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1、北京的住宅郊区化与就业的北京的住宅郊区化与就业的北京的住宅郊区化与就业的北京的住宅郊区化与就业的空间错位研究空间错位研究空间错位研究空间错位研究?1、引言、引言?2、北京市住宅郊区化过程、北京市住宅郊区化过程?3、北京住宅郊区化的基本特征、北京住宅郊区化的基本特征?4、北京市住宅郊区化的动力机制、北京市住宅郊区化的动力机制?5、居住与就业的空间错位问题、居住与就业的空间错位问题结构结构1 1、引言、引言、引言、引言?经过20多年的改革开放，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，2003年人均GDP已超过1000美元。经济发展水平和城市化水平的指标都表明，城市化将进入加速发展阶段。?制约城市化的政策
2、、制度障碍正在逐步消除。?预计中国城市化率到2025年将增长到55%左右，城市人口增加到8.3亿8.7亿，新增34亿人。中国特有的国情中国特有的国情?资源存量、经济基础、社会制度、发展阶段等因素决定了中国的郊区化不论是过程、动力机制还是结果都与西方发达国家相比有明显不同2 2、北京市住宅郊区化过程、北京市住宅郊区化过程、北京市住宅郊区化过程、北京市住宅郊区化过程?2.1 研究区域研究区域北京市的发展现状北京市的发展现状?北京市作为中国的首都，城市化水平不断提高，城市功能不断完善和增加，城市人口急剧膨胀，城市规模不断扩大。?目前已面临用地、基础设施、环境等多方面的巨大压力。北京的郊区化北京的郊区
3、化?土地使用制度改革、道路的大量修建、房地产开发、产业结构调整、奥运会建设等促使北京市的居住、产业出现了向郊区拓展的离散倾向。?北京的郊区化与美国多中心郊区化模式不同，郊区依然由城市中心控制，郊区就业与配套设施大大滞后于住宅的发展速度，这就导致了城市圈层蔓延和交通拥挤等一系列问题。人口数量变化人口数量变化人口数量变化人口数量变化中心区负增长，中心区负增长，中心区负增长，中心区负增长，海淀、朝阳成为重要增长、扩展区海淀、朝阳成为重要增长、扩展区海淀、朝阳成为重要增长、扩展区海淀、朝阳成为重要增长、扩展区05000001000000150000020000002500000西城东城宣武崇文海淀朝阳
4、丰台石景山人口数量（人）人口数量（人）1982年1990年2000年人口密度变化中心区下降，近人口密度变化中心区下降，近人口密度变化中心区下降，近人口密度变化中心区下降，近郊区上升郊区上升郊区上升郊区上升05000100001500020000250003000035000西城东城宣武崇文海淀朝阳丰台石景山人口密度（人/Km2）人口密度（人/Km2）1982年1990年2000年人口密度比较人口密度比较人口密度比较人口密度比较京市城8区2 0 0 0年 人1,2 6 0 至 2,9 8 0 (2 9)7 7 0 至 1,2 6 0 (3 0)3 5 0 至 7 7 0 (2 1)1 5 0 至
5、 3 5 0 (1 4)8 0 至 1 5 0 (1 1)1 0 至 8 0 (7)1990 年人口分布密度年人口分布密度2000 年人口分布密度年人口分布密度2 22 2 建国以来北京新建住宅的建国以来北京新建住宅的建国以来北京新建住宅的建国以来北京新建住宅的分布分布分布分布?将建国以来北京新建住宅竣工面积资料汇总发现，北京住宅郊区化主要表现在北京新建住宅郊外扩展。从1949年以来，北京市的住宅建设主要集中在近郊区，它占总建设面积的60左右，城区的建设量所占比重逐渐下降，远郊区逐渐增加。表表1 北京市不同阶段新建住宅面积（万平方米、）北京市不同阶段新建住宅面积（万平方米、）区域/阶段合计面积
6、城区近郊区远郊区面积比例面积比例面积比例19491979310895730.8174956.340212.919801990508367613.3363371.577415.21991200010260139013.5660364.4226722.1194919908191163319.9538265.7117614.41949200018541302416.31198464.6344318.6图图图图2 2 1990199020012001年北京市新年北京市新年北京市新年北京市新建住宅竣工面积图建住宅竣工面积图建住宅竣工面积图建住宅竣工面积图1990-2001年北京市新建住宅竣工面积图（万平
7、方米）0200400600800100012001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001城区近郊区远郊区2 23 3 北京市住宅郊区化的几个北京市住宅郊区化的几个北京市住宅郊区化的几个北京市住宅郊区化的几个阶段阶段阶段阶段?（1）初始阶段（）初始阶段（1990-1995年）年）从1990年开始，北京市近郊和远郊新建住宅面积均呈现上升趋势，但在1993年呈现出一个低谷，到1994年出现了“房地产热”，“圈地热”、“开发区热”等。（2 2）近郊化阶段（）近郊化阶段（）近郊化阶段（）近郊化阶段（19961996-20002
8、000年）年）年）年）?1996年到2000年呈现出快速增长的趋势，其中城区增长近108万平方米，近郊区增长近300万平方米，远郊区增长220万平方米。?城区的住宅建设与郊区相比，其增长幅度要小，近郊区的增长速度明显的快于城区和远郊区。从1996年开始，北京市住宅用地整体出让项目明显增加，其中近郊区的出让项目最多。（3 3）快速发展阶段（）快速发展阶段（）快速发展阶段（）快速发展阶段（20012001年年年年以后）以后）以后）以后）?2001年，近郊与远郊区新建住宅竣工面积与2000年前相比，呈现大幅度增加，近郊区增加了200多万平方米，年增长率为25.38，远郊区增长180万平方米，年增长率
9、为43.54，而内城区住宅竣工面积大幅降低?城市住宅建设发展的重心开始从近郊向远郊区域扩展，北京开始进入住宅郊区化的高速发展阶段。正在施工的工地很多3 3北京住宅郊区化的基本特征北京住宅郊区化的基本特征北京住宅郊区化的基本特征北京住宅郊区化的基本特征3.1 3.1 沿公路环线呈同心圆向外沿公路环线呈同心圆向外沿公路环线呈同心圆向外沿公路环线呈同心圆向外扩展扩展扩展扩展?住宅用地集中分布在二、三、四、五环周围，呈现明显的环状分布。?采集19922002年的1535个住宅出让样本中，在三四环、四五环的近郊区居住用地出让的样点占到总数的50，造成了城市“摊大饼”式蔓延，但是密度相对比较高。低密度单体
10、别墅所占比例很小。图图图图3 3 19921992-20002000年北京住宅用年北京住宅用年北京住宅用年北京住宅用地出让样点分布图地出让样点分布图地出让样点分布图地出让样点分布图3.2 3.2 沿快速交通干线呈扇面分布沿快速交通干线呈扇面分布沿快速交通干线呈扇面分布沿快速交通干线呈扇面分布住宅出让沿快速交通干线分布特征明显。其中表现最为明显的是石景山路，19922000年住宅出让总数为152个，其次是京汤路和京通快速路。总体上是沿西部（石景山路）、西北部（中关村路、京昌路）、北部（京汤路）及东北部（机场高速路）、东北部（京通路）的地区的扇面向郊外发展。而东南部、南部及西南部扇面相对来说发展不
11、够，整体布局是北部密集而南部相对较稀疏。图图图图4 4 1992199220002000年住宅出让项年住宅出让项目的扇面分布图目的扇面分布图1992-2000年住宅出让项目扇面分布14213912483109811521001151421391248310981152100115050100150200京汤路机场高速京通快速京津塘高速京开高速京石高速石景山路中关村路京昌高速出让个数3.3 3.3 各类型住宅分布区域差异各类型住宅分布区域差异各类型住宅分布区域差异各类型住宅分布区域差异明显明显明显明显别墅、公寓、写字楼（商住楼）、普通住宅（商品住宅）及经济适用房。?写字楼集中分布在城区和近郊区。
12、?普通商品住宅集中分布在近郊区，占66?公寓同样集中分布在近郊区，占76。?别墅的分布相对远离城区，五环外占83?经济适用房分布多集中在近郊相对位置比较差、土地价格比较低廉的地区。图图图图5 5 北京楼盘分布图（北京楼盘分布图（20032003年秋）年秋）住宅种类分布的区域差异反映了北京市出现由收入高低体现的社会阶层的居住隔离，高收入阶层集中居住在近郊高档住宅区或者交通方便、环境优美的较远地区，而低收入阶层则居住在交通不便，相对偏远的地区。4 4、北京市住宅郊区化的动力机制、北京市住宅郊区化的动力机制、北京市住宅郊区化的动力机制、北京市住宅郊区化的动力机制4.14.1城市化水平的不断提高与社城
13、市化水平的不断提高与社城市化水平的不断提高与社城市化水平的不断提高与社会进步，使住宅郊区化成为必然会进步，使住宅郊区化成为必然会进步，使住宅郊区化成为必然会进步，使住宅郊区化成为必然?北京城市经济社会发展迅速发展，人口剧增，城市中心非常拥挤，市中心的部分居住区让位于能够提供更高地租的现代服务业，住宅的郊区化成为必然。?交通设施的改善为居住郊区化提供了可能。城市轻轨全线贯通，地铁八通线正式通车试运营，地铁五号线、四号线、十号线已陆续开工。?人们生活水平的提高对住宅提出了更高的要求。北京市道路交通网线图北京市道路交通网线图北京市道路交通网线图北京市道路交通网线图Subdistrict.shpExp
14、ress.shpStreet.shpRings.shpN4.2 4.2 旧城改造，促进住宅郊区旧城改造，促进住宅郊区旧城改造，促进住宅郊区旧城改造，促进住宅郊区化飞速发展化飞速发展化飞速发展化飞速发展?北京市城、近郊区共有危旧房4860万平方米。?在危房改造中加强古都风貌保护，在旧城内划定了30片历史文化保护区。旧城道路改扩建还将占用一部分土地。?危改区中的公建及配套设施构成成本提高，从而使大部分居民迁往了生活成本相对较低的郊区居住。4.3 4.3 土地有偿使用制度的实施，地土地有偿使用制度的实施，地土地有偿使用制度的实施，地土地有偿使用制度的实施，地价梯度变化规律推动住宅郊区化价梯度变化规律
15、推动住宅郊区化价梯度变化规律推动住宅郊区化价梯度变化规律推动住宅郊区化?无偿划拨有偿出让公开拍卖?住宅的分布与地价关系密切，地价分布遵循距离衰减递变规律：离城市中心越远，地价越低；越接近城市中心区，地价越高。?寸土寸金城市中心区，宜发展高回报率的商业、金融业等第三产业，而地价相对较低的郊区（三六环间）则成为住宅发展的集中分布带。图图6 北京市北京市19922000年住宅出让毛地价分布图年住宅出让毛地价分布图4.4 4.4 住房制度改革，北京居高住房制度改革，北京居高住房制度改革，北京居高住房制度改革，北京居高不下的房价迫使居民郊迁不下的房价迫使居民郊迁不下的房价迫使居民郊迁不下的房价迫使居民郊
16、迁?1998年前，是一种低水平的高福利制度，居民住房由国家与单位分配。1998年始，政府推行住房制度改革，实行自行购买制度。?2001年，北京人均可支配收入为1.16万元，而北京的商品住宅平均售价为每平方米4716元。为此，许多中等收入家庭看中了郊区购房的实惠，而选择在郊区置业，进一步促进了住宅郊区化。?北京的住宅郊区化不同于国外的郊区化，仍是一种被动式的郊区化。4.5 4.5 城市规划引导住宅郊区化城市规划引导住宅郊区化城市规划引导住宅郊区化城市规划引导住宅郊区化?20世纪80年代，北京市的发展方针是：严格控制城市规模，坚持“分散集团式”城市布局，发展远郊卫星城，并按照“旧城逐步改建，近郊调
17、整配套、远郊积极发展”的方针，主要在近郊通过用地调整建设一批新居住区和相应的配套设施。?20世纪90年代开始，北京市提出的调整产业结构与布局，采取“退二进三”的产业政策，居住用地也开始远离中心城区，住宅建设大规模的向郊外扩展。“两轴两轴两轴两轴 两带两带两带两带多多多多中心中心中心中心”的的的的北京新城北京新城北京新城北京新城市空间布市空间布市空间布市空间布局局局局新北京城市规划新北京城市规划?重点发展11个新城，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟城市空间结构中的重要节点城市空间结构中的重要节点中心城市轴线及功能区分析图中心
18、城市轴线及功能区分析图?疏导不适合在旧城发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和旅游业5 5、居住与就业的空间错位问题、居住与就业的空间错位问题、居住与就业的空间错位问题、居住与就业的空间错位问题5.1 5.1 空间错位的形成空间错位的形成空间错位的形成空间错位的形成美国形成空间错位的主要影响因素有以下几点：?制造业、商业等就业岗位大量迁往郊区；?在都市中心边缘黑人居住区就业机会相对白人少；?与就业的地理隔离导致黑人与白人相比失业率高、工资低、通勤距离长；?与种族歧视、教育状况与技能相比，居住空间的不平衡是导致黑人失业的更主要原因；?居住隔离增加了贫穷劳动力的时间成本和交
19、通成本。北京的居住与空间错位现象与北京的居住与空间错位现象与北京的居住与空间错位现象与北京的居住与空间错位现象与美国的差异美国的差异美国的差异美国的差异?一是不存在种族隔离现象；?二是就业机会郊区化尚不明显，就业还主要集中在市区；?三是低收入阶层离市中心较远，而美国紧临都市中心区；?四是交通工具还比较落后，更增加了通勤的时间成本。?虽然没有种族隔离，但是出现由收入分配决定的社会阶层的居住隔离：外来打工人员多集中居住在城郊的出租屋中，在城市改造过程中低收入人员不得不到比较偏远的城郊购买新房；而高收入阶层则在距离城市中心较近、交通方便的地区居住。居住在偏远地区的低收入居民不得不到较远的地方就业，增
20、加了时间成本、交通成本，并造成了交通拥挤、社会隔离、空间隔离等社会问题。?空间隔离造成就业成本增加，就业信息不畅，导致失业率上升。北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图城市化产业政策土 地 使 用 制度居住工业服务政府居住工业服务政府居住居住工业工业旧城改造住房改革城市规划交通流图 北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图5.2 5.2 住宅郊区化与就业空间错住宅郊区化与就业空间错住宅郊区化与就业空间错住宅郊区化与就业空间错位产生的问题位产生的问题位产生的问题位产生的问题?一是交通问题。回龙观、望京、天通苑人口在10万乃至35万人的超大规模居住区。这些社区60以上
21、的居住人口就业在市区，每天有将近20-40万人往返于这些地区和市区之间，形成了该区域交通周期性涌堵，居民花费在路上的时间需要23个小时。出现这一问题的原因表面上看是道路建设落后，而根本原因是就业岗位、教育、医疗、商业、休闲娱乐等与居住的空间错位造成的。二是城市蔓延问题二是城市蔓延问题二是城市蔓延问题二是城市蔓延问题?截止到1997年，10个分散集团的半数以上，或多或少已与市区相连成片，部分绿化隔离带宽不过百米。对于近郊区来说，“分散集团”已经名存实亡。由于私人汽车拥有率低，公共交通系统不完善，缺乏捷运系统，企业、居民都尽可能选择近郊，因此城市空间结构呈现出连续的圈层扩展。三是违规用地，土地利用
22、效率低的问题三是违规用地，土地利用效率低的问题?房地产开发过程存在越权批地、乱占农用地、甚至占而不用现象。?郊区土地集约化利用程度比较低，用地规模偏大。?房地产开发商为了追求高额利润，往往投资于豪华别墅、高档住宅。四是郊区基础设施与公用设施四是郊区基础设施与公用设施四是郊区基础设施与公用设施四是郊区基础设施与公用设施配套问题配套问题配套问题配套问题?郊区开发的配套基础设施建设和公用设施滞后。财政对郊区的投资有限，而开发商总是尽量压缩基础设施的投入规模或延期建设，结果使得许多郊外新区服务设施不足。学校、医疗、购物、金融等方面设施跟不上，给居民造成多方面的不便。5.3 5.3 住宅郊区化与居住空间
23、错住宅郊区化与居住空间错住宅郊区化与居住空间错住宅郊区化与居住空间错位的对策位的对策位的对策位的对策?第一，加强道路交通系统的建设。居住与就业的空间协调是一个长期的发展工程，目前北京市的首要任务是要大力发展公共交通网络体系。北京作为一个人口过千万的高密度的大城市，大规模发展家庭小轿车是不可行的，轿车的普及需要有相应的道路空间和停车空间，北京城里根本没有那么多停车空间。第二，在住宅郊区化过程中要第二，在住宅郊区化过程中要第二，在住宅郊区化过程中要第二，在住宅郊区化过程中要避免形成大量功能单一、形式避免形成大量功能单一、形式避免形成大量功能单一、形式避免形成大量功能单一、形式单调的单调的单调的单调
24、的“卧城卧城卧城卧城”?结合住宅郊区化规划建设几个新的副中心，作为城市发展的增长点，把城市的部分功能组织迁到这些地区，形成若干独立而又有机联系的功能区和新城区，实现城市区域平衡发展。新城将承接中心城人口和职能疏散，引导新的产业集聚，带动区域整体发展，建成相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施完善的新城市地区。避免进一步的“摊大饼”式圈层蔓延，实现可持续发展。第三，集约利用土地第三，集约利用土地第三，集约利用土地第三，集约利用土地?美国郊区化过程中大规模蔓延的发展模式，对于中国，特别是发达地区，是必须坚决防止的?要通过区域规划和城市规划，合理引导城市布局，避免旧城中心出现空心化和新
25、区出现松散化建设；?郊区住宅建设置于严格的规划控制下，使之有序进行，避免形成单功能的“睡城”。第四，应该从整个大都市区的角度、第四，应该从整个大都市区的角度、第四，应该从整个大都市区的角度、第四，应该从整个大都市区的角度、从大区域角度来制定规划从大区域角度来制定规划从大区域角度来制定规划从大区域角度来制定规划?在考虑郊区发展和住宅发展的时候，要注重不同区域（新区与城区、新区之间）不同部门（规划、城建、交通、教育、医疗、供水、环保等）不同对象（政府、社区、居民、企业）之间的联系与合作，注意不同因素（经济、文化、政治、政策、历史、生态等等）对郊区发展的影响。?鼓励企业、商业零售业、金融业、办公部门往郊区扩散，增加郊区的就业机会和服务能力。不能仅仅把郊区作为居住和休闲的场所，而应该作为综合的新兴产业基地、商业零售区、商贸办公区、居住区，作为城市新的增长点来规划建设。