房地产企业成本控制探析.pdf

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1、房地产企业成本控制探析【文章摘要】汤长娥枣庄市房产管理局2 77 1O O随着房地产企业的利润空间一再被压缩,将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。现阶段,房地产企业的成本管理方法比较简单,管理水平相对较低,成本浪费相当严重,因此,合理有效的成本控制方法的应用成为房地产企业站稳市场和持续发展的基本保证。【关键词】房地产;企业;成本控制随着房地产业的迅速发展,房地产已经成为国民经济的支柱产业,并在社会经济中起着举足轻重的作用,房地产企业的管理也逐渐被人们所重视。房地产的价格一路走高,房地产企业的成本越来越受到人们的重视,国家也颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行调控,这表明房地产企业的生产成本

2、必须得到有效控制。在市场经济条件下,企业间的竞争归根结底是成本的竞争。成本在一定程度上决定着企业的兴衰。开展成本控制是推进企业现代化管理,提高经济效益的重要措施。企业开展成本控制,可以事先限制各项费用和消耗的发生,有计划地控制成本的形成,使成本不超过预先制定的标准,达到降低成本、提高经济效益的目的。通过成本控制,还可以促进企业更好的贯彻执行有关成本的各项法令,方针和政策,使企业成本会计提高到一个新的水平。一房地产开发成本的构成要素由于当前房地产开发企业信息化水平较低,缺乏先进的信息获取采集手段,造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都

3、会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,从而导致后期的成本变化,在预期基础上加大了项目的开发成本。房地产企业开发的成本及费用构成较为复杂,般来说主要有土地费用,前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。l、土地费用是指房地产企业取得土地使用权所支1 j 韵费用,包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费等。房地产开发企业取得土地方式有协议出让和挂牌拍卖出让N,P H r 式,现在更多地是挂牌拍卖方式,2、房地产企业的前期工程费是指在房地产项目开工之前的一些工程性费用,包括x C 房-,屋开发的可行性研究、地质勘查,前期规划、设计费用等,3,房地

4、产工程的建筑安装工程费,这比较好理解,也占到房地产开发成本中的最大比例,指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,4、另外,房地产开发还需要有适当的市政公共设施进行配套,包含基础设施和公共配套设施建设费两部分;房地产开发中的管理费用包括管理人员工资,差旅费,办公费。保险费,职工教育费,养老保险费等,这些费用在整个成本构成所占比例很小,不是我们成本控制的主要部分,房地产开发的税费包含两部分:部分是税收,主要有房产税、城镇土地使用税,耕地占有税、土地增值税,企业所得税,印花税外商投资企业和外国企业所得税等;另部分是行政事业性收费,主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房

5、地产开发企业收取的费用。笔者认为通过对以匕房地产开发的费用组成进行分析,我们可以看到,房地产的成本控制主要是对项目开工前期的设计阶段,房地产施工控制以及资金成本的控制工作。二房地产企业成本控制的主要措施l、抓好源头,加强对工程项口的投资决策和设计阶段的控制。控制房地产的开发成本要从源头抓起,可以说成本控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。正确的投资决策首先要求是经济可行的能否正确决策主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光。而这依赖于充分的市场调研,充分掌握影响决策的各种基础数据,应尽可能准确地计算出包括土地成本工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于房地产开发全过程中的费用,

6、为决策层做好正确的投资决策服务。其次,工程项目费用影响最大的因素在设计阶段,所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。在项目设计阶段就要把项目预算进行详细的编制,对关键费用控制点及成本标准进行明确,以有效指导工程的成本控制工作。2,采购是成本控制的重点。房地产开发项目有成本大部分来自于对物料及服务的采购,包括开发项目建安工程,材料设备各类中介服务(如勘察,设计,销售等)及咨询等业务。这就预示着,很多成本都不是由开发商直接去控制成本,而必须能过掌握采购这一关键环节,来有效控制成本。在采购过程中必须采取招标的方式,在招标过程中要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事

7、业心强的人员共同参与。其次,在采购中组织好合同签定,合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益,条款应尽量的全面和细致,以免在合同履行过程中对一些费用的列支情况进行扯皮,耽误工程进展,使目标成本失控。3 合理最大化降低资金成本。毫无疑问,房地产企业是个资金密集型企业,大部分资金并非房地产企业的自有资金,资金成本占到房地产开发中的较大l:L f 歹|I。要降低资金成本,就要拓宽融资渠道。企业可以向银行贷款,也可以发行债券,或者进行融资租赁等。合理利用各种融资渠道,不仅能募集更多的资金,而目能 粜持合理的资金结构,从而降低资金成本。降低资金成本,还要求及时回收应收账款。房地产开发企业的应收款项的形成

8、主要是应收的售房款,所以对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度,要以最短的时f B l 内最大限度的收【旦1 售房款,加快资金回笼的速度,从而降低资金成本。4,进行充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市:r-h N 杏充分利用信息化手段,获得尽可能详尽和准确的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项日,这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查,

9、也可委托咨询公司等中介机构进行。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,所懒坚持动态控制的原则。在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前个急需解决的事要问题!谁能在-T 程项目建设中,既能确保工程质量与进度,又能汴重项目开发成本的管理,控制和把握好合理的造价,从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益,谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动,从而走向成功。圃【参考文献】1、卓晓艳,王玉红,何耀菊。吴立平目标成本管理在房地产开发企业中的应r e J 长春大学学报,2 0 0 5,(0 5)2、冯玉琦在新经济环境下企业的成本管理 J】商业研究,,0

10、0 0 4(0 5)5、王玉红房地产开发企业加强成本管理的对策【J】东北财经大学学报,2 0 0 4,(0 5)【作者简介】汤长娥,毕业于山东财政学院会计系,工作于枣庄市房广管理局,一直从事会计工作。O D E R N B U S i N E S SM删代两业圜万方数据房地产企业成本控制探析房地产企业成本控制探析作者:汤长娥作者单位:枣庄市房产管理局,277100刊名:现代商业英文刊名:MODERN BUSINESS年,卷(期):2009,(30)被引用次数:0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.覃晓艳.王玉红.何耀菊.吴立平 目标成本管理在房地产开发企业中的应用期刊论文-长春大学学报 2

11、005(03)2.冯玉琦 在新经济环境下企业的成本管理期刊论文-商业研究 2004(03)3.王玉红 房地产开发企业加强成本管理的对策期刊论文-东北财经大学学报 2004(03)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 董春林.乔忠.Dong Chunlin.Qiao Zhong 企业运作层次的房地产开发项目可行性评价分析模型研究-中国农业大学学报2006,11(2)针对现行房地产开发项目可行性研究及经济评价顾及企业运作特点较少,难以从企业运作层次为房地产开发项目投资决策和实施运作提供依据及有效指导等问题,分析了进入产业升级经营转型时期我国房地产开发项目的企业运作特点,以此为主线和评价

12、基础,梯次对房地产开发项目可行性评价中投资机会分析、投资决策分析和房地产开发项目融资分析与实施的预评估等主要相关评价内容与方法进行了探讨,从企业层次提出并建立了项目可行性评价的企业运作分析模型(框图).论证结果表明,应用该分析模型可以为房地产开发企业参与土地使用权投标竞标进行开发项目储备、已储备和在建开发项目投资及融资决策的可行性评价提供指导,一定程度上解决了以往项目开发可行性评价模式仅从项目角度进行评价的不足.2.学位论文 罗鸿铭 我国房地产中介企业规范发展研究 2008 我国改革开放后,随着、国有土地使用制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展,我国房地产中介企业也如雨后春笋般地发展起来,从

13、业人员数量快速增长,行业规模不断扩大,业务范围逐渐拓宽,对沟通供求信息和繁荣活跃市场,对发展产业体系和完善市场功能,产生了积极作用,已经成为我国房地产产业链中的一个重要环节和房地产市场体系的重要组成部分。但是,由于我国房地产中介行业发展时间不长,基础薄弱,企业内部的约束机制和外部的规制体系还不健全,因此,相当一部分房地产中介企业管理粗放落后、经营缺乏诚信、发展失范无序的问题也十分突出,在一定程度上扰乱了市场的正常秩序,降低甚至是败坏了整个行业的声誉,已经对这一新兴行业的持续健康发展构成了较为严重的威胁。因此,客观上迫切需要研究解决房地产中介企业规范发展这一突出课题。上述发展失范的问题和需要研究

14、解决的课题,引起了业界、学界的关注和重视,催生出了一批研究成果,这些成果中包含着不少有益的思路方法、理论观点和政策主张,为继续深入研究解决房地产中介企业规范发展的问题提供了基础。但是还不够深入和系统,特别是缺乏以“什么是房地产中介企业的规范发展”为主线的理论分析和对策研究,使发展失范问题的解决受到一定的限制。本文研究的意义和价值正在这里:它将通过以探索“规范发展”的科学内涵和实现路径为主线,以相关理论研究为指导,以实证和案例分析为支撑,以发达国家和地区成功经验为参鉴的深入和系统的研究,提出更具有理论基础同时又切实可行的治理我国房地产中介企业发展失范问题的对策思路与方略。本文的研究思路是:从综述

15、房地产中介企业发展的相关理论和研究美国等发达国家及我国港台地区房地产中介企业发展的成功经验与启示入手,进而分析我国房地产中介企业的发展现状和存在问题,并在此基础上,研究提出我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,以及治理房地产中介企业发展失范问题的基本思路与具体对策,最后,通过对“21世纪不动产”成功之道的介绍分析,为全文研究及结论提供案例支持。本文的主要内容是:(1)阐述研究我国房地产中介企业规范发展问题的背景、目的和意义,介绍和评析国内外对此问题研究的现状,阐述本文研究的内容、方法和创新点。(2)综述与房地产中介企业密切相关的现代企业制度理论、委托代理理论、中介组织理论、信息化理论和连锁特许

16、经营理论。(3)研究美国、日本等发达国家和我国港台地区房地产中介企业的发展历程和基本经验,以及这些经验对我国的启示。(4)阐述我国房地产中介企业的发展的必然性和必要性,梳理分析其发展失范的种种问题。(5)研究界定我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,提出实现我国房地产中介企业规范发展的对策思路与方略。(6)介绍分析美国“21世纪不动产”的成长历程、运营模式和发展成效,并与我国房地产中介企业进行比较分析。3.期刊论文 董春林.乔忠.池仁勇 企业视角的宏观调控与房地产业的可持续性发展-兼析房地产企业发展的宏观及产业环境-技术经济2005,(9)分析了对房地产业进行宏观调控的必要性以及新近一轮调控的

17、过程特点,探讨了宏观调控对房地产市场业态、开发企业运作模式和企业竞争模式等方面的影响,提出对房地产企业发展至关重要的诸如宏观经济、产业发展、宏观调控政策取向,企业竞争与运作模式,以及融资能力地位变化等企业外部宏观与产业环境相关的热点问题的看法,对房地产企业发展具有一定的现实意义.4.期刊论文 句超 浅论我国房地产经纪企业员工管理问题及对策-现代商业2010,(2)我国的房地产经纪企业在最近的10年中保持着迅猛的发展势头,房地产经纪人的数量逐年成倍增加.面对如此庞大的经纪人队伍,如何管理好他们成了每一个房地产经纪企业的重中之重.而我国房地长经纪企业的员工管理还存在着诸多问题,需要从选、育、用、留

18、、裁这五方面加以改进.5.学位论文 成文 房地产中介企业违规行为规范研究基于信息的视角 2007 20世纪80年代以来,随着我国社会主义市场经济体制逐步建立及国家产业政策的调整,我国房地产业得到了前所未有的发展,房地产中介行业逐渐发展起来。由于房地产交易具有与一般商品交易绝然不同的特征,决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。但在现实生活中,房地产中介行业内部存在着不少问题,其中以房地产中介企业自身的违规操作行为为主,已经对我国的市场经济建设造成较严重的干扰。中介不“中”的问题已成为发展房地产业的障碍,也使房地产中介行业的生存环境变得恶化。因此,研究我国房地产中介企业日

19、常运作中存在的违规行为并分析其产生根源,成为进一步发展房地产中介业所必须解决的首要任务。本文为了明确研究对象,首先介绍了房地产中介企业的定义、特点、作用,指出房地产中介企业是为房地产市场各主体提供各种信息服务,他可以缓解房地产市场上的信息不对称。接着介绍了房地产中介企业经营行为的过程:收集信息整理信息发布信息交易信息,房地产中介企业的各种活动都围绕着这一过程展开。然后从信息的角度列举了房地产中介企业的违规行为,指出房地产中介企业不但没有缓解房地产市场上的信息不对称,反而又在另一种程度上增加了房地产市场的信息不对称。进一步分析了房地产中介企业违规行为产生的原因之后提出了相应的对策、措施:首先提高

20、房地产中介企业的自我约束能力,其次是完善行业规范建设,第三是强化政府管制力度,最后是提高消费者对相关中介服务的识别能力。6.期刊论文 潘岳奇 我国房地产上市企业资本市场融资方式比较以10家房地产上市企业为例-中国房地产2008,(3)随着国家宏观调控力度的加大以及房地产行业内部竞争的加剧,我国房地产行业开始了新一轮洗牌.在这种形势下,加快企业规模扩张、加大土地储备力度,就成为房地产企业在当前竞争环境中赢得生存和发展的主要手段,而这些战略性竞争活动显然需要大量的资金支持.此外,债务在我国大多数房地产企业的资本结构中都占有较高比例,这种资本结构无疑加大了企业的经营风险.因此,我国房地产企业迫切需要

21、拓宽融资渠道,以适应企业竞争和发展的要求.7.期刊论文 中国房地产TOP10研究组 百强企业强者愈强2008 中国房地产百强研究报告摘录-建筑经济2008,(5)2007年,中国房地产市场继续保持高速增长,为房地产企业扩大经营规模、提升业绩提供了良好的外部环境.2008中国房地产百强企业研究表明,2007年,无论是开发百强企业,还是策划代理百强企业,各项经营指标均迅速增长,市场份额持续攀升,扩张趋势日渐明显,市场集中度日益提高.8.学位论文 霍俊杰 上海房地产中介企业风险管理研究 2009 为了抑制房地产市场的持续“过热”现象,稳定房价,近几年来,国务院及国务院各部委相继出台了加息、提高存款准

22、备金率、加收营业税、个人所得税、房地产增值税等一系列宏观调控政策。国家的宏观调控及房地产市场的瞬息变化,加剧了企业运营中问题暴露的频率,也使企业经营的风险频频显现。因此,房地产中介企业要尽快跟紧市场节奏进行营运调整,以适应新的局面。对上海房地产中介企业来说,目前是比较艰辛的阶段,无论企业是收缩、兼并、退出还是调整营业范围等都不能轻松应对目前严峻的形势。另外,上海房地产中介行业还存在着法律法规不健全、行业管理不完善、市场运行不够有序和企业自身管理不善、企业制度不健全等问题。具体表现在:房地产经纪人市场准入规则不健全、政府部门管理不统一、房地产中介行业行政管理职责不明确、行业自律管理发展方向偏离、

23、市场上存在无序竞争现象、房地产中介企业管理制度欠缺、违规行为时有发生,行业声誉差强人意等等。这些都给房地产中介企业的生存与发展提出了新的重要的课题-风险管理。本文从风险管理、房地产中介的理论系统表述及上海房地产中介行业的发展历程、市场发展现状、行业管理、企业管理制度和法律规范的适用等角度,综合采用文献法、调查法、举例分析法、追因法、归纳法等方法剖析当前上海房地产中介企业存在的主要风险和原因,进而从企业战略及具体对策两个层面针对企业面临的风险提出有效预防和控制的建议。既有上海房地产中介企业的历史发展轨迹的追溯,也有国内其他地区及国外同行业的对照研究;既有企业外部环境的探讨,也有企业内部运营管理的

24、研究;既有企业的现状研究,也有现代企业可持续发展的研究。在理论分析的基础上,结合国外的同行业的相关经验以及上海房地产行业的实际情况,经过分析、研究、多次的实践和总结,提出了上海房地产中介企业良性发展的对策:房地产中介企业和经纪人的市场准入和退出机制的完善是降低中介企业管理风险的前提;良好的房地产中介企业队伍建设和从业人员素质的提高,是预防和控制中介企业风险的根本保证;二手房网上服务平台的建立和完善不仅可以提高中介企业的交易信息透明化及体现现代信息技术应用程度,还对企业可持续发展有很好的帮助;加大对房地产中介企业和经纪人从业行为的执法检查力度,是鞭策房地产中介企业自律及降低企业风险的良方;交易中

25、资金监管的妥善处理是屏蔽中介企业进行资金挪用所带来风险的最好办法;建立人力资源风险控制管理体系和危机处理机制,是预防和控制中介企业的人才流失及劳动合同法律风险的根本保障;建立财务预警风险控制及法务保障体系,是房地产中介企业风险管理的重要环节;培植具有风险管理意识的企业文化。9.期刊论文 杨信.陈伟斌 破产企业的房地产有关法律问题的探讨-湛江海洋大学学报2003,23(2)依法妥善处理破产企业房地产,是正确审理企业破产案件的关键.将破产企业无偿划拨取得的土地使用权进行拍卖,按规定交纳土地出让金后,余款列入破产财产用于清偿债务,是处理此类财产的最佳途径;安置职工和维护职工的权益,是在处理试点城市国

26、有企业的土地和房产抵押权时的首要原则;破产企业福利性设施的科学界定,是妥善处理此类财产的关键.10.学位论文 马雨欣 房地产包销企业战略研究以A包销企业为例的分析 2008 近几年,随着国家经济的持续发展以及住房改革的逐步深入,中国的商品房市场逐渐兴旺起来,使得房地产产业价值链上各个环节的企业都得到了蓬勃的发展。房地产包销作为房地产销售环节的一个分支,逐渐的以其高风险、高盈利的模式迅猛的成长着。但是,目前国内外对于房地产包销的研究基本属于空白,包销企业能否凭借着其投机式的模式保持持续的高速发展吗?包销企业的出路又在哪里?本论文借鉴国外房地产产业的发展规律展望中国房地产产业变化趋势,并结合房地产

27、包销的特点,研究包销企业的发展战略。为了能更准确和详细的说明问题,本文以A包销企业作为例子进行战略阐述。本文中比较了麦肯锡的7s、波特五力、价值链等几个常用的战略模型,通过分析可以看到以上的模型或偏重于企业内部对战略的影响,或偏重于外部环境对战略的影响,且大都忽略了一些企业战略研究中的重要决定因素,不能够有效的对企业战略形成全面的观点。作者有一定的咨询公司工作经验,有多个企业战略实践经验,结合理论和经验重新构建了一个全新的战略的分析模型ECIRM模型,并以该模型为基础从企业家、资本、产业、资源、管理五个方面对A包销企业进行分析,提出战略构想。包销企业纯粹以价值发现能力和销售能力进行业务发展所承担风险很大,因此,包销企业必须在加大培训力度以迅速复制销售能力、快速进行区域扩张的同时强化自己的策划能力和资本能力,提高包销企业对销售项目的控制能力。同时,包销企业还需要顺应房地产发展规律,改善自己的业务拓展模式,逐渐实现向价值链上端移动,成为价值链的主导者,未来包销企业和开发商不仅仅是项目合作,而且是基于战略和股权的长期合作。本文链接:http:/

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