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1、 园林生态农庄建设项目财务评价方案1.1财务评价依据项目财务评价是依据国家发改委颁布的建设项目可行性研究指南要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。 根据项目实施进度计划，本项目建设期为2年，根据项目特点，营运期12年，项目计算期为14年。项目基准收益率定为8%,计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格。银行贷款利息按年利率6.50%计算。1.2营业收入及营业税金1.2.1休闲渔业项目收入1.2.1项目收入。具体如表1-1。表1-1 项目营业收入估算明细表序号项目年均34567-14一经营收入4321.08 2721.10 3638.80 4548.50 4548.50 4548.50 1
2、名贵苗木（万株）1.0 1215.0 15.0 15.0 单价（元/株）30.0 30.0 30.0 30.0 30.0 收入（万元）427.50 270.00 360.00 450.00 450.00 450.00 2垂钓（万人次）0.45 0.60 0.75 0.75 0.75 单价（元/次）50.0 50.0 50.0 50.0 50.0 收入（万元）35.63 22.50 30.00 37.50 37.50 37.50 3游艇接待（万次）2.85 1.80 2.40 3.00 3.00 3.00 单价（元/人次）50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 收入（万元）1
3、42.50 10.00 120.00 150.00 150.00 150.00 4渡假村住宿（万间日）8.400 11.200 14.000 14.000 14.000 单价（元/人次）268.0 268.0 268.0 268.0 268.0 收入（万元）3564.40 2251.20 3001.60 3752.00 3752.00 3752.00 5棋牌室（万次）0.22 0.21 0.36 0.36 0.36 单价（元/人次）150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 收入（万元）51.30 32.40 43.20 54.00 54.00 54.00 6餐饮（万
4、人次）1.3 1.682.1 2.1 2.1 单价（元/吨）50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 收入（万元）11.75 63.00 84.00 105.00 105.00 105.00 达产年营业收入4548.50万元，年均4321.08万元。1.2.2营业税金及附加根据国家税法规定，垂钓收入、餐饮、休闲和苗木等服务项目应按营业收入5%交纳营业税，再按营业税7%和3%分别交纳城市维护建设税和教育附加费。以此计算，项目达产年需交税营业税金及附加250.17万元，年均237.66万元，具体见附表4。1.3成本费用估算1.3.1原材料费用原材料及辅助材料费用达产年478.23
5、万元，年均430.40万元。具体如表1-1。表1-1 原材料费用表序号项目单位消耗定额单价（元）年耗量年金额（万元）一原辅材料1苗圃15.881.1有机肥吨385015012.751.2复合肥吨0.1535007.52.631.3生物农药0.502观赏游乐18.752.1易耗品10%18.753餐饮63.003.1食材和佐料60%63.004住宿375.014.1低值易耗品10%375.015棋牌室5.405.1低值易耗品10%5.40小计478.231.3.2燃烧动力费用（1）用电。以此计算用电124.48万度。其中渡假村114.48万元、其他10万元。（2）用水（当地自来水）。公建用水量标
6、准为10L/m2.日，农庄建筑面积约为20206万m2，则公建高日用水量202m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.8公顷，用水量标准为10m3/公顷日，则高日用水量约8m3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为210m3/日。以上计算项目总用水7.56万吨。（3）估算机动喷雾器和微耕机年耗汽柴油0.5吨，游艇年耗汽柴油2吨，合计2.5吨。（4）食堂用燃气12吨。本项目燃烧动力费用51.63万元，详见表1-2：表1-2 项目燃烧动力费用序号项目单位单价（元）年耗量年金额（万元）1水万m357.560 37.80 2电万kwh1.000 124.48 124.48 3汽柴油吨7600
7、.00 2.50 1.10 4燃气吨5000.00 12.00 6.00 小计170.18 1.3.3人员工资根据当地工资及福利水平，结合项目的实际情况，平均工资收入按3.0万元估算。园林生态农庄建成后共需管理人员及工程和生产技术人员200人，其中管理人员15人，普通员工185人（包括苗圃管理5人，垂钓管理2人，住宿棋牌室160人，餐饮13人，其他5人）。以此计算年工资福利600万元。苗圃请临时工年估算为1000个工时（每亩20个），每个工日100元，以此估算请工费用10万元。劳动用工费用610万元。1.3.4折旧费和摊销费用建筑物和建筑工程按照20年折旧，残值率为5%；设施用具用品按照10年
8、折旧，残值率为5%；土地费用按照40年摊销；递延资产等按照10年摊销。以此计算折摊费用318.88万元，详见附表5。1.3.5其他费用1.修理费按折旧费的50%估算为133.11万元2.单位管理费按销售收入的2%估算86.42万元。3.营业费用按销售收入的5%估算216.05万元。4.土地租赁费按每年6万元估算。5.培训费按5万元估算。6.贷款2000万元，年利率按照6.50%计算。以上计算达产年成本费用2150.73万元，年均2033.50万元。其中固定成本611.15万元，可变成本1422.35万元。经营成本1618.16万元。见附表7。1.4 财务效益评价1.4.1 盈利能力分析1、利润
9、及利润分配该项目建成后，达产年营业收入4548.50万元，年均4321.08万元（项目利润及利润分配见附表8），年均利润总额2041.12万元，税后利润1537.44万元。根据有关规定，企业每年从税后利润中按10%提取法定盈余公积金，按5%提取任意盈余公积金。根据项目投资及利润情况计算的项目经济效益静态指标如下：投资利润率=达产年利润总额/总 投 资= 1537.44万元/6385.20万元100% = 24.08% 投资利税率=达产年利润总额/总 投 资= 2041.12万元/6385.20万元100% =32.10%2、财务现金流量见附表1，根据该表计算以下财务指标：所得税后财务净现值（贴
10、现率按8%）=6818.01万元所得税后财务内部收益率=25.13%所得税后投资回收期=5.57年（含建设期2年）项目税后财务内部收益率达25.13%，大于行业基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明本项目在财务上是可以接受的。1.4.2 项目清偿能力分析贷款还本利息计算见附表11。其偿还来源主要是折旧与摊销费、未分配利润等，银行贷款根据项目的最大偿还能力从投产第一年开始偿还，到第3年还清全部本息。由此可见，该项目具有较强的偿债能力。1.5 不确定性分析1 盈亏平衡分析从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，达产年营业收入为4321.08万元，达产年成本费用为2033.50万元。其中固定
11、成本611.15万元，可变成本1422.35万元，年经营税金237.66万元，由此估算盈亏平衡点为：盈亏平衡点=年固定总成本/(年营业收入年可变成本年经营税金及附加)= 611.15/（4321.081422.35 237.66）100% = 27.31%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到27.31%时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡，从一个侧面反映该项目抗风险能力较强。2敏感性分析。对项目的收费标准、经营成本、总投资因素进行敏感性分析，详见表1-3。表1-3 敏感性分析表（万元，%）敏感因素及变化幅度财务内部静态投资回收期财务净现值基本方案25.
12、13 5.57 6818.01 经营收入5%22.216.15 5454.35 经营成本+5%24.066.73 6307.82 投资+10%22.146.84 6334.52 从表1-3可以看出，在经营收入减少5%、经营成本上升5%、固定资产投资增加10%等不利情况下，项目内部收益率均超过13%，说明项目抗风险能力强。但当营业收入减少5%时，收益率为20.55%，营业收入水平高低严重影响项目经济效益，为此要不断提高项目品位。1.6财务评价结论根据项目的估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列。项目进行分析计算后的主要经济评价指标见表1-4表1-4主要经济评价指标序号项目名称单位指标备注1全部投资财务内部收益率所得税前%31.07所得税后%25.132全部投资回收期（静态）所得税前年5.01(含建设期2年)所得税后年5.57(含建设期2年)3投资利润率%24.08投资利税率%32.10对项目进行财务经济分析计算表明，项目的所得税前全部投资收益率为31.07%，所得税后全部投资收益率为25.13%，全部投资回收期为5.57年（税后）。项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。