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1、 1房地產投資與決策分析第十二次上課記房地產投資與決策分析第十二次上課記 時間：2004/05/10(一)14：10 到 17：00 主講人：張鶚教授 地點：綜合院南棟270622 教室 記：唐晨欣 出席：張鶚、泓、曾建穎、彭芳琪、黃佳、洪式韻、朱芳妮 一、上週相關探討回顧 一、上週相關探討回顧 拇指法則：拇指法則的意思就是指一般決策的法則，屬於一般經驗法則。姆指法則在美國是判斷投資的重要依據，但是在台灣比較少運用到此法則，原因在於目前台灣市場分析的資仍然是充足的。雖然台灣有七景氣一循環此項法似於拇指法則，但是此法一定能夠被引用，因此學界應該建多簡單、好用的拇指法則應用於投資分析上。二、第十三
2、章 基本財務分析模型 二、第十三章 基本財務分析模型(一)有關於基本財務分析 1、在做投資分析時，有關於財務方面的分析，可能分析的應該先做一分析，但是基本的財務分析沒有考慮到現的概，其現的時間只有考慮第一的時間，其他的現均未考，此為其缺點。且財務分析也並非是唯一的分析法則。2、在做基本財務分析模型時，應該解正、負槓桿、報酬等概。國內外對於財務分析的作法其實是有差的。而課本中所出的 EXCEL 表，是為要幫助模擬投資分析的情境，找出自有資或者是增值的決策點。但是模型也有其優點與限制。(二)P.638 ROE=ROR 之探討 1、ROR 為資產總報酬，其分為個部分 (1)K：貸款常(隱含貸款者之報
3、酬)(2)ROE：投資者自有資報酬 資產(Asset)CF(現)D.S(債務)ROR NOI(優先給付)銀之報酬 K自有資報酬 ROE 2 (3)ROR、ROE、K 均為比之概。(4)ROE=EquityCF K=MortgageDS ROR=MortgageEquityAssetCFDSNOI+=+=當 ROR=K，則 ROE=K，且 ROE=ROR，即 MortgageEquityAssetCFDSNOI+=+=EquityCF=MortgageDS 正槓桿之情形：RORK，則 ROEK，且 ROEROR。負槓桿之情形：RORK，則 ROEK，且 ROEROR。負槓桿是另一個投資準則，意涵
4、自有資的報酬貸款的報酬，因此應該投資；反之正槓桿則可投資。(三)P.661 國內案之探討 1、在此案當中，運用基本財務分析所計算出的資產總價約為 300 多萬，但是此房屋原本之購買價格約為 1000 萬元，其中差價的 600 多萬是如何產生出的？在此案當中，運用修正後的基本財務分析，加入假設本案每房地產增值 10%，以計算出 600 多萬元的差額。2、就台灣的房地產投資市場而言，以租賺取增值是比較困難的。目前房地產的報酬，一般名目報酬約為 22%，實質報酬約為 11%。但是報酬的計算是非常困難的。思考：如何計算報酬才是最合的方法？對於模型的適用性是否合適？3、國內目前沒有 DCR 之概，大部分
5、的銀貸款的方式是以總資產價值的 6-7成作為貸款的依據。但是國內這種貸款方式是否可？是否有突破的空間？是值得思考的問題。4、對於本案的增值假設其實有些缺失的地方，那就是現在當期是會發生的，而是要等資產賣出之後，折現回才有所謂的增值。因此這增值的概應該要再擴大才。而在尚未賣出之前，也應該考慮週轉成本的計算，對於財務分析才比較嚴謹。3 5、在此案當中，隱含每的現有計算增值，但是這些增值在未才會發生，雖然這些增值價值在目前是看出的，但是在未賣掉資產時，就會產生一筆增值價值，因此增值價值應考慮進去。6、在本案中，本並沒有被計算進，但是其實本應該被考慮到計算當中，因此這也是本模型的一個缺失。7、對於增值
6、的計算而言，增值又稱為資本得，此報酬在國外常用租估算。但是就國內的情況而言，租並非佔報酬非常大的比。但是在本案中會運用 10%之報酬，以目前的情況看，可能會覺得合，但是 10%的估算是以長期的經驗積所求得的。目前動產有四種獲取潤的方法：(1)從貸款中獲取潤：從貸款中獲取的潤非常有限。(2)從買進賣出的資本得中獲取潤 (3)從經營中獲取潤：也是非常有限，約 2-3%。(此 2-3%的報酬是看自有資投資的部分(ROE)看報酬為何。)(4)從稅賦中獲取潤：是有限。我國獲取報酬有一大部分是由資本得中獲取的。以過去長期的經驗看，房地產的資本得約為 10-12%。而增值對於台灣的市場分析是一個很關鍵的因素
7、。8、對於平常所做的房地產指，就是報酬、增值的概。所謂的房地產指就是在控制品質下所求得的標準單價。房地產指的改變就是代表動產價值報酬的變動。而有許多股票走向、市場分析，也是會依據房地產指做分析。而所謂的指變化就是將指者相減後，求得報酬、資本得。9、而就台灣目前的情況而言，從經營中獲取潤的情形似乎還是很少。思考：目前台灣較少使用基本財務分析模型，只是比較大的公司在做財務 分析時會使用到，但是一般的投資客、散戶幾乎是會使用基本財務模型，因此要思考的是：基本財務模型少用的原因是麼？真的是使用上很困難？還是散戶會使用、亦或是有其他原因，是我們要思考的。三、市區購物中心與郊區購物中心競爭之比較研究 三、
8、市區購物中心與郊區購物中心競爭之比較研究(一)討 1、在這篇文章中，雖然是探討有關於市區購物中心與郊區購物中心競爭之比較研究，但是似乎比較少看到者的比較，而是看到模型的探討以及產品定位、消費族群似乎是探討的重點，而在區位的比較上較少探討。然就市 4區與郊區的比較，可以以課本 P.371 的表看，在這個表當中，將購物中心的型態、區位分為四，其中有一個購物中心就位於市中心，因此在這邊應是做市中心與郊區購物中心的比較。2、國外的購物中心與國內的購物中心相比，國外的購物中心是因為郊區化才促成購物中心的產生，但是在台灣郊區化的情形其實並明顯，但是卻將國外郊區化的購物中心模式引進台灣，這可能是造成國內許多
9、購物中心失敗的原因。像是京華城就是把國外的購物中心模式引進國內的市中心進，因此在這樣全部引進的情況下，就會造成失敗的情況。3、國外的購物情況是：對於京華城而言，京華城位於市中心內，且採封閉式的空間，雖然封閉式的空間能夠營造購物的適性，而且這點京華城也有營造成功，但是位於市中心的購物中心，似乎適合採用封閉式的空間，而應採用開放式的空間較佳。4、市區和市郊的購物中心之所以同，在於市區的地價高，因此使用的強高，反之市郊的地價宜、因此可以使用的面積比較大、地板面積大，可以販賣的種也就多。且郊區的購物中心必須要有多樣性，兼具娛與休閒的功能，才能讓人能夠在郊區的購物中心待上一整天。5、而對於購物中心而言，
10、定位也是一個很重要的因素，京華城失敗的原因就是在於定位明確，與它同期開幕的微風廣場，由於走的定位就是屬於高 價位，由於定位明確，因此微風廣場就比京華城的成功。6、在課本中所的到消費者選擇模式概架構中，有探討到許多影響消費者購物的因素，其中也有包括購物因素與非購物因素等，對於消費者而言，究竟哪幾個因素才影響購物的關鍵，這是我們應該思考的問題。(1)在課本中所提的氣氛：應該指的是購物中心所營造出的一個感覺，如：華納威秀附近的商圈，所營造出的氣氛就是很歡的感覺。而氣氛也是影響人購物的很重要一個因素。(2)對於購物中心而言，可及性是一個很重要的因素，所謂的可及性只指距的長短，而是指交通運輸系統與否，如
11、果可及性高，則會增加人們前往購物的機會。其次一個很重要的因素就是種的多寡，對於購物郊區購物中心 市區購物中心 大多使用自有汽 大多使用公共運輸系統 封閉式的空間 開放式的空間(很多店面聚集)5中心內所賣的種一定能夠吸引消費族群購買。(3)於課本 P.373 表 1 的實證結果中，可以看到有許多因素被在上面作探討，而我們所要思考的是這些因素的係代表的意義為何？是否可以看出哪一個因素對於購物為才是最重要的因素？7、就課本的 P.368 所提到的市中心相對有較宜的價格這話，似乎在國外是適用的，但就國內的情況而言，似乎是適用的，因此可國內和國外的情況仍有很大的差。8、對於課本上原使用的 Huff 模型
12、，只有次、時間、距、購物中心規模等因素之探討，但是卻缺乏人的為的探討(如：所得同、性別同是否會造成購物為的同)。而在分析購物中心的為時，應該要鎖定客層分析，才能得到確的答案，因為每個人的購物為均同，因此如果沒有鎖定客層，一定會造成分析確的情況，在鎖定客層後，才能解同的人所作的消費選擇為何。9、對於購物中心的一個很大的問題就是尋求停位的問題，因為在台灣停本就是一件很容的事情，像是在京華城附近，由於機的停位非常少，因此會低人們前去購物的慾望。且京華城的停費非常的貴，也是造成人們願意前往的原因，像是一些大賣場，如：家、好市多等停需要收費，且停位又多，這是讓人想要前往購物的一大誘因。而如果未能夠將捷運
13、系統與購物中心作結合，應該可以帶動地區的發展，也可以增加人們前去購物的機會。10、而對於停的問題，同樣在華納威秀附近也很難停，但是仍然吸引很多人前往購物，顯然停位的有無雖然很重要，但是產品的定位、區位的決定似乎重要，如果購物中心本身吸引人，自然就會讓人想要前往購物。11、而對於京華城自成一家，附近均沒有其他的商家可供逛街，封閉式的空間，可能也是造成人們願意前往的原因。但是對於大型的購物中心而言，以將碎性的售業經營空間給吞噬掉，因此小商店願意在大型購物中心旁邊經營，大型購物中心為吸引同的消費顧客，也會將這些經營空間給售業市場，因此這是一個值得注意的現象。而就上海新天地，就是屬於一個開放式的空間，
14、但有餐飲、購物空間，有許多的造景營造氣氛，但是缺點就是很容受到天候的影響。12、在探討這篇文章的時候，應該要將自己本身的經驗實到分析當中，加 6強自己的觀察能，將現實與作結合，才能解文章的內容。13、對於國外的情況而言，只有郊區才有 shopping mall，市區並沒有shopping mall，因為郊區和市區的環境同，因此在解國外的環境之後，如何應用到台灣的市場、並且解台灣的購物為，才是動產分析中一個重要的關鍵。14、購物中心被要求多樣化，但是又被要求要有明確的產品定位，這者之間似乎有互相衝突的地方。有些購物中心也許是定位在中價位，但是其客層可能一部分被高價位的購物中心吸引走，一部分客層被
15、低價位的購物中心吸引走，因此可能會造成中價位的購物中心有定位明確的情況發生。但是購物中心三種價位的定位會存在，但是地點是一個主要的關鍵因素，在麼樣的地點放置麼樣價位的購物中心才能吸引顧客，才應該是考慮的關鍵，與價位的訂定較沒關係。15、從文章中可以看出國外的模型中，右邊項的影響因素才是決定的關鍵，市場分析就是在尋求一個可的方法，如何掌握一個方法做分析研究，才是最重要的。而在文章中使用 logit 模型，用巢式模型的概，將關鍵因素一層層的放置，如：購買的目的、地點的確定等，會影響購買地點的決定。16、購物中心在台灣只是剛開始起步，因此在台灣的市場上資可能沒有那麼充分，但是在本文中是以問卷調查的方
16、式做市場分析，或許在台灣也可以應用此一方法做分析。而事前的市場分析也是一個非常重要的因素，如果能夠在投資一個案子之前先做充分的市場分析，也許就能夠避免掉以後失敗的因素。四、長庚養生村產品的探討 四、長庚養生村產品的探討(一)長庚養生村目前是以出租的形式做一個銷售的方式。由於台灣人化的情形越越嚴重，因此此產品推出就是為讓人能夠投資租屋使用。(二)目前有關於台灣的人社區多，並且設施也完善，如：在政大附中附近就有一個人社區，但是人社區與學校設置在一起，是否會造成適性的低，又此人社區位於山上，交通運輸較方，又沒有醫設施在附近，有可能會造成將運輸的困難。(三)對於此項產品，吸引許多國外歸的人購買，是否代
17、表著歸根的情形。或者是台塑集團的優形象而形成產品的保證？又此一社區位於桃園 7山，雖然有優的長庚醫團隊可以就近醫護，但是此地點是否過於偏僻，反而造成許多的方也是需要探討的。(四)對於養生村的概固然很好，但是中國人有忌諱凶的習慣，因此人住會會在第一波造成熱賣，但是第二波之後可能就會有乏人問津的情況產生。因此這個住考驗著管者的動產經營管的能、醫設備的機動性，避免凶發生的機會。思考：養生村與養院的區隔為何？目前台灣公的養院也是非常的少，管完善的養院也很少，但是區隔最大的一個重點就是在於長庚養生村有長庚醫院有完善的醫團隊作後盾，因此才會吸引許多顧客，因此一個產品必須要有吸引人的地方，才能展現其特色。(
18、五)對於目前養兒防的觀越越淡泊，人想要再依靠小孩子過日子，因此是否會有人巢的情形發生，也應該做一個探討。()養生村此項產品的吸引目前是有知名企業、長庚醫團隊作為後盾，但是只有醫設備，似乎仍夠完善，應該再想一些優的設備，加強養生村的機能。五、寵物住之探討(一)在芳琪的作業當中，有提到目前養寵物的人越越多，尤其是婚族、單身性，喜好養寵物，但是在台灣的環境當中，很多住是於寵物居住的，甚至公寓大廈管條也規定能夠在公寓面養寵物。因此為考寵物的需求，是否也應該有一個寵物社區，讓寵物有一個開放的空間能夠自由活動，也可能照寵物的安全。而這個社區是有愛寵物的人才會願意為寵物花錢購買，因此寵物社區的設置僅是爲養寵
19、物的人設計的，是爲愛寵物的人設計的。寵物社區的概是由最近新興的寵物餐廳的概啟發而的，由於目前的寵物餐廳有推出主人有一份自己的餐點、寵物也有自己的一份餐點，因此造成許多養寵物的人喜愛。而且目前也有許多寵物，讓主人在出遠門的時候能夠安置寵物，因此如果有一個寵物社區的存在，主人出遠門時，就可以就近請鄰居照顧，需要再送寵物至寵物，而且寵物社區可以結合寵物醫院，加完善照顧寵物。(二)寵物公寓此一概在市場上的區隔是非常明顯的，而且養寵物的人非常的多，因此對於市場需求，應該是有這樣的需求存在。但是寵物的種繁多，是否要照同種的動物設置同種的寵物住，也是在產品設計時所要思考的。而對於小狗而言，每一隻狗有自己的區
20、域範圍，因此可能在新進駐的狗就會被其他的狗排擠，而造成犬吠的情形發生，造成吵雜的情形。因此寵物住的設計，應該是要解寵物的習性，針對寵物的需求設 8計，避免吵雜等情況發生，這樣的產品就會有賣點存在。(三)由於有那麼多寵物聚集在一起，因此寵物有可能需要結紮，以避免空間爆炸的情況發生，而是否有一個公共空間的設計，也是在產品規劃的時候一個重要的問題。(四)此外，公共衛生也是必須考的因素，如：需要蹓狗的時候，排泄物的處也是一個很大的問題，在產品規劃的時候，也要考到公共衛生的注重，以避免造成鄰避性的現象產生。、個案探討、個案探討(一)個案應該尋求一些有創意的個案，如目前建築的設計是非常新興的，標榜其為優質住，結合環保與住的優質性。(二)另一個有趣的住型態為陶瓷屋，所謂的陶瓷屋有點似美國的洋房，每一棟有自己的特色，而且可以很快就興建完成，標榜又快又好的建築。雖然市場分析的結果，針對 100 大有錢人做為樣本採集的結果，認為是有其市場可性，也有這樣的需求存在，但是這項案子只進到一半，就因為公司的非本業經營失敗，而全面收手，因此這個案子也就未繼續進完成。