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1、科衰；鞴工l 程I 管j 理如何做好房地产开发项目成本的有效控制么印栓(唐山市华瑞房地产开发有限公司，河北唐山0 6 3 3 0 0)摘要：随着房地产行业的如风似起，在愈演愈烈的竞争环境下，房地产企业暴利的时代已经淅渐离我们远去。特剐是在目前的市场经济环境氛固下。优胜劣汰，适者生存的客观规律也将得到真实的应征。那么如何做好企业，同时也能真正的被消费者所接受，使企业成为房地产行业的百年老店。对于开发商来说，是应该好好思考一下这个问题了。作为在房地产业从事多年工作的我来说。个人认为以科学的发展，高品质的产品，低成本的投入，长期较高的曰报率才是一个企业长远发展的条件。那么，如何使这一目标得以实现，本
2、人认为，最关键的就是解决好对开发项目成本达到有效控制，傲到科学合理分配。关键词：房地产；开发；项目；成本；控制下面就影响房地产开发项目工程建设全过程中的主要阶段：建设工程的立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段阶段分别谈谈建设单位瘦如何加强对开发项目成本的有效控制。以此相互交流j 哄同发展。l 立项决策阶段成本控锚立项阶段是项目投资前的准备阶段事关今后项目能否顺利达到预期经济目标的充分条件。这就要求建设单位首先要做好项目的可行性研究报告，主要对当前市场需求、发展前景、国家宏观经济形势分析、房地产行业发展趋势分析、本公司房地产开发业务目前经营运转情况等诸多可能影响项目销售的所有因素进行周密
3、的分析。如果企业的嗅觉和市场洞察力一旦与实际情况相悖，影响对下一步的投资方向其后果可想而知。将一发不可收拾。轻则影响公司的经济利益，重则影响企业的生命力尉企业的发展将会造成严重的重刨。例如0 0 0 8 年经济危机对房地产市场所带来的负匾影响已经是非常有利的证明了，是不需要在提供什么数据来证明的。众多房地产商前期投资很大后期销售又不好瑾淦链断裂这也就形成了必然。也就是说。开发投资时机把握的不好；从科学的角度来说项目立项决策阶段的可行性研究报告分析的不够客观，真实或者有偏差，导致了企业的运营非常被动j 菇准确的控制成本投资方向。所以-本人认为立项阶段决策正确将是后期项目运营成本有效控制的基本保证
4、；当然决策失误，其局面将会是无可逆的2 设计阶段的成本控制开发项目的设计阶段最为关键的是初步设计方案审批确认阶段和施工图设计阶段。首先根据规划部门批准的建设用地规划许可证编镧修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案滞规划部门报审通过后。再进入施工图设计阶段最后由建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案。如杠图设计通过审批，则有规划部门出具建设工程规划许可证，由于此过程经批准不能改变。例如：某设计院在小区总体建筑布局上一味追求环境品味设计，忽视了市场销售环节的要求，本来可以多设计栋建筑面积
5、5 0 0 0 多平米的住宅 这样一来。所带来的经济损失按照唐山市区5 0 0 0 元m 2计算的话多达2 5 万元。这时苒想改变规划那是绝不允许的，所以此阶段应加强如下方面的控制：2 1 建立设计单位选择竞争机制根据项目开发特点屎活的选择设f l-单-位，建立设计单位选择竞争机笳，同时建立设计单位电子档案资源库和设计费收取标准价格库。开发项目设计单位的选择，视项目开发定位级别高低，从设计信息库中选择不少于4 _ 5 家进行建筑与经济方案论证，择优录取。同时，日常工作要注意做好设计单位资源信息的收集优化工作。对达不到要求的设计单位坚决不能选用；而对于合作非常好的单位建立长期合作协议关系，这样既
6、可以选出好的设计单位。又可以造出经济合理的设计方案,-I 有效降低工程造价。2 2 明确设计标准有效控崩造价目前，据本人了解部分的房地产商在开发项目设计过程中。很少对设计单位提出硬性指标。例如：各项主要材料的含量、容积率、给水系统设计标准、暖通系统设计标准、材料的选择等等方面提出明确要求，而是泛泛的提供其设计任务书来完成项目的设计，导致建设项目投资成本直线上升违背项目的投资计划。为要改变此种局面，房地产商必须从自身做起对相关岗位要引以为重，不仅要有想法，还要有能完成想法的人 坚持宁缺毋滥的原则；同时做好信息收集、信息处理、信息存档工作 避免重复工作。既可以提高工作效率，又可以降低成本，何乐而不
7、为呢。3 招投标阶段成本控制招标阶段实际上也就是设计单位、施工单位、监理单位的选择准备阶段舭阶段实际相关发生的费用不多，只是发生招标代理费等费用，但却是施工阶段好坏的基础，选择好技术全面。施工管理水平高的施工单位以及严格的监理人员和工程造价的高低。对今后能否是成本控制得以有效实施显得尤为重要。我认为。此阶段除做好工程预算准备工作外。更重要的还要做好工程合同的签署工作。明确双方利益和责任歹R要心存侥幸心理对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等 都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工
8、过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险。是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。4 施工阶段成本控铜工程投资主要发生在这一阶段。建设单位在施工阶段应加强合同管理、工程施工现场管理尽量减少投资浪费撤到合理分配资金。4 1 加强施工合同执行的管理施工合同是施工阶段造价控制的依据。施工过程的每一步必须按照合同要求执行。开发商代表管理人员应严格加强合同执行审查工作瑚j；执行。4 2 加强设计睁位现场管理人员、工程技术人员，监理管理人员的“经济”
9、观念、素质教育。作为甲方应严格要求以E 单位人员严格履行双方约定的要求。4 3 加强设计变更和现场签证管理的管理工作开发商应安排专人提前俄好施工图前期审查工作对不合理的设计进行修改旆工中尽量减少变更和洽商。对影响刭开发商利益的设计变更和洽商。应有专职造价管理人员应提前做出预算，并经设计单位代表、建设单位现场代表、总监理工程师共同签挚认可后生效。4 4-加强材料、设备采购蕊锚材料价格。材料费用约占工程造价成本的7 0 左右。以降低工程造价起着十分关键的作用。因此建设单位在考察材料时。应货比三家趱潜质优价廉的材料、设备。这样才能有效地控钳工程造价。+5 鲐晚纵观项目投资过程。投资成本的投 从项目初
10、期到项目竣工结束实际是一个因果的关系。实际项目运行当中。每个环节处理的不好或大或小的对下面的工作造成影响。用我个人的观点来说：“科学的管理、严谨的团队、高素质的员工是项目能否到达预定目标的重中之重。”万方数据如何做好房地产开发项目成本的有效控制如何做好房地产开发项目成本的有效控制作者：么印栓作者单位：唐山市华瑞房地产开发有限公司,河北,唐山,063300刊名：黑龙江科技信息英文刊名：HEILONGJIANG SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：2009，(24)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 李星昊 关于异地开发
11、房地产若干问题研究与探索-城市建设与商业网点2009,(14)本文研究分析了房地产异地开发的发展过程,针对目前中国房地产异地开发发展现状、面临的机遇和挑战,提出了房地产企业进行异地开发应该注意的问题.2.期刊论文 陈友华.CHEN You-hua 小城镇房地产市场需求与投资开发微探-基建优化2006,27(6)小城镇是农村经济文化的中心,是连接城乡经济的纽带和城乡结合部的纽带,近年来,国家十分重视小城镇的建设和发展,把发展小城镇作为我国未来发展的重大战略之一.随着小城镇数量的增加和规模的扩大,小城镇人口必然会大幅度增多,这就对小城镇房地产的发展提供了良好的发展机遇.目前,小城镇房地产开发过程中
12、,出现了各种问题,要结合当地实情,制定有利城镇居民购房的政策,采用恰当的开发模式,注重开发适合城镇居民的户型.3.学位论文 黄海柱 城郊房地产大盘开发的探索 2002 本文以城市经济学中有关城市发展的理论、房地产经济学中的基础理论和西方经济学中的公共产品理论和规模经济理论为指导，采用理论与实例相结合的分析方法，以城郊房地产大盘开发为研究对象，探讨在该过程中政府和房地产开发商如何互动合作共同推进城市化进程和房地产业的健康发展。首先，本文在对城郊房地产大盘开发的基础理论铺垫介绍的基础上，提出了这种新的开发模式对传统房地产理论的修订；其次，在对城郊房地产大盘开发产生背景和存在问题进行分析介绍的基础上
13、，通过对国内外具有典型意义的案例的分析来对其操作思路进行介绍；进而，探讨城郊房地产大盘开发对政府及其相关职能部门和房地产开发商的新要求。4.期刊论文 曹云华.杨建平.CAO Yun-hua.YANG Jian-ping 房地产分期开发最优投资比例问题研究-西安财经学院学报2008,21(4)本文针对房地产开发项目分期开发问题,应用实物期权的理论和方法,根据相应的投资准则得到项目决策的执行概率,结合项目收益分析,建立包括期权价值在内的项目总价值的数学模型.在此基础上分析投资比例对项目总收益的影响,并得出最优比例值.5.期刊论文 纪贵红 酒店与房地产联动开发浅析-管理观察2009,(20)酒店业和
14、房地产业属于高度关联行业,二者的联动开发有扎实的基础.在买际歪作中,联动开发表现出利于多元化经营、利于优化投资期限结构、利于提高物业管理水平、利于获得政府支持等方面的优势.6.期刊论文 孙艳 住宅房地产项目开发区位选择策略研究-现代商贸工业2009,21(19)主要对住宅房地产开发区位选择提出策略及建议,为企业在投资开发不同类型项目时提供区位选择的参考意见.并且针时不同开发规模、不同开发理念的企业的不同选址模式进行探讨,为不同规模及理念的开发商提供选址参考标准.7.学位论文 周海宁 大中城市房地产规模化开发模式研究 2005 目前中国的城市化水平接近40。从珠三角到长三角，伴随着经济的高速发展
15、，这些沿海大中城市已进入飞速提高城市现代化水平的关键时期。在这一阶段，城市的扩张已经成为城市发展最显著的一个特征。而城市的扩张对房地产造成的最直接的一个影响就是催动了“大盘时代”的到来。中国房地产经过15年的市场洗礼后，又进入了一个崭新的发展阶段。目前，以住宅为主的房地产业己成为国民经济的支柱产业，促进房地产持续健康发展的意义十分重大。而在大中城市快速扩张的背景下，开发“市郊化”己成为解决城市快速扩张与土地紧张间矛盾的主要手段。要在“市郊化”过程中开发第五代住宅产品，规模化开发必将成为最主要的一种手段。因此，对房地产规模化开发模式进行研究不仅对沿海大中城市，而且对中西部的大中城市的房地产业发展
16、具有重要且深远的指导意义。此外，该课题的研究对政府发挥“第三只手”作用，完善相应的产业配套政策和监督机制也具有积极的借鉴意义。本文首先简要分析了国外房地产市场的发展特点和中国房地产市场的发展历程、现状与趋势。然后对国内外现有的房地产规模化开发模式进行比较分析，推导出房地产规模化开发的四大趋势。随后，本文对房地产规模化开发的优点、必然性、关键问题、基本条件等都进行了相应剖析，并归纳和对比分析房地产规模化开发的三大模式，即复合地产模式、品牌连锁模式和可持续发展模式，最后，本文以深万科为案例，对房地产规模化开发的进行了实证研究。8.期刊论文 张迪 浅议房地产开发项目经济成本对房价的影响-黑龙江科技信
17、息2008,(28)今年4月份哈市房屋销售价格变动幅度较小,价格稳中略升,在15个副省级城市房屋销售价格指数变动情况对比中住居第五.市区在售商品住宅销售均价约为4110元/m2,比3月份上涨20元/m2,环比上涨0.5%,其中江南主城区4月份商品住宅均价为4740元/m2,比上月增长0.2%.当前房价高低及今后走势究竟如何,别说普通消费者即使是业内人士也在不断争论.如果从成本构成的角度进行分析,本地区的房价并非虚高,其实房地产开发项目经济成本无论在理论上,抑或在现实中,都是比较透明的.之所以让人觉得如坠雾中,主要是因为开发行业环节较多、头绪难以理清、开发经营业务复杂性、计费统计口径不尽相同等因
18、素造成的,简述一下开发成本的构成,以分析其对价格的影响.9.会议论文 曲卫东 对开发房地产课税估价信息系统的建议 2005 本文首先从房地产课税估价的特点出发,分析了房地产课税估价与一般性的估价之间的区别和联系,然后进一步探讨了房地产估价信息系统的功能和系统构建的基本原则。以此为基础,深入探讨和分析了房地产课税估价信息系统的构成、功能、开发以及注意事项等内容。最后,对我国开发课税估价信息系统提出了相关建议。10.学位论文 孙文勤 房地产规模化开发模式研究 2005 随着我国加入WTO，市场竞争日趋激烈，政府加强宏观调控，市场日趋规范完善，传统的房地产开发模式必然面临转型；其次，我国GDP的快速
19、增长、城市化进程的加速为房地产规模化开发提供了充分发展的空间；最后，规模化开发也是房地产企业自身成长的需要。当前，我国房地产企业数量多，区域分布严重不均，规模普遍偏小，开发模式五花八门。我国房地产排名首位的万科地产，市场份额不到1，前十名市场份额不到6，市场集中度非常低。但房地产市场发展较快的北京、上海、广州等，市场集中度相对较高，规模化开发趋势日渐明显。本文由此展开研究，共五章：第一章绪论。关于本文的选题背景、意义及本文的相关理论、分析方法、创新点。第二章房地产业综述。涉及房地产业特征、房地产业在国民经济中的地位与作用和国内外房地产业现状及趋势分析。第三章房地产规模化开发模式研究。首先，对我
20、国房地产现有几种开发模式进行比较分析，分析表明开发模式从项目开发模式向小而全的多项目开发模式再向规模化开发模式渐进发展；其次，分析了我国房地产企业规模化开发的动因，分三个层面，宏观层面为国民经济和行业发展需要，中观层面为激烈市场竞争的要求，微观层面为企业自身成长和品牌拓展需要；再次，分析了我国房地产企业规模化开发所需解决的问题，分二个方面，要素方面的有土地资源和企业资金，管理方面的有品牌和企业管理能力；最后，对我国一些优秀房地产企业的规模化开发模式进行研究，从中找出共性，可归纳为三大类，大盘开发模式、连锁经营的跨区域扩张模式和复合型地产的垄断竞争模式，并分别作了案例分析，广州碧桂园的大盘开发、
21、阳光100连锁经营的跨区域扩张和深圳华侨城的复合型地产(旅游+地产)。第四章房地产规模化开发实现途径研究。从三个层面，宏观层面，完善与房地产业相关的政策、法规，促使房地产业竞争形成“帕累托最优”；中观层面，企业间构建战略连盟，资源互利优势互补实现规模经济；微观层面，企业资本运作扩大经营规模和提升自身核心竞争力实现规模化开发。第五章栖霞建设房地产规模化开发案例。通过对栖霞建设的竞争战略分析、核心竞争力分析和规模化开发分析，展示了栖霞建设是如何依据其外部环境和内部资源实施规模化开发的。研究结果表明，规模化开发是房地产行业发展的必然，也是房地产企业壮大的需要。企业也只有抓住机会规避威胁，提升自己的核心竞争力，实现规模化开发，才能在未来日趋激烈的市场竞争中脱颖而出。本文链接：http:/