房地产项目样板引路操作指引.pdf

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1、-1-制度名称 房地产项目样板引路操作指引 制度编号 EM-CZZY-002 制度版本 V1 制定部门 运营管理部 审批说明 总经理办公会 制度类别 工程管理类 生效日期 2016 年 4 月 1 日 涉及的相关制度 1.1.术语术语/定义定义 1.1.本指引中所述样板涵盖工程样板和交付样板；其中工程样板包括工艺工艺及工序工序样板。1.2.工程样板工程样板:包括工艺、工序样板；指对于各主要分部分项工程及重要工序，依据施工合同、设计图纸、国家及地方标准和规范、公司的相关技术标准以及审批通过的施工方案等要求，由施工单位在规定的区域内（集中样板展示区）或楼座户型内（工程实体展示区）施工完成，体现出工

2、法及分层做法，并经过各方验收合格后，作为施工标准展开大面积施工。1.3.交付样板交付样板:依据项目的交付条件及销售合同，由工程部在楼座内选定相关户型或整栋单体，由施工单位按照交房标准完成全部施工作业，经各方验收合格后，对外进行展示。2.2.目的目的 2.1.通过工程样板让操作人员完全掌握此分项分部工程的关键点、流程和质量验收标准，让样板成为施工交底的一个实例体现。规范工程样板先行的现场管理方法，明确工程样板的质量验收程序，通过控制工程样板的施工质量，提高工程整体的质量水平；2.2.发挥工程样板引路的作用，使建筑工程系统内的管理工作系统化、标准化，加强工程的工序节点管理，加强设计节点交底、装修标

3、准示范、采购产品性能的把控；2.3.通过工程样板和交付样板的实施，为分项分部工程明确实体-13-2-验收依据，为装修房大面积施工的工程品质提供重要保障；2.4.通过交付样板的实施，明确交付标准，提前发现并消除施工图纸中的“错漏碰缺”问题；严格控制高风险节点，规避质量隐患 2.5.通过交付样板的对外展示，给业主一个最直观的收房感受，为销售工作提供支持；3.3.适用范围适用范围 本办法适用于五矿地产建设业务中心各职能部门及所属各级全资、控股或实际操作的房地产开发企业。4.4.样板实施原则样板实施原则 4.1.工程样板尽可能选择在集中展示区完成，且位置尽量安排在场区大门入口不远处，做到直观明了，美观

4、大方，便于参观。4.2.工程部在各分部分项工序施工前必须按照样板实施方案完成工程样板，经验收合格后方能展开大面积施工；4.3.为规避质量隐患、及时发现并解决施工图纸中的“错漏碰缺”等问题，交付样板必须在大面积装修施工前完成；4.4.精装房交付项目，必须在精装交付样板完成后，方可开展大面积精装修施工；5.5.工程工程样板作业样板作业要求要求 5.1.工程样板实施形式：实物样板或图片样板。应涵盖项目施工中的各主要分部分项工程及重要工序，力求实施实物样板，经工程部及监理同意，可以实施图片样板。5.2.工程样板必须配置文字说明图板，体现出样板名称、技术交底、质量标准。5.3.工程样板选择应有效合理安排

5、，在不同的部位分别做此工艺各个不同工序的样板展示。如：抹灰工程应能同时看到 7 个小样-14-3-板灰饼(墙面、外门窗口)、甩浆拉毛、挂网布设、外门窗洞口半精洞口抹灰、墙面抹灰打底、阳角护角甩茬、抹灰成活的样板；同时各样板边上用文字说明明确操作要求及质量标准。5.4.工程样板制做应具有代表性，能反映此工序要求的关键性特点。如：外保温不能直接做在一个不能体现关键性部位操作要求的大面墙上，应尽量选择在连接窗户和拐角的墙面上，让其能体现窗户和拐角节点的要求和操作工序。5.5.工程样板的实施面积不能太小，应能体现此工序的操作难点。如：刮腻子，应尽量选择一面墙或一个房间，体现出墙阴角、棚线、门窗口及阳角

6、施工标准，不能只刮不能体现成活难度的一小块面积。5.6.工程样板的操作不应是一些水平较高的工人来做，应遵循平均先进的原则，尽量选择一些中等水平的工人来操作。6.6.工程样板工作程序及内容工程样板工作程序及内容 6.1.审批样板策划实施方案 6.1.1.在施工单位进场后，工程部督促施工单位编制详细可行的样板策划实施方案。6.1.2.工程部负责审批由施工单位编制、监理单位审核通过的样板策划实施方案。审批通过后，由施工单位、监理单位、工程部分别存档，工程部主管领导备案。6.2.工程样板过程管理 6.2.1.工程部负责工程样板所使用材料和设备的进场验收工作。6.2.2.工程部负责组织、协调相关单位或本

7、公司部门处理工程样板在施工过程中出现的各类问题，如：节点不完善、协调配合及交叉施工、图纸缺陷、施工工艺及质量等。6.3.工程样板验收：-15-4-6.3.1.施工单位按照样板策划实施方案完成每项工程样板施工后，经自检合格，填写工程样板报验申请表报监理单位确认。6.3.2.工程部收到监理确认的工程样板报验申请表后按照约定的时间，依据施工合同、设计图纸、国家及地方标准和规范、公司下发的相关技术标准以及审批通过的施工方案等要求，组织样板策划实施方案中涉及到的单位（部门）参加工程样板验收工作。6.3.3.工程部组织填写本次验收的 工程样板验收确认单，工程样板验收确认单 内综合验收结论由工程部负责人代表

8、建设单位统一签署验收意见（无论是否通过本次验收），由工程部资料员归档。6.3.4.如工程样板验收通过，工程部督促施工单位对承建该分部分项工程的各施工队（施工班组）进行工程样板技术交底，明确施工工艺、控制要点、质量和管理要求。工程样板技术交底按要求完成后，施工单位方可组织大面积施工。6.3.5.如工程样板未验收通过，工程部应组织监理单位、施工单位及相关人员分析原因，提出具体的整改内容和要求，并强化过程监管，督促施工单位定人、定时进行整改。整改完成后按 6.3.1条要求重新报验，验收合格后按 6.3.4 条执行。6.4.交付样板验收：6.4.1.因交付样板需与设计的交房标准及销售合同的交房标准一致

9、，并要考虑客户的观感感受，因此将内部客户体验作为交付样板的一个必须环节。6.4.2.验收程序如下图：-16-5-6.5.大面积施工阶段管理：6.5.1.在工程大面积施工阶段，工程部、监理单位须参照工程样板中确定的施工工艺及质量标准进行现场的日常检查，随时检查样板交底的执行情况。如发现施工单位未按工程样板管理工作指引执行，或工程样板未通过验收便组织大面积施工，工程部须要求施工单位按合同及工程样板管理要求整改。6.5.2.工程部和合约部负责将工程样板的管理要求及有关奖罚条款落实到招标文件中。7.7.部门部门职责职责 7.1.区域区域/城市城市/项目公司项目公司工程部工程部 7.1.1.配合区域/城

10、市/项目公司合约部将相关的技术标准、工程样板要求，落实到合同文件中。7.1.2.审批样板策划实施方案 7.1.3.负责工程样板施工过程管控，组织工程样板验收，监督工程样板质量问题整改，根据验收后的工程样板，检查工程项目的施工质量。7.2.区域区域/城市城市/项目公司项目公司合约部合约部 7.2.1.7.2.1.将公司工程样板管理要求，落实到合同文件中。7.2.2.7.2.2.工程样板实施阶段给予必要的支持。7.3.区域区域/城市城市/项目公司项目公司设计部设计部 7.3.1.7.3.1.样板实施前对相关设计要求进行交底，对重要节点进行明-17-6-确 7.3.2.7.3.2.样板实施阶段提供技

11、术支持，并参与交付样板的验收。7.4.中心中心运营运营管理部管理部 7.4.1.7.4.1.负责工程样板管理相关工作要求的编制与推行。7.4.2.7.4.2.视情况对项目重点工程样板的执行情况进行检查。8.8.相关表格相关表格 8.1.EM-BG-007工程样板报验申请表 8.2.EM-BG-008工程样板验收确认单-18-7-9.9.部分优秀项目工程部分优秀项目工程样板示范（供参考）样板示范（供参考）9.19.1 主体阶段：主体阶段：工序名称工序名称 示范照片示范照片 评判标准评判标准 集中展示区主要分项工程工艺展示 钢筋制作 符合钢筋加工要求。-19-8-钢筋连接 符合钢筋连接验收要求。-

12、20-9-钢筋绑扎 墙体、楼板钢筋绑扎、连接满足验收规范要求。预埋线 盒固定 预埋线盒位置固定牢固，定位准确。-21-10-钢筋固定 剪力墙竖向钢筋使用预制钢筋卡箍固定。砼顶撑及塑料垫块放置样板 预制砼顶撑控制墙、梁截面尺寸，塑料垫块控制钢筋保护层。-22-11-墙模板安装及加固 竖向设置水平对拉螺栓拉结钢管。墙模板次龙骨木方格栅中心间距满足计算要求且均匀布置。剪力墙 斜支撑 墙柱模板斜支撑加固支撑在水平拉结钢管上，斜支撑钢管底部固定保证受力无位移。-23-12-端部 固定 墙柱端部模板使用钢管和扣件做抱箍。顶板模 板支撑 U 托顶部立放两根木方；次龙骨布置均匀且保证间距，支撑立杆间距按方案布

13、置均匀，准确。内满堂支撑架必须设置扫地杆（离地不大于 200mm）。降板模板 制作定型模板固定牢固，保证模板不跑位、不变形。待混凝土达到强度时再拆模，并及时做好成品保护。-24-13-墙、柱根部凿毛 墙、柱底凿毛，接茬可靠。混凝土 墙面 表面平整，无裂缝，颜色均匀一致；木皮处理干净；无蜂窝、麻面、狗洞、露筋、胀模等明显外观缺陷。混凝土涨模处剔凿 胀模剔凿细密、深度适中、无露筋现象、冲刷干净；外观缺陷区域按专项方案修补，无质量隐患。10.10.-25-14-9.2 砌筑阶段：工序名称 实例照片 评判标准 施工控制线 在砼阶段即弹设轴线、墙边线、门洞口分尺线、规方线等控制线。撂地 不低于 200m

14、m 三皮实心砖砌筑。返坎支模 采用木方制作定型卡具保证返坎截面尺寸，并采取牢固的加固措施，必须保证模板稳固性在浇筑混凝土使用振捣棒振捣时不偏位、不涨模。-26-15-反坎砼浇筑成型 砼反坎厚度同墙厚，高度不小于 200mm,振捣密实，观感外观无蜂窝、疏松、漏浆，线条顺直，目测无明显歪斜。天地线、水平线 砌筑施工必须挂天地线、水平线。必须在墙的两端设置皮数杆，严格按皮数杆砌筑。圈梁、构造柱支模 如构造柱顶部为梁，模板顶部设置斜槽，砼必须一次浇筑到梁底；如构造柱顶部为楼板，构造柱砼可分二次浇筑，顶端使用砼填塞密实；构造柱砼保证密实，无蜂窝麻-27-16-面。对拉螺栓不要穿两侧空心墙体 墙拉结筋 保

15、证孔洞深度，拉结筋的竖向间距、长度均符合设计要求和施工规范规定。必须使用结构胶植筋，如发现使用环氧树脂将对现场土建工程师在工程系统内通报批评，并对责任单位进行重罚。水电管线、线盒预埋 墙体砌筑时，线管线盒预埋与砌筑同时进行，杜绝后期砌筑墙面开槽。线管必须预埋于墙内，并用砂浆将线槽灌满填实。-28-17-墙体砌筑灰缝样板 砌筑墙体必须双面勾缝，灰缝做到横平竖直，宽度均匀，砂浆饱 满 度 不 得 低 于80，杜绝通缝、瞎缝等质量通病。墙体砌筑样板 -29-18-抹灰工艺样板图片 窗台混凝土压顶 梁下斜砌及预制三角块样板 -30-19-门窗洞口过梁、压顶砼浇筑成型 满足构造要求，观感外观无蜂窝、疏松

16、、漏浆，线条顺直，目测无明显歪斜。烟道安装，止逆阀安装 采用 50*50*5 角钢每八层设置一道，角钢与楼板钢筋焊接，烟道安装后二次浇注混凝土。穿板孔洞吊洞样板 穿楼板孔洞模板必须在底部支撑，不得使用铁丝吊模。-31-20-9.3 抹灰工程 工序名称工序名称 示范照片示范照片 合格标准合格标准 墙面抹灰工序样板 打灰饼时必须使用投线仪根据室内规方线进行操作，保证房间方正及开间进深尺寸符合验收要求，所有抹灰墙面必须全部打灰饼。窗内侧墙面灰饼及预制块样板 -32-21-混凝土墙面界面剂甩浆 砼墙面必须甩浆拉毛，甩浆涂布均匀，须有足够强度。钢丝网设置 不同基体交接面通过目测检查钢丝网布设单边搭接宽度

17、必须大于 100mm。墙面抹灰打底及阳角甩茬样板 墙面抹灰严禁一次成灰，必须先打底灰，底灰表面扫毛或划出纹道。-33-22-室内抹灰成活样板 颜色均匀一致，压纹平顺，无起砂，直线平顺，曲线平滑。落地灰清理干净。收边收口部位，边缘整齐。门窗洞口抹灰收口样板 抹灰收口采用水泥砂浆收口，线条顺直、阴阳角方正、边缘整齐。-34-23-混合砂浆墙柱阳角须预留水泥砂浆阳角，预留尺寸大于100mm，高度1800mm，线条顺直，具有足够强度 抹灰修补样板 修补部位必须分层抹灰，成活方正规整。-35-24-抹灰成品保护样板 抹灰成活的阳角易破损部位必须采取成品保护措施，成品保护材料可采用直角 PVC 条、挤塑板

18、或木板条。地面成品保护-36-25-9.49.4 粉饰工程粉饰工程 工序名称工序名称 实例照片实例照片 评判标准评判标准 腻子打底 保持大面平整一致，以不留抹纹为宜，厚度 1mm。腻子二遍 使面层无孔洞，光泽基本均匀、平整、密实。面层完成 光泽均匀，光滑无挡手感。表面干净、清洁、平整，强光下无射影或波浪纹；刷纹一致，颜色均匀一致，无色差、咬色、透底、锈迹。9.59.5 外门窗工外门窗工程程 -37-26-工序名称工序名称 样板照片样板照片 样板标准样板标准 窗框安装固定样板 窗框安装牢固，实测符合验收要求，固定片厚度不小于 1.5mm 宽度不小于20mm，框内外两侧应与墙体可靠连接。固定片角部

19、的距离小于等于 150mm，其余部位的固定片间距小于等于 400mm。发泡工程样板 发泡宽度在1520mm之间。发泡密实、无杂物，不得切割 门窗成品保护样板 使用U型PVC槽扣住窗框下口，框体使用塑料带缠绕保护-38-27-9.69.6 保温及外墙工程保温及外墙工程 工序名称工序名称 样板照片样板照片 样板标准样板标准 外墙保温工序样板 粘贴率大于整板面积的 50%外墙贴砖样板示意-39-28-9.79.7 防水工程防水工程 工序名称工序名称 样板照片样板照片 样板标准样板标准 屋面防水剂干挂瓦工序样板 卫生间地面及墙面防水分层做法样板 砂浆保护层抹灰与墙面平，接茬平顺，并对防水部位及有管部位

20、做标识-40-29-9.89.8 水电工程水电工程 工序名称工序名称 样板照片样板照片 样板标准样板标准 水电管井安装样板 明敷管管卡牢固，与管子接触紧密。管壁及接口无污物；镀锌管接口及损伤的应作防腐处理，无锈迹；给水阀门的位置准确，开关严密、灵活；管线安装横平竖直，无弯曲和歪斜；出墙管头高度一致、合理 厨卫间冷热水管设置 -41-30-厨卫间给排水管 地热各节点样板 地热各节点样板包括：基层清理找平；20mm 厚聚苯乙烯泡沫板铺设；0.2mm厚真空镀铝聚酯薄膜铺设；地热管线铺设；地 热 专 用 钢 丝网 1.8200 铺设；C20细石混凝土成活地面（防裂分隔缝-42-31-节点）分水器的安装

21、与连接样板 干净美观；安装高度合理，便于操作，利于安全保护；安装牢靠，无松动；进水管、出水管等安装横平竖直，无歪斜；固定点表面处理平顺；表面无磕碰、锈迹、污染；固定点表面无凹凸、裂纹、破损。-43-32-地面控制线及管线位置标示 将地面内管线路由走向在地面上标示清楚，避免后期装修打断管线。-44-编号：EM-BG-007 版号：V1 生效日期：2016 年 4 月 1 日 工程样板工程样板报验申请表报验申请表 致：监理单位 我方已按通过审批的工程样板管理清单完成 工程样板施工任务，经自检，施工质量符合合同及设计要求、现行验收规范标准，请于 （时间）予以验收。或请确定验收时间为 。施工单位项目部

22、（章）：项目总工（技术负责人）签字：日期：监理单位意见：同意 不同意 原因 签字人：日期：工程部意见：同意 不同意 原因 签字人：日期：注：1、本表一式三份，建设单位、监理单位、施工单位各存一份。2、监理单位、工程部签字人可以为各专业工程师、总监理工程师、工程部经理。-45-编号：EM-BG-008 版号：V1 生效日期：2016 年 4 月 1 日 1/1 工程样板验收确认单 工程样板验收确认单 编号：工程名称 样板名称 样板实施部位 参与验收人员 样板验收内容 综合验收结论 参与验收单位 建设单位 监理单位 施工单位 参与验收人员 工 程 部经 理：专 业 工 程 师：年 月 日 总监理工程师：专业监理工程师：年 月 日 项目经理：技术负责人：年 月 日 注：本表一式三份，建设单位、监理单位、施工单位各存一份。-46-