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1、前沿2 0 0 9 年第1 1 期对个人住宅征收房地产保有环节税的几点分析包健幸(首都经济贸易大学财政税务学院北京1 0 0 0 7 0)摘要 物业税又被称为不动产税或房地产税，是在房地产保有环节征收的税。当前我国开征物业税已经箭在弦上，作为个人主要财产一住房征税也将被提上议事议程。本文就个人住宅开征房地产保有环节税的理论基础、现实条件以及开征难点等问题进行分析，在此基础上提出当前我国开征物业税的关键问题是夯实基础，在保持新税制完整性的前提下对住宅分步实施征税。关键词 个人住宅物业税房地产税 中图分类号 F 8 1 0 4 2 文献标识码 A 文章编号 1 0 0 9-8 2 6 7 2 0
2、0 9 1 l 0 0 8 4 0 4党的十六届三中全会和十一五规划建议中提出：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”，近期国务院出台的关于2 0 0 9 年深化经济体制改革工作的意见又一次提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，这标志着物业税终于从理论研讨层面迈人实质性的制度设计阶段，国内关于物业税(房地产税)改革的讨论日益增多。其中，对个人居住用房征税更是成为社会各界关注的焦点。从国外的情况看，对个人住宅征税一直都是房地产税的主要来源。因此，本文将对住宅征收物业税的相关问题进行分析。一、对个人住宅征收房地产税的理论分析财产税是历史上最早的税收，从课税目的出发，财产一般
3、分为动产和不动产两大类。动产一般是指只能自由移动而不改变其性质、形态的财产。不动产指不能移动的，或移动后会引起性质、形态改变的财产。如土地、房屋等。一般来说，对不动产税课税可以分为不动产保有税、不动产转让税和不动产所得税三类。其中，不动产保有税是对占有、使用不动产进行课税，多以不动产评估价值为计税依据；不动产转让税是对转让不动产的交易行为征税，多以流转额为计税依据；不动产所得税是对转让财产的收益征税，如土地增值税。我们所说的物业税又称不动产税，是属于保有环节税。从各国财产税的实际情况来看，以房地产为课税对象的财产税占有最重要的地位，是很多国家地方政府的主要收入来源。国际上的财产税研究也往往以房
4、地产保有环节税为主。因此本文将不动产税统称为房地产税。目前，对于房地产课税主要是基于以下两个理论：一是“受益理论”(b e n e f i tt h e o r y)；另一个是“量能课征理论”(a b i l i t yt op a y)。虽然这两个理论的渊源可以追溯到几个世纪之前，但其基本的理念并未改变。(一)受益理论受益理论的核心观点是所有从服务中获得收益的人都应该根据其受益的大小支付该项服务的成本。受益理论本质上是建立在“只有由享受服务的人付费才是唯一公平的”这一商业原则之上。根据受益理论，政府特别是地方政府为房地产所有者提供了诸如防火、街道清洁、环境改良等公共设施及安全保护的支出，这些
5、支出有利于当地房屋所有者并能够增加其书本论文是首都经济贸易大学资助的对个人住宅征收物业税的研究课题的阶段性科研成果，课题编号：2 0 0 9 x j 0 0 1。作者简介 包健，女，首都经济贸易大学财政税务学院副教授，经济学博士，研究方向：财税理论与政策。8 4 万方数据财产的价值，为个人住房所有者带来额外收益。由于土地及其地上附着物如房屋的市场价值和收益的高低与当地的基础设施、公共服务水平密切相关。从利益对等的经济原则出发，房地产所有者在享用来自政府财政所提供的服务的同时，理应为其个人住房支付一定比例的税金，以支付一部分或全部的地方公共支出方面的费用。(二)量能课税理论公平是任何税收制度的一
6、个必备特征，公平又被分为横向公平和纵向公平两种。横向公平是指所有处于同等经济状况的人应该受到同等的税收待遇；而纵向公平是指处于不同经济状况中的人应该承担不同的税收责任。依据量能课税理论，在其他条件相同的情况下，个人拥有的财富越多，其支付能力就越强，也就应该缴纳较高的税额。从历史上，土地和房屋是早期社会的两类主要私产，因此不动产被当作衡量一国人民负税能力的一个比较客观的指标。在现代经济社会中，在其它条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也就越大，其应该缴纳的税款也就更多。但是受益理论和量能课税理论都不是完美的，也存在着一些不足。如受益理论提出的诸如防火、街道清洁等公共设施和公
7、共服务具有不可分割性，很难准确计量个人从政府得到的利益，也就无法准确交税。而量能课税理论也曾受到过质疑，2 0 0 1 年美国学者Z o d l-o w 指出，美国的财产税政策导致了房地产市场和地方财政决策的扭曲。尽管上述两个理论有不足，但两个理论依然有深刻影响。著名财政学家哈维罗森认为征收财产税基于以下四个目的：一是纠正在征管综合所得税时不可避免出现的财富偏差；二是促使财富多的人纳税也多；三是降低财富的集中程度；四是财富所有者的纳税对于政府来说获得了利益支付，其实质也是对两个理论的结合运用。在实践中，大部分国家也是通过同时征税、规费结合运用“量能课税理论”和“收益理论”。二、对个人住宅征收房
8、地产税的现实基础(一)中国住房制度改革为征税提供了制度基础2 0 世纪9 0 年代，中国进行了城镇住房制度改革，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，建立住房市场化供给体系。目前，我国的住房制度改革使得原来的公房性质发生了变化，大部分公房已转变为个人财产。另外，随着我国房地产的迅猛发展，新建房屋面积中住宅面积不断提高。我国房地产开发企业新开工房屋面积由1 9 9 7 年的1 4 0 2 6 9 8 万平方米提高到2 0 0 7 年的9 5 4 0 1 5 3 万平方米，其中住宅面积所占比例由6 8 提高到7 4。这些都使我国大部分居民拥有了私人住房，另据建设部(2 0 0 5 年城镇房屋概
9、况统计公报显示，我国城镇人均住宅建筑面积升至2 6 1 1 平方米，户均住宅建筑面积升至8 3 2 平方米，住宅私有率更是高达8 1 6 2。由此可见，个人的住房买卖、交换行为成为住房市场交易的主体，这为政府对住宅征税提供了制度可能。(二)中国居民财产状况为征税提供了经济基础经过3 0 多年的改革开放，中国经济发展取得了举世瞩目的成就。城乡居民收入和生活水平都发生了巨变，城镇居民的人均可支配收入由1 9 9 4 年的3 4 9 6，2 元跃升到2 0 0 8 年的1 5 7 8 1 元；农村居民的人均纯收入由1 9 9 4 年的1 2 2 1 元增加到4 7 6 1元(见图1)，人们生活水平的
10、不断提高以及公有住房制度的改革，使居民财产形态发生了根本变化，住房已成为城镇居民财富积累最重要的方式之一。一1-P，卜一。_ ir一。一爵_”一一9 9 4l q 9 51 9 q 69 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 i2 0 0 22 0 0，2 0 0 49 0 0 52 1 0 0 62 0(1 72 0 1)8图1：中国居民家庭收入变化8 5 万方数据资料来源：中国统计年鉴(2 0 0 8 年)据中国社会科学院经济研究所课题组的资料显示，我国居民的财产中最主要有三项，即房产、金融资产和土地(土地主要是指农村)。其中，房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达
11、到了4 7 9。特别是中高收入人群更将购买住房作为投资和保值增值的手段，住房占有量已经成为人们财富多寡和贫富差异的重要标准。上述结果表明，房产已逐渐成为我国普通居民家庭价值最大的财产。此外，伴随着城市化的发展，各地的地产逐渐升值。地产升值相伴而生的就是个人所持有的财富的增加，而房产已经成为绝大部分人所拥有的最为重要的财产。而且房价是未来房租的贴现值。房价上涨，必然引起房租收入的上涨，带给居民更多的房租收入。2 0 0 5 和2 0 0 6 年房租收入占据居民财产性收入的一半以上就是很好的佐证。因此，无论从住房价值增值角度还是从房屋出租收入不断增加的角度考虑，把个人住房列人房地产税的征税范围都具
12、有必然性。(三)地方主体税种的缺失为征收提供了制度基础1 9 9 4 年的分税制改革初步确立了中央和地方的财权划分格局。这一分配格局在保证中央财政收入的同时，没有相应地建立地方财政收入稳定增长的制度基础。目前，地方财政收不抵支、基层财政困难已是不争事实。因此优化地方税收结构、培育新税种已成为地方税制改革的趋势。从理论上说，一个好的地方税应具备如下特征：一是税基不应该有很大的流动性，收入相对稳定；二是采用的税种能使财政收入满足财政支出的要求；三是税收收入不太容易转移给非居民个人；四是便于管理；五是税率不应过度累进；六是纳税人应认为该税是公平的。依据这些标准，物业税具有税源稳定(只要有房屋就要纳税
13、)、对其课税相对简单、易于操作、透明度高以及纳税人不易逃税等优点。因此，房地产税可以成为地方主体税种。从实际情况看，房地产税在国外早已成为地方政府稳定的税源。从我国地方税收的实际情况看，虽然目前营业税、企业所得税和个人所得税占其收入的绝大部分，但是这三大税并不是完全意义上的地方税。其中企业所得税和个人所得税是中央和地方共享税，营业税从某种程度上说也是属于共享税种(铁道部门、各银行总行、各保险总公司等集中交纳的营业税归属中央)。车船使用税、房产税等均为税源分散、收入零星的小税种，这样的税制结构会造成地方政府缺乏长期、稳定的主要税源的状况。从长远看，房地产税作为我国地方主体税种是必然的选择。因为这
14、一方面能够为地方政府提供稳定的税源；另一方面又可以改变地方政府短期行为，使其更加关注地方的长期发展规划。(四)市场经济国家的通常做法为征税提供了国际基础房地产税是对纳税人拥有的财产或属其分配的财产所征收的税，本质上就是一种财产税。综观世界各国，房地产税已经是一个普遍开征的税种。据不完全统计，世界二百多个国家和地区中，有1 3 0 多个国家都征收了房地产税。在许多经济发达国家，地方政府收入的近一半是由房地产税提供的。尽管许多国家计税依据、评估方法不尽相同，但都将个人住宅纳入征税范围，在房产的保有环节对个人住房征收财产税。但基于个人情况不同，对特殊群体如老年人有各种形式的税收优惠。一二、对住宅征收
15、物业税的难点分析虽然对个人征收物业税是可行的，但从我国当前各方面的实际条件来看，开征物业税仍存在诸多难点，这些难点主要体现在以下几个方面：(一)对个人住房信息很难完全掌握不动产税是向房屋的所有者征税，这就要求税务机关必须掌握个人的住房信息。但是由于我国住房制度改革的渐进性，目前居民住房来源渠道多样，不但存在公房、私房、部分产权的私房(特指购买公有现住房产权)等多种房屋类型，而且一人多房、多人一房、同域多房、异域多房等现象也非常普遍，加之缺乏完整的房地产登记制度和产权信息系统，税务部门很难掌握个人住房信息，这必然造成征收管理过程中与纳税人沟通的障碍，带来征收管理的困难。(二)缺乏完整的不动产评估
16、体系开征物业税，就必须要对现有的房产价值进行合理评估。税基评估的准确与否对房地产税的顺利开征非常重要。完整的房地产税基评估体系包括评估机构、评估方法、评估周期以及争议处理等方面。我国虽然已经在多个省市开展了模拟评税试点，但是还没有专门的税基评估机构及评估人员，税基评估方法、争议解决制度和税收救济等措施也没有建立，此外，计算机辅助批量评税系统和地理信息系统也还未完善，这就使得对住宅征收房地产税具有很大的难度。8 6 万方数据(三)房地产税与其他税种的配合房地产税的税源与所得税不同，不能在源头扣除。“就房地产税的征收而言，与其同源的税种主要有个人所得税以及将来很可能在我国开征的社会保障税和遗产税，
17、这四个税种都将对普通百姓形成税收负担。”而且，房地产税一般都是由纳税人定期汇总并直接交纳。这也意味着纳税人对待房地产税会比其他税种更慎重。因此，在我国养老、医疗等制度不健全的情况下，由于房地产税是新增加的直接税收负担，居民的税负将会更重。因此，必须综合测算包括房地产税在内的与个人相关的税种给普通居民带来的税收负担，合理确定房地产税税率，避免因开征房地产税而使普通百姓的经济利益受到过大的损失。(四)个人的纳税意识和习惯影响中国的征税历史可以追溯到奴隶社会，之后的历朝历代都设有田赋、军赋、市税、资源开发税以及其他杂税。但是由于历代封建统治阶级都将税收作为增加国家收入、巩固皇权的重要手段，对老百姓横
18、征暴敛，以各种名目的苛捐杂税剥削人民，致使当时老百姓对赋税怨声载道，文人发出“苛政猛于虎”的感慨!人们自古存在的这种厌税情绪无疑对现代人纳税意识和纳税习惯产生不利影响。除此以外，公民普遍认为，纳税是公司企业的事，除了工资要缴税外(对工资征税基本实行代扣代缴制，很少自己去缴税)，大家都不认为纳税是自己的义务，从而不愿纳税，更不用说财产税了。目前个人所得税已成为近年来除营业税外偷逃税最严重的一个税种就是一个很好的佐证。由于当前税收征管水平相对落后、执法力度不大，使纳税人存在侥幸心理；以及不少纳税人认为实际税负不公平而对纳税产生抵触心理，使纳税人产生自觉纳税意识很弱，更没有主动申报纳税的习惯。通过以
19、上分析，我们可以得出结论：对居民住宅征收物业税是大势所趋。但是物业税的开征涉及面广，要解决的问题既多又杂。因此，鉴于对住宅开征房地产税是一个关系千家万户的重大工程，不能草率进行，建议近期暂缓对个人住宅征税，关键是逐步解决征税难点，夯实基础，在保持新推出税制完整性的前提下对住宅分步实施征税。注释：刘桓物业税的开征及难点分析，涉外税务，2 0 0 4，(4)参考文献：1 W a l l a c eE O a t e s。财产税与地方政府财政 M 丁成日译中国税务出版社，2 0 0 5 2 哈维S 罗森财政学 M 中国人民大学出版社，2 0 0 3 3 费雪州和地方财政学 M 中国人民大学出版社，2
20、 0 0 0 4 张青对个人住房开征物业税的几个判断及效应预测 J 涉外税务，2 0 0 8，(7)5 谢伏瞻中国不动产税收政策研究 1 V 中国大地出版社，2 0 0 5，6 唐泽富论我国城镇居民财产性收入的新变化、问题及措施 J 企业家天地(理论版)，2 0 0 8，(2)7 陈建东，晋盛武我国城镇居民财产性收入的研究 J 财贸经济，2 0 0 9，(1)8 林素钢物业税影响分析 J 中国房地产金融，2 0 0 7，(4)9 刘桓物业税的开征及难点分析 J 涉外税务，2 0 0 4，(4)(责任编辑：嘉惠)8 7 万方数据对个人住宅征收房地产保有环节税的几点分析对个人住宅征收房地产保有环节
21、税的几点分析作者：包健作者单位：首都经济贸易大学财政税务学院,北京,100070刊名：前沿英文刊名：FORWARD POSITION年，卷(期)：2009，(11)被引用次数：0次 参考文献(10条)参考文献(10条)1.Wallace E Oates.丁成日 财产税与地方政府财政 20052.哈维S罗森 财政学 20033.费雪 州和地方财政学 20004.张青 对个人住房开征物业税的几个判断及效应预测 2008(07)5.谢伏瞻 中国不动产税收政策研究 20056.唐泽富 论我国城镇居民财产性收入的新变化、问题及措施 2008(02)7.陈建东.晋盛武 我国城镇居民财产性收入的研究 200
22、9(01)8.林素钢 物业税影响分析 2007(04)9.刘桓 物业税的开征及难点分析 2004(04)10.刘桓 物业税的开征及难点分析 2004(04)相似文献(3条)相似文献(3条)1.会议论文 丁芸 个人住宅征收物业税研究 2007 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产税收制度的合理程度对房地产业的健康发展有着至关重要的作用。物业税是针对土地、房屋等不动产，对其所有人征收的一种财产税。物业税的开征适应经济体制改革的需要，可以有效地解决房地产市场中的各种矛盾和问题。这不仅是我国房地产税收制度走向规范化的起点，而且也是我国财产税改革的一个重要开端。随着我国新一轮税制改革的深入，开征
23、物业税渐行渐近。对个人住宅征收物业税因其涉及面广，成为了人们关注的热点问题之一。对个人住宅征收物业税可以抑制房地产市场的投机炒作行为，引导个人在住宅投资中理性消费，促进房地产市场，特别是住宅市场的健康发展。本文通过对个人住宅征收物业税的必要性分析，讨论了对个人住宅征收物业税的必然趋势，以期对个人住宅征收物业税税制要素设计的基本内容进行有益探索。在此基础上提出了个人住宅征收物业税的设计不仅需要税务部门的努力，也需要相关部门的配合，包括建立财产登记制度，实现政府部门信息资源共享制度，开展住宅计税价值评估制度等。2.期刊论文 包健.BAO Jian 对个人住宅征收物业税的影响分析-首都经济贸易大学学
24、报2010,12(1)物业税又称不动产税,属于财产税.同其他财产税一样,是一个国家赋税结构的三大支柱之一.随着中国税制的不断完善,开征物业税已成定局,而作为个人主要财产的住房也将被提上议事议程.本文将就住宅开征物业税的可行性、难点以及开征对居民、房地产商、地方政府等相关利益主体的影响进行分析.3.期刊论文 包健 房地产税评估制度的国际比较与启示-北方经济2009,(19)一、房地产税评估制度的国际比较(一)房地产税评估方法房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分,它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法,对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估,并据以作为房地产计税依据征税.本文链接：http:/