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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理知识1.1物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市房管局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区房管局物业管理科）。1.2物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过物业管理委托合同，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。1.3目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分
2、侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。1.4城市新建住宅小区管理办法是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。 1.5物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。1.6物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。1.7入住人在
3、规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。1.8业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。1.9自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。1.10住宅区的公共场所和公用
4、设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。1.11业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。1.12业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。1.13分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。1.14业主大会每年至少召开一次。组织召开业主大会的程序是业主委员会
5、负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。1.15业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。1.16业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司
6、等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。1.17业主委员会的职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。1.18业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。1.19前期管
7、理的费用由开发建设单位自行承担。开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.1.20在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。1.21住宅区入住2年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。1.22物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和
8、管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。1.23物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。1.24物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。1.25住宅区内车辆管理的规定包括
9、：接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。1.26业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。1.27业主公约生效的条件是：业主公约在住宅区
10、入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。1.28在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。1.29业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放
11、射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。1.30室内部分的维修责任由业主负责维修。室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。1.31共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。1.32公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。1.33公用设施的维修费用从管理服务费中支付。住宅区的水、电、煤气、
12、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。1.34房屋毗连部位的维修养护由谁负责？在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。1.35毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。1.36房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。1.37公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，
13、并一次性向业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理；使用办法由市政府制订；区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；1.38公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。1.39住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。1.40住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与
14、按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。1.41物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标（0.06）住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每100平方米建筑面积折一套；写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套）户均人口数（3.75）。1.42物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。1.43提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2提供
15、。提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。1.44住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。1.45业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。1.46对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。1.47物业管理公司违反物业委托管理合同
16、的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。1.48业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的：擅自扩大收费范围、提高收费标准；改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；改变专用房屋的用途，未按规定使用的；管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的
17、经营项目。1.49业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处1000元以上5000元以下的罚款。1.50业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃
18、圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处100元以上2000元以下的罚款。1.51业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计？业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。对物业公司审计的费用从管理费中支付。1.52住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金；2.公用设施、设备和公共场所
19、（地）的经营收入；3.向业主收取管理服务费；4.住宅区的其他合法收入。1.53住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用；3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；5.住宅区必要的社区文化活动费用。1.54管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。1.55住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是：区内道路路面、路基严重损坏，造成
20、无法通行的；路灯线路需要改造或重新敷设的；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重断裂或破损的；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；停车场、连廊、自行车房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管网大修、更新、改造等。上述范围之外的由市住宅主管部门确定。1.56业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是：业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议；同意后，向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的住宅区公用设施
21、专用基金使用申请表；区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。1.57物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。1.58物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：1.管理处管理人员的工资、福利；2.保洁消杀费；3.治安防范费；4.公用配套设施日常维修养护费；5.园林绿地维修养护费；6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用；7.公用部位水电费；8.电梯运行维修养护费；9.中央空调费。1.59物业管理公司应交纳的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所得税；增值税；印花税。营业税、城市建
22、设维护税、教育费附加的税率为：营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。1.60收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。1.61物业管理费用收支公布的主要项目有：收入部分：管理费，房租，停车场收入，有偿服务费等；支出部分：管理人员工资、福利，办公费，经营费，差旅费，水电费，机电设备运转水电费，设备工具修理费，公共设施维修、绿化养护费，保安费用，法定税率、保险费，管理佣金等；本季盈亏，上季结转，累积盈亏。治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的
23、生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。2.01治安管理的主要内容是：防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。2.02物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。2.03保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，
24、对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。2.04遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。2.05遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。2.06守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下
25、车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。2.07发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。2.08遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。2.09进入小区（大厦）停车库机动车，物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险责任，除非双方另有约定；车辆人库后，贵重物品请勿放在车内，由此所造成的损失均由车主自负。2.10办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。2.11物业管理公司消防管理队伍的原则是：每
26、个管理处的员工都是公司的义务消防员。2.12消防管理人员的具体工作内容是：负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识教育，落实防火岗位责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨干力量。2.13重点单位消防工作的重点是：制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。2.14物业管理单位的消防管理职责是：建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材；落实值班巡查制度；建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散。2.15灭火的原理是：断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。2.16火灾分为：A类固体，B类油脂及液体，C类气体，D类可
27、燃金属。2.17常用的灭火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器2.18对一般固体火灾适用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。对贵重设备适用：二氧化碳灭火器。对档案材料应用：二氧化碳灭火器。对可燃液体适用：泡沫灭火器。干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。2.19在配电房应配置：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。2.20电气线路火灾的原因是：短路，过负荷和接触电阻过大。2.21在重点防火部位动用电焊，气焊必须经过相应级别的审批手续。2.22在扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。2.23为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意：尽量增大喷枪和带电体的距离。2.24扑灭初期
28、火灾的最有利时机是：起火后57分钟2.25对物资疏散的第一任务是：疏散可能扩大火势和爆炸的物资。2.26动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。2.27消防设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态会令消防联动失效。2.28温感一般安装在：停车场和某些设备间。引起烟感误报的主要原因是：烟雾和灰尘过大。2.29报警时，警铃和紧急广播会：向报警层和上下两层报警。风阀开动的形式是：报警层和上下两层同时开动。火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。2.30地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有：换气，降低废气浓度的作用。当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最
29、近的避难层的方法逃生。2.31消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，喷淋接合器。启动喷淋系统喷头动作的温度：6571。喷淋水泵靠压力开关启动。232维护人员平时检查喷淋系统主要看：管道是否有水，总阀门是否常开。发生火灾时正确使用消防栓的步骤：拉开水带，套在消防栓口上。装上水枪，打开阀门，对准火焰底部喷射。使用消防栓时，最少要2个人操作。2.33气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。发现火灾，但烟感未动作，立即打破手动按纽报警。发现火灾，身边又无通讯设备立即打破手动按纽报警。2.34一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。一只消防报警烟
30、感器的保护面积是当6mH2m时为60平方米；当12mH6m时为80平方米。消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。2.35喷淋系统的信号阀是常开。所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。疏散指示灯的电源不能关闭。消防系统现场设备平时处于自动状态。消防供电是双回路。2.36消防水如何供水？先使用水箱供水，后启动水泵抽水。消防接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。室外消防栓的作用：专供消防车取水。2.37防火门的性质：是一种活动的防火分隔物。防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。2.38防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时，材质为双面
31、薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处；丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器；安装防火门开启固定装置；安装电磁门锁（常闭疏散通道防火门）；设置双扇关闭前后步骤顺序器；安装推杆式门锁；防止地毯或其他物品卡住防火门问题。2.38消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意：设前室保护，以防烟火侵入井道及轿厢中；轿厢承载力不小于1500kg，内部面积不小于1.5x2.0m，以保证容纳担架和数名人员；轿
32、厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施，内部装修为不燃及难燃材料；井道、机房单独设置，隔墙为防火墙，门为甲级防火门，底坑有排水设施，顶部有通风设施，井道内不准敷设其他用途电缆；设专用消防按纽等。2.39火灾事故照明和疏散指导标准有：在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明；在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明；疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型走道中，其间距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，应写有“EXIT”的字样，且为红色；采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人员疏散用的事故照明，
33、主要通道上的照明不应低于0.51x。2.40扑救住宅火灾时应注意的问题：发现室内起火时，切忌打开门窗，以免空气对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃；嗅到液化气气味，切忌用明火检查，禁忌开电灯，勿使用泄露点处电话，应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源，开窗通风；发现起火，应通知疏散邻居。人员密集场所发生火灾时的扑救对策有：首先切断电源，关闭可燃气阀门，打开送风设备，关闭通风设施，打开所有出入口疏散人员，启动灭火设备，将起火点的未燃物资搬走或隔离。2.41高层建筑火灾扑救的对策有：尽量利用建筑物内已有的设施，如：消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳
34、台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散；利用广播对建筑物内人员进行广播，告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等；当某一层某一部位起火且火势不大时，应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散，若火势有发展，则应通知着火层以上人员疏散；先救人后救物资。2.42高层建筑消防安全管理法规是高层建筑消防管理规则。2.43高层消防水箱储存量的技术参数要求是：一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。2.44电梯电气灭火的注意事项有：1、当电气设备发生火警时，要尽快断
35、开总电源开关，切断电源，以防止火势蔓延和灭火时造成的触电事故；2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、四氯化碳、1211和干粉等不导电灭火器材，既可防止触电危险，又不会损坏电器设备；3、灭火时，灭火人员不可使身体以及手持的灭火工具触及导线和电气设备，以防触电。3.01导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。3.02砖木结构房屋的修缮周期一般是12-15年。砖混结构房屋的修缮周期一般是15-20年。钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20-25年3.03房屋维修
36、主要有以下特点：只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用；人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。3.04房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。3.05主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、平
37、整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。天面工程维修标准是：确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。金属构件维修标准是：牢固、安全、不锈蚀。水、电、卫等设备工程维修标准是：保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。3.06公用设施维修范围是：消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。3.07房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理
38、，确保安全，保证正常使用；最有效的合理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。3.08房屋的日常养护的来源是：一、住用户临时发生报修的零星养护工程（包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。3.09房屋养护服务中存在的问题来源是：开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。3.10设备管理的对象是：给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备（电梯、自动扶梯）、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设
39、备、景观设备。.3.11设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投诉3.12标高土0.000相当于绝对标高12.000m。3.13给排水系统操作、保养和维修管理的基础是：建立正常用水、供水、排水的管理制度；制定操作规程，并严格执行。3.14确保给排水系统正常运行的基础工作是：对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全正常。对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒：防止二次供水污染。3.15制定跑、冒、滴、漏处理予案的目的是：当发生该类事故时，能及时处理，防止事故范围的扩大。3.16水泵房在给排水系统中处于：关键部位。对水泵房、水
40、池、消防系统的全部机电设备需要专业机电人员定期监控、检查、保养、维修、清洁。3.17消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择开关位置一般打在：自动位置。消防泵每隔一个月，（每次试运转10分钟）试运行一次。消防泵“自动、手动”操作检查一般每半年进行一次。3.18水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水，此现象正常。（轴封填料不宜过紧，渗水量大约520gmin为宜）3.19水泵轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂过多，将导致轴承过热。水泵联轴器每隔一个月检查一次，检查时注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过0.2mm。减压阀组每隔一个月检查一次，检查时注意记录好减压阀组上下压力。水箱浮球每隔一星期检查一次。3
41、.20水泵轴承温度达到90是不正常现象，正常温度在90以下。3.21水锤现象是指：水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间，管网发生强烈的震动及响声，这种现象叫水锤。3.22水箱泄水管与溢流管的区别：泄水管安装在水箱底部，水箱放空时用；溢流管安装在水箱较上方，当水箱内浮球阀或水位感应器失灵时，水将从溢流管流走。溢流管与废水管为防止虹吸现象不直接相连，而用大小头断3.23闸阀与蝶阀明显的区别是：闸阀阀体厚重，便于调节流量；蝶阀阀体轻薄，便于开关及安装。止回阀的作用：止回阀使流体只能单向流动（因此又叫单向阀）。3.24喷淋系统的水流指示器的作用：管网有水流动时，水流指示器发出火警信号，并自动启动消防水泵。
42、3.25大厦每层楼喷淋主横管上安装信号蝶阀能将开关状况反馈到消防中心。给排水系统中安全阀的作用：保护管网作用。（管网压力过大时，为防止管道爆裂，安全阀自动泄水）3.26禁止用消防栓水浇花、洗地（消防用水不得用于非消防用途，非法使用消防用水的处以应交水费三倍的罚款）。3.27稳压系统的原理是：P1V1P2V2（P1P2），当气压健压力达到P1时，稳压泵停止运行，气压罐向管网提供水压，罐内压力下降，当气压罐压力降至P2时，稳压泵开始启动，气压罐进水，罐内压力增加，就这样周而复始运行。3.28水泵接合器处包括闸阀、安全阀（防止管网压力过大）、止回阀（防止水倒流）。3.29喷淋头被损坏，应采取的应急措
43、施：关闭该层的信号蝶阀（安装位置消防中心有显示），并打开该层管网末端泄水口闸阀。3.30水箱爆裂或漏水较大？应采取的应急措施：打开水箱下的泄水阀，作紧急泄水，并维修。3.31水泵轴出现冒烟，关闭该水泵电源，将水泵轴填塞物两边的螺丝拧松，等轴冷却后，再开泵检修。听到水泵运行声音特别刺耳时，关闭水泵电源，检查联轴器是否变形或者填料是否过紧。3.32水泵不吸水，压力表及真空表的指针剧烈跳动的故障原因是：驻入水泵的水不够，水管与仪表漏气。解决办法：再往泵内注水，拧紧堵塞漏气处。水泵不吸水，真空表表示高度真空的故障原因是：底阀没有打开，或已经堵塞。吸水管阻力太大，吸水高度太高。解决方法：校正或更改底阀情
44、况。或更改吸水管，降低吸水高度。压力表有压力而水泵不出水的故障原因是：出水管阻力太大。旋转方向不对。叶轮堵塞。水泵转数不够。解决方法：检查或缩短水管及检查电机。取下水管接头。清洗叶轮增加水泵轴转数。3.33水泵消耗功率过大的原因是：填料压盖太紧，填料环发热，叶轮磨损，水泵供水量增加。解决方法：放松填料盖，更换叶轮，增加出水管阻力来降低流量。3.34对负责供电运作的维修技术人员的要求：上岗前必须进行业务培训，按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。3.35负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统：熟悉所有完整的供电网络资料，对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有
45、数。3.36需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时，有必要紧急切断电源。3.37配电房运行巡查规定：建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。配电房巡视的主要内容是：每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声是否正常；房内有无异味；室内照明、通风良好。配电房室温应控制在摄氏40以下。3.38供电回路操作开关的规定：供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员绝不能动；应严格保持各开关状态与模拟盘相一致不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。3.39维修技术人员在配电房工作应遵守的规定
46、：严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。3.40维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求：操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。维修电工的操作应遵守的规定：必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定，进行安装和操作。维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作，或在上、下夹层工作时应注意：都先切断电源不能停电时，至少应有两人在场一起工作。3.41哪些设备采用双回路供电，末端自动切换：消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。3.42保护电动断路器
47、的瞬时脱扣整定电流整定范围是：8-12倍脱扣器额定电流。漏电开关额定漏电动作电流是30mA，不动作电流是15mA。供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。3.44自动空气开关在电路中的作用：它能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载和严重电压降低时，能自动切断电源。3.45电缆的敷设方式有哪：直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。3.46隔离开关的主要作用是：断开无负荷电路。高压断路器的作用是：在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。高压断路器分为：油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。多油断路器中油的作用是：灭弧和绝缘。3.47高压开关柜内有高压电器、
48、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。3.48负荷开关与隔离开关的相似之处是：都有明显的触头断点。高压熔断器的作用是：当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化，从而达到分段电流保护电器设备的目的。闸刀开关的作用是：隔离电源。3.49自动空气开关的作用是：能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。3.50变压器要退出运行，应先断开：低压侧所有负荷。3.51电缆的检查包括：电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。3.52什么是用电设备的计算负荷：指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。确定计算负荷的方法有：需要系数法、二项系数法、利用系数法。电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。3.53继电保护装置：电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时（断线、短路、接地等）及不正常的运行时（如过载、过热）时及时发出信号，并使断路器自动跳闸，切断故障通路的一种自动装置。3.54常