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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 房地产开开发企业会会计讲座一一 第一讲讲 房地产产开发企业业会计的特特点 一、房地产产开发企业业经营活动动的主要业业务 房地地产是房产产与地产的的总称。房房地产开发发可将土地地和房屋合合在一起开开发，也可可将土地和和房屋分开开开发。房房地产开发发企业就是是从事房地地产开发和和经营的企企业，它既既是房地产产产品的生生产者，又又是房地产产商品的经经营者。进进行的主要要业务有： 1土土地的开发发与经营。 企业将将有偿获得得的土地开开发完成后后，既可有有偿转让给给
2、其他单位位使用，也也可自行组组织建造房房屋和其他他设施，然然后作为商商品作价出出售，还可可以开展土土地出租业业务。 22房屋的的开发与经经营。 房房屋的开发发指房屋的的建造。房房屋的经营营指房屋的的销售与出出租。企业业可以在开开发完成的的土地上继继续开发房房屋，开发发完成后，可可作为商品品作价出售售或出租。企业开发发的房屋，按按用途可分分为商品房房、出租房房、周转房房、安置房房和代建房房等。 33城市基基础设施和和公共配套套设施的开开发。 44代建工工程的开发发。 代建建工程的开开发是企业业接受政府府和其他单单位委托，代代为开发的的工程。 二、房地产产开发企业业的经营特特点 房地地产开发企企业
3、的生产产经营与施施工企业不不同。其经经营特点主主要有以下下几点： 1开发发经营的计计划性。 企业征用用的土地、建设的房房屋、基础础设施以及及其他设施施都应严格格控制在国国家计划范范围之内，按按照规划、征地、设设计、施工工、配套、管理“六六统一”原原则和企业业的建设计计划、销售售计划进行行开发经营营。 2开发产品品的商品性性。 房地地产开发企企业的产品品全部都作作为商品进进入市场，按按照供需双双方合同协协议规定的的价格或市市场价格作作价转让或或销售。 3开发发经营业务务的复杂性性。 所谓谓复杂性包包括两个方方面： (1)经营营业务内容容复杂。企企业除了土土地和房屋屋开发外，还还要建设相相应的基础
4、础设施和公公共配套设设施。经营营业务囊括括了从征地地、拆迁、勘察、设设计、施工工、销售到到售后服务务全过程。 (2)涉及面广广，经济往往来对象多多。企业不不仅因购销销关系与设设备、材料料物资供应应单位等发发生经济往往来，而且且因工程的的发包和招招标与勘察察设计单位位、施工单单位发生经经济往来，还还会因受托托代建开发发产品、出出租开发产产品等与委委托单位和和承租单位位发生经济济往来。 4开发发建设周期期长，投资资数额大。 开发产产品要从规规划设计开开始，经过过可行性研研究、征地地拆迁、安安置补偿、七通一平平、建筑安安装、配套套工程、绿绿化环卫工工程等几个个开发阶段段，少则一一年，多则则数年才能能
5、全部完成成。另外，上上述每一个个开发阶段段都需要投投入大量资资金，加上上开发产品品本身的造造价很高，需需要不断地地投入大量量的资金。 5经经营风险大大。 开发发产品单位位价值高，建建设周期长长、负债经经营程度高高、不确定定因素多，一一旦决策失失误，销路路不畅，将将造成大量量开发产品品积压，使使企业资金金周转不灵灵，导致企企业陷入困困境。 三、房地产产开发项目目投资费用用估算 经经营房地产产投入资金金多，风险险大，在项项目的规划划阶段，必必须对项目目的投资与与成本费用用进行准确确的估算，以以便作出经经济效益评评价、投资资决策。 由于房地地产开发项项目的投资资过程就是是房地产商商品的生产产过程，因
6、因而其投资资估算与成成本费用估估算不可截截然分开，应应合二为一一。房地产产开发项目目投资与成成本费用估估算的范围围包括土地地购置成本本、土地开开发成本、建安工程程造价、管管理费用、销售费用用、财务费费用及开发发期间的税税费等全部部投资。 房地产建建设项目各各项费用的的构成复杂杂，变化因因素多、不不确定性大大，依建设设项目的类类型不同而而有其自身身的特点，因因此不同类类型的建设设项目，其其投资和费费用构成有有一定的差差异。对于于一般房地地产开发项项目而言，投投资及成本本费用由由开发成本本和开发费费用两大部部分组成。 (一)开发成本本 共有八八项： 11土地使使用权出让让金。 国国家以土地地所有者
7、身身份，将一一定年限内内的土地使使用权有偿偿出让给土土地使用者者。土地使使用者支付付土地出让让金的估算算可参照政政府前期出出让的类似似地块的出出让金数额额并进行时时间、地段段、用途、临街状况况、建筑容容积率、土土地出让年年限、周围围环境状况况及土地现现状等因素素的修正得得到；也可可依据所在在城市人民民政府颁布布的城市基基准地价或或平均标定定地价，根根据项目所所在地段等等级、用途途、容积率率、使用年年限等因素素修正得到到。 2土地征用用及拆迁安安置补偿费费。 (11)土地征征用费。国国家建设征征用农村土土地发生的的费用主要要有土地补补偿费、劳劳动力安置置补助费、水利设施施维修分摊摊、青苗补补偿费
8、、耕耕地占用税税、耕地垦垦复基金、征地管理理费等。农农村土地征征用费的估估算可参照照国家和地地方有关规规定进行。 (2)拆迁安置置补偿费。在城镇地地区，国家家和地方政政府可以依依据法定程程序，将国国有储备土土地或已由由企、事业业单位或个个人使用的的土地出让让给房地产产开发项目目或其他建建设项目使使用。因出出让土地使使原 用地地单位或个个人造成经经济损失，新新用地单位位应按规定定给以补偿偿。它实际际上包括两两部分费用用，即拆迁迁安置费和和拆迁补偿偿费。 33前期工工程费。 前期工程程费主要包包括： (1)项目目的规划、设计、可可行性研究究所需费用用。一般可可以按项目目总投资额额的一定百百分比估算
9、算。通常规规划及设计计费为建安安工程费的的3左右右，水文地地质勘探费费可根据所所需工作量量结合有关关收费标准准估算。 (2)“三通一平平”等土地地开发费用用。主要包包括地上原原有建筑物物、构筑物物拆除费用用、场地平平整费和通通水、通电电、通路的的费用等。这些费用用可以根据据实际工作作量，参照照有关计费费标准估算算。 4建安工程程费。 它它是指直接接用于建安安工程建设设的总成本本费用。主主要包括建建筑工程费费(建筑、特殊装修修工程费)、设备及及安装工程程费(给排排水、电气气照明、电电梯、空调调、燃气管管道、消防防、防雷、弱电等设设备及安装装)以及室室内装修工工程费等。在可行性性研究阶段段，建安工
10、工程费可采采用单元估估算法、单单位指标估估算法、工工程量近似似匡算法、概算指标标估算法以以及类似工工程经验估估算法等估估算。 55基础设设施费。 它又称红红线内工程程费，包括括供水、供供电、供气气、道路、绿化、排排污、排洪洪、电讯、环卫等工工程费用，通通常采用单单位指标估估算法来计计算。 66公共配配套设施费费。 它主主要包括不不能有偿转转让的开发发小区内公公共配套设设施发生的的支出。其其估算可参参照“建安安工程费”的估算方方法。 77不可预预见费。 它包括基基本预备费费和涨价预预备费。依依据项目的的复杂程度度和前述各各项费用估估算的准确确程度，以以上述16项之和和为基数，按按3一55计算。
11、8开开发期间税税费。 开开发项目投投资估算应应考虑项目目在开发过过程中所负负担的各种种税金和地地方政府或或有关部门门征收的费费用。在一一些大中城城市，这部部分费用在在开发建设设项目投资资构成中占占较大比重重。应根据据当地有关关法规标准准估箅。 (二)开开发费用 开发费用用是指与房房地产开发发项目有关关的管理费费用、销售售费用和财财务费用。 1管管理费用。 可按项项目开发成成本构成中中前166项之和为为基数，按按3左右右计算。 2销售售费用。 它指开发发建设项目目在销售产产品过程中中发生的各各项费用以以及专设销销售机构或或委托销售售代理的各各项费用。主要包括括以下三项项： (11)广告宣宣传费。
12、约约为销售收收人的2一3； (2)销售代理理费。约为为销售收入入的155一2； (33)其他销销售费用。约为销售售收入的005一一1。 以上各项项合计，销销售费用约约占销售收收人的4一6。 3财财务费用。 它指为为筹集资金金而发生的的各项费用用，主要为为借款利息息和其他财财务费用(如汇兑损损失等)。 (三)投资与成成本费用估估算结果的的汇总 为为了便于对对房地产建建设项目各各项支出进进行分析和和比较，常常把估算结结果以汇总总表的形式式列出，格格式略。 三、房地产产开发项目目投资估算算的作用： (1)是筹集建建设资金和和金融部门门批准贷款款依据； (2)是是确定设计计任务书的的投资额和和控制初步
13、步设计概算算的依据； (3)是可行性性研究和在在项目评估估中进行技技术经济分分析的依据据。 四、房地产产开发企业业会计核算算特点 由由于其经营营活动的特特殊情况和和管理要求求，房地产产开发企业业与施工企企业相比，会会计核算有有如下特殊殊情况： 1产成成品的种类类多，核算算方法不同同。 2产品成本本的核算复复杂。 33经营收收入及其相相关税金的的核算不同同。 房地产开发发企业会计计讲座（二二） 第二讲 房房地产开发发企业存货货的核算 房地产开发发企业存货货有以下几几大类： 1原材材料类存货货。 指用用于开发土土地、房屋屋、建筑物物等开发产产品的各种种材料物资资，如钢材材、木材、砂石、水水泥等。
14、2设备备类存货。 指企业业购人的用用于房地产产开发经营营的各种设设备，如电电气设备、卫生设备备、通风设设备等。 3在产产品类存货货。 指尚尚未完工的的各种土地地、房屋等等开发产品品(即在建建工程)。 4产产成品类存存货。 指指各种已完完成开发建建设全过程程并已验收收合格，可可以按合同同规定交付付使用或对对外销售的的各种开发发产品，包包括已开发发完成的土土地、房屋屋、配套设设施、代建建工程及分分期收款开开发产品、出租开发发产品和周周转房等。 5开开发用品类类存货。 指企业在在进行房地地产开发经经营活动中中所必需的的各种用品品，包括低低值易耗品品及其他用用品等。 房地产开开发企业特特殊存货主主要是
15、设备备类存货和和各种开发发产品。 注意：临临时出租房房、周转房房是视同存存货的。 一、设备备采购与收收发的核算算 在一般般情况下，供供应部门负负责编制设设备供应计计划、签订订合同和检检查合同的的执行情况况；设备仓仓库负责设设备的收、发、保管管、清查盘盘点等工作作；会计部部门负责设设备价款的的结算、设设备成本的的计算、设设备收发的的核算。 设备的采采购、收发发按实际成成本计价并并核算。为为了核算设设备的采购购成本并反反映和考核核设备采购购、收、发发、结存情情况，要在在“物资采采购”账户户之下设置置“设备”明细账，并并专设“11242库库存设备”账户。分分别核算企企业购入各各种设备的的实际采购购成
16、本和所所有库存设设备的实际际成本。 例1 某某房地产开开发企业购购入电梯一一台，买价价(含进项项税) 8800 0000元，运运杂费200000元元，价款和和运杂费已已用银行存存款支付。 根据购货货发票、银银行结算凭凭证等作如如下分录： 借：物物资采购设备 8200000 贷贷：银行存存款 82200000 假设企业业材料设备备采购保管管费的计划划分配率为为2，则则购入电梯梯应分配的的采购保管管费为166400元元。 借：物资采购购设备备 164400 贷贷：采购保保管费 1164000 电梯验收收入库，计计算电梯的的实际成本本为8366400元元。 借：库存设备备 8366400 贷：物资资
17、采购设备 88364000 二、开发产产品的核算算 开发产产品是指企企业已经完完成全部开开发建设过过程，并已已验收合格格，符合国国家建设标标准和设计计要求，可可以按照合合同规定的的条件移交交订购单位位，或者作作为对外销销售、出租租的产品，包包括土地(建设场地地)、房屋屋、配套设设施和代建建工程。已已完工开发发产品实际际上是开发发建设过程程的结束和和销售过程程的开始。 为了正正确核算开开发产品的的增加、减减少、结存存情况，开开发企业应应设置资产产类“12285开发发产品”账账户。本账账户借方登登记已竣工工验收的开开发产品的的实际成本本，贷方登登记月末结结转的已销销售、转让让、结算或或出租的开开发
18、产品的的实际成本本。月末借借方余额表表示尚未销销售、转让让、结算、或出租的的各种开发发产品的实实际成本。本账户应应按开发产产品的种类类，如土地地、房屋、配套设施施和代建工工程等设置置明细账户户，并在明明细账户下下，按成本本核算对象象设置账页页。 1开发产品品增加的核核算。 企企业的开发发产品，在在竣工验收收时，应按按实际成本本借记“开开发产品”账户，贷贷记“开发发成本”账账户。 例例2 房地地产开发企企业根据竣竣工验收单单，本月已已完开发产产品实际成成本为3 305万万元。其中中：土地665万元，房房屋2 5590万元元，代建工工程5000万元，配配套设施1150万元元。 借：开发产品品土地地
19、 6500000 房屋屋 25 9000000 代建工工程 500000000 配套设施施 1 55000000 贷：开发成本本 3300500000 2开发产品品减少的核核算。 企企业的开发发产品会因因对外转让让、销售等等原因而减减少。对于于减少的开开发产品，应应区分不同同情况及时时进行会计计处理。 企业对外外转让、销销售开发产产品时，应应于月份终终了时按开开发产品的的实际成本本，借记“主营业务务成本”账账户，贷记记“开发产产品”账户户。 采用用分期收款款结算方式式销售开发发产品的，在在将开发产产品移交使使用单位或或办妥分期期收款销售售合同后，按按分期收款款的开发产产品的实际际成本，借借记“
20、分期期收款开发发产品”账账户，贷记记“开发产产品”账户户。 企业业将开发的的土地和房房屋用于出出租经营，或或将开发的的房屋安置置拆迁居民民周转使用用，应于移移交使用时时，按土地地和房屋的的实际成本本，借记“出租开发发产品”或或“周转房房”等账户户，贷记“开发产品品土地地(或房屋屋)”账户户。 企业业将开发的的营业性配配套设施，用用于本企业业从事第三三产业经营营用房，应应视同建造造固定资产产进行处理理，即按该该配套设施施的实际成成本借记“固定资产产”账户，贷贷记“开发发产品配套设施施”账户。 三、出租开开发产品 出租开发发产品是指指用于出租租经营的土土地和房屋屋等开发产产品。它们们的盈利是是以收
21、取租租金的方式式逐步实现现的。 为为核算企业业出租经营营的土地、房屋等使使用及摊销销情况，开开发企业应应设置“11295出出租开发产产品”总分分类账户，并并下设“出出租产品”和“出租租产品摊销销”两个二二级账户。其中： “出租产产品”二级级账户核算算出租开发发产品的原原始价值，借借方登记出出租的土地地及房屋的的原始价值值，贷方登登记改变出出租开发产产品用途对对外销售的的出租开发发产品的原原始价值。借方余额额反映实际际出租的土土地、房屋屋的原始价价值。 “出租产品品摊销”二二级账户核核算实际出出租的开发发产品的摊摊销价值，贷贷方登记按按月计提出出租产品的的摊销价值值，借方登登记改变出出租产品用用
22、途，对外外销售出租租产品时冲冲销的出租租开发产品品的已摊销销价值。贷贷方余额反反映实际出出租的土地地、房屋等等出租开发发产品累计计摊销价值值。 对于于出租的土土地和房屋屋，企业应应建立“出出租产品卡卡片”，按按出租产品品的类别、土地(或或房屋)的的编号、承承租单位等等进行明细细核算，详详细记录出出租产品的的地点、结结构、层次次、面积、租金单价价等情况。 1出出租开发产产品增加的的核算。 企业开发发完成的用用于出租的的土地和房房屋，应于于签订出租租合同、协协议后，按按土地和房房屋的实际际成本，借借记“出租租开发产品品出租租产品”账账户，贷记记“开发产产品”账户户。 2出租开发发产品摊销销的核算。
23、 出租开开发产品在在租赁经营营期间，由由于损耗等等原因，其其价值会逐逐渐减少。企业应根根据出租开开发产品的的原始价值值、净残值值和预计摊摊销年限，计计算其损耗耗价值，并并按月摊销销计入主营营业务成本本。出租开开发产品摊摊销额的计计算公式如如下： 出出租开发产产品年摊销销率=（11-净残值值率）/预预计摊销年年限1000% 出出租开发产产品月摊销销率=出租租开发产品品年摊销率率12 出租开发发产品月摊摊销额=应应计提摊销销的出租开开发产品原原始价值该出租开开发产品月月摊销率 企业按月月计提出租租产品摊销销时，借记记“主营业业务成本出租产产品”账户户，贷记“出租开发发产品出租产品品摊销”账账户。
24、33出租开开发产品修修理的核算算。 出租租开发产品品在租赁期期间发生的的修理支出出，数额不不大的直接接计人“主主营业务成成本出出租产品”账户，若若数额较大大，为了均均衡各月的的成本负担担，可先在在“待摊费费用”账户户核算，再再分期摊人人“主营业业务成本出租产产品”账户户。 4出租开发发产品减少少的核算。 企业改改变出租产产品用途，将将其作为商商品对外销销售，应于于销售实现现时按售价价借记“银银行存款”或“应收收账款”账账户，贷记记“主营业业务收入商品房房销售”账账户；同时时，按出租租产品摊余余价值借记记“主营业业务成本”账户，按按出租产品品累计已提提摊销额借借记“出租租开发产品品出租租产品摊销
25、销”账户，按按出租产品品原始价值值贷记“出出租开发产产品出出租产品”账户。 例3 某某房地产企企业将原租租赁经营的的房屋对外外销售，双双方协议作作价为1 2000000元，该该房屋账面面原值为220000000元，账账面累计已已提摊销额额为1 0000 0000元，现现企业已收收到一张金金额为1 200 000元元的支票并并将房屋移移交买主。 收到房屋屋销售款时时： 借：银行存款款 1 22000000 贷：主营业务务收入商品房销销售 1 200 000 房屋销售售当月末结结转其销售售成本时： 借：主主营业务成成本商商品房销售售 1 00000000 出租租开发产品品出租租产品摊销销 1000
26、00000 贷：出出租开发产产品出出租产品 20000000 房地产开发发企业会计计讲座（三三） 第三讲 房房地产开发发企业产品品成本的核核算（上） 房地产开发发的程序通通常分为四四个阶段，即即投资决策策分析阶段段、前期工工程阶段、建设阶段段和租售阶阶段。在以以上四个阶阶段的开发发经营过程程中，企业业将发生许许多费用，比比如可行性性研究费、前期工程程费、建筑筑安装费、广告费、销售费、信贷资金金利息费，以以及企业为为组织和管管理生产经经营而发生生的管理费费用等。这这些费用中中，有些可可以计入开开发产品成成本中，有有些则不能能计入开发发产品成本本。可以直直接计入到到开发产品品成本中的的费用称为为开
27、发直接接费用；经经分配后才才能计入到到开发产品品成本中的的费用称为为开发间接接费用；不不能计入到到开发成本本中的费用用称为期间间费用。 一、开发产产品成本的的内容 开开发产品成成本是指房房地产开发发企业在产产品开发过过程中所发发生的各项项费用支出出。它反映映了房地产产开发企业业在项目开开发过程中中所耗费的的全部物化化劳动与活活劳动，是是考核房地地产开发工工作质量的的一项综合合指标，是是制定开发发产品销售售价格的基基础。开发发产品成本本按其用途途，可分为为以下四类类： 1土地开发发成本。 土地开发发成本是指指房地产开开发企业开开发土地(即建设用用地)所发发生的各项项费用。 2房屋屋开发成本本。
28、房屋屋开发成本本是指房地地产开发企企业开发各各种房屋(包括商品品房、出租租房、周转转房、代建建房等)所所发生的各各项费用支支出。 33配套设设施开发成成本。 它它是指房地地产开发企企业开发能能有偿转让让的配套设设施及不能能有偿转让让、不能直直接计入开开发产品成成本的公共共配套设施施所发生的的各项费用用支出。 4代建建工程开发发成本。 它是指房房地产开发发企业接受受委托单位位的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外其其他工程(如市政工工程)所发发生的各项项费用支出出。 二、房地产产开发成本本核算对象象 开发产产品成本核核算对象是是指在开发发产品成本本的计算中中，为了归归集和分配配开发费用用而确定的
29、的费用承担担者。企业业应根据其其开发项目目的特点及及实际情况况，按照下下列原则，选选择成本核核算对象： 1一一般的开发发项目，以以每一独立立编制的概概算或施工工图预算所所列单项工工程为成本本核算对象象。 2同一开发发地点、结结构类型相相同的群体体开发项目目，开竣工工时间相近近、由同一一施工单位位施工的，可可以并为一一个成本核核算对象。 3对对于个别规规模较大、工期较长长的开发项项目，可以以结合经济济责任制的的需要，按按开发项目目的一定区区域和部位位，划分成成本核算对对象。 成成本核算对对象应在开开发项目开开工前确定定，一经确确定就不能能随意改变变，更不能能相互混淆淆。 三、房地产产开发成本本项
30、目 开开发产品成成本项目一一般可分为为土地征用用及拆迁补补偿费、前前期工程费费、基础设设施费、建建筑安装工工程费、公公共配套设设施费和开开发间接费费等。 11土地征征用及拆迁迁补偿费： 指房地地产开发时时为征用土土地所发生生的各项费费用，包括括土地出让让金、劳动动力安置费费、青苗补补偿费、土土地补偿费费、拆迁补补偿费及其其他因征用用土地而发发生的费用用（如耕地地占用税）。 2前前期工程费费： 指企企业在前期期准备阶段段发生的各各项费用，包包括总体规规划设计费费、可行性性研究费、政府代收收代缴的各各项费用、勘察设计计费、各项项临时工程程(临时水水、临时电电、临时路路等)费用用、七通一一平或三通通
31、一平费用用等。 33基础设设施费： 指建造各各项基础设设施发生的的费用。基基础设施主主要是指与与开发产品品相关的道道路、供热热设施、供供水设施、供电设施施、供气设设施、通讯讯设施、照照明设施、以及绿化化（包括排排污、排洪洪、环卫）等等，这些设设施发生的的设备及安安装费都在在基础设施施费项目内内归集。 4建筑筑安装工程程费： 指指企业以出出包方式支支付承建单单位的建筑筑安装工程程费和企业业自营工程程发生的建建筑安装费费。 5配套设施施费： 指指为开发项项目服务的的，不能有有偿转让的的各项公共共配套设施施发生的费费用，如锅锅炉房、水水塔、公共共厕所、自自行车棚等等。凡能有有偿转让的的公共配套套设施
32、如商商店、邮局局、学校、医院、理理发店等都都不能计人人该成本项项目内。 6开发发间接费：指企业所所属的开发发部门或工工程指挥部部门为组织织和管理开开发项目而而发生的各各项费用支支出，包括括工资、福福利费、办办公费、差差旅费、折折旧费、修修理费、水水电费、劳劳动保护费费、周转房房摊销等。企业的各各行政部门门为管理公公司而发生生的各项费费用不在此此列，应在在“管理费费用”中核核算。 目目前我国房房地产开发发企业经营营规模、经经营范围、经营方式式等各不相相同。比如如，就土地地开发而言言，有些企企业只进行行建设场地地地面的清清理平整，将将原有建筑筑物、障碍碍物拆除，就就算完成土土地开发；而有些企企业除
33、进行行地面的清清理平整，还还要进行地地下各种管管线的铺设设、地面道道路的建设设，做到七七通一平，才才算完成土土地开发等等。所以，每每一个开发发企业应根根据前述成成本项目的的设置原则则，结合开开发项目的的具体情况况，有选择择地设置成成本项目。 四、开发产产品成本核核算程序 (一)应应设置核算算的账户 为核算开开发企业的的开发成本本，企业可可根据其本本身经营开开发的业务务要求，设设置下列账账户： 11“43301开发发成本”账账户。 本本账户核算算房地产开开发企业在在土地、房房屋、配套套设施和代代建工程的的开发过程程中所发生生的各项费费用。本账账户借方登登记企业在在土地、房房屋、配套套设施和代代建
34、工程的的开发过程程中所发生生的各项费费用，贷方方登记开发发完成已竣竣工验收的的开发产品品的实际成成本。借方方余额反映映未完开发发项目的实实际成本。本账户应应按开发成成本的种类类，如“土土地开发”、“房屋屋开发”、“配套设设施开发”和“代建建工程开发发”等设置置二级明细细账户，并并在二级明明细账户下下，按成本本核算对象象进行明细细核算。 2“44302开开发间接费费”账户。 本账户户核算房地地产开发企企业内部独独立核算单单位为开发发产品而发发生的各项项间接费用用，包括工工资、福利利费、折旧旧费、修理理费、办公公费、水电电费、劳动动保护费、周转房摊摊销等。本本账户借方方登记企业业内部独立立核算单位
35、位为开发产产品而发生生的各项间间接费用，贷贷方登记分分配计入开开发成本各各成本核算算对象的开开发间接费费。月末本本账户无余余额。本账账户应按企企业内部不不同的单位位、部门(分公司)设置明细细账户。 (二)开开发产品成成本核算程程序 开发发产品成本本的核算程程序是指房房地产开发发企业核算算开发产品品成本时应应遵循的步步骤和顺序序。其一般般程序是： 1归归集开发产产品费用。 (1)在项目开开发中发生生的各项直直接开发费费用，直接接计入各成成本核算对对象，即借借记“开发发成本”总总分类账户户和明细分分类账户，贷贷记有关账账户。 (2)为项项目开发服服务所发生生的各项开开发间接费费用，可先先归集在“开
36、发间接接费”账户户，即借记记“开发间间接费”总总分类账户户和明细分分类账户，贷贷记有关账账户。 (3)将“开发间接接费”账户户归集的开开发间接费费，按一定定的方法分分配计入各各开发成本本核算对象象，即借记记“开发成成本”总分分类账户和和明细账户户，贷记“开发间接接费”账户户。 通过过上述程序序，将应计计人各成本本核算对象象的开发费费用，归集集在“开发发成本”总总分类账户户和明细分分类账户之之中。 22计算并并结转已完完开发产品品实际成本本。 计算算已完开发发项目从筹筹建至竣工工验收的全全部开发成成本。并将将其结转进进入“开发发产品” 账户，即即借记“开开发产品”账户，贷贷记“开发发成本”账账户
37、。 33按已完完开发产品品的实际功功能和去向向，将开发发产品实际际成本结转转进入有关关账户。 即借记“经营成本本”、“分分期收款开开发产品”、“出租租开发产品品”、“周周转房”等等账户，贷贷记“开发发产品”账账户 房地产开发发企业会计计讲座（四四） 五、土地开开发的成本本核算 土土地开发也也称建设场场地开发。通常有两两种情况，一一是企业为为了自行开开发商品房房、出租房房等建筑物物而开发的的自用建设设场地；二二是企业为为了销售、有偿转让让而开发的的商品性建建设场地。自用的建建设场地属属企业的中中间产品，其其费用支出出应记人有有关商品房房或出租房房的产品成成本，而商商品性建设设场地是企企业的最终终
38、产品，应应单独核算算其土地开开发成本。 (一)土地开发发费用的归归集与分配配 企业在在土地开发发过程中所所发生的各各项费用支支出，除能能直接计入入房屋开发发成本的自自用土地开开发支出在在“开发成成本房房屋开发”账户核算算外，其他他土地开发发支出均应应通过“开开发成本土地开开发”账户户核算。分分别按照“自用土地地开发”、“商品性性土地开发发”等设置置二级明细细账户，按按企业选择择的成本核核算对象设设置账页，进进行土地开开发费用的的明细核算算。 1土地征用用及拆迁补补偿费、前前期工程费费、基础设设施费和建建筑安装费费的归集与与分配。 这些费用用，一般能能分清受益益对象，可可直接计入入成本核算算对象
39、，借借记“开发发成本土地开发发”账户及及有关明细细账户，贷贷记“银行行存款”、“应付账账款”等账账户。 22，配套设设施费的归归集与分配配。 配套套设施的建建设可能与与土地开发发同步进行行，也可能能不同步进进行，所以以其费用归归集的方法法有以下两两种情况： (1)与土地开开发同步进进行的配套套设施开发发费用，能能够分清受受益对象的的，应直接接计入有关关成本核算算对象，借借记“开发发成本土地开发发”账户，贷贷记“银行行存款”等等账户；分分不清受益益对象时，应应先通过“开发成本本配套套设施开发发”账户归归集，待配配套工程竣竣工时，再再按一定方方法，在有有关受益对对象中进行行分配。 (2)与与土地开
40、发发不同步进进行的配套套设施开发发费用，一一般可先通通过“开发发成本配套设施施开发”账账户归集，待待配套设施施竣工时，再再转入“开开发成本土地开开发”账户户中。如果果土地开发发已完成等等待出售或或出租，而而配套设施施尚未完工工，为及时时结算完工工土地的开开发成本，经经批准对这这类配套设设施的费用用可先按其其计划成本本(或预算算成本)在在土地开发发成本中预预提。预提提时，借记记“开发成成本土土地开发”账户，贷贷记“预提提费用预提配套套设施费”账户。实实际发生的的配套设施施开发费用用通过“开开发成本配套设设施开发”账户核算算，待配套套设施完工工后，对预预提的配套套设施费与与实际发生生的配套设设施费
41、差额额，应调整整有关土地地开发成本本。 3开发间接接费用的归归集与分配配。 企业业内部独立立核算单位位为组织和和管理开发发项目而发发生的费用用先通过“开发间接接费用”账账户核算，月月份终了，再再按一定的的分配标准准分配计入入有关开发发成本核算算对象。应应由土地开开发成本负负担的，由由“开发间间接费用”账户转入入“开发成成本土土地开发”账户内。如果直接接组织和管管理开发项项目的部门门是企业内内部非独立立核算的部部门，其费费用直接计计人有关土土地开发成成本的开发发间接费用用项目内。 (二)完工土地地开发成本本的结转 已完土地地开发项目目应根据其其用途，采采用不同的的成本结转转方法： 1为销销售或有
42、偿偿转让而开开发的商品品性建设场场地。 开开发完成后后，应将其其实际成本本转入“开开发产品土地”账户。 2开发发完成后直直接用于本本企业商品品房等建设设的建设场场地。 应应于开发完完成投入使使用时，将将其实际成成本结转计计人有关的的房屋开发发成本中。结转计入入房屋开发发成本的土土地开发费费用，可采采取分项平平行结转法法或归类集集中结转法法。 (11)分项平平行结转法法。 就是是将应结转转的土地开开发费用，按按成本项目目分别平行行转入有关关房屋开发发成本的相相关成本项项目内。其其会计分录录是： 借借：开发成成本房房屋土土地征用及及拆迁费 al 前期工工程费 aa2 基础设施施费 a33 建建筑安
43、装费费 a4 配套套设施费 a5 开发间间接费用 a6 贷贷：开发成成本土土地土土地征用及及拆迁费 al 前期工工程费 aa2 基础设施施费 a33 建建筑安装费费 a4 配套套设施费 a5 开发间间接费用 a6 这这种结转方方法主要适适用于改作作自用的商商业性建设设场地的成成本结转。因为原商商业性建设设场地的开开发成本中中归集了该该场地应负负担的全部部费用。 (2)归归类集中结结转法。 就是将应应结转的各各项土地开开发费用，归归类合并为为“土地征征用及拆迁迁补偿费”和“基础础设施费”两个费用用项目，然然后转入有有关房屋开开发成本的的“土地征征用及拆迁迁补偿费”和“基础础设施费”成本项目目。
44、借：开发成本本房屋屋土地地征用及拆拆迁费 aal 基础设施施费 a22+ a33+ a44 贷：开开发成本土地土地征征用及拆迁迁费 all 前前期工程费费 a2 基础础设施费 a3 建筑安安装费 aa4 这种种结转方法法主要适用用于自用建建设场地成成本的结转转。因为自自用建设场场地一般不不归集配套套设施费和和开发间接接费用，所所以为简化化核算手续续，可采用用这种方法法结转。 企业开发发的自用建建设场地，开开发完成后后近期不使使用的，应应将其实际际成本先转转入“开发发产品土地”账账户。 下下面举例说说明土地开开发成本的的核算方法法。 例44 甲房地地产开发公公司于20001年55月在梁园园开发一
45、块块土地，占占地面积4400000。开发发完成后准准备将其中中的300000对对外转让，其其余的100000企业自行行开发商品品房。假设设梁园土地地开发过程程中只发生生了如下经经济业务： 支付土地地出让金2250000000元元，作会计计分录如下下： 借：开发成本本土地地梁园园(土地征征用及拆迁迁费) 2250000000 贷：银行行存款 2250000000 支付拆迁迁补偿费55 5000000元元，作会计计分录如下下： 借：开发成本本土地地梁园园(土地征征用及拆迁迁费) 55 5000000 贷：银行行存款 55 5000000 支付勘察察设计费22100000元，作作会计分录录如下： 借：开发发成本土地梁园(前前期工程费费) 21100000 贷：银银行存款 2100000 支付土石石方费用55 5000000元元，作会计计分录如下下： 借：开发成本本土地地一梁园园(前期工工程费)55 5000000 贷：银行行存款 55 5000000 由某施工工企业承包包的地下管管道安装工工程已竣工工，应支付付价款1 5000000元： 借：开开发成本土地梁园(基础设施施费)1 5000000 贷贷：应付账账款XX施工企业业 1 55000000 9月末，梁梁园土地开开发工程完完工。假设设“开发成成本土土地开发梁园”账户归集