房地产培训精细化管理.pdf

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1、 20122012年年2 2月月 管理培训成果分享管理培训成果分享 李亦平李亦平 一.培训内容的亮点分享 工作中的差距分析与思考工作中的差距分析与思考 二.工程计划管控方式改进的思路 目目 录录 ：培训课程主要内容：培训课程主要内容：房地产项目时间计划与企业运营管理房地产项目时间计划与企业运营管理 -中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 -房地产项目开发三级计划管理体系房地产项目开发三级计划管理体系 房地产工程质量管理与质量通病防治房地产工程质量管理与质量通病防治 房地产住宅产品解决之道及产品战略房地产住宅产品解决之道及产品战略 亮点分享及差距分析 通过

2、课程学习，思索，对于项目管理的认知有了进一步提升，内容涉及通过课程学习，思索，对于项目管理的认知有了进一步提升，内容涉及诸多行业先进理念、方法，深感获益良多。结合昆山项目实践，仅选取其中诸多行业先进理念、方法，深感获益良多。结合昆山项目实践，仅选取其中三个亮点，提供诸位同仁分享，以期抛砖引玉，交流共进三个亮点，提供诸位同仁分享，以期抛砖引玉，交流共进 亮点分享及差距分析 产品定位 之 竞品分析竞品分析 观点阐述-房地产产品解决之道房地产产品解决之道 定位原则定位原则 规划原则 产品原则 成本原则 精细宗地分析 精细竞品分析精细竞品分析 聚焦目标客户 亮点亮点 精细竞品分析精细竞品分析 目的 竞

3、品选择标准 分析内容 确定产品竞争策略，提升产品力，规避风险 标杆楼盘 竞争楼盘 区位 社区 户型 装修 亮点分享及差距分析 客户敏感点 项目实施差距分析-亮点分享及差距分析 回顾几年来的工作实践，对照标杆企业的运营、操作，在项目整体运营、操作各方面皆存在值得借鉴，亟需完善、改进，进而达到提升的地方。而具体针对前述提及的“产品定位之竞品分析”内容，个人认为主要在下述几点值得在今后的项目开发过程中加以重视：-项目定位、竞争策略项目定位、竞争策略 -严谨、理性严谨、理性 -竞品选择竞品选择 -标准、优势点标准、优势点 -竞品分析竞品分析 -敏感点、精细度敏感点、精细度 -项目定位、竞争策略的制定项

4、目定位、竞争策略的制定 昆庭项目在开发前期委托国内2家较为知名的市调公司对项目所在地昆山市进行了市场调研，并据此经充分讨论研究确定了昆庭项目的项目定位：A.高品质:打造精品酒店式公寓，实现与竞品楼盘差异化；B.目标客户：吸引中、台私营企业主、企业中高收入、受高等教育人群等沪昆 城市精英、白领阶层；C.品牌概念:树立效应具有竞争性、经营生命力的中冶品牌品牌形象。反思工作实际，在项目定位确定过程中，需 亮点分享及差距分析 注重注重 对于咨询公司市调报告的全面、专业的自我判断对于咨询公司市调报告的全面、专业的自我判断 项目定位依据的全面性、数据严谨性，避免主观意识及经验决断项目定位依据的全面性、数据

5、严谨性，避免主观意识及经验决断 先期制定清晰的竞争策略，并能够在随后工作中贯彻始终先期制定清晰的竞争策略，并能够在随后工作中贯彻始终 -竞品选择竞品选择 对标杆企业标杆楼盘的深入分析研究对标杆企业标杆楼盘的深入分析研究 明确竞品楼盘的选择标准明确竞品楼盘的选择标准 在竞品选择过程中，需 注重注重 明确竞争楼盘的优势点明确竞争楼盘的优势点 亮点分享及差距分析 昆山东部楼盘情况 序号 楼盘名称 土地性质 楼盘类型 开盘时间 销售均价(元)项目位置 与中冶昆庭位置 销售情况 1 世贸东一号 住宅 多层 12月26日 6800 东城大道/前进东路 东部 500多张VIP卡全部售光 高层 6000 2

6、阳光水世界 住宅 高层 11月2日 6300 震川路/太湖路 紧临 开盘28套售完 11月28日 6900 开盘28尚剩6套 3 东城蓝郡 住宅 多层 6000 震川路/太湖路 南部 -竞品分析竞品分析 例 可增加“主力产品信息（户型、面积）、产品优劣势分析”等内容可增加“主力产品信息（户型、面积）、产品优劣势分析”等内容 注重注重 加强对目标客户的敏感点分析加强对目标客户的敏感点分析 注入对于项目定位的检讨过程，寻找注入对于项目定位的检讨过程，寻找提升产品力的突破点提升产品力的突破点 亮点分享及差距分析 亮点分享及差距分析 技术审控 与 成本对标 观点阐述-亮点亮点 规划设计是项目成本管控的

7、关键环节 规划设计成本管控的关键路径为三大重要阶段的审控：概念设计阶段-依据盈利模式制定产品决策 实施方案阶段-依据成本规划/成本级配达成产品实现 初步设计与施工图阶段-通过成本对标落实技术审控 亮点分享及差距分析 成本对标意义及作用：各项指标发挥经济效益后，单方成本得以大幅减少 成本对标实施控制要求:技术审控前置，全过程控制 成本对标七步法：标准层含钢量 标准层混凝土含量 窗地比 地下室层高 地下停车面积 地下室钢筋含量 景观软硬景比例 项目实施差距分析-亮点分享及差距分析 注重注重 树立明确的成本对标观念 提升专业技术水准，积累相应的经验 注重总结，借鉴，积累设计成果，建立工作数据库分析模

8、板 重视项目的营运模式、区域、产品类型、产品分级等等因素，以选择适宜的技术参数 亮点亮点 成本级配 之 精装决策标准 观点阐述-如前述及，规划设计成本管控的关键路径中，实施方案阶段为三大重要审控阶段之一，期间依据成本规划/成本级配达成产品实现是重要工作目标。实施方案三大核心工作：方案深化 成本规划 成本级配 亮点分享及差距分析 亮点分享及差距分析 成本级配5个控制模块：整合、集成 建筑模块 精装模块 景观模块 电梯模块 智能化模块 产品决策标准产品决策标准 建立“风格+成本级配”精装修标准体系：A-TOP级 定型精装修七大体系。集团及区域采购结合。发挥规模优势 注重精装修七大体系的基础需求、魅

9、力需求：1.厨房系统 2.卫浴系统 3.收纳系统 4.厅房系统 5.电器及智能化系统 6.公共区域系统 7.软装服务 亮点分享及差距分析 项目实施差距分析-注重注重 基于目标客户细分，以客户价值为核心，分析产品功能、空间需求，明确成本级配划分 A.户内户内空空间间 STUDIO户型户型 套内面积：套内面积：3030-3535平米平米 空间名空间名称称 内内 容容 说说 明明 玄关玄关 鞋柜鞋柜 收纳柜收纳柜 装饰台装饰台 说明：根据空间，争取创造设置收纳柜条件，说明：根据空间，争取创造设置收纳柜条件，可考虑收纳柜和鞋柜综合布置。可考虑收纳柜和鞋柜综合布置。客厅客厅 展示柜展示柜 收纳柜收纳柜

10、电视电视 吋吋 书柜书柜 书桌书桌/电脑桌电脑电脑桌电脑 座椅座椅/工作椅工作椅1 张张 沙发沙发/一人一人座两人座三人座音响座两人座三人座音响 DVD机机 喇叭喇叭 组组 放映机放映机 萤幕萤幕/电动电动 手动手动 CABLE 说明说明：客厅功能复合，注重组合，用途多样性：客厅功能复合，注重组合，用途多样性。昆庭空间需求建议表昆庭空间需求建议表 例 研究，建立了项目功能、空间需求建议表，但鉴于项目积累、级配意识不足，未能从成本级配角度深化落实 亮点分享及差距分析 由于成本级配不清晰，导致设计过度或保守，亦使材料由于成本级配不清晰，导致设计过度或保守，亦使材料部品配置不当，产生定位达成偏差部品

11、配置不当，产生定位达成偏差 由于成本级配不清晰，影响材料采购、质量标准与管由于成本级配不清晰，影响材料采购、质量标准与管控的制定控的制定 成本级配不清晰，使产品决策易于摇摆，修改调整较多，成本级配不清晰，使产品决策易于摇摆，修改调整较多，导致设计、工程变更增加，成本超限导致设计、工程变更增加，成本超限 注重注重 亮点分享及差距分析 工程计划管控方式改进的思路 工程管理六管一控：工程管理六管一控：范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理 过程控制 计划是部门之间沟通的工具。计划是控制团队行进步伐的“鼓点”计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致 工程计划管控方式改进的思路

12、 一级计划管经营：一级计划管经营：是企业三年或五年经营计划，由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发 二级计划管成果：二级计划管成果：是项目开发工作指导书，由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发 三级计划管过程：三级计划管过程：是各专业部门围绕项目的作业计划，各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发 工程计划管控方式改进的思路 项目工程计划分级编制的要求项目工程计划分级编制的要求 1、项目工程目标计划；2、项目工程总控计划；3、项目施工进度控制计划；4、项目工程保障

13、计划；5、项目工程专项计划；工程计划管控方式改进的思路 工程计划管控方式改进的思路 编制目的：确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险 编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段 编制依据：项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划 编制责任部门：企业工程管理部 编制工程总控计划编制工程总控计划 编制施工进度控制计划编制施工进度控制计划 进度控制进度控制 审核供方计划审核供方计划 监督进度执行情况监督进度执行情况 供方进度整改供方进度整改 工期奖罚工期奖罚 编制工程采购计划编制工程采购计划

14、 编制报批报建计划编制报批报建计划 项目工程计划管理的要点 工程计划管控方式改进的思路 项目发展计划的精度建议：1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个；2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议4560个；房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。房地产项目时间计划与现场施工进度的关系 工程计划管控方式改进的思路 房地产项目开发发展控制计划 工程实施控制计划 现金流分析与控制 承建单位和甲供材料进场计划 承建单位和甲供材料招

15、标计划施工图出图与样板确认计划 售楼卖场工程计划 营销推广计划 时间计划管理一般可以分解如下 工程计划管控方式改进的思路 分级管理 分段考核 严肃推进 项目时间计划管理执行方法 项目计划执行的稳定性，是一个公司管理能力的集中体现。工程计划管控方式改进的思路 项目实施改进-工程计划管控方式改进的思路 问题一：计划程度不够。没有完整系统的时间计划管理体系，特别是没有精细化 地考虑现金流。改进-项目时间计划的核心是资金。建立健全项目时间计划管理体 系，把资金算好。问题二：授权度不够。企业内部管控环节太多，一个小小的决策都需要45个 环节，审批程序过于繁杂；改进-管理环节一般不要超过3 34 4个。审

16、批环节多，实际上是拉领 导下水，担责任背黑锅。问题三：专业度不够。知道干一件事需要多长时间，但不清楚到底要干多少 遍才会达到效果，致使营销、策划、设计、合约对工程管理的支持度不够。改进-虚心好学，取长补短，加强专业修炼；引进专业人才；借助外脑。工程计划管控方式改进的思路 问题四：好的专业习惯是最好的效率。企业内部专业的工作习惯不够，导致在各 专业工作交接上效率低下。改进-公司内部工作尽量程序化、流程化。扶植，培养具备专业经验，职业素养的核心员工。加强企业行政管理，让之成为企业文化事 作风与行事风格的传播载体。加强部门间、部门内沟通、协作。问题五：计划管理执行不力，原因往往在于领导把控度欠精准，

17、表现在管理上、专业判断上、人力调配上；领导介入度或间歇性过深。平时管事深度不够 或关键时间介入，易对前期工作推倒重来。改进-领导提高管理水平。下属明确职责与岗位服从度，多请示、汇报、沟通，不要到后期领导才知道具体情况。问题六：组织架构配备度及合理性不够。责、权不清晰，导致专业沟通不畅，工 作质量不高，员工责任心受损，影响人员稳定性。改进-适应行业特点，合理配置岗位。明确分工、责任、权限。增强 管理专业度和规范化。工程计划管控方式改进的思路 工程计划管控方式改进的思路 依据公司资金状况，明确项目现金流，制定合理的工程进度计划，确保工程进度款的正常支付，是工程进度顺利推进的基础 寻求铁杆供方，准确掌握供方的时间计划安排，动态掌握供方情况；与供方管理层保持畅通、有效的沟通，增强互信；及时、有效的帮助供方解决问题；建立完善供方制衡机制；采取正面激励的考核方式。对进度计划情况定期考核或节点考核，并采取相应激励、惩罚措施；消除时间计划管理执行不力的根本原因，做到消除时间计划管理执行不力的根本原因，做到 ：行动之前有计划，行动之前有计划，计划之前有行动计划之前有行动 遵循进度计划管理的操作原则：遵循进度计划管理的操作原则：向关键工作要时间，向关键工作要时间，向非关键工作要资源向非关键工作要资源 工程计划管控方式改进的思路 一得之见，诚望不吝指正一得之见，诚望不吝指正 谢谢大家！谢谢大家！