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1、墨圆蚩删翳刚。房地产开发项目管理及成本控制分析张家麟(绿地集团房地产事业二部海珀置业有限公司上海2 0 0 0 2 3)企业管理摘要：针对房地产开嚼目管理工作的内客结合实际情况，对成本控翻在房地产开发喷目管理中的运用进行了分析。以确保投资价款的合理使用，提高工程的投资效益。关键词：房地产工程管理嘎目威本管理中图分类号：T u 7 l文献标识码：A文章编号：1 6 7 2 3 7 9 l(2 0 I o)0 2(c)一0 1 8 0 一0 l1 房地产开发项目管理的内容1 1 房地产开发的前期工作前期工作是指房地产企业的任何一个工程项目从获取到十地使用权开始到进入工程实体建设前的管理工作。简单地
2、说就是自房地产企业土地竞标中标到工程实体开始建设为止，这个阶段是管理的核心，最关键，在这一阶段的主要工作是规划设计、方案设计，施工图纸、招投标文件、施工合同以及工程现场的实际情况勘查等，任何一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造成工作上的被动和经济上的损失，这阶段对项目投资的影响程度在9 5 以上。1 2 房地产开发的设计管理选择优秀的勘探设计单位，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进，设计实力雄厚，成本控制合理等为依据择优选择设计单位承担设计任务。保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜，
3、同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。1 3 房地产开发的项目管理施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支，提高房地产开发项目投资效益的关键环节。工程质量管理。工程质量管理是管理结果，工程质量是T 程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义，。造名，更要造实”，好的名声必须要有好的产品来保证，工程质量管理是项目管理工作的重点
4、。房地产企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导，协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施t 企业的切身利益，还涉及到第三方一购房者的利益。为此，要督促施工企业结合_ 程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。1 4 房地产项目成本控制1 4 1 房地产项目成本的概念项目成本控制是指根据企业的总体目标和项目的具体要
5、求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效地组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，把利润最大化。1 4 2 成本效益观念在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目标，房地产企业成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转化。1 4 3 成本的系统管理观念为使企业产品在市场上具有强大的竞争力，成本控制就不能再局限于产品的生产(工程管理)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析，相关技术的发展态势分析以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及物4 k 管理上，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成
6、本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。最后，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。2 成本控制在房地产开发项目管理中的运用2 1 设计阶段的成本控制设计阶段对项目投资的影响最大。据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为7 5 9 5，在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的3 5 7 5，在施工图设计阶段，影响
7、项目投资的可能性为5 3 5。按价值工程的理论来说，加入设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加1 0 的设计费町节约5 的总工程造价。2 2 工程承发包阶段的造价控制通过建设项目招投标，房地产企业可以在众多的投标单位之间选定报价合理，工期较短，信誉良好的承包商。就招投标方18 0科技多署讯s c l E N c E T E c H N O L O G YI N F O R M A T I O N式可以分为公开招标和邀请招标，就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等，不同的工程选择适合不同的招标方式，不同的招标方式都有其优缺点。多层住宅技术成熟，工期短，一般都采用施工图招标。高屡
8、、超高层住宅工期长，设计变更多，一般采用工程量清单招标。工程规模大，工期要求高，边设计边施工的工程采用费率招标，该方案缺点足造价事先不确定。施工网招标及工程量清单招标如工程图纸齐全，房地产企业可委托中介机构编制标底，确定预期价格。多层住宅施工图招标的工程可采用总价合同。工程量清单招标工程往往采用单价合同，设计变更按实际调整：对于材料价格风险，町采用约定涨价和降价风险范围，一般主要材料涨价和降价幅度为5，风险分担，风险范围内材料涨降价由施工单位承担。风险范围之外由房地产企业承担。2 3 施工阶段的成本控制强化“成本”意识，加强全面管理，编制成本计划，确定成本控制对象；完善成本控制制度，制定有效的
9、奖励措施，审查施工组织设计和施工方案；控制丁程款的动态结算；控制工程变更。在施工阶段，要不断进行直接费用监测和间接费用监测分析。因此，若要做好施下阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审T 作。2 4 工程预决算的成本控制在下一步的项目开发中，还需进行建设工程过程的造价监控。建设工程过程的造价监控般是指建设造价咨询等社会中介机构，接受发包方(房地产企业)的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为房地产企业提供建设项目令过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控，确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设上程的投资效益。参考文献【1 张志宇房地产工程项目
10、成本管理存在的主要问题及对策【J】探索，2 0 0 9(2)：6 0 6 1【2 成虎工程项目管理【M】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 2【3 1 王小萍如何加强建设工程的成本管理【J】山西建筑，2 0 0 7，3 3(2 3)：2 7 6 2 7 7【4】王淑蓉房地产企业目标成本管理研究【D】北京：北京交通大学硕士学位论文，2 0 0 7 万方数据房地产开发项目管理及成本控制分析房地产开发项目管理及成本控制分析作者：张家麟作者单位：绿地集团房地产事业二部海珀置业有限公司,上海,200023刊名：科技资讯英文刊名：SCIENCE&TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：
11、2010，(6)被引用次数：0次 参考文献(4条)参考文献(4条)1.张志宇 房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策 2009(2)2.成虎 工程项目管理 20023.王小萍 如何加强建设工程的成本管理期刊论文-山西建筑 2007(23)4.王淑蓉 房地产企业目标成本管理研究 2007 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 沈苏华.SHEN Su-hua 房地产工程管理与项目成本管理-山西建筑2009,35(32)讨论了房地产工程管理与项目成本管理的内容,结合房地产工程管理的实际情况,对项目成本管理在房地产工程管理中的运用进行了分析,以确保投资价款的合理使用,提高工程的投资效益
12、.2.期刊论文 李少斌.樊维红 浅谈国外房地产建设工程管理可借鉴的经验-科技信息2009,(5)欧美国家的房地产领域工程管理体系与我国不同,国外更注重专业公司的雇佣,流程化的运作及完善、严密的合同约定.本文通过介绍美国房地产开发的特点,国外房地产建设工程管理的模式及组织形式,讨论了美国房地产建设工程管理可借鉴的几点经验,供学习与交流.3.期刊论文 林跃 浅析房地产工程管理-企业技术开发（下半月）2010,29(1)工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题.解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶.房地产工程周期长,综合
13、性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同.尽管有这些内容的不同侧重点,但工程管理在各个阶段都很重要.房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质.房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位,素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标.既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本,所以加强房地产工程管理有着重要的现实意义.4.期刊论文 李绍权 浅谈房地产工程管理-科技资讯2008,(5)房地产工程的管理过程与一般工程管理有所不同,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动到项目实施再到项目竣工,全过程、全方位地的监控,并加强对房地产工程管理的认识和学习,才能保证工
14、程目标的顺利实现.5.期刊论文 高杨 浅谈房地产工程管理-科海故事博览科教创新2008,(11)当本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的问题以及相应的对策建议.6.期刊论文 胡延利.刘江 浅谈房地产开发项目建筑专业配套工程的重要性-城市建设2010,(z1)房地产开发项目中,开发商通常只注重建筑安装工程,而忽视了建筑专业配套工程的重要性,从而导致了建筑专业配套工程拖了整个项目的后腿.开发商交房时,常常出现业主入住时使用临时电、没有开通有线电视及电话等配套设施的不完善现象.导致业主产生不满情绪,甚至出现索赔等一系列问题.这不仅给开发商自己造成了一定的经济损失,同时,也给开发商造成了一些负面的社会
15、影响,影响了开发商的公众形象.本文对造成配套工程重要性及滞后的原因进行了分析,并针对如何加强建筑专业配套工程管理进行了重点阐述.7.期刊论文 钱永峰.李瑜萍.QIAN Yong-feng.LI Yu-ping 房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究-工程建设与设计2008,(4)对房地产开发项目一些成功的设计优化案例与工程管理的实务经验进行了认真地总结和研究,有助于房地产开发企业提高项目管理意识,提高房地产开发项目开发管理水平,增大房地产项目开发收益,提升房地产开发企业的品牌竞争力,保证房地产开发企业的社会效益、环境效益与经济效益的最大化.8.期刊论文 李鸿杰.周志斌.Li Ho
16、ngjie.Zhou Zhibin 房地产工程管理中的几个关键问题-铁道技术监督2007,35(2)工程建造管理主要包括前期准备、安全、质量、进度、投资控制、收尾和验收几个方面,结合近几年工程建造管理的实践,对前期准备工作、产品建造质量、市政工程建设等关键问题进行初步阐述,以抛砖引玉,共同探讨.9.期刊论文 冯亚娟.王祥任.FengYajuan.WangXiangren 关于我校工管专业设置房地产方向的探讨-科技信息（科学教研）2008,(13)房地产开发与经营是工程管理专业的一个专业方向.本文从工程管理专业设置房地产方向的意义入手,对我校工程管理专业设置房地产方向的可行性、必要性及就业状况进行了分析,对我校工程管理专业设置房地产方向提出了几点建议.10.期刊论文 王生金.赵可 探析精装修工程管理及建议-科技资讯2010,(11)目前房地产开发精装修项目巳成为趋势,精装修工程管理过程中也难免会出现一些施工问题,如何有效解决管理中的问题,值得同仁思考,以曹妃甸置业大厦工程为例进行探讨有关精装修工程管理的一些实际问题.本文链接：http:/