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1、授予单位代码1 0 4 5 9学号或申请号盟3 Q Q Q 窆4密级郑州大学硕士学位论文论文题目：房产新政对房地产企业经营模式的影响及对策作者姓名：学科门类：专业名称：王伍祥管理学工商管理硕士导师姓名、职称：朱伟民副教授二零零六年五月摘要随着我国经济体制改革的深入和人民生活水平的提高，作为最大消费品的房产日益成为拉动经济增长和促进居民消费的主要产品，也极大地促进了房地产行业的快速发展。进入新世纪以来，随着市场的过热，国家采取了一系列的宏观调控措施，对房地产业的管理机制也日臻成熟。房产新政的实施给房地产企业的经营模式带来了深刻的影响。本文首先从房地产的行业特征着手，指出我国房地产行业的发展始终都
2、受到国家宏观政策的很大影响。然后本文从新旧政策的对比中详细分析了房产新政对房地产企业经营模式的影响。土地价格和出让方式的市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，新的市场政策要求开发企业必须具有充足的自有资金，必须重新安排现金流。在文章的主体部分，分别从房地产企业盈利模式、项目开发模式、投融资模式、营销模式等几个方面着重分析了针对新政的经营模式调整。在房地产盈利模式上提出：(1)由“主要依靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”的转变：(2)由“粗放型开发”转向依靠成本节约扩大盈利空间；(3)由“出售项目
3、获利”到“持有经营获利”的转变。在项目开发模式上指出单项目开发的资金效率低，而多项目开发模式既适应了新市场政策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必由之路。在投融资模式上指出，自从央行1 2 1 号文出台后，彻底地改变了房地产开发投资的“游戏规则”，房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。房地产企业应逐步建立多元化的融资渠道，并针对中小房地产企业的融资渠道提出：第一，寻求与大公司合作。第二，寻求民间资金。针对房地产营销模式，提出改变原有的营销模式，分析了用4 c 模式来适应新的变化，即：l、针对消费者的需求开发项目；2、根据消费者愿意付出的成本定价；3、为消费者提供便
4、利的购买服务；4、强化与消费者的沟通。文章最后又通过分析价值链思维的转变，即从产品为中心的价值链思维向以客户为中心的价值链思维的转变，提出了建立房地产企业战略联盟的必要性与可行性，并提出了上游(供应商等)联合研制型战略联盟和下游(渠道商、销售商)市场开发型战略联盟两种房地产企业战略联盟形式。盟关键词：房地产新政，宏观调控，盈利模式，开发模式，营销模式，战略联A b s t r a c tS u m m a r y：W i t l lm el l i g h t e no ft h er e f o m li ne c o n o m i cs y s t e ma J l dt l l ei
5、m p r o v 锄e n to ft h ep e o p i e sl i v i n gl e v e l，r c a le s 协t e，a st 王l el a r g e s tc o m m o d i 瓴i sb e c o m i n gt 1 1 em a i nc o m m o d i t yt oa d V a n c ee c o n o m ya n dt oa c c e l e r a t ec o n s u m p d o n O nt h eo 廿l 盯h a l l d，m a tm a l【e sm er e a le s t a t ed e v
6、 c l o pv e r yq u i k l yt o o A sn l em a r k e to fr e a le s t a t ei sg e t t i l l gt o oh o ti n 廿l en e wc e n t u r y，o l l rg o v e m m e n th a V et a：k e nu pas e r i e so fc o m p r e h e n s i v ec o m r o lp o l i c i e st op u tt 1 1 em 珊k c tu n d e rc o n t r 0 1-A tt h es 锄et i m
7、e，t l l em a l l a g e m e ms y s t e mt ot l l er e a le s t a t em a r k e ti sb e c o m i n gm o r ea n dm o r es c i e n t i f i c T h e r ei sn od o l l b t 也a t 血en e wp o l i c i e s 诵1 l i m p a c tt l l er e a le s t a t ec o I n p a I l i e s m 龃a g e m e n tm o d cd e e p l yF i 咄t l l ea
8、 r t i c l ep o i n t so u t 也a tm ed e v o l e p m e n to fr e a le s t a t eh a V eb e e ni I l l p t i n gg r e a t l ya l lm ew a yf 0 mt h eb e 垂衄i n gb yt l l ec o m p r e h e n s i V ec o n 订o lp o l i d e si no u rc o u l l 仃ya c c o r d i n gt ot h ei n d u s t r yc h a r a c t c r i s t i
9、c N e x t，t h ca r t i c l ec o m p a r c st l l eo I da n dt h en e wp o l i c i e sa n da n a I y s c sm ei m p a c t i o no ft 1 1 en e wp o l i c i e st 0m er e a le s t a t ec o m p a n i e s m a n a g e m e mm o d ei nd e 诅i l T h em a r k c u i z eo fp r i c eo ft 1 1 eg r o u n da n ds a l e
10、w a ym a k ei tm o r ed i f h c m tt oe n t e Lna l s oc a I ld e c r e a s em ep r o f i tb e c a u s eo f 也ei n c r e a s eo f t l l ee x p l O i t a t i o nc o s t、t h em o r es e r i o u sc o m e t e t i o na 1 1 dm ec l e a r e rc o s ts t n l c t u r e T h en e wp o l i c i e sr e(1 u i r et l
11、 l er e a le s t a t ec o m p a I l i e so w ne n o u 曲m o n c ya I l dr e a 蝴也ec u n 蜘c yf l o wI nt h em a i np a r t，t h ea n i c l ea n a l y s e s 也ea d j u s 仃n e n to nm a n a g e m e n tm o d ea c c o r d i n gt om en e wp 0 1 i c i e s 丘0 mt 1 1 ea s p e c t so fp f o 丘tm a“n gm o d e、p r o
12、 g r a me x p l o i t a t i o nm o d e、f i m m c i I l gm o d e 趾dm a r k e t i n gm o d e T bt h ep r o f i tm a k i n gm o d e，(h ea n i c l er e f 音r s：(1)(、h a n g ef b mr e l y i n go nt h eg r o u dp r i c er i s i I l gt o 血eg o o dq u a l 畸o ft h ec o r m o d 时a 1 1 dm ea d d i t i o n a lv
13、a l u e(2)c h a l l g e 矗_ 0 mw a s t e 斛d e V e l o p m e n tt oe x p 姐dp m f i tm a k i n gs p a c eb yl o w e r i n gc o s t(3)C b a n g e 硒mm 越n gp r o mb ys e l l i n ge s t a t et ok e 印i n g 也e ma 1 1 dm a k i n gp r o f i t T om ep m g r a me x p l o i 伽o nm o d e，协ea n i c l er e f b r st h
14、 a t 血ee m c i e n c yi sl o wi nc u r I e n c yu s i n gi fm e r ei so n l yo n ep r o j e c t，y e ta I T a n g eaf e wp r o j e c t sa tt l l es a m et i m ec a I ln o to n l ya d a p tt ot h ec h a l l g eo fi n v e s 衄e n tf o r n lu I l d e rm en e wp o l i c i e s，b u ta l s oi s 也ew a yo fe x
15、 p a l l d i n gq u i c l(1 yi nc a p i t a la 1 1 ds c a l e T ot 1 1 ef-m a l l c 加gm o d e，m e“g 锄er e g u l a t i o n”h a V eb e e nc h a n g e ds i n c et h ep o l i c yo f1 2 lb yt h ec e n _ t r a lb a n ko fC h i n a M o r em o n e yi sn e e d e di n 代a ie s t a t e C o m p a I l i e ss h o
16、u l db u i l du pm o r e 1 a no n ec h a I l n e l st og e tm o r em o n e ye a s i l y T h ea n i c l ep a n i c u l a r l y 西v es o m ea d v i c e st oi m a Uc o m p a n i e s：F i r s t，c o r p o r a t e 谢mb i gc o m p a n i e s S e c o n d，s e e kf o l km o n e y T bt l l eI I郑重声明y9 7 1 l 本人的学位论文
17、是在导师指导下独立撰写并完成的，学位论文没有剽窃、抄袭等违反学术道德、学术规范的侵权行为，否则，本人愿意承担由此产生的一切法律责任和法律后果，特此郑重声明。学位论文作者(签名)：皂彳彤缉砚一6 年f 月，6 日第一章导论第一章引言选题背景：2 0 0 2 年以来尤其是2 0 0 4 年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下，在投资拉动下，钢铁、水泥、电解铝等行业高烧不退，煤电油运供求关系全面绷紧。地方政府片面追求政绩，脱离实际搞“政绩工程、形象工程”。房地产行业是其中最为典型的，是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源，占用了大量的银行资金，导致金融风险增加。概括地说，中国房地
18、产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。1、房地产价格高。中国商品房价格与人均年收入相比，高于许多发达国家水平，在中国，一套普通住宅大约等于城市居民1 0 至1 5 年的收入，而在美国这一数字大约是三年半。房价过高是房地产市场最大的泡沫，老百姓买房仍然是梦想。2、房地产空置率高。据统计，2 0 0 4 年我国的商品房空置率超过2 0，远高于国际警戒线1 5 以及央行设置的合理区间l O 一1 4，我国积压一年以上的商品房面积已达1 2 亿平方米。空置率的居高不下，并不意味着人们对房屋的需求低下，相反，我国居民对房屋的需求依然十分旺盛。造成这种局面的主要原因是商品房的价格与人们
19、的实际购买能力相脱离，即住房的供给远高于人们有购买能力的需求。3、房地产企业负债率高。房地产行业的资产负债率高，房地产开发需要投入巨资，而房地产企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。许多房地产开发企业自有资金不足3 0，甚至玩“空手道”。这种融资无成本、负债无风险的“软约束”，导致房地产企业内源融资动力匮乏，负债率高达7 6，房地产企业自有资金严重不足，对银行资金的依赖非常严重，说明整个产业抵御风险的能力不强。4、政府投资房地产热情高。一些地方政府热衷于直接投资或鼓励开发商建高楼、豪华商厦写字楼，无视区域性的市场环境，盲目大干快上，导致奢靡之风盛行和非理性投资泛滥，由此引发的投资热和结构失衡
20、对房地产业来说是贻害无穷。针对这种情况，我国政府从2 0 0 2 年开始陆续出台了一细列宏观调控措施，尤其是2 0 0 4 年以后，更是加大了调控的力度，出台的主要政策有2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅发出的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知、4月2 7 日出台的进一步加强房地产市场宏观调控八项措施和5 月1 1 日建设部、第一章导论发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发出的关于做好稳定住房价格工作的意见等，针对土地的政策有财政部、国土资源部、中国人民银行2 0 0 4 年1 1 月2 2 日共同下发的进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管
21、理的通知和2 0 0 5 年2 月份国土资源部发布的2 0 0 5 年工作要点。对于中央对国内房地产市场的判断，尽管新的调控政策来得晚了一些，但无论是从中央政策对国内房地产市场调整的决心，还是从出台政策对房地产调整的目标来说，此次调控的目标应该是十分明确的。这次房地产新政策，一是遏制投机性房地产炒作，整顿国内房地产市场；二是要调整国内房地产市场结构，以便更大程度上满足广大民众住房之需要；三是建立中国住房保障体系。一系列新政的实施给房地产企业的经营开发带来了深刻的影响，在新的形势下如何提高、开发效率?如何保证资金链的连续性和价值最大化?如何实现房产营销的突破?是广大的房地产企业所要解决的问题，也
22、是本文所要探讨的问题。研究框架和方法：本文结合最近我国政府出台的针对房地产的宏观调控政策，针对受新政影响较大的盈利模式、开发模式、投融资模式、营销模式和房地产企业战略联盟几个方面，采用定量和定性相结合的方法，展开论述探讨。研究特色与创新之处：本文紧密结合当前形势，用动态的视角，对社会上受到广泛关注的房地产热点现象进行分析，针对新政策对房地产企业经营模式的影响及对策进行了详细阐述。本文的意义及作用：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化：品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市
23、场细分的转变，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。对于房地产企业来说，新政的实施对企业的经营思路和模式的影响是深远的，如何改变经营理念，用新的经营模式来适应新的形势，努力提升企业的核心竞争力，使企业在市场竞争中立于不败之地，本文试图探寻一种可以借鉴的能够适应新形势的经营管理模式，为房地产企业在新形势下的经营管理提供帮助。蔓三童墨里生些主堕垄垦堕矍墨翌鲨一第二章我国房地产的发展历程及现状、2 1 我国房地产的发展历程我国的房地产业，经过了一个由慢到快的发展过程，大致经历了这样几个阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1 9 7 8 至1 9
24、9 1 年)1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房试点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土地使用费。1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中国房地产市场的起步阶段。1 9 8 7 年1 1 月2 6日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。i 9 9 0 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1 9 9 1 年开始，国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1 9 9 2 至
25、1 9 9 5 年)1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年“安居工程”开始启动。1 9 9 2 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达1 4 6 9。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1 9 9 5 至2 0 0 2 年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1 9 9 8 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入
26、平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2 0 0 3 年以来)2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。(1)2 2 我国房地产现状及发展趋势2 2 1 我国房地产发展趋势第二章我国房地产的发展历程及现状房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外
27、，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅1 4 平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大。且我国目前的城市化水平还处于较低阶段，城市化速度的加快会使房地产成为当前乃，-至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，其发展趋势呈现以下特点：2 2 1 1 近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一
28、，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，后逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入2 0 世纪9 0 年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦j 公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均2 0 左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业
29、也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房第二章我国房地产的发展历程及现状地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。尽管我国的房地产行业是市场化程度最高的行业，
30、但其发展仍然要受到政府宏观调控的很大影响。以郑州市为例，要取得一块土地的使用权，首先要拿到土地使用权证，而土地价格的高低，是否以及什么时候进行招拍挂，都是由政府说了算，接下来由市长一支笔审批的规模更是让很多拿到土地的开发商也是有地不能开发，此外还要经过建设用地规划审批和建筑规划审批；要进行建筑施工，还要取得建筑施工许可证。在建设过程中，其工程进度还要受到政府创建文明城市、市政设施改造等因素的影响，而房地产建设的相关配套，如暖气、天然气、生活用电，消防验收，智能化、人防设施等都要分别与相关的政府部门打交道；资金是房地产企业的命脉，大部分房地产企业都依赖于银行的贷款，从银行的袋子里掏钱并非易事，且
31、要承担一定的风险，银行存贷款利率的高低，人民币汇率的变化，会直接影响到房地产企业的成本，也会对项目的销售产生直接的影响；销售更是受政府政策影响表现最直接的一个环节，政府出台的宏观调控政策，对房地产企业是一种约束，更是通过对大众心理的影响来调节供求关系，房地产销售对政策的敏感性是非常高的。从以上叙述可以看出，房地产企业经营的每一个环节，都处在政府的层层网络之中，受政府宏观调控政策的影响程度可想而知。12 2 1 2 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加一快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争
32、中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。2 2 1 3 房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈第
33、二章我国房地产的发展历程及现状和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为：l、在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展；2、在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走
34、向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。河南鑫苑建投开发的鑫苑国际城市花园一期纯多层住宅在2 0 0 6 年4 月2 2 日开盘，4 月2 3 日下午便销售一空，这中间除了位置因素外，大多数人看中的正是鑫苑的品牌。3、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。2 2 1 4 民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代就要来临。近年来，随着
35、房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。进入9 0 年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往
36、往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。此外，民营房地产企业近年来除了迅速崛起外，国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要，也纷纷进军房地产业。这是因为，一方面由于房地6h第二章我国房地产的发展历程及现状产行业的专业化分工不同，使得这一产业进入门槛低，只要有钱，设计有设计公司，建筑有建筑公司，自己只管当老板。另一方面，也是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。这种趋势也会产生积极和消极的两种后果，一
37、是随着一些具有实力的集团的加盟，将使房地产市场竞争加剧，利润率迅速降低，增加整个行业的风险；二是将促使房地产行业整体水平的提高，从而有力地推动房地产行业尽快成熟。(2)2 2 2 当前我国房地产发展新特点与前几年相比，当前的中国房地产市场在快速发展的同时，已经发生了很多变化：2 2 2 1 准入门槛提高。随着房地产业的发展，房地产市场为中小房地产开发企业留下的空间将越来越狭小。土地一级市场进一步完善，所有经营性用地均采取公开招投标、拍卖、挂牌等方式出让。同时为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，不论是新区建设还是1 日城改造，往往是大幅土地整块出让，零星地块出让的越来越少，不仅土地单
38、价与总价都己大大提高，而且房地产开发市场人为控制和操作的因素减少，使得房地产开发门槛大大提高，许多手中没有土地储备和雄厚资金支持的房地产开发企业，特别是中小房地产企业的发展空间I骤然减小，并且面临着严峻的挑战。2 2 2 2 同业竞争压力增大。房地产开发市场的竞争将日趋激烈，一方面中小房地产开发企业面临的发展压力会越来越大。目前，在上海市注册的房地产开发企业超过4 0 0 0 家，而上海2 0 0 4 年全年出让土地约1 5 0 0 万平方米，平均每个开发商的土地开发面积不到4 0 0 0 平方米。如果平均一个楼盘的占地面积为1 万平方米，开发周期为一年，每年有近2 0 0 0 家开发公司将处
39、于歇业状态。另一方面上海经济的强劲发展势头，使全国有实力的开发商都汇聚上海，随着开放的深入，进入上海的有实力的外资开发公司也将增加。(3)2 2 2 3 行业整合速度加快。在未来新一轮产业结构调整中，房地产业也面临重新洗牌。随着政府的产业导向和市场竞争环境的演变，只有实力强、科技含量高的大型房地产开发企业才可能在新一轮的竞争中胜出。房地产行业规模化、产业化、专业化将是大势所趋。因此，大部分中小房地产企业必须调整自己的发展战略和经营思路，才能够谋求更大的发展。第三章房地产业的宏观调控政策第三章房地产业的宏观调控政策3 1 系列房地产调控政策出台的背景及长期的政策导向3 1 1 系列房地产调控政策
40、出台的背景在1 9 9 8 年至2 0 0 2 年这段时间，房地产行业的发展确实对国民经济产生了巨大的推动作用，中国住房投资和住房消费占G D P 的比重分别达到了5 9 和1 1，住房投资发挥了很重要的作用。与美国的数据相比，我国的特点就是住房投资贡献大，住房消费贡献小，与美国的情况正好相反。从这一点看，我国发展住房消费的潜力还非常巨大。房地产开发对国家经济增长的贡献是被大家认可的，但是房地产开发投资贡献的提高，又引来了一种担心，如果房地产行业出现了问题，对宏观经济，对它的平稳性也会受到影响。9 8 年的亚洲金融危机以后，很多学者都在研究这种危机所产生的机制，或者是和房地产行业的关系，世界银
41、行的专家说房地产危机导致了银行的危机，继而导致货币危机，最后导致经济箫条。有一个美国教授研究后发现，房地产的市场不成熟是东南亚金融危机的重要原因。所以在中国房地产高速发展的过程当中，首先从金融系统提出来一个问题，说我们房地产发展速度这么快，金融参与的程度越来越高，但是银行能不能承担这么大的风险，这是一个最关键的问题。(4)在这样一个背景下，从2 0 0 2 年开始，各式各样的调控房地产的市场政策和措施纷纷出台，大家都知道，包括2 3 号文件、1 2 1 号文件、1 8 号文件等，希望I，Jt能够调整这个市场走向健康发展的轨道。进入到2 0 0 4 年以来，国家大的宏观调控背景下，针对房地产这些
42、相关的行业提出了一些新的调控措施，这里面主要是一些金融政策和土地政策，具体的措施比如说清理开发区，清理脱离实际的宽马路、大广场，还有土地的出让使用权招标拍卖挂牌的方式；另外就是部分行业固定资产投资项目资本金比例，深入开展土地市场治理整顿严格土地管理，还有房屋的拆迂规模严格拆迁管理等等，在影响房地产行业的一些政策。3 1 2 为什么要进行调控?3 1 2 1 调控房地产市场的新政策出台的原因有以下两点：一是经济环境发生了根本性的变化。1 9 9 8 年中国经济面临的是通货紧缩压力，因此采取了一系第三章房地产业的宏观调控政策列政策措旌来启动住房，刺激经济增长。而2 0 0 3 年后的中国，出现了部
43、分行业的过热现象，煤、电、油、运全线告急，进出口连续几年增长超过3 0，加剧了币国经济与外部环境的摩擦，最直接的表现就是人民币汇率问题上的喋喋不休。尤其要注意的是，导致我国宏观经济过热的原因之一是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。可见，宏观调控的重点应该是房地产业，对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要适当减速而不是加速，与1 9 9 8 年的宏观环境正好相反。另一个原因是房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4 年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量相
44、当高的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过7 0。以上海市为例，2 0 0 4 年，在投瓷和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继1 续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1 0 2 3 亿元，占各项贷款新增额的比例高达7 6，其中个人住房贷款累计增加7 2 8 亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达4 82。在房地产贷款高速增长的同时，上海的房地产价格一路飚升，很多楼盘的价格在最近2 年涨了两倍。房地产市场的风险最终会转嫁给银行，这是不能不引起注意
45、的。简单地说，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于“高烧”状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现变化的深层原因。3 1 2 2 要从维护广群众利益和构建和谐社会的角度去看待房地产新政策。从世界各国的经济发展经验看，当一个国家的经济持续高速增长一段时间后，社1 l会矛盾可能会激化。到目前为止，世界上没有哪一个国家经济增长保持7 以上、，的速度持续3 0 年以上，当然经济总量人均G D P 超过1 0 0 0 美元，持续增长超过2 3 年之后，几乎的所有的国家都发生了金融危机或社会动荡。这是党的十六大提出“构建和谐社会”思想的深刻背景。我们在分析经济问题时不能忘记“构建
46、和谐社会”的宗旨，不能够仅仅用经济学的眼光去分析当前的房地产市场。值得注意的是，房地产问题关乎社会稳定，并不是中国所特有的，全世界几乎所有国家都把房地产作为社会和政治的问题来处理。因为获得适当的住房是公9第三章房地产业的宏观调控政策民的基本权利，实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府有必须干预市场，保障公民的基本权利。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。我国1 9 9 8 年以
47、前的住房制度属于高度福利化的住宅制度，1 9 9 8 年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为了解决低收入人口的住房问题，也实施了相应的住房保障制度，如采取了实物配租j 租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过度性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予应有的重视。以2 0 0 3 年为例，我国用于经济适用房建设的总投资为6 0 0 亿元，只占当年房地产的6，2 0 0 4 年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5。因此，经济适用房政策在
48、我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一个配角，无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。t 在强调“构建和谐社会”的今天，完善公共住房保障制度已经成为政府迫功的任务，政策上对低收入群体的倾斜是必然选择。在房地产新政中，这一点反映得十分充分。3 1 2 3 房地产新政策符合国情民意，行政手段切中要害。新政策明确要求地方政府要切实负起各个城市的房地产价格上涨的责任，也就是说，房地产价格会列入到地方政府的责任范围之内。在目前条件下，对房地产实行行政控制是最有效的，是符合中国国情的。因为我国部分房地产价格不健康的上涨是地方政府主导下的价格上涨。地方政府调控房地产市场往往采用以下五种方法：
49、一是大量拆建，刺激市场需求；二是提高拆迁的补房标准，推动房价不断上涨：三是是抬高土地拍卖的价格；四是控制和取消经济适用房；五是操纵媒体，有的甚至操纵房地产统计数据，误导消费者。(5)3 2 新旧政策对比分析3 2 1 最近典型的房地产政策第三章房地产业的宏观调控政策2 0 0 5 年3 月1 6 日，央行宣布实施房贷“新政”。从2 0 0 5 年3 月1 7 目起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的O 9 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，同时住房贷款的首付比例各银行可
50、以根据实际情况调节到3 0，抑制房地产过热。6)继央行调整了房贷利率之后，国务院先后两次召开常务会议研究房地产问题，并三次出台了政策措施。2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅发出了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，其中提出抑制房价过快增长的八大措施，被称为“国八条”：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任：三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民