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1、1房地产设计管理实战房地产设计管理实战房地产设计管理实战房地产设计管理实战-房地产开发企业内训房地产开发企业内训房地产开发企业内训房地产开发企业内训彭波彭波 2009.122前奏：奥拓和奥迪引发的思考前奏：奥拓和奥迪引发的思考思考一：正真强大的企业是系统的强大，而不是个人的强大。思考一：正真强大的企业是系统的强大，而不是个人的强大。思考二：思考二：。思考三：。思考三：。思考四：。思考四：。思考五：。思考五：。思考六：。思考六：。3课程大纲 第一部分 领跑房地产设计管理 房地产设计管理的三个重点方向 房地产设计管理的价值链活动 房地产设计标准与创新 第二部分 房地产设计管理案例研究 万科17英里
2、是怎么练成的 万科第五园不仅仅是一个概念4第一部分领跑房地产设计管理5华为任正非：我们要逐步摆脱对技术的依赖，对华为任正非：我们要逐步摆脱对技术的依赖，对人才的依赖，对资金的依赖，使企业从必然王国走人才的依赖，对资金的依赖，使企业从必然王国走向自由王国。向自由王国。1.房地产设计管理的三驾马车1.房地产设计管理的三驾马车创新创新流程化流程化标准化标准化创创创创新：领先和差异化新：领先和差异化新：领先和差异化新：领先和差异化标准化：质量和速度标准化：质量和速度标准化：质量和速度标准化：质量和速度流程化：效率和制度流程化：效率和制度流程化：效率和制度流程化：效率和制度6拿地阶段拿地阶段设计管理的中
3、段设计管理的中段设计管理的前段设计管理的前段概念性方案及评审概念性方案及评审设计管理的后端设计管理的后端投资策划阶段投资策划阶段示范区方案及施工图示范区方案及施工图方案设计及评审方案设计及评审顾客敏感点管理顾客敏感点管理施工图设计及会审施工图设计及会审景观方案及施工图景观方案及施工图样板房及销售中心样板房及销售中心设计单位管理设计单位管理初步设计及评审初步设计及评审工程现场及变更工程现场及变更销售配合销售配合后评估后评估关注两关注两头，中间头，中间尽量依靠尽量依靠社会力量社会力量关注关注概念阶段概念阶段的设计的设计影响销影响销售售关注关注细节细节影响客户影响客户满意度满意度以终为始以终为始2.
4、房地产设计管理的价值链活动2.房地产设计管理的价值链活动72.1 2.1 拿地阶段拿地阶段拿地阶段拿地阶段我们要在感性上我们要在感性上找到工作的起点找到工作的起点我们要在理性上我们要在理性上找到工作的起点找到工作的起点理性上的工作起点目标：把握产品与地块的对接目标：把握产品与地块的对接目标：把握产品与地块的对接目标：把握产品与地块的对接感性上的工作起点景德镇华意项目强度分析需解决问题：需解决问题：1）。）。2）。）。3）。）。4）。）。5）。）。82.2 2.2 投资策划阶段投资策划阶段投资策划阶段投资策划阶段目标：明确产品的市场方向目标：明确产品的市场方向目标：明确产品的市场方向目标：明确产
5、品的市场方向规避开发风险、提升产品的品质、控制开发进度规避开发风险、提升产品的品质、控制开发进度和成本、确保产品适销对路，使土地的经济利益和和成本、确保产品适销对路，使土地的经济利益和社会利益最大化，从而获得具有持续价值和升值空社会利益最大化，从而获得具有持续价值和升值空间的规划结构以及充满恒久魅力的居住环境，这个间的规划结构以及充满恒久魅力的居住环境，这个工作就是房地产项目的产品策划（策划演绎故事）。工作就是房地产项目的产品策划（策划演绎故事）。都江堰项目策划报告07需解决问题：需解决问题：1）。）。2）。）。3）。）。4）。）。92.3 2.3 概念性方案设计及评审概念性方案设计及评审概念
6、性方案设计及评审概念性方案设计及评审目标：土地价值最大化目标：土地价值最大化目标：土地价值最大化目标：土地价值最大化一个最佳的规划解决方案可以令产品售价增一个最佳的规划解决方案可以令产品售价增加加10以上以上需思考和解决问题：需思考和解决问题：1）。）。2）。）。3）。）。4）。）。5）。）。汇报文件102.4 2.4 示范区方案及施工图设计示范区方案及施工图设计示范区方案及施工图设计示范区方案及施工图设计目标：给顾客一个美好的第一印象目标：给顾客一个美好的第一印象目标：给顾客一个美好的第一印象目标：给顾客一个美好的第一印象压强原则压强原则集中优势兵力歼灭敌人，集中优势资源集中优势兵力歼灭敌人
7、，集中优势资源展示自己。展示自己。开发理念的浓缩，开发品质、品味的放大器开发理念的浓缩，开发品质、品味的放大器售楼处方案示范区112.5 2.5 方案设计及评审方案设计及评审方案设计及评审方案设计及评审目标：提升产品的价值目标：提升产品的价值建筑工程建筑工程80%的成本在方案阶段已经确定的成本在方案阶段已经确定一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，更能令产品售价增加更能令产品售价增加5以上以上需思考和解决问题：需思考和解决问题：1）。）。2）。）。3）。）。4）。）。5）。）。6）。）。方案案例都江堰项目方案设计122.6 2.6 顾客敏感点管
8、理顾客敏感点管理顾客敏感点管理顾客敏感点管理高顾客价值敏感点价值普通敏感点价值普通敏感点普通产品成本成本优化策略，成本优化策略，从低成本中体现高从低成本中体现高价值产品价值产品目标：比客户更关注他所关注的目标：比客户更关注他所关注的目标：比客户更关注他所关注的目标：比客户更关注他所关注的顾客敏感点和产品标准要点管理制132.7 2.7 施工图设计及报审施工图设计及报审施工图设计及报审施工图设计及报审目标：比设计院要更专业目标：比设计院要更专业目标：比设计院要更专业目标：比设计院要更专业合理的结构方案，不仅可以极大降低施工难度，合理的结构方案，不仅可以极大降低施工难度，而且可以节约建造成本高达而
9、且可以节约建造成本高达10以上。以上。用性价比最高的材料，用最合适的材料，可以节用性价比最高的材料，用最合适的材料，可以节省成本省成本15以上以上施工图审查：把问题消灭在图纸中。任何显得不施工图审查：把问题消灭在图纸中。任何显得不一致的设计将在审查中原形必现，任何被遗漏的设一致的设计将在审查中原形必现，任何被遗漏的设计机会也会通过审查曝光。计机会也会通过审查曝光。建筑施工图总结142.8 2.8 景观方案及施工图设计景观方案及施工图设计景观方案及施工图设计景观方案及施工图设计目标：提升楼盘品质和美誉度最直接的方法目标：提升楼盘品质和美誉度最直接的方法目标：提升楼盘品质和美誉度最直接的方法目标：
10、提升楼盘品质和美誉度最直接的方法设计原则：建筑和景观和谐共生设计原则：建筑和景观和谐共生师法自然、尊重自然师法自然、尊重自然尊重地域情感尊重地域情感凸现异域风情凸现异域风情崇尚现代简约崇尚现代简约关注投资与效果的平衡关注投资与效果的平衡生态景观案例152.9 2.9 样板房及销售中心样板房及销售中心样板房及销售中心样板房及销售中心目标：营造气氛、打动客户、产生购买冲动目标：营造气氛、打动客户、产生购买冲动目标：营造气氛、打动客户、产生购买冲动目标：营造气氛、打动客户、产生购买冲动我们应该是一个出色的导演，样板房和销售中心我们应该是一个出色的导演，样板房和销售中心就是我们的道具。它的创作源于生活
11、又要高于生就是我们的道具。它的创作源于生活又要高于生活，是完美生活的现在演绎。是人们心底向往的又活，是完美生活的现在演绎。是人们心底向往的又是不可及的是不可及的（颜色对比的故事）。（颜色对比的故事）。样板房设计案例162.10 2.10 设计单位管理设计单位管理设计单位管理设计单位管理目标：共同成长，价值最大化目标：共同成长，价值最大化目标：共同成长，价值最大化目标：共同成长，价值最大化设计单位选择：设计单位选择：成功不在于我们是什么，关键是我们和谁在一成功不在于我们是什么，关键是我们和谁在一起（遇强则强，遇弱则弱）。起（遇强则强，遇弱则弱）。厨师理论厨师理论设计单位合作的四种情况设计单位合作
12、的四种情况人员选择：看中庙也要看中和尚人员选择：看中庙也要看中和尚沟通方式：书面及时回复沟通方式：书面及时回复两合三指，留下一个老爷子两合三指，留下一个老爷子172.11 2.11 工程现场设计变更工程现场设计变更工程现场设计变更工程现场设计变更目标：战争中学会战争目标：战争中学会战争目标：战争中学会战争目标：战争中学会战争施工过程是对图纸再次验证和理解，达到预期施工过程是对图纸再次验证和理解，达到预期效果和完善设计的关键；也是对设计调整的过效果和完善设计的关键；也是对设计调整的过程，必须在每个环节按照既定的材料、施工工艺、程，必须在每个环节按照既定的材料、施工工艺、进度计划和验收标准进行检查
13、和监督。进度计划和验收标准进行检查和监督。变更原则：变更原则：降低成本，缩短周期，增加收益，提升品质。降低成本，缩短周期，增加收益，提升品质。争取不变更，尽量少变更，严控大变更；改争取不变更，尽量少变更，严控大变更；改造设计比从头设计更难，更加吃力不讨好。造设计比从头设计更难，更加吃力不讨好。设计变更的“故事”.ppt183.房地产设计标准与创新3.房地产设计标准与创新一、为什么要标准化和创新一、为什么要标准化和创新一、为什么要标准化和创新一、为什么要标准化和创新1）市场环境的变化：开发商的开发水平越来越高，差距越来越小；客户对居住的要求越来越高，对产品的要求越来越苛刻；开发速度也越来越快。2
14、）以往产品继续沿用,导致产品同质化二、创新和标准化的关系二、创新和标准化的关系二、创新和标准化的关系二、创新和标准化的关系创新是标准化的基础；标准化是创新的目的三、我们的对策三、我们的对策三、我们的对策三、我们的对策每个项目组应该是一个产品创新中心，创新体现我们的优势标准化中心应该是一个产品推广中心。速度促进我们的发展四、我们的目标四、我们的目标四、我们的目标四、我们的目标1）团队的管理和技术资源高效使用，提高人均产值。2）降低错误率及后期投诉率。3）持续占据领跑者地位。19标准与创新案例解析标准与创新案例解析案例一：武汉城市花园二期规划案例一：武汉城市花园二期规划案例一：武汉城市花园二期规划
15、案例一：武汉城市花园二期规划规划中如何平衡标准化与创新？规划中如何平衡标准化与创新？规划中如何平衡标准化与创新？规划中如何平衡标准化与创新？案例二：深圳区域产品标准化与创新思考案例二：深圳区域产品标准化与创新思考案例二：深圳区域产品标准化与创新思考案例二：深圳区域产品标准化与创新思考产品设计中如何平衡标准化与创新？产品设计中如何平衡标准化与创新？产品设计中如何平衡标准化与创新？产品设计中如何平衡标准化与创新？案例三：天街案例三：天街案例三：天街案例三：天街天上的街市，邻里的温情天上的街市，邻里的温情天上的街市，邻里的温情天上的街市，邻里的温情没有实现的遗憾！没有实现的遗憾！没有实现的遗憾！没有
16、实现的遗憾！天街设计创造价值规划中的标准化与创新产品设计中的标准化与创新20鹰的故事我喜爱的故事我喜爱的故事1鹰 的 启 示鹰 的 启 示21第二部分房地产案例楼盘研究221.1 案例楼盘研究理论结构1.1 案例楼盘研究理论结构考察楼盘考察楼盘原点、原型、原创原点、原型、原创发现发现兑现兑现解读解读先僵化，再优化，再固化，然后持续改进先僵化，再优化，再固化，然后持续改进提炼提炼应用应用升华升华牛顿：我之所以伟大，是因为我站在巨人的肩膀上。牛顿：我之所以伟大，是因为我站在巨人的肩膀上。博博采采众众长长自自成成一一家家点点。线线。面面231.2 十七英里是怎么练成的1.2 十七英里是怎么练成的万科
17、万科1717英英里里：我 能 与 这 世 界 保 持 的我 能 与 这 世 界 保 持 的距 离距 离拥 抱 太 平 洋 的 一 角拥 抱 太 平 洋 的 一 角“英里”取自美国加州蒙特里半岛著名的。英里沿线涵盖个景点，有着“令人屏息、难以置信”的美景。榕树双榕；坡地POPPY高地；小型广场MINI SQUARE；一亿三千八百万年原石滩原石滩；道路“蒙特利大道”、“蒙特利一、二、三、四路”、“海湾小径”，“半岛路”；泳池“MARIANA POOL”，“SEA SKY POOL”。打破万科五项记录：打破万科五项记录：日成交金额最高记录；日成交金额最高记录；提价速度最快记录；提价速度最快记录；单价
18、最高记录；单价最高记录；单位总价最高记录；单位总价最高记录；利润最高记录。利润最高记录。万科17英里是怎么练成的241.3 第五园不仅仅是一个概念1.3 第五园不仅仅是一个概念万科万科第五园第五园：骨子里的中国：骨子里的中国万科万科第五园评价：第五园评价：深圳居住文明两张皮的终结者深圳居住文明两张皮的终结者深圳迄今真正具备中式神韵内涵的住区，深深圳迄今真正具备中式神韵内涵的住区，深圳房企成熟、圳房企成熟、研发能力渐强的重要标志研发能力渐强的重要标志万科迄今为止设计智慧含量最高的项目万科迄今为止设计智慧含量最高的项目万科首个个性化、本土化、精神化的作品万科首个个性化、本土化、精神化的作品场所精神赋予小区以灵性场所精神赋予小区以灵性扬弃式继承有生命力和持续性扬弃式继承有生命力和持续性广东有东莞可园、番禺余荫山房、顺德清晖园和佛山梁园四大名园，万科自称“第五园”。在万科第五园身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但万科第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中 式与西式很好地嫁接和结合，营造出适合中国人居住的传统居住环境，又符合现 代人的生活习惯。第五园不仅仅是个概念25谢谢!谢谢!谢谢!谢谢!Thank youThank you