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1、营改增对房地产企业的税负影响分析以万科企业为例摘 要我国的全面营改增已经进行4个年头，税改政策落实到企业有是否达到了减税效果？本文选择与人民生活息息相关的房地产行业进行营改增对企业税负的影响进行对比分析。从房地产行业的开发与销售两个重要环节进行重点研究，从中得出两个环节在税改实施中存在的问题，并且针对性的提出应对措施。关键词：营改增；房地产；税负；对策Analysis on the tax burden of real estate enterprises after replacing the business tax with a value-added tax-Take vanke as
2、 an exampleAbstractChina has been replacing the business tax with a value-added tax for four years.Are businesses getting tax cuts?This paper analyzes the impact of replacing business tax with value-added tax (VAT) on corporate tax burden in the real estate industry which is closely related to peopl
3、es lives.From the real estate industry development and sales of two important links to focus on the study.The problems in the implementation of the policy of replacing the business tax with a value-added tax are concluded.Propose specific countermeasures.Key words: real estate; replace business tax
4、with value-added tax2; tax burden; counter-measureIII 目 录摘 要IAbstractII一、绪论1（一）研究背景1（二）研究目的和方向1二、房地产企业现状2（一）我国宏观房地产发展概况2（二）万科房地产企业介绍3三、 营改增对房地产企业的税负影响3（一） 对房地产开发的影响31. 影响土地取得32. 影响建筑安装43. 营改增前后房地产开发的税负及会计处理区别54. 营改增在房地产开发中存在的问题6（二） 对房地产销售的影响61.营改增在房地产销售中的变化62.营改增在房地产销售中存在的问题83.小结8四、营改增后房地产企业税负问题的应对措
5、施8（一）国家层面8（二）企业层面81.进行合理的税收筹划82.多种开发建筑模式应对开发中的问题93.加强财务人员和销售人员管理减轻销售环节税费10参考文献11致 谢12一、绪论（一）研究背景税收是我们国家的财政收入主要来源，是为国家治理以及国家安全提供基本财力保障，也是国家对国民经济进行宏观调控的重要手段。所以税制改革对国民经济而言牵一发而动全身。首先对营改增进行解释。“营”就是营业税”：营业税是一种流转税，征税对象是营业额。增”就是增值税：也是一种流转税，征税对象是增值额。“营改增”就是营业税改为增值税。我国的营改增税制改革可追溯到1994年，税改范围扩展到工、商及进口环节，2012年开始
6、摒弃营业税和增值税并行的税制，以交通运输行业为起点逐步扩展到全国及其他行业，2016年我国重锤全国税制改革，在全国范围内实施改革，房地产行业由此也正式进入税改大圈。虽然从2016年全面营改增至今已历经四个年头，但是经济形势千变万化税制改革不可能一劳永逸，营改增的税收制度在具体的实施推进阶段也不无问题。我国关于房地产行业的营改增问题的研究，学者主要从营改增的必要性入手或者主要强调营改增的必要性，选择从房地产营改增的其中一种税如土地增值税、其中一个问题如进项税抵扣问题、其中一个方面如房地产开发或者销售进行正反两面（有利或有弊）的研究和论述。得出的结论：进项税税额抵扣不足、税负难以转嫁、财务压力及财
7、务成本增加。（二）研究目的和方向2019年全球经济贸易显著放缓，在全球经济高度一体化的今天我国和全球经济发展现状一致：速度放缓倒逼质量提高。我国的目标：2035年要达到社会主义现代化水平、2050年要成为社会主义现代化的强国。国家不断发展为的是人民可安居乐业。安居必然离不开房地产企业，房地产行业是我国国民经济的支柱行业之一，它首先为老百姓提供了住房既可以使人们居有定所也可改善人们住房条件，其次房地产企业涉猎生产、流通、消费三大领域为人民提供就业岗位同时为GDP做出巨大贡献。所以房地产行业的发展至关重要，结合当前房地产行业发展放缓，房价只涨不降等问题联系到我国以税制改革来引导其发展本文尝试从我国
8、税制改革入手结合万科地产，研究营改增税收政策在房企的现实执行情况，分析该政策对房地产企业的税收具体影响，对于其中出现的问题提出具体可行的措施，望能为我国房地产企业实现良性发展做出微薄贡献。二、房地产企业现状（一）我国宏观房地产发展概况1998年我国的房地产市场形成，国务院发布了住房改革通知。即这一年中国正式停止住房分配制度，所以中国房地产市场应运而生。房子的建筑和销售正式移交到商人手中，老百姓也因此而自由买卖房产。房地产市场形成之后借着我国改革开放的东风和中国特色社会主义市场经济的蓬勃发展不断的成长扩大，并且成为中国经济的支型行业。表2-12018年城市化率指标 国家城市化率中等收入国家50%
9、高收入国家70%中国43.37%（户籍地）59.58%（大陆）数据来源：国家统计局 虽然现阶段热传房地产行业遇冷，已经错过了飞速发展的黄金期，但是衡量一国经济的发展进步程度往往离不开城市化这个指标。世界银行2018年发布的数据表明一个中等收入国家城市化率要达到50%，高收入国家的城市化率要大于70%。比如世界上第一大经济体美国，其80%的人口居住在仅仅只占国土面积3%的城市。反观我国是毋庸置疑的世界人口大国，据国家统计局数据显示截止2018我国的总人口已经达到十三亿九千五百三十八人，我国大陆城市化率59.58%，户籍地城市化率43.37%。我国十九大提出到2020年实现国民收入达高收入国家水平
10、。这些数据无疑都在暗示着我国经济发展包括房地产发展的巨大前景。表2-2 2019年1月至11月我国房地产开发投资情况 项目指标全国房地产开发投资121265亿元房地产土地购置总面积21720万平方米商品房销售额139006亿元数据来源：国家统计局 发展有前景有市场同时也有挑战，国家出台多种限购政策抑制房地产房价的过快增长，税收压力大房地产商不得不加价销售导致房产销售受限、老百姓住房压力也随之不断增加，因此许多市场参与者认为房地产行业衰退将无法有好的发展空间，此言论明显与现实情况不符，从我国国家统计局2019年的统计数据可见全国房地产开发投资情况：全国房地产开发投资十二万一千二百六十五亿元，房地
11、产商土地购置总面积两万一千七百二十万平方米，商品房销售额十三万九千零六亿元，商品房销售面积十四万八千九百零五万平方米。综上我国房地产市场虽然面对大环境的经济发展减缓，税负压力大，但是发展潜力无限。（二）万科房地产企业介绍万科集团，1984年成立于深圳经济特区，1988年万科正式开展房地产业务。1991年在深圳证券交易所正式上市股票代码000002。2019财富世界五百强企业中排名二百五十四，核心的业务是：房地产开发、房屋租赁以及物业服务，延伸业务包括：商业、教育及物流等。在2019年的中国房地产企业综合实力排名第三（中国报告大厅）。房子关乎民生，万科地产发展多年一直坚持：建设老百姓的住房，为普
12、通老百姓提供高质量合适户型的房子。基于营改增是2016年全面推行的所以本文选择营改增前后都活跃在市场上的并且是在中国大陆上市本土企业万科集团为例。三、 营改增对房地产企业的税负影响（一） 对房地产开发的影响1. 影响土地取得一个成熟并具有完善产业链的房地产集团公司其房地产业务至少包括：房地产项目的开发和建成后房地产的销售。所以对于房产企业来说拿到土地建房子是业务开展的第一步。房地产企业取得土地的方式主要有通过在投标、挂牌以及公示等方式在二级市场上接受其他企业的转让、从一级市场上跟国家进行交易受让土地。在取得土地的过程中要准备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以及签订各式各样的合同。在此过
13、程中房地产企业就成为了在我国境内承受土地的单位要缴纳契税。在获得许可证和签订合同的过程中就成为了印花税的纳税人。房产企业获得在城市的土地即成为了城镇土地使用税的纳税人。当房产企业规划开发的土地属于耕地时则成为我国耕地占用税的纳税人。税改前后影响较大的是土地使用税以及印花税因为税改以前这两项税计入的营业税金及附加，税改以后则取消了营业税金及附加改为税金及附加。值得注意的是税改以前的营业税金及附加并不完全等同于税改后的税金及附加。因为税改前的营业税金及附加的构成要素包括营业税、消费税、城镇土地使用税、资源税、房产税、城建以及教育费附加，税改后的由于价内税转价外税的变革税金及附加不包括企业缴纳的增值
14、税，这造成企业利润表中该科目金额的减少最终是企业所得税的扣除金额减少因此增加了企业所得税的税收负担。除此之外企业房地产项目开发需要进行前期的土地地质勘探、招标公示、开发方案的设计这些过程中在营改增以后涉及到税目叫鉴证咨询或者属于现代服务需要企业缴纳百分之三或者百分之六的增值税。与此同时房地产开发从土地取得开始就需要投入大量的资金，此时企业就需要进行项目贷款，根据营改增新税法的规定贷款所产生的的百分之六的税额不能用以后的进项税额进行抵减并且跟贷款直接相关的各手续费以及其他费用不能抵扣。由此可见2016年国家全面营改增以后企业的很多费用不可以扣除增加了开发企业的成本，也存在进项税的抵扣不充分的问题
15、。因此房地产开发税负短期内会呈现上升的趋势。2. 影响建筑安装企业取得土地使用权以后着手实行项目的建设安装。房地产企业建造房屋要么选择与其他建筑公司合作要么选择自行组建建筑公司将项目独自承揽。在当前房地产企业中大部分房地产公司会选择与其他建筑企业合作，一是并非所有公司都有足够的实力发展自己的建筑团队，二是交给其他建筑公司可以分散项目风险。建筑安装还涉及到建筑材料的购买和建筑工人的招聘，这两项业务或一并交给建筑公司或企业自行购买材料和招聘人员。房地产开发公司与建筑企业合作建设房地产项目，在建成以后销售。营改增以前建筑公司的适用税率是百分之三，税改以后如果合作的建筑企业是一般纳税人则的税率直接飙升
16、到百分之十（2019年改为百分之九）建筑公司出于自身效益以及各种客观因素的影响成本增加不得不把税负转嫁给房地产公司，房地产公再往下传递给消费者最终使得房价居高不下。在材料采购问题和建筑工人的问题中，房地产公司在营改增以前不需要考虑其中的税负以及工人来源的问题，只要节约成本可以就选择散工、农民工，材料的采购方便快捷的选择报价低或经常合作的零星小户供应商，因为不管是一同交给建筑公司还是独自承担，其最终计算营业税时都是将上一环节已缴纳的税并入到下一环节销售中，在销售中用销售收入乘以5%的税率可以得出房地产企业要缴纳的营业税额。营改增以后建筑公司税率10%（2019年4月1日改为9%）和房地产公司销售
17、房屋10%（2019年4月1日改为9%），税改以后房地产公司的税不再是简单的营业收入乘税率，而是要进行进项税额的抵扣即是：与建筑公司合作取得增值税专用发票形成进项税额，当房地产销售时按照不含税销售价格得出销项税，最后销项减进项即是房地产公司的应交增值税。因此房产企业可避免层层被税，当其取得足够的进项时即可减轻税负。3. 营改增前后房地产开发的税负及会计处理区别上文通过房地产开发中的两个重要环节土地取得以及建筑安装简要分析了税改前后对房企的影响情况。土地取得中的税金及附加问题以及建筑安装税改前粗暴管理会导致企业难以适应税改后精细财管问题。我们以2018年万科集团的财务报表数据为例进行具体分析。表
18、3-1 万科集团税改前后数据比较 项目金额营业收入2976.8亿元营业成本1861亿元营业税额148.84亿元增值税额136.98亿元税改前后税负比5%（营业税）4.78%（增值税）数据来源： 2018年万科企业年报 2018年万科集团取得营业收入两千九百七十六点八亿元，营业成本一千八百六十一亿元。由于万科企业每年的业务不同实际经营情况也不同，具体情况无法直接用16年以前的财报数据和16年以后的财报数据直接比较，本文以18年营业收入为基础进行比较分析。税改以前万科企业的营业税为2976.85%=148.84（亿元）。税改以后，企业缴纳的增值税是进项与销项的差额。18年万科企业的销项税额为297
19、6.8（1+10%）10%=270.6（亿元），由于税改以后企业的土地购置成本如土地出让金等可以抵扣，如：从一级市场受让土地其成本可抵扣企业的销售收入，从二级市市场取得土地其成本可进项抵扣。本文仅考虑从企业从一级市场受让土地抵扣销售额，据国家统计局数据整理2018年全国房地产销售收入106688.38亿元人民币，土地出让成交价款为16102.16亿元，则土地出让金占销售收入比例约15%，则估算万科集团可以抵扣的成本为2976.815%=446.52（亿元），企业的进项税额为（1861446.52）（1+10%）10%=128.59（亿元），万科的应交增值税为270.6-128.59=142.3
20、1（元）。由于企业进项税额具体数据外部人员无法全面了解此处进项税额仅考虑土地出让金的部分，在企业的实际经营过程中还存在许多可抵扣的进项税额如企业采购等，即企业的进项数额更大最终缴纳的增值税更低。综上对比可得，税改以前万科的税负比税改以后高6.58亿元。税负率营改增以前税负为5%，税改以后为4.78%。在会计处理方面，税改以前企业会计处理简单，营业税和附加税都计税金及附加。税改后会计科目增加增值税与附加税分离。详见表3-2表 3-2税改前后附加税对比税改前税改后附加税借：营业税金及附加 贷：应交税负应交营业税借：税金及附加 贷：银行存款4. 营改增在房地产开发中存在的问题首先是会计核算复杂，上文
21、已经提到会计科目的增加。事实上营改增以前的大部分企业过分强调业务部发展，不够重视财务管理部门的作用。使得营改增以后的一段时间内企业现有财务员人员专业水平参差不齐甚至无法适应税改后变得复杂的企业会计核算需求。其次是税改以后的税务筹划地位凸显企业缺乏纳税意识和税筹能力。税改以前只要财务人员做好数据统计工作，待纳税时对应当期的营业额就可以得出应纳税额，并且对于规模大经营稳定的上市集团企业来说在营业税制下的税收筹划是容易做到的，如预测销售额便可以得出大概的应纳税额企业可以以此为根据做出反应进行税负转嫁工作。然而税改以后即使企业根据其业务发展预计出销项税额但进项税额的准确预计难以做到，如专票丢失、专票无
22、法取得或取得的是虚假专票等，这些情况致使企业的销项无法足额抵减在增加财务部门工作压力的同时增加企业税负。其次房地产开发本就是一个综合性强，涉及面广，产业链长的生产、流通、消费过程。在与上游建筑公司合作建房中，会因为合作企业的规模问题影响房地产企业的税负。具体来说最直接的表现就是税改前建筑企业的税率3%，税改后一般纳税人建筑企业是10%（2019年9%），如果其合作模式是包工包料则会因为做建筑业的工人来源大多是散工、农民工则企业无法取得增值税专用发票无法形成企业的进项税，众所周知房子建设需要大量不同规格的建筑材料一般的建筑企业为价格低廉或者材料的特殊规格而无法与一般纳税人合作也无法形成进项税额。
23、综合以上原因导致下游的房地产企业利润空间下滑，而房地产成本难以压缩售价又高销项税额居高不下最终房企的税负抬高达不到税改的理想效果。（二） 对房地产销售的影响1.营改增在房地产销售中的变化销售时一个房产项目的最终环节同时也是营业税或销项税产生最多的环节。房地产企业的销售方式可以选择现销售和预销，在现实情况中由于完成一个房产项目时间跨度大，为了缓解企业的现金流压力普遍采取预售回笼资金。营改增以前企业预售还是现售区别不大都是以5%的税率乘以销售收入。营改增以后国家规定严格按照销项减进项的差额纳税方式进行税款的征收。企业在预售房产时要注意税收的筹划，比如在建筑安装的前期因为购进建筑材料、购进劳务等取得
24、了大量的进项专票，所以税改以后的房企预售前要进项筹划先认证早取得的增值税专用发票尽最大的可能减轻企业的税负。税改后销售房地产的会计账务处理也发生了巨大的改变。详见表3-2表 3-2税改前后销售分录对比事项税改前税改会收取房款时借：银行存款 贷：预收账款借：银行存款 贷：预收账款 应交税费应交增值税（销项税额）计提税费时借：营业税金及附加 贷：应交税负应交营业税（城建税、教育费附加）确认收入时借：预收账款 贷：主营业务收入借：预收账款 贷：主营业务收入营改增以后企业在房地产销售时的土地取得成本即是土地价款、国家出让土地的土地出让金可以进行进项抵扣。税改以后企业出售房地产的销售额不是简单的按税改以
25、前的方式从收到的价款中直接得出，而是用销售额扣减该项目对应的土地出让金如：销售收到S，土地出让金C，销售额(S-C)(1+税率）。18年万科房产销售面积4037.7万平方米，由于数据涉及商业秘密无法取得，本文假设4037.7万平方米的销售面积就是企业的全部建筑面积以及可供销售建筑面积，按照万科企业的平均售价12988元/平方米，以及我国土地出让平均价格6000/平方米估算可得，万科是的销售收到S为40377000平方米12988元=5244.2（亿元），可以抵扣的土地出让金C为403770006000/平方米=2422.6（亿元），销售额为（5244.2-2422.6）（1+10%）=2565
26、.1（亿元），销项税额为2565.110%=256.51（亿元）。营业税制下营业税额为S5%即5244.25%=262.21。税改以后企业要实际缴纳的增值税还要减去企业的进项税，减去进项以后企业的税负会更小。不管是营业额税制还是增值税制企业也都要缴纳附加税，如城建税、教育费附加。营业税金及附加或是税金及附加是以企业缴纳的营业税或增值税为基础计算得出，由以上分析可知税改以后企业利润表的税金及附加项目金额缩小，那么企业所得税负上升。2.营改增在房地产销售中存在的问题一是进项税额的抵扣问题，税改以后所有进项税额必须凭票抵扣，企业前期取得大量的进项税专用发票等待企业处理，税法规定的发票认证日期不超过1
27、80天所以企业极有可能因为财务工作的疏漏致使专票的认证超时、遗漏、丢失等造成企业无畏的税负。二是企业应对税改的内部管理问题，税改以前企业对销售业务人员的单据不作过多要求只要是真实的一律接受或报销，这将造成企业会计数据统计困难甚至出错。三是税改政策的理解问题，由于税改以前的会计处理简单企业在招聘会计工作人员时不够重视综合素质，以及企业整体忽视财务工作的重要性财务部门得不到锻炼能力良莠不齐，当税法新规定出来以后可能因为理解不到位错失税收优惠。3.小结营改增是国家为国计民生发展做出的决定其出发点是释放经济活力给企业解压松绑最终推动国民经济的持续稳定进步。分析得出增值税税负率确实低于营业税负率，并且由
28、于增值税是价外税使得企业更科学的纳税和扣除成本，总的来说企业税负确有减少。但是每次大刀破斧的改革都不可能一蹴而就，在税改以后也存在诸多问题，如财务压力剧增、间接税负增加，企业管理问题加剧、进项税抵扣不完整等。四、营改增后房地产企业税负问题的应对措施（一）国家层面为了我国的营改增政策真正的惠及我国的经济发展。国家方面应该及时进行税改政策的制定推广、执行以及执行情况的调查反馈工作。首先在税收政策的制定方面应当提升参与政策制定人员的专业性、多样性，以及政策的实用性。如参与人员进行营改增税收政策深入学习和研究，充分利用及发挥我国在税务及会计方面顶级专家作用。实用性方面充分分析房地产企业税负重的实际情况
29、，如上文提及房地产企业贷款相关的进项税额不得抵扣以至于加重其税负的问题国家可以扩大这方面的抵扣范围。再如上文所说房企的零星材料采购以及散工劳务无法取得专票的情况，国家可因其特殊性出台相关政策：只要房企可证明其购入材料和劳务实际应用于房产开发建设就可形成进项税额进行销项抵扣。其次，在政策的推行方面加强宣传力度并完善相关的法律法规保证实施效果，如在出台新的增值税新规后应当组织专门的工作人员进行宣传综合利用三微一端的网络手段。再次，做好纳税监督工作，如为保证营改增的进项税收额真实凭票抵扣税务检查机关要做好监督工作对虚开、代开以及使用虚假专票的企业进行惩罚。最后对增值税工作进行及时追踪，如当税率不适应
30、当前经济发展需求时及时了解情况进行更新。并且要深入营改增的范围使全行业全国都打通进项抵扣链条。（二）企业层面1.进行合理的税收筹划营改增以后的税制是颠覆性的巨变，现在房地产市场竞争压力，已经错过了黄金时期。房企经营的是商品特殊，与老百姓的生活息息相关，税改以后因为上游企业税率的增加成本相应增加，使得房地产企业一边面临成本增加的问题，另一边又是成本压缩的空间缩小问题。因为恶性的成本压缩带来的是工程质量无法保障，一个企业房产如果提供的是劣质房子一定是无法长期发展生存下去的。因此企业可以利用税改的红利，通过做好税收筹划工作给企业减负提高企业的利润，促进企业的长远发展。要做好税筹工作，首先企业要重视税
31、筹工作从企业的高层管理部门到底层业务尤其是财务部门都重视此工作的重要性通过高层的会议甚至是董事会向企业全体传达税筹精神。其次及时接受了解增值税新规，19年国家出台了新的增值税政策，如企业购入固定资产不在分两年抵扣进项，从购进固定资产的当月即可以全额抵扣进项，以及企业购进的旅客运输服务也可进行进项抵扣。因此房企可以利用以上两项新规进行筹划，在企业销售旺季集中购入固定资产如公司专车等，提醒公司员工出差的交通票据进行实名制取得相关凭证做好凭据保管。再如2020年受新冠肺炎的影响，国家出台了税收减免政策，企业需要员工及时了解吃透相关政策尤其是在疫情区的公司要精确的与国家新政策对接尽可能为企业减轻税负。
32、建立一个专业的税务部门专人专岗进行税筹工作，如果企业规模较小还可以从现有财务部门中抽调一组工作人员代替，规模再小一点的企业可由财务经理带税务助理的形式。最后要培养税筹人员的专业能力，组建税务部门的，在人员的聘用上进行严格要求及考核如到高校进项专业的校园招聘，入职以后定期考核。比如考核其对最新税法规定了解的及时性以及准确性。要保证税务部门的工作积极并且行之有效必须进行的是物资和精神激励，如设置“企业最佳税筹工作者”奖金。2.多种开发建筑模式应对开发中的问题由于增值税是差额纳税，凭票抵扣的性质，房企在开发项目时要有总体战略眼光。首先针对上文建筑公司规模影响企业税负问题，企业应当仔细甄别合作的建筑公
33、司纳税资质，如：是否一般纳税人、是否诚信纳税信用评级问题、是否曾因偷漏税虚开发票等问题被税局约谈或处罚。为更加深入了解合作公司房企去可以整合各种资源发动员工、同行或竞争者对有意向的合作公司进项彻底的调查了解。确定合作企业后应当把条款细化到合同中做到权责明确，尤其是明确发票取得类型及取得时间并加以违约条款约束。其次是上文所说建筑工人来源影响税负问题，房产安装建筑的工人可选择专业一般纳税人劳务公司进行派遣这样则可以取得专票抵扣，企业也可将为一个开发项目而招聘的农民工、散工集合起来要求其与劳务公司挂靠。最后关于材料采购问题，此处涉及与建筑公司的合作模式问题，应当从建筑模安装模式的选择上进行考虑，如果
34、企业选择选择把和房产开发项目的整个建筑安装工作都交给合作的建筑公司那么企业的风险将加大。因为这种包工包料的建筑模式对房地产企业来来说进项增值税专票的取得受制于人，如果上游建筑公司截留部分部分款项或是不认真对该发票的管理那么作为其下游的房企就会损失一部分的进项抵扣。所以为规避此风险房企可以在材料的采购环节留给本企业，以此取得更多的进项税额，把进项取得主动权放在本企业手中。材料采购要要求采购部门选择可以获得专票的企业，如遇到材料零星材料难以与一般纳税人合作时可以选择把这部分材料采购交给相关公司或是要求非一般纳税人的供应商代开增值税专用发票，尽最大可能取得专票。从供应商的选择到货物的运送都进行严格把
35、关。3.加强财务人员和销售人员管理减轻销售环节税费税改后财务工作的重要性不言而喻，在房地产销售中联系最为密切的就是财务部与销售部。对于财务人员要专人岗加强监督，首先对财务部门的人员进行调查了解财务人员的能力，并对本企业财务人员的能力进行针对性和持续性的培训，上文已经提到税改以后房企的会计核算复杂化、会计科目增多，所以更要重视会计人员的培训尤其是对新增会计科目的运用，财务报表项目的变化等。其次针对上文提出的会计工作人员来源不清能力良莠不齐，所以在企业招聘财务工作者时部门任人唯亲，可把招聘交给专业的招聘机构到高校进行选拔。以此优化企业的会计团队，更加及时理解并运用税收优惠政策以减轻企业销售环节的税
36、负。最后对于财务人员的聘用要提高其待遇，据了解企业招聘初级财务人员薪资待遇普遍过低，甚至无法保障初入职场的基本生活，这就增加了财务人员的不稳定性不利于企业财务部门的发展。在日常的财务工作中要加强财务人员的能力培养，定期进行培训、考核。如：以半年或一年为期聘请高校教授或是行业专家定期对财务工作人员进行培训。考核方面与员工的工资绩效挂钩。对于销售人员来说，也要进行财务税务知识的学习，如销售时间的的安排与财务进行沟通以便做好税收筹划工作，销售人员结合税筹与会计部门改变其业绩第一的的粗狂销售方式，转而参与到销售价格和销售方式的设计工作中通过销售更多的可“拎包入住”的精装房使得企业获得更多的进项税额。再
37、如销售人员的单据管理意识及能力，组织销售部门工作人员学习增值税发票的鉴定、认证时限等知识，在单据报销时积极配合财务部门的工作按要求整理好相关凭证减轻财务部门的工作压力提高财务数据统计的效率。整合财务与业务部门的资源加强沟通。综上，加强财务和销售人员的能力管理、意识管理、技能培育并加强两部门的沟通共同应对销售环节的财务、业务、税务问题。参考文献1鲁立.“营改增”对房地产税负的影响J.纳税,2019,13(04):15-16.2肖晓璇,杨婷,田爽.全面“营改增”对房地产企业的税负影响及对策研究以L集团和K集团为例J.全国流通经济,2019(07):130-131.3罗昭君,翟林营.浅析营改增后房地
38、产业进项税额的抵扣问题J.现代营销(信息版),2019(09):48-49.4陈欣妍.“营改增”对房地产企业的税负影响分析以C房地产公司为例J.甘肃金融,2019(09):67-71.5苏明.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略J.财会学习,2019(25):9-10.6Yan Huang. Design of the Elements of Real Estate Tax on Possession from Real Estate Tax in the UKP. Proceedings of the 3rd International Conference on Judicial,
39、Administrative and Humanitarian Problems of State Structures and Economic Subjects (JAHP 2018),2018.7赵娟.房地产开发企业“营改增”的税负变动研究J.营销界,2019(20):62-63.8陈丰华.浅议营改增对于房地产企业土地增值税情况的影响及应对J.营销界,2019(35):32+40.致 谢本文是在赵丽萍老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了赵老师的热情帮助和精心指导。赵老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢学校老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向曾给我传授知识的老师们表示深深的敬意和感谢！在此，还要感谢我的父亲是他用勤劳的双手撑起我们的家，是他给了我求学道路上最大的支持，是他在我每次遇到困难时给我不断的鼓励。本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！14