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1、项目管理在房地产开发应用中的几点思考口郑苏仙(金华市建设技工学校浙江金华3 2 1 0 1 7)摘要：房地产开发本身就是基于某个工程项目的基础上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业，它完全依赖干项目，因项目的持续而持续，因项目的存在而存在，所以房地产开发就是一个最具代表性的项目管理。关键词：项目管理房地产开发应用中图分类号：F 2 7 0文献标识码：A文章编号：1 0 0 7-3 9 7 3(2 0 1 0)0 2 1 5 0 0 1项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。房地产开发指在依法取得国
2、有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，房地产开发本身就是基于某个工程项目的基B 上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业，它完全依赖于项目，因项目的持续而持续，因项目的存在而存在，所以房地产开发就是一个最具代表性的项日管理。1 项目管理和房地产开发的关系对于房地产开及公司而言，首先它的起步应该先针对某个项目，在国家有意向出让某地块用于房地产开发后，这地块的开发形成了这个项目，让有意向的组织者组建项目筹委会，这组织者可以是个人、企业或者是多个法人，项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人，筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会，
3、也就有了开发项目的可能，在国家有意出让的项目上，通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后，一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时。对于开发的新项目，项目管理随之产生。对于个人或者组织者切勿盲目搞开发，对于房地产开发项目，它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动，他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素，很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在本地区有一个政府组建的房地产公司，它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发，被一个刚起步的组织者拍走，该组织者在得手后到处筹
4、集资金，而限约时间到后，该组织者仍未能筹集到一半的成交款，结果因为成交款无法筹集，导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金，还损失了大量的筹集款利息，他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。2 项目前期管理是整个房地产开发项目的重点对于整个项目管理而言，项目的起动对整个实施的过程的影响最大，竞拍价位是否合理、项目投入是否具有预期估算的目标、风险系数究竟有多大、大到什么程度等一系列项目启动的复查工作均应在尽量短的时间内完成，根据复查的结果提出项目规划，用规划的合理性、充分性来提高项目的可行性及收益率。然后根据市场调查、对象研
5、究按比例考虑项目的开发形式、结构布置，再根据这个市场实际需求构建整个项目的总体轮廓。管理的规划阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，他的成功率对整个项目的实施我想可以用“绝对希望”四个字来形容。第一，它可以起到整体的成本控制。规划设计的充分考虑均能在成本上起到控制作用。第二，它对住宅或写字楼等的房型设计。住宅的花园应尽量在入户口或客厅、餐厅可以直视位置，阳台、露台就尽量与客厅直通，还有卧室的向阳度、户型的殴计，以及应尽量预留用户装修的多角度性等等。写字楼的空间考虑开阔，视线良好，采光良好等等。第三，它可以尽可能的在原有建筑面积上实现更多的实际使用面积。比如尽量减少公摊面积，也可以从空间上尽量增
6、加地面绿化的使用面积，对于这种面积，都有一个极大化，只要规划利用了这个最大的可能，这个规划在这方面将是成功的、非常可行的。第四，从使用功f i g 上考虑。现在的房屋开发都向着便利化、智能化、舒适化发展，我们的规划要适应市场，也必须从这方面考虑。所以项目在规划阶段的合理性、充分性是项目在整个生命周期管理内起到非常重要的关键地位，是实施和收尾阶段的“绝对希望”。3 项目进入实施阶段。这是个力量投入最大、运作时间最长的阶段在目前很多房地产开发公司，仅仅把这一阶段作为一个简单的实施阶段去执行。现场派驻一、两个值守工程师，表面性的委托一班几人组成的监理组，这种管理虽然从公司财务开支上剩下了一笔管理费，
7、其实对整个项目管理来讲，它是一个极大的项目损失，也会使企业的声誉遭受损失。一个房产开发项目开发的实施阶段本身就是一个非常复杂的项目管理，从规划完成到图纸审批完成后进入具体实施阶段，首先要对项目进行招标、进行总体实施计划、开工奠基、按计划实施、实施收尾，构成一个完整的项目生命周期管理。第一，实施过程要组建一个完整的强有力的项目组，项目组成员应蹲点管理，对项目实施进行过程控制、进度控制、成本控制及质量控制。第二，实施过程必须制定一系列行之有效的人员管理制度，按各个项目的不同情况责任到人，责任到事，合理利用监理组成员的监管机制，充分调动施工承包单位集体及个人的工作积极性，人人尽责、人人都发挥自身的本
8、领，这个项目肯定是最有前景、最成功的。第三，应重复对规划、设计进行研讨，实施的人应确切的了解规划的意图、设计的初衷，这样的实施就能抓住问题，做切实有效的建设或改进。第四，应加强对国家职能部门的联络与沟通，很多职能部门都有一系列规定或政策。第五，在自身项目管理的基础上，还应积极与公司方面整体的项目管理工作做紧密的配合。一个房地产开发的项目管理，它的工作是一环紧扣一环，在每一阶段都是至关重要的一步，前一阶段的成功就是下一阶段的信心。房地产开发公司可以是一个较简单的单项目公司，也可能是一个多项目或跨地区的中型企业，更有一些开发企业会拥有一些物业、设计、施工、装修景观工程等多子公司的全方位的集团型开发
9、公司，不管是发展到何种程度的开发公司，它的对象必定是项目，它的管理必定是由若干个项目管理多层次性组成的一个综合型的管理企业。斟协论匠2 0 1 0 年第2 期(下)万方数据项目管理在房地产开发应用中的几点思考项目管理在房地产开发应用中的几点思考作者：郑苏仙作者单位：金华市建设技工学校,浙江金华,321017刊名：科协论坛(下半月)英文刊名：SCIENCE&TECHNOLOGY ASSOCIATION FORUM年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 侯乐君 基于博弈论的房地产开发项目管理问题研究 2007 随着我国经济的高速发展，城市化
10、进程日益加快，房地产业蓬勃发展。通过目前的市场形势分析来看，今后房地产业还会有长时间的较快发展。今后一段时间将是我国房地产业发展的高峰时期，这就涉及到了一个房地产开发项目管理问题。本文从房地产开发企业董事会和总经理的视角，将博弈论应用于房地产开发项目管理中重点关注的若干问题，主要内容如下：首先介绍了土地使用权出让的方式，针对房地产开发企业在获得土地使用权中存在的问题，构建了土地使用权竞价博弈模型，并进行了相关分析，提出了博弈竞价法：继而根据房地产开发企业对项目经理缺少激励和监督上的定量分析依据，构建了项目部经理激励和监控博弈模型，提出了对项目部经理进行激励和监控的对策；针对施工招标采用一级密封
11、招标可能引起过度恶意竞争，构建了一级密封招标和二级密封招标的博弈模型，为房地产开发企业招标施工单位提供了对策；针对房地产开发企业与施工单位之间缺少合作的互信，通过博弈分析给出了其原因并提出了对策；针对房地产开发企业对监理单位的管理缺少控制点，构建了与监理单位的博弈模型，提出了对监理单位的监管要点；最后，构建并分析了房地产销售代理的博弈模型，论证了销售代理激励机制的必要性。通过本文的的分析，可以帮助房地产开发企业董事会、总经理在具体的房地产开发项目管理中取得良好的管理效果，获得更加丰厚的收益。2.会议论文 陈曼殊.蒋芳 论项目管理执行力与房地产开发绩效的关系 2005 本文在对房地产开发项目管理
12、内涵再认识的基础上,结合房地产开发项目管理的特点,阐述了房地产开发项目管理执行与绩效的关系,分析了影响项目管理执行力的因素,扩大了项目管理的内涵,给出了提升项目执行力水平的对策。3.期刊论文 赵智兴 房地产开发中的项目管理-内蒙古科技与经济2009,(22)文章分析了当前房地产开发项目管理存在的问题,从成本控制、进度控制和协调监理关系3方面介绍了其管理的实施措施,供广大工程技术管理人员参考.4.会议论文 张永福.钱磊 房地产开发中的项目管理 2005 项目管理已广泛应用于各个行业.同样,在房地产行业,C-PMBOK项目管理知识正逐渐成为保障产品品质、取得经济效益的重要手段.通过对靖江上海城的项
13、目管理的分析,得到了在商业房地产开发中应该注意的一些项目管理的经验.5.期刊论文 陈铭 浅议房地产开发中工程项目管理的创新思考-科学时代（上半月）2010,(5)程项目管理的主要控制要素是质量、进度和成本,是房地产开发中的核心问题,是事关房地产项目成败关键的因素之一.项目管理的质量、进度和成本的适度控制是实现项目的合同目标、经济效益.在此本人将结合自身在房地产项目管理中所积累的经验,对工程项目管理中质量、进度、成本问题作些探讨,并提出自己的建议.6.学位论文 尹丽 阳光嘉园房地产开发项目管理研究 2005 房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程，项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要
14、系统、全面的策划与研究，项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。阳光嘉园房地产开发项目管理研究是嘉达房地产公司运作该项目的基础与纲领性文件，研究它对该项目的管理具有十分重要的作用。本文采用的主要研究方法有：理论研究、实践调查、经济分析、系统研究等。论文以房地产开发项目运作程序为主线，运用现代管理理论与项目管理的方法论，理论联系实际，运用普遍性的管理理论，解决房地产开发项目管理中的实际问题，并对其过程进行全面、系统的策划与研究。全文分五个部分，第一部分阐述论文的选题背景及意义，国内外文献综述，本文研究的逻辑框架与研究方法，本文可能的创新点。第二部分阐述阳光嘉园房地产开发项目的市场调查与市场定位
15、。第三部分阐述阳光嘉园房地产开发项目产品定位与产品方案。第四部分进行项目的技术、经济指标分析，研究项目的可行性。第五部分研究阳光嘉园房地产开发项目管理策划与预控。通过以上内容的研究，本文提出了一套完整的阳光嘉园房地产开发项目管理模式与管理方案，用以指导该项目的管理实践。同时本文对系统管理、目标管理、过程管理、项目管理等理论的相关内容进行了阐述与研究，并结合房地产行业特点对理论的具体运用进行了延展。结论认为：房地产开发项目管理的关键在于项目执行前的策划研究，以实现对项目管理的知识管理与预控，从而使项目产品通过项目管理增值。本文对房地产公司的开发项目管理实践具有一定借鉴价值，对建设工程项目管理具有
16、一定参考价值。7.期刊论文 程志超 浅谈如何加强当前房地产开发项目管理-新西部（下半月）2009,(9)本文介绍了房地产开发项目管理的内涵,在分析当前房地产开发项目管理存在的问题的基础上,提出了当前经济危机环境下加强房地产开发项目管理的对策和建议.1、加强投资项目质量控制;2、严格进行项目成本管理;3、不断规范建设项目合同管理;4、完善房地产开发项目后期管理.8.学位论文 陈毅成 房地产开发的项目管理研究 1997 该文为了充分发挥工程技术管理人员在开发项目管理中的作用,着重从工程管理方面,以房地产开发项目管理中的投资控制、质量控制、进度控制这三个紧密联系的问题为中心,通过分析说明开发项目在决
17、策、设计、施工等阶段的控制内容、控制方法和控制措施,探讨房地产开发项目管理尤其是工程管理方面的规律.9.期刊论文 刘俊强 刍议房地产开发的项目管理-城市建设与商业网点2009,(30)现代房地产开发项目从可行性研究、决策、实施,直至建成后评价,是一个整体过程.如何实施有效的项目管理,以提高项目的经济效益和社会效益至关重要.论文从项目的前期、工程的实施过程及房地产开发项目后期的项目管理等方面出发,就房地产开发过程中如何有效的进行房地产开发项目的顺利实施提出了个人意见.10.学位论文 桂洁 持续改进房地产开发设计管理研究 2006 本文对持续改进房地产开发设计管理进行了研究。文章建立了符合我国国情
18、的房地产开发项目设计管理程序，以更好地应用于项目管理实践的各个环节，不仅提高项目设计水平，也提升房地产开发项目的整体效率。针对当前我国房地产开发管理现状和实际问题，论文通过项目管理和价值管理的分析方法，建立以项目建筑师为首的房地产开发设计管理团队、设置项目设计管理的标准程序文件，研究探讨房地产开发设计管理的全寿命周期，以形成和推进服务于我国房地产开发的科学管理实践。论文对房地产开发设计管理所运用的项目管理、价值管理等基本概念、基本原理进行了阐述。并针对设计的不确定性因素进行了分析，提出了降低风险的办法。同时，针对我国房地产开发设计管理中的现状，通过案例分析，提出房地产开发设计管理的改进措施和具体方案。最后，展望房地产开发设计管理未来发展趋势，进一步强调程序管理为项目设计管理的核心。本文链接：http:/