扬州地产观察(新景祥).pdf

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1、揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察20102010201020102010201020102010年年年年年年年年0606060606060606月月月月月月月月中中中中 国国国国 房房房房 地地地地 产产产产 策策策策 划划划划 代代代代 理理理理 企企企企 业业业业 T O P 1 0T O P 1 0T O P 1 0T O P 1 0北京北京北京北京、上海上海上海上海、南京南京南京南京、厦门厦门厦门厦门、扬州扬州扬州扬州、合肥合肥合肥合肥、长沙长沙长沙长沙、无锡无锡无锡无锡、徐州徐州徐州徐州、长春长春长春长春连连连连 锁锁锁

2、锁 中中中中 国国国国 的的的的 领领领领 先先先先 房房房房 地地地地 产产产产 综综综综 合合合合 服服服服 务务务务 商商商商CONTENTSCONTENTS宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇03 经济运行04 政策法规05 市政信息市场研究篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇06 土地市场08 整体楼市16 区域市场25 新盘关注营销观察篇营销观察篇营销观察篇营销观察篇26 媒体监测28 个案跟踪地产研究篇地产研究篇地产研究篇地产研究篇30 专题研究主办：新 景 祥 扬 州 公 司 业 务 发 展 部编辑：瞿靓、张 晓 洁、刘 海 春王 占 岭、姚 云 霞、吴 锦 荣联系人：瞿 靓联

3、 系 电 话：138525710980514-87633355/7633322E M A I L：XJXDC_YZ163.COM本报告中所有数据和内容未经许可，严禁转载，违者公司有权追究其法律责任第3页 共 39 页第3页 共 33页宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境第一篇第一篇第一篇第一篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇一一一一、经济运行经济运行经济运行经济运行5 5 5 5月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持25%25%25%25%以上的高增长以上的高增长以上的高增长以上的高增长5月份，受节日因素、“家电以旧换新”、汽车消费

4、优惠政策的影响，扬州市限额以上贸易企业持续了今年以来的高增长，实现零售额20.8亿元，同比增长27.4%。1-5月份，限额以上企业累计实现零售额100.9亿元，同比增长27.8%。从限额以上批零企业商品销售分类来看，5月份扬州市的消费热点主要集中在：汽车类、石油及制品类、家具类和家用电器及音像器材类，分别比去年同期增长48%、36.7%、29.3%和26.3%。5 5 5 5月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降54.9%54.9%54.9%54.9%1-5月份，扬州市商品房销售面积136.3万平方米，同

5、比增长27.0%；5月份当月商品房销售面积18.4万平方米，与4月份环比下降54.9%。商品房销售面积增幅在全省十三个省辖市中位居第一，比全省平均水平高20个百分点。销售面积增幅前5位城市依次为：扬州（27.0%）、盐城（25.4%）、徐州（23.3%）、泰州（22.0%）、南通（20.3%）。扬州扬州扬州扬州5 5 5 5月月月月CPICPICPICPI上涨上涨上涨上涨2.7%2.7%2.7%2.7%5月份，扬州居民消费价格总水平比去年同月上涨2.7%，比上月上涨0.2%。与去年同月相比，消费品价格上涨2.9%，服务项目价格上涨2.4%。从八大类别看，食品价格比去年同月上涨5.4%，其中大米

6、价格走稳，杂粮价格上涨，带动粮食价格继续上涨，猪肉价格上涨动力不足，蛋类价格保持稳定，鲜菜价格明显回落。具体来看，与去年同月相比，粮食价格上涨13.9%，干豆价格上涨63.7%，油脂价格下降1.0%，蛋价格下降2.0%，淡水鱼价格上涨0.6%，菜价上涨28.0%，调味品价格上涨6.8%。1 1 1 1-5 5 5 5月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长1-5月，扬州市完成房地产开发投资47.3亿元，同比增长22.7%。从投向来看，住宅投资37.9亿元，同比增长19.4%；商业营业用房投资5.7亿

7、元，同比增长29.7%；办公楼投资0.8亿元，同比增长17.3%。其中市区完成房地产开发投资28.5亿元，同比增长19.9%。扬州市商品房施工面积1027.7万平方米,同比增长4.3%,其中新开工面积204.5万平方米,同比增长51.2%;商品房竣工面积117.1万平方米,同比下降17.4。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：整体经济环境趋好整体经济环境趋好整体经济环境趋好整体经济环境趋好，商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降，但房地产投资但房地产投资但房地产投资但房地产投资、商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积、商

8、品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加，物价继续走高物价继续走高物价继续走高物价继续走高，楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的不确定性不确定性不确定性不确定性，房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎。第4页 共 39 页第4页 共 33页宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境二二二二、政策法规政策法规政策法规政策法规国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作

9、国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国家税务总局6月3日下发关于加强土地增值税征管工作的通敉，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通敉抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通敉还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。通敉要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局；同时通敉指出，对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审

10、核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：通知通知通知通知对土地增值税计算对土地增值税计算对土地增值税计算对土地增值税计算、预征预征预征预征、清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明,操作性强操作性强操作性强操作性强，同时要求同时要求同时要求同时要求建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实、推进推进推进推进。通知通知通知通知内

11、容详尽内容详尽内容详尽内容详尽、措辞严厉措辞严厉措辞严厉措辞严厉,土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算将从严征收将从严征收将从严征收将从严征收,土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力，对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大影响影响影响影响。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）国税总局要求加强房屋转让所得等征管国税总局要求加强房屋转让所得等征管国税总局要求加强房屋转

12、让所得等征管国税总局要求加强房屋转让所得等征管国家税务总局9日公布了关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通敉，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了财产转让所得、利息、股息、红利所得等五类重点加强征管的项目。根据通敉，需加强征收管理的高收入者主要所得项目为以下五大类：财产转让所得；利息、股息、红利所得；规模较大的个人独资企业、合伙企业和个体工商户生产、经营所得；劳务报酬所得，特别是报酬敆付较高项目个人所得；外籍个人取得所得。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政

13、策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策、企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力,对楼市影响都不是对楼市影响都不是对楼市影响都不是对楼市影响都不是“致命性致命性致命性致命性”的的的的,但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明。此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税征管征管征管征管,吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调,对个人转

14、让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市已正式建立住房公积金贷款预警机制，将依据个贷比（贷款余额与归集余额之比）设立三个预警级别，由低到高依次为绿色、黄色和红色。绿色个贷比低于80%，在75%到80%之间，即进入预警调控缓冲区间；黄色个贷比高于85%，在80%到85%之间，为预警调控缓冲区间；红色个贷比高于90%，在85

15、%到90%之间为预警调控缓冲区间。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用，促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健康发展康发展康发展康发展。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）第5页 共 39 页第5页 共 33页三三三三、市政信息市政信息市政信息市政信息扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造10101010个

16、个个个“城中村城中村城中村城中村”6月12日，扬州市人大常委会对城建、国土等部门承办的一批重点建议进行督办。从督办会上了解到，今年确保完成10个“城中村”改造，两年里拟建总面积超过500万平方米可再生能源应用建筑。扬州计划用5年时间基本完成“城中村”改造建设任务，“城中村”和“旧城”改造同步实施。“城中村”改造实施范围为：东至京杭大运河，西至润扬路，南至开发路，北至宁启铁路。今年确保完成10个“城中村”改造任务，力争完成15个。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：加速加速加速加速“城中村城中村城中村城中村”改造工作改造工作改造工作改造工作，将会解决部分地域的脏乱差和老破旧现象将会解决部分

17、地域的脏乱差和老破旧现象将会解决部分地域的脏乱差和老破旧现象将会解决部分地域的脏乱差和老破旧现象，提升城市软环提升城市软环提升城市软环提升城市软环境境境境，增强城市吸引力及竞争力增强城市吸引力及竞争力增强城市吸引力及竞争力增强城市吸引力及竞争力。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）广陵新城广陵新城广陵新城广陵新城“三纵四横三纵四横三纵四横三纵四横”路网有望年内形成路网有望年内形成路网有望年内形成路网有望年内形成拥有扬州运河“十里外滩”风光带的广陵新城将建成7条大道，“三纵四横”路网有望形成。已经建成的沙湾路二期及健民路，以及今年改造结束的秦邮路，将与现有的万福路、文昌东路、运河东路、京杭路形

18、成“三纵四横”道路网络，年内广陵新城内的道路框架将基本形成。此外，广陵新城内的文昌东路延伸段也正在紧张建设之中，而在秦邮路东侧还计划新建一条人民南路，并计划沿廖家沟西岸建设一条长约1.9公里的滨江路。这些道路建成后，广陵新城将形成“四纵四横”的道路格局。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：“三纵四横三纵四横三纵四横三纵四横”路网的建成路网的建成路网的建成路网的建成，不仅可缓解广陵新城的交通压力不仅可缓解广陵新城的交通压力不仅可缓解广陵新城的交通压力不仅可缓解广陵新城的交通压力，方便过往车辆方便过往车辆方便过往车辆方便过往车辆，更增强更增强更增强更增强了招商引资吸引力了招商引资吸引力了招商

19、引资吸引力了招商引资吸引力，加速广陵新城的发展加速广陵新城的发展加速广陵新城的发展加速广陵新城的发展。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）京华城路向西延伸工程京华城路向西延伸工程京华城路向西延伸工程京华城路向西延伸工程9 9 9 9月底前完工月底前完工月底前完工月底前完工京华城路西延工程东起站南路，西至西北绕城公路东侧道路。道路规划长670米、宽24米，两侧人行道各宽4.5米，中间为15米宽的混合车道。道路地下管网实施雨污分流，配套路灯、绿化等设施。道路工程计划9月底前完工，建成后将方便附近新盛花苑小区居民的出行，站南路通往西北绕城公路又将多出条大通道。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观

20、点：京华城路西延工程是新城西区京华城路西延工程是新城西区京华城路西延工程是新城西区京华城路西延工程是新城西区、蒋王片区的一条重要道路蒋王片区的一条重要道路蒋王片区的一条重要道路蒋王片区的一条重要道路，可直达西北绕城可直达西北绕城可直达西北绕城可直达西北绕城，建成后建成后建成后建成后将进一步提升区域的交通能力将进一步提升区域的交通能力将进一步提升区域的交通能力将进一步提升区域的交通能力。（重要指数重要指数重要指数重要指数：）宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境第6页 共 39 页第6页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究第二篇第二篇第二篇第二篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇一一一一

21、、土地市场土地市场土地市场土地市场1 1 1 1、出让信息出让信息出让信息出让信息2010年6月扬州共推出13幅地块，2幅地块以生地形式挂牌出让，11幅以净地形式出让。其中商业用地面积约3.93万,商住用地面积约13.26万，住宅用地面积约57.84万。位于北区的地块有：613-1、613-2、613-3、613-4、613-5，共5幅；位于南区的地块有：618、619，共2幅；位于西区的地块有：615、616、620、625，共4幅；位于东区、老城区的地块各有一幅，分别是617和626。616地块位于扬州市西部分区，蒋王街道范围内，紧邻扬州市新城西区，新城西区区域内分布有京华城中城、扬州火车

22、站、扬州体育公园、扬州双博馆、扬州图书馆、扬州会展中心、扬州会议中心、扬州中学西校区等一大批现代化公共设施。本地块周边已建有多个高档住宅小区，如京华城、和美第、阳光美第、郡王府等，基础配套设施齐全，距京华城中城仅1公里，且蒋王街道规划有多个商业网点，商服配套齐全，地块北临城市东西向主干道文汇西路，距市重点中学扬州中学西部校区约1公里，是炙手可热的学区房产，是不可多得的居住开发用地，后期值得关注！10.0610.0610.0610.06扬州成交土地明细扬州成交土地明细扬州成交土地明细扬州成交土地明细930净地4020%45%1.0商业5338荷叶东路与平山北路交叉口西北处C21区块613-493

23、0净地4020%45%1.0商业5607荷叶东路与平山北路交叉口西北处C20区块613-3930净地4020%45%1.0商业5786荷叶东路与平山北路交叉口西北处C19区块613-2930净地4020%45%1.0商业5796荷叶东路与平山北路交叉口西北处C18区块613-11800净地40、70A35%D20%A25%D40%A1.6 D1.6商住86734西南分区银河大道与吉安路交叉口东北角6202445净地70B45%B28%B1.2住宅绿化水域175701扬子江南路与吴洲西路交叉口西北处B、D区块6192400净地70A45%A28%A1.2住宅绿化水域153618扬子江南路与吴洲西

24、路交叉口西北处A、C区块6181350净地40、7035%30%1.6商住45900杭集镇三笑大道东侧、琼花路北侧6173300净地7035%25%1.7住宅117848文汇西路与西外环交叉口西南角6161050生地701.6住宅90467开发东路南侧、第三横向干道北侧625市场挂牌起市场挂牌起市场挂牌起市场挂牌起始价始价始价始价(元元元元/)地块开地块开地块开地块开发程度发程度发程度发程度出让年出让年出让年出让年限限限限(年年年年)绿地率绿地率绿地率绿地率建筑建筑建筑建筑 密密密密度度度度容积率容积率容积率容积率规划规划规划规划用途用途用途用途土地出让面土地出让面土地出让面土地出让面积约积约

25、积约积约()地块座落地块座落地块座落地块座落地块地块地块地块编号编号编号编号第7页 共 39 页第7页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：本轮调控的思路之一是通过增加土地供应本轮调控的思路之一是通过增加土地供应本轮调控的思路之一是通过增加土地供应本轮调控的思路之一是通过增加土地供应、增加市场供应增加市场供应增加市场供应增加市场供应,从而促使房价趋于理性从而促使房价趋于理性从而促使房价趋于理性从而促使房价趋于理性。但从实际情况来看但从实际情况来看但从实际情况来看但从实际情况来看,即使在调控政策极严厉的当下即使在调控政策极严厉的当下即使在调控政策极

26、严厉的当下即使在调控政策极严厉的当下,开发商外部融资渠道依然未全面收紧开发商外部融资渠道依然未全面收紧开发商外部融资渠道依然未全面收紧开发商外部融资渠道依然未全面收紧,境外银行境外银行境外银行境外银行贷款贷款贷款贷款、境外债券仍可发行境外债券仍可发行境外债券仍可发行境外债券仍可发行。这也为有实力的开发商趁低这也为有实力的开发商趁低这也为有实力的开发商趁低这也为有实力的开发商趁低“囤地囤地囤地囤地”奠定了基础奠定了基础奠定了基础奠定了基础。新景祥全国土地监测新景祥全国土地监测新景祥全国土地监测新景祥全国土地监测数据显示数据显示数据显示数据显示,从目前开发商的表现来看从目前开发商的表现来看从目前开

27、发商的表现来看从目前开发商的表现来看,在低库存的情况下在低库存的情况下在低库存的情况下在低库存的情况下,通过慢慢出货以待市场复苏仍然是多数开通过慢慢出货以待市场复苏仍然是多数开通过慢慢出货以待市场复苏仍然是多数开通过慢慢出货以待市场复苏仍然是多数开发商发商发商发商,尤其是土地储备量较多的开发商的普遍想法尤其是土地储备量较多的开发商的普遍想法尤其是土地储备量较多的开发商的普遍想法尤其是土地储备量较多的开发商的普遍想法。若开发商继续选择慢开盘若开发商继续选择慢开盘若开发商继续选择慢开盘若开发商继续选择慢开盘、低销售的经营策略低销售的经营策略低销售的经营策略低销售的经营策略,即便政府持续加大土地市场

28、供应即便政府持续加大土地市场供应即便政府持续加大土地市场供应即便政府持续加大土地市场供应,也仅仅是增加了开发商的土地储备也仅仅是增加了开发商的土地储备也仅仅是增加了开发商的土地储备也仅仅是增加了开发商的土地储备,而不能快速进入施工建设环节而不能快速进入施工建设环节而不能快速进入施工建设环节而不能快速进入施工建设环节以形成有效的住宅供应以形成有效的住宅供应以形成有效的住宅供应以形成有效的住宅供应。房价真正降下来的难度也会大大增加房价真正降下来的难度也会大大增加房价真正降下来的难度也会大大增加房价真正降下来的难度也会大大增加。此外此外此外此外,在土地资源越来越稀缺的情况下在土地资源越来越稀缺的情况

29、下在土地资源越来越稀缺的情况下在土地资源越来越稀缺的情况下,有实力的大房企获得优质地块的机会比小开发商大得有实力的大房企获得优质地块的机会比小开发商大得有实力的大房企获得优质地块的机会比小开发商大得有实力的大房企获得优质地块的机会比小开发商大得多多多多,中小企业将逐步退出市场的竞争中小企业将逐步退出市场的竞争中小企业将逐步退出市场的竞争中小企业将逐步退出市场的竞争。而当前的市场环境更是在一定程度上起到了催化剂作用而当前的市场环境更是在一定程度上起到了催化剂作用而当前的市场环境更是在一定程度上起到了催化剂作用而当前的市场环境更是在一定程度上起到了催化剂作用。有有有有实力的开发商会借机扩张实力的开

30、发商会借机扩张实力的开发商会借机扩张实力的开发商会借机扩张,抢占更大的市场份额抢占更大的市场份额抢占更大的市场份额抢占更大的市场份额,留给中小企业的生存空间将越来越小留给中小企业的生存空间将越来越小留给中小企业的生存空间将越来越小留给中小企业的生存空间将越来越小。2 2 2 2、成交信息成交信息成交信息成交信息2010年6月扬州没有土地成交信息，但本月出让地块较多，随着开发商手中存量土地的减少，未来几个月土地成交情况值得期待。数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库80生地407%

31、50%1.3商业11654友谊路以西、人民体育场以北626630净地7035%25%1.8住宅40760邗江开发区纵一路与安桥路交叉口东南处615930净地4020%45%1.0商业5070荷叶东路与平山北路交叉口西北处C22区块613-5续上表续上表续上表续上表第8页 共 39 页第8页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究二二二二、整体楼市整体楼市整体楼市整体楼市（一一一一）、）、）、）、整体楼市概述整体楼市概述整体楼市概述整体楼市概述1.1.1.1.成交量概述成交量概述成交量概述成交量概述本月商品房新增供应面积12.21万，环比减少27.88%，成交面积12.94万，环比减少7.1

32、1%；其中商品住宅成交8.89万，环比下降15.97%；普通住宅成交7.76万，环比下降17.40%。本月扬州楼市供应量和成交量继续走低，但是走低的幅度较5月有所减少。10.0610.0610.0610.06扬州市区整体楼市成交情况扬州市区整体楼市成交情况扬州市区整体楼市成交情况扬州市区整体楼市成交情况1.71%114.92.63%116.9套均面积(/套)-19.55%675-43.89%839成交套数（套）-20.90%7.76-42.46%9.81成交面积（万）普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅1.72%124-1.22%121.9套均面积(/套)-17.40%717-45.99%868成

33、交套数（套）-15.97%8.89-46.65%10.58成交面积（万）-10.54%11.63-43.36%13新增面积（万）商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅-16.05%1025-50.88%1221成交套数（套）-7.11%12.94-47.13%13.93成交面积（万）-27.88%12.21-26.23%16.93新增面积（万）商品房商品房商品房商品房环比环比6 6 6 6月月月月5 5 5 5月月月月数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库2 2 2 2、成交价格概述成

34、交价格概述成交价格概述成交价格概述本月从市调的情况来看，价格基本与上月持平，本月新开盘的楼盘开盘价格也比较保守，与之前蓄水时对外宣称的价格相比都略有下降，开盘折扣一般在92-96折，较之前的98-99折有较大的让利。这也说明在市场浓厚的观望情绪下，开放商逐渐趋于理性。第9页 共 39 页第9页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究附附附附：2010201020102010年年年年06060606月份商品住宅销售月份商品住宅销售月份商品住宅销售月份商品住宅销售TOP10TOP10TOP10TOP10（按销售金额排序按销售金额排序按销售金额排序按销售金额排序）数据来源数据来源数据来源数据来源

35、：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库附附附附：2010201020102010年年年年06060606月份商品房综合销售月份商品房综合销售月份商品房综合销售月份商品房综合销售TOP10TOP10TOP10TOP10（按销售金额排序按销售金额排序按销售金额排序按销售金额排序）数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库5,9932515,939,2242,659.80依云城邦江苏中泽房地产开发有限公司1

36、06,7793020,824,5973,071.89骏和玲珑湾扬州骏和房地产开发有限公司99,4902025,762,1222,714.68阳光美第扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司821,885229,980,0001,369.87唐郡名邸扬州莱茵西湖置业有限公司76,9213230,088,3704,347.33公园一号扬州明源房地产开发有限公司67,5033732,017,3254,267.45京华城中城扬州京华城中城生活置业有限公司55,9154732,060,6425,419.89皇都漫城扬州鼎迅实业有限公司45,91710864,280,21010,862.78明发商业广场明发集团

37、扬州房地产开发有限公司36,4799974,209,95711,454.35财富广场扬州良国房地产开发有限公司26,9508879,071,20011,377.49中集集品嘉园扬州中集昊宇置业有限公司1销售均价销售均价销售均价销售均价（元元元元/）销售销售销售销售总套数总套数总套数总套数销售额销售额销售额销售额（元元元元）销售面积销售面积销售面积销售面积（）（）（）（）项目名称项目名称项目名称项目名称开发企业开发企业开发企业开发企业排名排名排名排名9,4902025,762,1222,714.68阳光美第扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司1021,885229,980,0001,369.87唐

38、郡名邸扬州莱茵西湖置业有限公司96,9213230,088,3704,347.33公园一号扬州明源房地产开发有限公司87,5033732,017,3254,267.45京华城中城扬州京华城中城生活置业有限公司75,9154732,060,6425,419.89皇都漫城扬州鼎迅实业有限公司612,8601432,938,3762,561.22金缘大厦江苏金鑫置业集团有限公司56,4799974,209,95711,454.35财富广场扬州良国房地产开发有限公司46,000277,887,08012,981.18华亭商业广场扬州华亭置业有限公司36,9508879,071,20011,377.49

39、中集集品嘉园扬州中集昊宇置业有限公司26,61413780,270,06512,135.59明发商业广场明发集团扬州房地产开发有限公司1销售均价销售均价销售均价销售均价（元元元元/）销售销售销售销售总套数总套数总套数总套数销售额销售额销售额销售额（元元元元）销售面积销售面积销售面积销售面积（）（）（）（）项目名称项目名称项目名称项目名称开发企业开发企业开发企业开发企业排名排名排名排名第10页 共 39 页第10页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究（二二二二）、）、）、）、商品房概述商品房概述商品房概述商品房概述1 1 1 1、商品房供求商品房供求商品房供求商品房供求扬州市区扬州市区扬

40、州市区扬州市区09090909年年年年06060606月月月月-10101010年年年年06060606月商品房供销走势月商品房供销走势月商品房供销走势月商品房供销走势数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库供应成交量继续下跌供应成交量继续下跌供应成交量继续下跌供应成交量继续下跌10年06月扬州市区商品房新增供应12.21万，环比减少27.88%，同比增加56.14%；10年06月扬州市区商品房成交12.94万，环比减少7.11%，同比减少39.16%。10年06月扬州市区商品房供

41、销比为0.94。本月扬州市区商品房新增供应面积和销售面积环比均有所减少，但是减少幅度与之前一个月相比略有回升，本月市区有6家楼盘有商品住宅新增供应量上市，其中韵和园小区和水韵福邸主要供应的是别墅，莱茵北苑新增商铺和办公用房，财富广场和首开水晶城新增高层住宅，颐景苑二期主推多层和小高层。2 2 2 2、商品房成交走势商品房成交走势商品房成交走势商品房成交走势扬州市区扬州市区扬州市区扬州市区08080808年年年年06060606月月月月-10101010年年年年06060606月商品房成交走势月商品房成交走势月商品房成交走势月商品房成交走势数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展

42、部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库010203040506月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月4月5月6月万0.00.51.01.52.02.5供应面积成交面积供销比010203040501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月万-100%-50%0%50%08年成交面积09年成交面积10年成交面积同比第11页 共 39 页第11页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少2010年06月扬州市区商品房成交12.94万

43、，环比减少7.04%，同比减少39.16%，楼市成交量继续下滑。3 3 3 3、商品房成交均价商品房成交均价商品房成交均价商品房成交均价从市调和2010年6月商品房成交排行榜来看，本月商品房成交均价与上月相比基本持平。其中唐郡名邸成交均价21885元/，阳光美第成交均价9490元/,京华城中城成交均价7503元/，中集集品嘉园成交均价6950元/，公园一号成交均价6921元/，明发商业广场6614元/，财富广场6479元/，华亭商业广场成交均价6000元/，颐景苑皇都漫城成交均价5915元/。4 4 4 4、楼市行情预判楼市行情预判楼市行情预判楼市行情预判新景祥数据库基于全国数据的研究后预测，

44、七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。不过，从跌幅上看，新景祥认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。新景祥认为由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。此外，从市场表现来看，截至

45、6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，类似扬州这样的三四线城市，也需要12个月。总之，在延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。第12页 共 39 页第12页 共 33页市场研究市场研究市场研究市场研究（三三三三）、）、）、）、商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅（普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅+别墅别墅别墅别墅）1 1 1

46、1、商品住宅供求商品住宅供求商品住宅供求商品住宅供求扬州市区扬州市区扬州市区扬州市区09090909年年年年06060606月月月月-10101010年年年年06060606月商品住宅供销走势月商品住宅供销走势月商品住宅供销走势月商品住宅供销走势数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库供销齐跌供销齐跌供销齐跌供销齐跌10年06月扬州市区商品住宅新增供应11.63万，环比减少10.54%，同比增加84.31%；10年06月扬州市区商品住宅成交8.89万，环比减少15.97%，同比减少

47、51.26%。2 2 2 2、商品住宅成交走势商品住宅成交走势商品住宅成交走势商品住宅成交走势扬州市区扬州市区扬州市区扬州市区0 0 0 08 8 8 8年年年年06060606月月月月-10101010年年年年06060606月商品住宅成交走势月商品住宅成交走势月商品住宅成交走势月商品住宅成交走势数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少成交量环比同比均减少2010年06月扬州市区商品住宅成交量为8.89万，环比减少15.

48、97%，与08年同期相比增加15.60%，与09年同期相比减少51.26%。08162432406月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月4月5月6月万0.00.71.42.12.83.5供应面积成交面积供销比0102030401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月万-100%-50%0%50%100%08年成交面积09年成交面积10年成交面积同比增幅第13页 共 39 页第13页 共 33页3 3 3 3、商品住宅套均面积商品住宅套均面积商品住宅套均面积商品住宅套均面积扬州市区扬州市区扬州市区扬州市区09090909年年年年06060606月月月月-101010

49、10年年年年06060606月商品住宅成交套均面积走势月商品住宅成交套均面积走势月商品住宅成交套均面积走势月商品住宅成交套均面积走势数据来源数据来源数据来源数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库套均面积略有变化套均面积略有变化套均面积略有变化套均面积略有变化10年06月扬州市区商品住宅成交套均面积为124/套，环比增加1.72%，同比减少3.28%；10年06月扬州市区普通住宅成交套均面积为114.9/套，环比减少1.71%，同比减少3.04%。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：6 6 6 6月

50、扬州楼市成交量环比同比大幅下降月扬州楼市成交量环比同比大幅下降月扬州楼市成交量环比同比大幅下降月扬州楼市成交量环比同比大幅下降，但是降幅小于但是降幅小于但是降幅小于但是降幅小于5 5 5 5月月月月。以以以以“新国十条新国十条新国十条新国十条”为集大成者的系列调控既增加了土地供应为集大成者的系列调控既增加了土地供应为集大成者的系列调控既增加了土地供应为集大成者的系列调控既增加了土地供应,加快保障房建设加快保障房建设加快保障房建设加快保障房建设,又抑制了大量投又抑制了大量投又抑制了大量投又抑制了大量投资投机需求资投机需求资投机需求资投机需求,尤其是对房地产企业的资金流形成了剪刀差压力尤其是对房地