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1、第2 6 卷第2 期2 0 1 0 年2 月赤峰学院学报(自然科学版)J o u r n a lo fC h i f e n gU n i v e r s i t y(N a t u r a lS c i e n c eE d i t i o n)V 0 1 2 6N o 2F e b 2 0 1 0新经济形势下对我国房地产经济的理性思考刘昕玮(赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古赤峰0 2 4 0 0 0)摘要：新经济形势的到来，使我国房地产业面临着前所未有的机遇和挑战随着我国经济体制改革的不断深入。房地产经济得到了迅速的发展本文从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理性行为。
2、新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考以期对我国房地产经济的健康发展有些借鉴意义关键词：新经济；房地产；理性；非理性中图分类号：F 2 9 3 3文献标识码：A文章编号：1 6 7 3-2 6 0 X(2 0 1 0)0 2-0 1 0 9-0 2新经济不同于传统经济。它呈现出很多特征首先，新经济的社会网络化。使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷其次。在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展。使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大新经济时代的核
3、心是产业信息化、信息产业化当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击1房地产经济对国民经济的推动作用房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过1 0，甚至高达2 0 以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化
4、的发展升值的趋势特点使房地产业有极强的投资吸引力从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外围投资额中，房地产业所占的比重达到2 5 左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到加，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展2 房地产经济中存在的非理性问题2 1以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者
5、、居民户来投宿，美其名日1 筑巢引风”这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调。才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态2 2 片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能现在的问题是，或者不顾投资者的经
6、营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业2 3 地产市场不成熟，导致盲目的高地价和低地价土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为表面看来，
7、地价高的国家总是收益大，其实不然按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理性行为二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求2 4 房地产经济泡沫与地产金融风险房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段安全区的泡沫通常有积一1 0 9-万方数据极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则
8、具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机房地产过热。必然形成泡沫。房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险3 房地产经济未来发展的走向3 1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出
9、让增加财政收入，以房地产开发拉升G D P 这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等3 2 强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利
10、的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期在未来的几年里，市场理性将逐渐回归毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化3 3 加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平房地产是国民经济的先导性产业，对G D P 增长具有较一1 1 0-强的带动
11、作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断泡沫经济将会立刻崩溃泊然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏3 4 如何防范房地产泡沫3 A 1加强
12、房地产价格监测，预防限制房地产投机和炒作建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控3 4 2 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监测体系通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋3 4 3 建立健全房地产市场信息系统和预警机制各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市
13、场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫参考文献：1 贾西津国外非营利组织管理体制厦其时中国的启示】社会科学2 0 0 4 2)李木祥中国房地产泡沫研究【M】中国金融出版社，2 0 0 7 3 张永娟，史建俊关于国有城镇土地产权经营的思考U】国土经济2 0 0 3，(0 2)万方数据新经济形势下对我国房地产经济的理性思考新经济形势下对我国房地产经济的理性思考作者：刘昕玮作者单位：赤峰市房屋交易产权管理中心,内蒙古,赤峰,024000刊名：赤峰学院学报（自然科学版）英文刊名：
14、JOURNAL OF CHIFENG UNIVERSITY(NATURAL SCIENCE EDITION)年，卷(期)：2010，26(2)被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.贾西津 国外非营利组织管理体制及其对中国的启示期刊论文-社会科学 2004(4)2.李木祥 中国房地产泡沫研究 20073.张永娟.史建俊 关于国有城镇土地产权经营的思考 2003(2)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 吴力 新经济时代背景下对我国房地产经济的理性思考-沿海企业与科技2008,(1)新经济时代的到来,使我国的支柱产业-房地产业面临着前所未有的机遇和挑战.我国的房地产业向
15、何处去,备受世人的关注.文章从房地产经济对我国经济的拉动作用,房地产经济中存在着非理性行为,新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考,以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义.2.期刊论文 种法良.冯长春 中国大陆房地产网站的现状分析与发展方向研究-重庆建筑大学学报2001,23(z1)从新经济的理念出发,阐述了房地产网站的诞生和发展,并对房地产网站进行了分类.进一步分析了不同类型房地产网站当前开发建设中所存在的问题,有的放矢地提出了房地产网站建设的一般商业模式,即1+4模式.针对房地产网站建设当前存在的问题,基于1+4模式,设计构思了今后中国大陆房地产网站建设与发展的
16、主要战略方向.3.期刊论文 贾蔚.林克江 论新经济条件下房地产企业核心竞争力的转变-中国管理信息化（综合版）2006,9(2)经过20多年的发展,我国房地产企业正在不断地走向成熟,已经成为国民经济发展的支柱产业.但是,从根本上讲,在新经济条件下,企业的生存与发展与自身的核心竞争力密切相关,房地产企业更是如此.本文阐述了从传统经济到新经济房地产企业核心竞争力构成要素的转变,以金地集团为实例,全面分析其核心竞争力的内涵,提出了提升房地产企业核心竞争力的三个最有效途径-优势资源、优质服务、关系营销.4.期刊论文 王浩.陈斯伦 上海房地产营销步入E模式大潮-论上海房地产产业在新经济中获取竞争的必要性和
17、途径-高科技与产业化2003,(1)放眼世界,以信息技术为代表的高科技正逐渐成为新的利润增长点,传统产业在全球出现了过剩趋向,因而面临着产业结构升级和经济结构的转型.这一点对房地产产业来说也不例外,怎么办?在这种情况下,房地产的数字化营销出现了,近年来上海房地产公司纷纷选择数字化作为营销突破口.这种数字化模式就是本文所说的E模式.5.期刊论文 永平 新经济嫁接房地产-中国地产市场2001,(8)新经济的蓬勃发展,给房地产市场带来前所未有的机遇.正如比尔盖茨曾经所说,房地产业将由于网络技术的进步而发生变化,这种改变开始并以极快的速度进行.房地产商开始在互联网上建立网站,发布楼盘信息,将楼盘的地理
18、位置、外观造型、建筑布局、房屋面积、售价、付款方式以及小区环境和服务通过文字、图片、三维动画和声音作详细介绍,网上购房开始成为一种时尚.6.期刊论文 张东明 新经济条件下的房地产企业的发展模式-天津市经理学院学报2007,(1)伴随着资本而来的必将是我国房地产业的大发展.首先,房地产业将由土地运营向金融运营转变.20年来我国房地产模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节.在这个环节中,只有房地产信贷,没有房地产金融.而在新模式下,房地产金融将统领房地产开发的各个环节,房地产开发将进入金融时代.7.期刊论文 姜明.于春明.刘涵 新经济条件下我国房地产企业的筹资方式
19、研究-山东经济2006,22(4)以现代财务管理的基本理论为指导,结合我国房地产企业发展的现状和国内新出现的房地产融资方式(房地产企业上市融资、房地产信托融资、房地产基金融资),探讨现阶段我国房地产企业在激烈的市场竞争环境下进行融资管理以优化企业资本结构的具体途径和方式.8.期刊论文 袁春晓 新经济与房地产业增长的新动因-四川大学学报(哲学社会科学版)2001,(3)新经济条件下我国房地产业增长的新动因,主要是消费者服务需求、生产者服务和网络营销三方面,制定房地产政策应该考虑这些因素.9.学位论文 袁声荣 新经济与房地产运营模式研究 2001 该文剖析了新经济的特点及其对中国经济发展的影响,并对房地产业在新经济背景下面临的挑战和机遇进行了深入分析.论文在运用经济学理论对新经济时代房地产运营模式的一般原则进行论述的基础上,对新经济时代的房地产运营模式进行了理论分析和实证分析,并试图构建一个适应新经济的房地产运营新模式.10.期刊论文 杨霞.王代敬 浅议房地产网络营销-科技情报开发与经济2004,14(5)介绍了新经济背景下我国房地产网络营销的兴起和发展,在分析房地产市场网络营销的优势及存在的问题和缺陷的基础上,探讨了提高房地产市场网络营销效益的途径.本文链接：http:/