账款、存货及固定资产等主要资产进行会计政策和会计估计分析,并对具体项目进行质量分析，评价其会计信息质量和财务数据的真实性,为财务分析进一步
28、奠定了基础。财务分析：采用专门的方法对企业过去和现在的经济活动进行分析，对企业偿债能力、经营能力、增长能力等状况的进行评价。不同于会计分析注重于会计估计、会计政策，财务分析注重于历史数据所代表的企业增长能力、偿债能力，为经营者和决策者提供依据。前景分析：在综合了战略分析、会计分析和财务分析的基础上，对企业未来发展方向和发展潜力做出科学预测，为企业管理者提供决策支持。2.2.2哈佛分析框架的优势一般而言，传统的财务分析方法是基于往年的数据、会计信息的基础上进行分析的，存在财务信息的滞后性和数据时效性，这会影响对企业经营状况的判断，无法对企业的未来发展做出较为科学全面的预测。另一个，传统的财务分析
29、方法和企业战略、宏观环境变化相关性较弱，仅仅是分析企业已发生的业务。而实际上，一个企业的财务分析都是在不同的企业战略下，不同的环境中的不同反映。对企业的系统性分析，应该结合企业战略、未来前景等方面来进行。所以我们应该选择更加全面适用的财务分析模型哈佛分析框架。首先，哈佛分析框架从企业战略的角度对企业进行分析，结合了国家政策和市场环境，更加深入的探讨一个企业的战略方向的重要性。第二，它将会计政策和会计估计列入其中，使得提供的会计信息更加贴合实际。第三，不仅注重财务数据的重要性，还对企业的前景进行了分析，为经营者提供了健康发展企业的依据。哈佛分析框架是一种全新升级后的财务分析方法，在2006年中国
30、首次使用之后，许多行业的领先企业开始使用这种方法。这种方法相比传统方法能够减少“水分”，提供更为准确、真实的信息，企业经营者可以通过这种方式得到更为全面准确地财务信息，预测未来发展趋势，调整合适的企业经营战略，使企业的发展前景更为广阔。第3章 哈佛分析框架下企业发展潜力分析生存和发展是企业永恒的主题，发展潜力是用来衡量企业能否发展的重要指标，是企业能否继续存在的关键。通过对企业发展潜力分析，可以为企业制定可持续战略提供依据，也可以为投资者提供有力支持。3.1战略分析随着新经济发展，我国企业市场竞争愈发激烈，外部环境更为严峻，为了使企业的发展更为顺利，我们必须站在战略的角度上分析企业现有的发展状
31、态，在现有基础上提高企业竞争力，提升企业发展潜力。在哈佛分析框架中，战略分析是一个重要部分，通过对整体行业背景分析和企业经营战略的分析来对某企业经营状况进行一个合理分析。在战略分析基础上分析企业发展潜力，主要目标是寻找影响企业发展的外界因素，定性分析企业的长期可持续战略，并归纳公司的战略发展模式，之后定量分析企业财务规模和结构，从企业战略对外界宏观环境的适应能力和调整速度来分析。3.2会计分析为了从会计分析的角度对企业的发展潜力进行分析，分析者通常可以在评估企业会计信息的基础上，再对企业会计政策的适用性进行评估分析企业的营运能力，保障会计信息的高质量，避免会计信息错误导致企业歪曲真实经营状况，
32、为进行企业财务打下良好基础。除此之外，还可以从重要资产的会计政策和会计估计两个方面，来分析企业主要资产的营运规模和周转能力，体现企业的发展潜力。3.3财务分析财务分析环节是立足于公司已发生的财务数据，对企业过去和现在的业绩进行评价，然后合理预测企业的可持续发展。一般通过偿债能力和盈利能力等分析结果来反映企业的发展前景。企业的偿债能力分析通常分为短期和长期债务偿还能力。企业的偿债能力强弱与否会对企业的正常生存和健康发展产生影响，对企业掌权人、投资人、债权人都至关重要。一般可以通过衡量企业的流动比率和速动比率反映企业偿还债务的能力。其中，速动比率相对于流动比率排除了存货等因素更能体现一家企业在较长
33、时期里的债务偿还能力。也有学者们认为速动比率高不仅代表企业的偿还能力强，也存在收到的应收款项无法盈利的状况。如果该比率偏低，那么企业可能为了弥补到期债务的空缺，而出售存货或举新债。在财务报表中，利息保障倍数也能体现企业的偿还利息的能力，当这个数值越高，越能表明这家企业有足够的资金偿还债务利息。企业的盈利能力本质上就是利用可利用的经济资源从其经营活动中创造利润的能力，通常使用销售利润率来衡量销售过程中获得利润的能力。总资产收益率反映了企业通过计算利润占总资产的比例，以充分利用所有资产的能力。总资产报酬率指标越高越说明企业的资产利用率高，创造的利润空间越大，企业的经营管理水平和盈利能力越强。另一个
34、利润率是成本与营业利润的比率，反映了企业的成本控制能力和企业管理水平，指数越高，企业获利同时的成本低，盈利能力越强。3.4前景分析 哈佛分析框架的最后一个分析角度是前景分析，这也是相比传统分析方法存在优势的一点。一个公司的前景发展是投资者的重要决策依据，没有良好发展前景的公司，投资者和债权人无法看到公司的投资价值。分析每一个企业的未来发展方向是这种分析角度的最终目标，常常会使用财务预测和风险预测，结合前三个步骤的分析结果来预测公司的发展潜力。 第4章 万科的发展潜力分析4.1万科集团简介万科企业股份有限公司，又称万科集团，于1984年正式在深圳成立，2019年万科市值约达3000亿元，在房地产
35、行业排名领先。在1988年，万科将房地产确立为主营业务。约四十年的迅速发展，该企业业务不仅覆盖了全国经济活跃的三大经济圈，还将中西部的重点城市囊括其中。2018年，万科将自身定位升级为“城乡建设与生活服务商”，业务也在坚持不动摇房地产业务和物业服务的核心位置基础上，延伸到了商业开发和运营、房屋租赁、物流仓储服务和养老教育领域，为企业的可持续发展奠定了基础。4.2战略分析4.2.1行业背景改革开放以来，房地产行业蓬勃发展。随着城镇化进程加速，人们对住房的需求增加，房地产开发商更为积极，资金大量涌入。但由于缺乏市场调节，房价节节攀升，再加上许多炒房人哄抬房价，房价暴涨。在2014年中央经济会议首次
36、提出“住房不炒”的指导思想后，国家相关部门陆续出台了许多调控制度，我国房地产价格开始出现自主性回落。从整个房地产行业的经济发展来看，房价的理性调整将有利于转变经济发展方式。2018年，调控政策继续抑制购房需求，强调供给有效，全国商品房销售面积有所下降，但绝对规模仍处于较高水平。4.2.2公司战略方向在房地产行业竞争力愈发激烈之时，国家调控发挥了重要作用，房价暂处于理性回落状态，房地产商为了增强自身的竞争能力，发挥企业的品牌优势，靠的就是战略思维和决策。在万科三十年余的迅速发展中，采取独特的产品战略和财务战略，牢牢的在房地产业站稳了脚跟。本论文将从万科集团的经营战略和筹资战略两个方向进行分析：1
37、.经营战略为了有计划的实现经营目标，谋求长期发展，就需要做一个经营战略计划。这关系着企业的成功与失败。2018年，在面对风云变化的外界环境、渐显疲态的市场和政府出台的各种政策掌控下，万科提出了专业化战略，精准定位，坚持“城乡建设与生活服务商”的发展路线，坚持打造好产品、好服务，从客户的真实需求出发，打造可推广的标杆产品。坚持住宅产品以中小户型普通商品房为主；再一个是严格控制工程质量，在全集团实施“天网行动”以提升工程质量；三是关注健康，万科通过绿色研究发展中心的深入研发，持续引领行业绿色技术的创新升级，在项目建设中，严格进行环保管理，做好节能减耗，营造健康舒适环境。在服务方面，万科集团秉承“以
38、客户为中心”理念，将服务好客户视为第一使命，并将“服务更多客户，服务客户的更多方面，更好的服务客户”作为基本的客户理念。住宅开发方面，万科不断迭代客户服务体系6+2步法，丰富客户服务内容，并广泛推广移动验房APP等新科技手段，提高服务效率与服务体验，总体客户满意度连续第三年提升；在物业方面，提升为客户服务的水平，提供更为安全舒适的居住环境，并开展分层有质的邻里交流，营造人与环境和谐共生、社区邻里友好互信的氛围。万科集团通过丰富商业产品线，为客户提供品质感的消费体验，让商业体成为周边社区家庭的社交平台与生活中心。通过深入的产业服务与广泛的企业服务，满足客户的真实需求。2019年是万科“城乡建设与
39、生活服务商”战略的第二年，万科通过收敛聚焦，赢得了战略上的主动；通过巩固提升基本盘，打造好产品、好服务，不断满足客户多层面、精细化的需求，在“口碑时代”赢得了客户的信赖与支持，在可持续发展进程中获得了许多潜在客户青睐。可以从2019年第一季度公布的营业收入增长看出，且净利润相较于上季度增长约25%。2.筹资战略一个公司想要成立发展就需要一个好的筹资战略来解决公司发展资金的问题。万科的筹资战略主要是从资金规模和结构两个方面来考虑的，本文将从万科集团近四年的合并资产负债表和母公司的资产负债表来分析：（1） 筹资规模分析从表1中可看出，母公司的资产、负债占比均在30%左右，且四年里比率浮动较小。万科
40、集团是一个投资性企业，货币资金和长期股权投资组成了资产的重要部分。从上表可以看出万科的筹资规模不断扩大，但2018年有所下降。2019年4月4日，万科集团以每股H股29.68港元向承配人配发2.63亿股新H股，占扩大后全部已发行股本的百分之二左右，净筹资77.8亿港元。从万科整体收入来看，筹资规模仍是随着经营业务规模的扩大而扩大。从表3中可以看出，2018年万科母公司在集团主要筹资方式上占比大，其中，长期借款占比合并报表就达到了65。71%，这说明母公司是万科集团资金往来的重要部分。虽然在合并报表筹资规模变动分析（即表2）中，资产负债率高达84.59%，在表1中母公司资产负债率82.45%，但
41、负债的主要组成还是流动负债，这就大大降低了万科集团的流动性风险。且2018年万科集团年度报表中显示预收负债所占比例较小，说明企业的短期偿债能力好，同时也可以说明万科集团的负债主要是由企业经营中的预收款项产生的，作为房地产企业，这间接的表明了公司的销售市场前景良好，现金流较为充裕。从上述筹资规模和结构分析可知，虽然万科集团筹资规模正在扩大，但有出现商业信用的不良变化，可以从银行筹资的能力下降。从整体现金流来看，现金充足、财务风险较小，有着良好的发展潜力。4.3会计分析4.3.1地产业资产主要组成部分从万科集团2014年至2018年年度报告中可知，该公司的审计报告确定了存货对万科的重要性，构成了关
42、键审计事项，再根据企业会计准则和相关会计制度编制的年度报告，较为公允反映了企业的运营状况和财务状况。从上表数据可以很明显的看出，万科集团的预付账款、货币资金、其他应收款、存货在总资产中占比较大，其中存货占总资产一半以上。这说明房地产企业中存货不仅可以反映企业的经营状况，还可以反映企业经营业务的销售状况。由于国家频繁出台政策干预“炒房热”，许多房地产企业减少了土地购买量，这从2018年万科集团预付款项相较于上年有所下降可以看出。再一个由于受到会计政策变更的影响，万科集团的预收款项在2018年大幅下降，由2017年的4077亿降到2.54亿。加上土地保证金和应收合营企业款增加，企业的其他应收款项持
43、续增长，且增幅较大。4.3.2重要会计政策和会计估计分析通过对表4.1和表4.2的分析可知，存货是房地产企业的重要资产，分析存货的会计政策和会计估计很重要。在房地产行业报表中，存货一般分成房地产开发产品和非房地产开发产品。其中开发产品包括拟开发、在建、完工产品，非房地产开发产品主要是库存商品。开发项目分期进行时，分期开发部分转为在建，未开发土地仍为拟开发。万科集团按成本进行初始计量，在资产负债日，存货按成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按存货成本高于其变现净值的差额计提。本论文将横向进行存货比较分析。由于万科近年来一直不断研究绿色技术，在考虑客户真实需求上，为客户提供好的住房和好的物业服务
44、，使得企业市场竞争力不断增强。从表5.1可以看到，2016年到2018年万科集团的主营业务收入持续增长，且增幅较大。与此同时，主营业务成本有所增长，存货周转率降低，说明万科集团在占据良好的市场竞争力同时，存在无法控制成本增长，成本管理能力较弱的问题。 根据表5.2对房地产行业三大企业的存货进行横向分析，从总资产项目来看，万科集团规模最大，保利地产稍次。从存货周转天数来看，万科集团相较于其他两个企业周转能力较好，但由表5.1我们已知，万科集团存货周转率是处于降低的趋势，这进一步说明了万科集团的存货管理能力相较于保利地产弱。我们也可以从表5-1中可以看出存货周转率波动幅度并不是很大，这间接表明了万
45、科集团有着较为稳健的营运能力，在扩大规模的同时，保证一定的市场份额，稳住了销售市场的地位，万科集团还是存在良好的发展潜力。4.4财务分析4.4.1财务指标分析 由上表6.1不难看到，万科集团2014年到2018年的流动比率有所下滑，速动比率上升，因此，可以判断出万科集团这几年存货在流动资产中所占比例开始有下降的趋势，将企业流动资产变现的能力有所上升，存在一定短期偿付能力。从产权比率和资产负债率变化趋势中可以看出，万科集团的负债比持续上升。2018年的获利息倍数下降幅度较大，表明该企业的长期偿债能力减弱，债权人面临的风险增大，且有可能存在较大的偿债压力和利息负担。但总体来说万科的财务政策还是很稳
46、健的，债务风险比较小。从2014年开始万科集团应收账款周转天数一直处于下降趋势，说明万科集团应收账款信用差，回款慢，资金短缺压力大。存货周转天数在经历两年下降后开始上升，说明企业存货变现难，存货管理能力较弱，急需改进。这是房地产行业普遍存在的问题，也与万科集团的战略转向和国家政策的宏观调控有关。如上表所示，万科的销售净利率在2014年到2016年期间有下降的趋势，之后又开始上升，成本费用利润率业也随之下降上升，这说明该企业的成本费用的控制影响了销售利润。当成本费用较高的时候，利润减少。反之，2016年至2018年虽然成本费用仍在上升，但未超过销售收入的增长，所以销售净利率有所增长，说明该企业有
47、着良好竞争力，盈利能力较强，存在发展潜力。但从万科集团的总资产报酬率中可以看到数据一直下降，尽管下降幅度小，但也说明了企业投入产出的水平下降，资产营运能力下滑，成本的控制力度较差。在我国房地产市场整体增速大幅放缓的背景下，物流行业和租赁住房等新兴业务的增长，也将成为万科营业收入的重要部分。如上表，尽管2014和2017年因为金融问题和政策改变，营业收入相比上年增幅较小，但不持久，很快万科的营业增长有大幅上升，总资产上升，可持续增长率也持续上升，说明万科在市场占有度上取得了好成绩，企业经营状况好。在适应了宏观环境因素变化后，增长速度较快，公司销售业务处于成长期，前景变好。从表7.1中可以看到，相
48、比金地集团和保利地产，万科的流动比率和速动比率都是最低，说明企业短期偿债能力有待加强。保利地产的短期偿债能力较好，但长期偿债能力最差，需要向金地集团学习。由于房地产行业的开发周期长，资产周转率普遍较低。与保利地产和金地集团相比，万科集团的存货周转天数是最高的，再一次说明万科存在存货管理能力较弱的问题。再看应收账款周转率，万科次于保利地产，高于金地集团，说明万科在管理应收账款上做的不够好，应该缩短每次收款的时限，防止坏账的出现。上表其他的数据比较上，三家相差不大，说明这三家企业的资产管理还是不错的。如上表所示，万科与保利地产、金地集团相比，其营业利润率、销售净利率等比金地集团差，比保利地产好，这说明金地集团的获利能力强，万科和保利地产应该控制好成本费用和增强销售收入以此来增大利润获得。但在房地产行业中万科的三费特别是销售费率和财务费率远低于其他企业，说明运营效率上万科能力出众，这也是导致万科销售净利率较高的原因。其中万科的净资产收益能力最强，股东投资回报更易实现。在与房地产行业其他的企业相比，万科集团的总资产增长率与金地集团相差无几，营业收入增长率最低，可持续增长率最高。综上所述，万科集团的经营状况稍弱，在一定时期内资产经