关于我国房地产税制现状的思考.pdf

《关于我国房地产税制现状的思考.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于我国房地产税制现状的思考.pdf（4页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、第 2 5卷增刊 2 0 0 3年 l 2月 重 庆 建 筑 大 学 学 报 J o u rna l o f I：h o n q i n g J i a n z h u Un i v e r s i t y Vo 1 2 5 S u p D e c 2 0 o 3 文章编号：1 0 0 67 3 2 9(2 0 0 3)S O一0 0 9 20 3 关 于我 国房 地产 税 制 现 状 的 思 考 李 爽 牛 明雷，高会 芹2 (1 重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 4 0 0 0 4 5；2 山东建筑工程学院管理科学与工程系，济南 2 5 0 0 1 4)摘要：近几年，国家连 续 出台税

2、收政 策，以促进 房地 产 市场的发展。这 些税收优 惠政 策都 不 同程 度 的 活跃 了房 地 产 市 场，但 我 国的 房 地 产 税 收 体 制 中仍 然 存 在 这 样 一 些 不 利 因素，抑 制 着 房 地 产 市场 的健 康 发 展。如：忽-4 E了对 房 地 产 保 有 的征 锐；税 赋 过 重，税 率过 高；营 业 税 在 课 税 对 象上 存 在 着 不舍 理 现 象等。采 取 相 应 对 策措 施，对 活 跃 我 国房 地 产 市 场，有 着 重 要 的 现 实 意 义。关键词：房地产 市场；税 收政策；改革 中图分类号：F 2 9 3 3 1 文献标识码：A Di s

3、 c u s s i o n o n I n no v a t i o n o f Re v e n ue Po l i c y t o Ac t i v a t e t h e Re a l Es t a t e M a r k e t LI S h u a ng ，NI U Mi n gl e i ，GAO Hu i q i n 2 (1 C o l l e g e o f Con s t r u c t i o n Ma n a g e m e n t a n d R e a l E s t a t e，C l0 n g q i n g U n i v e r s i t y，C h o

4、,cq i n g 4 0 0 o 4 5，P R C h i n a；2 of Ma n a g e m e n t S c i e n c e a n d E r l g i n e n g，S h a n d o n g I n s ti t u t e of A r c h i t e c t u r e a n d E n g i n e e ri n g，J i n a n 2 5 0 0 1 4，P R C h i n a)Ab s t r a c t：I n r e c e n t y e a r s，Ch i n a ha s a d o p t e d ma n y r e

5、 v e n u e p o l i c i e s t o p r o mo t e t h e de v e l o p me nt o f r e a l e s t a t e ma r ke t Th e s e po l i c i es a c t i v a t ed the r e a l est a t e ma r k e t i n d i ffe r e n t e x t e n t sHo we v e r，the re a l e s o i n e t mf a v o r a b l e f ac t o rs r e s t r a i ni ng the

6、 h e a l th y de v e l o pme n t of the r e a l e s tat e ma r k e t，s u c h as h i g h t a x r a t e，t mf a i r b u s i n e s s t a x e t cI n o r d e r t o p r o mo t e a n d s p e ed u p the d e v e l o pme nt o f r e a l e s tat e i n Ch i n a，c o r r e s po n d i ng c o u nt e r me a s u i e 8

7、s h o u l d b e t a ke nS o me s u g g es ti o n s a r e g i v e n in thi s p a p e r Ke ywo r ds：r e a l es tat e ma r ke t；rev e n u e po l i c y；i n no v a tio n 税 收政策，是指 国家通过征税 还是 不征税，征 多还是 征少，减免 退税 还是 加成征 收等 工具实 现 以组织 财政收入、推动经济增长、优化资源配置、调节 收入分 配、保证 经济稳 定、促进 对外 开放 为主 要 内容 的中介 目标，进而实现效率 和公平 两大终极

8、目标。而税 收制 度是 表达税 收政 策 内容之法 律 形式，是税收政策 的载体。因此要调整我 国的税制，就要 涉及到我 国税 收政 策的取 向。合理 的税 收体制和实施税收政策 能有效的对房地 产市场 进行 宏 观调控、增加 房地 产市 场的有 效需求。美 国的作法是：积极 利用税收杠杆促进房地 产业 的发展，并且将税 收政策 作为活跃房地产 市场的助推器。1 我 国房地产税制存在 的主要 问题 为 了促进房地 产交易市场 的活跃，开放 二级市场，国家连续 出台一 系列 的税收优惠政策。虽然 收稿 日期：2 0 11 3 0 7一l 8 作者简介：李爽09 7 7 一)，女，吉林省长春市人，

9、硕士生，主要从事建设管理与房地产研究。维普资讯 http:/ 2 0 0 3年增刊 李爽，等：关于我 国房地产 税制现状 的思考 9 3 这些优惠政 策对积 极活跃房地产市场 的发展 发挥 了很大 的作 用。但 是，目前 我 国的房地 产市 场中 仍然存在着大量的问题，这些问题直接或间接的与我国现存的税收体制有着紧密的联系。目前，与 房地产有关的税种主要有：契税、房产税、城镇土地使用税、耕地 占用税、营业税、城市维护建设税、土地增 值税，所得 税 以及与书立、领受应税凭证有关 的印花税 等。目前，我 国房 地产税 制存 在 的主 要问题有 以下几点：1)现存 的房地 产税集 中于房地 产流转或

10、 经营领域，忽视对房 地产保 有 的征税；集 中于对房地 产建设 的增 量，而对 未使用 的大量存量房地产几 乎没有 任何税 种和 费用。这样 的税制结 构造 成 了 严重 的土地 闲置与浪费，严 格限制 了房地产商 品的买 卖和流通，不利于房地产一 级市 场和二级市场 的运作，从而影响我国住房货币化的进程。2)税赋过重，税率过高。交易双方为节省一笔资金，逃避纳税义务，选择了将大量的房地产通 过隐性市场进行交 易，从而给 国家造成税 源流失，财政收入减少。土地增值 税和契税都存在 这样 的 问题。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税 占有较大 比重。其征税 目的是为了规范市场 秩序、调节增

11、值 收益，抑制 房地 产业 的投机行为。土地增 值税按照纳税人转 让房地产所取得 的增值 税额和税法规定的按增值额相对扣除项 目的增值程度，分别适用 3 0、4 0、5 0、6 0 四档税率。同时，土地增值税扣除项 目的确定在税法中有明确的规定，但是扣除项 目并不包含所发生的全部费 用，且也未考虑物价和利率因素的影响，所以对房地产市场有较大的抑制作用。另外，土地增值税 应只对 自然增值课 税，但 目前 实际对开发商 的人工增值 也课税。这样就损坏 了开发商 的积极性，不 利于真正的投资行为，抑制了房地产市场的发展。契税的税率和计征是 5 0年代初规定 的，当时居 民住房大部分是国家作为福利向居

12、民提供的，随着福利分房的取消和分房货币化的实施，其房屋购 买对象与现在有很大不同，当时房价与现在房价相 比差十几倍，使得购房者承受的税赋过重，阻碍 了房地 产交易发展。3)作为主要税种的营业税在课税对象上存在着不合理 的现象。营业税是对转让不动产行为 征收的税种，对交易额按 5 的税率进行征收。它对房地产市场交易活跃的调节作用是很明显的。对未实现增值 的房屋交易征收 营业税，实 际上是对 存量资本和资产 的课 税，会导致 纳税人 的资本在 交易后减少，这显然会产 生抑制资产置换交 易行 为的作 用，不 利于房地产市场交 易的活跃。2 调节税收政策。活跃房地产市场 2 1 扩大税 基。对 未使用

13、的大量存量房地产 开征房地产税，即提 高房地产保 有税 我 国 目前 的土地税制着 力于对一小部分 流转 的增量 或存量 土地课 以重税，致使 转让 人获利很 少；但对占绝大部分存量的、无流动的行政划拨土地课税很少。土地市场发育缓慢，资源不能合理 利用。一方面，由于对 进入市场流转 的土地课 以重税，使经 营者 在土地 流转 中获 利甚少，大量 存量 土地难以进入市场，造成市场上土地资源极度稀缺，土地供应严重不足；另一方面，单位、私人持有 的大量 的存 量划拨 土地浪费严重，形不成经 济上 的 自我约束机制，对流转 的小 部分 划拨 土地课 以重 税似乎是为了堵住一部分国有资产的流失，但是绝大

14、部分存量划拨土地不能合理流动，进入市场，这才是国家最大的资产流失。房地产保有税正是对拥有房地产所有权的所有人或 占有人征收的。由此可见，降低房地产流转税，提高房地产保有税率，可以极大地鼓励不动产的流动，繁荣房地产市 场，推动地 产要 素 的优化配置。2 2 开征 空地税和荒地税 我国目前土地闲置与浪费的现象严重，限制住房的买卖和流通，不利于住房市场 的运作，影响 我 国住 房货币化 的进程。因此，应对非农用 地和农用地分别设立 空地税和荒地税两个税 种。这样，一方面可 以增加政府的税收总额，另一方面也达到了提高土地利用效率、优化土地的利用结构的目 的，保障房地产市场健康有序的发展。维普资讯 h

15、ttp:/ 重 庆 建 筑 大 学 学 报 第 2 5卷 2 3 开征土地财产税 首先，开征土地财产税 可以降低房地产 门槛 按照 国际上一 般情 况，住 宅 的建设成 本 中 7 2 是 建筑和安装，地价和其他只占 2 8，而我 国住宅建设成本构成中建筑安装成本只占 4 2，地价、税 费和其他 占到 5 8。目前所 购的住宅属于把 5 o至 7 0年 的财产 税(地租 和规 费)一次 性交 齐，而其 他 国家采 用逐年交 的办法。如果改用财产税 的形式 分期 支付地 租和规 费(比如 年 租制)，现 在 的房 价就 可以大幅下降，假设 现在 的建设成本 为 1 0 0元，把地 价和其 他费用

16、所 占建设 成本 的比例降到 国 外 的一般水平，将使房屋 建设 成本 立 刻降 到 5 8元。这对 房地 产市 场 的活跃 起 到 了极 大 的促 进作 用。其次，可 以抑制开 发过热，促进房地产 市场健康 发展。土地收 益一 次性 收取，可能会 导致 下届 政府为了一心求政绩，而大量的卖出土地。由于土地继续高价卖出，且仍然包含 5 0至 7 0 年的租金 和规费，一旦经济减速，过高的土地价格会导致土地需求不足，从而产生经济泡沫。当城市发展进 入稳 定期后，政府 就会 因缺少资金渠道 而产生财政危机。开征土地财产税可避免政 府资产流失，同 时，土地财产税按 照当时 的土地市场价格 收取，可

17、以反 映 当时市政府服 务的质量和土地市场 的真实 价值。最后，可以使城市土地 向真正有效 的使用者 手 中转 移。目前，城市 一方 面土地 供应 不足，地价 飙升；另一方面，工厂、机关、贫民住宅等大量低效率的单位 占用大量土地。由于他们无须对城市服 务改进付出任何新的代价，却可以无偿占用高价值土地，因此缺乏空间调整的动力。如果开征土地 财产税，每年提 升在城市 中心 区的成本，就会迫使 他们考 虑搬迁，将 土地转 让 给能支 付高 地价 的商 业、服务业及高等居住，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整，促进房地产市场的良性发 展。2 4 对土地增值税、契税 的改进措 施 对土地增值税 的

18、改进措施 为：只对 自然增值部 分课税。国际上一般 根 据土地 增值 的不 同成 因 将土地增值区分为三类：一是“自然增值”，即随着经济的发展及人 口的增加，土地供不应求而引起 的地价上涨或其他投 资者的投资对该地 区的辐射 而形成 的外在 收益，及城镇 公共 基础设施，市政设 施 和环境 的改善而引起 的土地增 值；二是“人工增值”，即开发商对 土地人 工和资本 的投入 而产生 的 投资性增值；三是“虚拟增值”，即因通货膨胀导致物价指数上涨而产生的土地价值虚增。可见，土 地的相当一部分增值是由于 自然增值形成的，政府对这部分土地增值征税是应当的。而投资增值 是投资者花费财力、物力、人力形成的

19、，理应归投资者所有。虚拟性增值是不真实的增值，为了不至 于给房地产开 发商造成 额外 的压力 和负担，在计算增值 额时，应予 以扣除。而全 国房地 产契税应该 下调一 定的空间，这样虽然会暂 时减少政 府税收 总额，但 契税 的下调 会使交 易量 扩 大，尽 管 费率降 低 了，政府税收 总额 实际上仍会增加，而且激活 了房地产市场。2 5 营业税 的改进措施 增加 营业税优 惠政策照顾 的范围，个人 出售 自有住 房且 不盈利 的交 易行 为免 征营业 税。如北 京市地税局 已发布 了关 于市房地产市 场营业 税优 惠政 策执行 管理 问题 的通 知，对 个人 购买并 居住 一年 以上 的普

20、通住宅 销售时，实行 免征营业税。另外，如果要 加大 营业税 政策 调整 的力度 和效果，可以适 当放宽优惠范 围，对某个年 度以前建成 的个人住房 交易免予征收 营业税。2 6 房地产 税应 具有动态性 房地产税 种大部分是 8 0年代末、9 o年代初颁 布 的，其时，土地 和住房 的制度 才起 步，如今 这两 项改革已趋深化，相关法规亦趋于完善，但房地产税种却未能及时废止或调整。为了是房地产税收 具有动态性，房地产税收应从价 计征，税 率应根据房地产业 在国 民经济 中的地 位和作 用 以及房地产 市场本 身 的发展状况来确 定调 整。(下转第 9 8页)维普资讯 http:/ 重 庆 建

21、 筑 大 学 学 报 第 2 5卷 参考文献：1 董潘 房地产金融 M 大连：东北财经大学出版社，2 O O 0 2 梁蓓，王海涛 房地产投资信托：中国房地产 商业模式升级的下一 步台阶?J 房地产世界，2 O O 3，(23)：3 5 3 7 3 房地产信托可能滋生新的泡沫 E B O L 重庆搜房网，2 0 0 3 7 1 7 4 梁蓓 规范信托机构运作，房地产信托不能因噎废食 E B O L 重庆搜房网 2 0 0 3 9 2 5 (上接 第 9 4页)参考文献：1 吴真 税收政策能否撬动房地产市场 J 城市开发，2 O O 2，(2)：2 22 4 2 瞿富强 对完善房地产税制的思考 J 中国房地产导报，2 O O 2，(1)：9 1 0 3 萧灼基 降低住房税费 N 中国房地产报 2 O O 20 3 2 0 4 张炜 抑制泡沫：开征土地财产税 中国经济时报 N ，2 O O 20 73 0 5 彭翊，吕萍 两岸的地税 比较与改制探讨 J 中国房地产导报，2 O O 2，(4)：4 7 4 8 维普资讯 http:/