《中泰投资房地产融资项目尽调报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中泰投资房地产融资项目尽调报告.pdf（58页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 1/58 中泰创展控股中泰创展控股有限公司有限公司 中泰创展中泰创展“中富中富奥斯卡春城奥斯卡春城”房地产融资项目”房地产融资项目 尽职调查报告尽职调查报告 申请企业名称申请企业名称 菏泽中富置业有限公司菏泽中富置业有限公司 融资金额融资金额 人民币八千万元人民币八千万元 融资期限融资期限 2 2 年年 总息费率总息费率 25%/25%/年年 业务类型：业务类型：抵押抵押 质押质押 其他其他 主要担保条件主要担保条件 土地及在建工程抵押，法人连带责任担保土地及在建工程抵押，法人连带责任担保 业务团队业务团队 同业合作四部同业合作四部 中泰-
2、菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 2/58 尽职调查声明尽职调查声明 我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股有限公司尽职调查规范要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：王玥、贺振杰、张磊 调查日期：2013年7月6日-9日 协助尽调人员：协助调查日期：年 月 日 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 3/58 目目 录录
3、一、一、项目背景项目背景 5（一）（一）项目公司简介项目公司简介 5（二）（二）在建工程简介在建工程简介 5 二、二、方案与风控措施方案与风控措施 7（一）（一）基本要素基本要素 7（二）（二）交易结构交易结构 7 1、项目的进入 7 2、项目的退出 8 3、项目公司的管理 8（三）（三）风控措施风控措施 9 三、三、交易对手交易对手 10（一）（一）申请人申请人/项目公司项目公司 10 1、基本情况及历史沿革 10 2、申请人的股权结构 11 3、组织结构 11 4、高管层情况介绍 11 5、经营情况调查 12（二）（二）控股股东控股股东/实际控制人实际控制人 13（三）（三）项目公司财务状
4、况项目公司财务状况 14 1、项目公司税收政策 14 2、项目公司财务信息 14（四）（四）项目公司征信情况项目公司征信情况 23 四、四、融资项目融资项目 24（一）（一）项目基本情况项目基本情况 24 1、项目概况及现状 24 2、控规指标 27 3、开发计划 28 4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍 29（二）（二）项目市场情况项目市场情况 29 1、菏泽市经济发展情况 29 2、菏泽市经济发展趋势 32 3、当地房地产市场总体情况 33 4、项目市场情况 37（三）项目分析（三）项目分析 44 1、总投资 44 2、建设成本预测 46 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 Z
5、TCZ 4/58 3、项目销售预测 46 4、项目财务效益评估 47 五、五、项目综合评价项目综合评价 48 1、客户定位 48 2、项目 SWOT 分析 48 六、六、还款来源还款来源 49 七、七、风险评估风险评估 50 八、八、结论及建议结论及建议 51 九、九、项目资料附件列表项目资料附件列表 52 附表一：建筑成本测算附表一：建筑成本测算 52 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 5/58 一、一、项目背景项目背景 （一）（一）项目项目公司简介公司简介 菏泽中富置业有限公司成立于 2004 年 7 月，注册资金人民币 3000 万元，由自然人张利投资人民币 1800
6、 万元，股权占比 60%，自然人王荧投资人民币 1200 万元，股权占比 40%。法人代表张利，企业类型为有限责任公司，经营范围房地产开发及销售、物业管理，现具有房地产开发二级资质，公司所在地菏泽市牡丹区重庆路 555 号。公司下设 6 个职能部室，现有员工 46 人，大学以上学历占 85%，具有高级职称的占 60%。（二）（二）在建工程简介在建工程简介 公司于 2004 年拍卖所得 20044 号地块，地块北临八一路、西临重庆路、东临贵阳路、南临东方红西街，土地面积 204473 平方米。规划建造中富奥斯卡春城，是菏泽市西区最大规模的住宅小区之一。区内规划建造联排别墅、多层公寓、精品小高层和
7、高层公寓等多种物业类型，项目总建筑面积约 38 万平方米，中富 奥斯卡春城建筑设计采用古典立面形式，吸取欧式建筑风格元素，形成清新雅丽，精致大气的设计风格，高品质建筑与优雅景观相得益彰。小区设计定位为中高档住宅小区，成为菏泽市示范住宅小区。目前在建的五期项目全部为高层建筑，项目用地面积为 24700 平方米，规划建设六栋高层住宅（51#至 56#楼），规划建筑面积 90270 平方米，其中：地上部分均为高层住宅，建筑面积为 80332 平方米；地下部分包括储藏室建筑面积为 9938 平方米，车位 600 个。结构形式采用钢筋混凝土剪力墙结构，高强预应力砼管桩，基本项目主要功能满足人们居住生活的
8、需要，包括起居、卧室、厨房、卫生间、菏泽中富置业有限公司股权结构图菏泽中富置业有限公司股权结构图 张利：60%菏泽中富置业有限公司 100%王荧：40%中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 6/58 储藏间、阳台、电梯、楼梯等设施。容积率为 3.28，总户数为 732 户，具体户型为：66.46 平方米 68 户，101 平方米 88 户，122.69 平方米 212 户，117.62 平方米200 户，107.8 平方米 136 户。绿地率为 35.6。截止到 2012 年 10 月 31 日，公司已支付全部土地款及规费。目前 51#53#楼已封顶，预计 2013 年 11
9、月底前完工，54#56#楼已开始桩基作业。预计 2014 年 10 月整体项目完工。根据中泰创展同业合作部对本项目的尽职调查，“中富奥斯卡春城”项目目前四证齐全并且部分楼盘已获得预售许可，项目进展顺利，合作方资质良好，未来销售前景可观。建议进行合作，以债权形式向该公司提供融资服务。中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 7/58 二、二、方案与风控措施方案与风控措施 （一）（一）基本要素基本要素 融资申请人：菏泽中富置业有限公司 融资项目名称：菏泽中富奥斯卡春城房地产融资项目 申请融资金额：人民币 8000 万元 融资期限：2 年 融资用途：偿还项目公司借款、项目建设支出费用以及
10、补充公司流动资金 融资方式：债权形式，8000 万元以银行委贷的形式向菏泽中富置业发放 抵押物评估价值：约人民币 2 亿元 担保方式：中富奥斯卡春城项目土地使用权及五期在建工程抵押；我司 监管项目五期销售回款；公司控股股东、法人代表张利提供无 限连担责任担保。折当率：40%，符合我司对抵押类项目折当率要求。融资息费成本：25%/年，其中：融资顾问费 1%/年；银行委贷利息 24%/月。还本付息方式：（1）委贷利息为 24%，按季度收取；（2）放款时，一次性收取总融资规模 2%的财务顾问费。还款来源：“中富奥斯卡春城”项目五期销售回款 （二）（二）交易结构交易结构 1、项目的进入 菏泽中富置业有
11、限公司目前对外向山东省农村信用社菏泽市牡丹区联社借款人民币 3750 万元，抵押物为菏泽中富置业有限公司所持有的中富奥斯卡春城项目土地使用权（证号为菏国用（2004）第 13028 号，使用权面积为 170577.00 平方米）及在建工程；此外，公司对外向菏泽市丹阳房地产开发公司、自然人张华、自然人于进军、自然人高勤存、自然人朱继省、自然人袁建民、自然人董伟军、自然人张显同、自然人王东昌、自然人张元岐、自然人范元月借款共计人民币 413中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 8/58 万元。中泰资金定向用于归还该两笔借款本金，剩余资金用于支付项目建设费用及补充项目流动资金。（1）
12、中泰与菏泽中富置业有限公司达成协议，约定菏泽中富置业有限公司自行安排过桥资金偿还山东省农村信用社菏泽市牡丹区联社，并解抵押土地使用权及在建工程；（2）菏泽中富置业有限公司以项下中富奥斯卡春城项目土地使用权及在建工程向中泰抵押，同时公司法人张利对此笔委托贷款承担连带责任担保；（3）中泰创展在银行开立监管账户，菏泽中富置业有限公司办理完成抵押手续后，中泰融资资金以委贷形式划拨于委贷账户，用于归还过桥资金、支付项目建设费用及补充项目流动资金；签署合同文件：（1）抵押借款协议：与菏泽中富置业有限公司约定借款、抵质押以及偿还条款；（2）委贷银行合同：中泰与委贷行开设委贷账户，向菏泽中富置业有限公司发放委
13、贷；菏泽中富置业有限公司以项下中富奥斯卡春城项目土地使用权及在建工程抵押，公司法人张利对此笔委托贷款承担连带责任担保；（3）承诺函：菏泽中富置业有限公司出具成本以及施工进度承诺，施工方放弃施工款提前受偿承诺，资金沉淀承诺；（4）监管协议；（5）融资顾问协议。2、项目的退出 本项目资金使用 2 年，由中富奥斯卡春城项目的销售回款进行覆盖，偿还我司贷款。3、项目公司的管理 项目公司分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中泰创展投资收益的基础。单项成本超过部分由菏泽中富置业有限公司或其股东补足，中泰创展不再承担该超出部分的成本；由于
14、还款来源来源于项目销售回款，派驻的资金监管专员将负责监管销售回款中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 9/58 账户。（三）（三）风控措施风控措施 （1）在委托贷款到期前约定时间，若公司资金账户资金余额低于约定金额，中泰有权自行处置未售房产；（2）公司法人张利提供连带责任担保；（3）由于还款来源来源于项目销售回款，中泰创展派驻的资金监管专员将负责监管销售回款账户；（4）项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中泰创展投资收益的基础。单项成本超过部分由菏泽中富置业有限公司或其股东补足，中泰创展不再承担该超
15、出部分的成本。中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 10/58 三、三、交易对手交易对手 （一）（一）申请人申请人/项目公司项目公司 1、基本情况及历史沿革 公司基本情况：公司基本情况：菏泽中富置业有限公司成立于 2004 年 7 月份，注册资金 3000 万元人民币，由自然人张利投资人民币 1800 万元，股权占比 60%，自然人王荧投资人民币 1200万元，股权占比 40%。法人代表张利，企业类型为有限责任公司，经营范围房地产开发及销售、物业管理，现具有房地产开发二级资质，公司所在地菏泽市牡丹区重庆路 555 号。公司历史沿革：公司历史沿革：2004 年 7 月，由浙江中富
16、房地产开发有限公司、浙江中富建设集团股份有限公司发起成立“菏泽中富置业有限公司”，注册资本人民币 2000 万元，浙江中富房地产开发有限公司持股 60%，浙江中富建设集团股份有限公司持股 40%；2004 年 7 月，股东会选举由王建新为公司法人代表、执行董事；2008 年 9 月，自然人张利以现金收购形式，买入浙江中富房地产开发有限公司项下菏泽中富置业有限公司 20%的股权；2010 年 7 月，浙江中富控股有限公司以现金收购形式，买入浙江中富建设集团股份有限公司项下菏泽中富置业有限公司 40%的股权；2010 年 7 月，股东会选举由王荧为公司法人代表、执行董事并聘任为总经理；2011 年
17、 8 月，浙江中富控股有限公司、浙江中富房地产开发有限公司和自然人张利共同对菏泽中富置业有限公司增资人民币 1000 万元，公司注册资本增至3000 万元；2011 年 11 月，自然人张利、自然人王荧以现金收购形式，买入浙江中富房地产开发有限公司、浙江中富控股有限公司项下菏泽中富置业有限公司 80%的股权，至此自然人张利股权占比为 60%，自然人王荧股权占比 40%。中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 11/58 2、申请人的股权结构 公司的股权结构图中：张利是公司控股股东、法定代表人，具体负责项目的全面运营；王荧是公司股东，自项目初期即进入公司担任公司副总经理，具体负责公
18、司工程管理。3、组织结构 公司下设 6 个职能部室，分别为经理办公室、预算部、工程部、财务部、办公室、审计室。现有员工 46 人，大学以上学历占 85%，具有高级职称的占 60%。4、高管层情况介绍 法定代表人法定代表人：张利，男，1968 年 12 月 18 日出生，毕业于山东省农业干部管理学院，大专学历。1992 年进入金融系统工作；2000 年至 2007 年期间先后担任菏泽鸿润城市信用社主任、菏泽丹阳农村信用社主任；2008 年辞去公职，进入菏泽中富置业有限公司担任股东，任职常务副总经理；2011 年任菏泽中富置业有限公司执行董事；2012 年 5 月任菏泽中富置业有限公司法人代表。张
19、利同志长期从事金融管理工作，积累了丰富的经济管理工作经验，进入房地产行业后，表现出杰出的管理运筹才能，带领公司获得多个奖项，在推动地方经济发展的同时，也创造了良好的社会效益。法定代表人的人民银行个人征信记录：被查询人：张利；从 2006 年至今有三笔贷款共计人民币 122 万元，均如期还菏泽中富置业有限公司股权结构图菏泽中富置业有限公司股权结构图 张利：60%菏泽中富置业有限公司 100%王荧：40%中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 12/58 本付息，未发生逾期。项目负责人项目负责人：杨汝宽，男，1968 年 10 月 15 日（农历八月廿四日）出生，山东菏泽人，共产党员
20、；1985 年 9 月至 1988 年 7 月在山东菏泽第一中学读高中；1988 年 9 月至 1992 年 7 月在山东工业大学动力工程系热能工程专业学习；1992 年 7 月至 1992 年 8 月菏泽烟草公司菏泽卷烟厂动力车间工作；1992 年 8 月至 2009 年 12 月中国建设银行菏泽分行房地产开发公司工作，历任技术员，材料部、工程部副经理，销售部、综合部经理，公司副总经理；2010 年 1 月至今菏泽中富置业有限公司工作，任常务副总经理；期间取得全国注册监理工程师、注册资产评估师资格。5、经营情况调查 公司自成立以来得到社会各界的广泛好评：2005 年 4 月被山东省人民政府授
21、予“山东省服务业 2004 年度先进单位”；2005 年至 2007 年连续三年荣获“菏泽市诚信房地产企业”之首；2008 年于中国淮海经济区住宅产业博览会上获得“房地产社会责任奖”、“诚信房地产企业奖”；2009 年度菏泽市房地产开发十强企业；2010 年度菏泽市“守合同重信用企业”；2011 年度菏泽市“文明诚信企业”；公司所规划建造的楼盘“中富奥斯卡春城”2005 年 8 月被评为山东省房地产行业知名楼盘及最具有潜力楼盘”；2006、2007 年度菏泽房地产交易展示会获得“百姓喜爱的八大楼盘”之称；2007 年被菏泽市评为“市级花园式小区”；2005-2007年度省级“花园式小区”；20
22、08 年的“最宜居小区”与“山东省优秀小区”；菏泽市第八届住宅与房地产业博览会三等奖；2010 年“住房和城乡建设部低能耗示范工程”；2011 年度菏泽市“十大低碳科技示范工程”。中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 13/58（二）（二）控股股东控股股东/实际控制人实际控制人 控股股东：控股股东：张利，男，1968 年 12 月 18 日出生 毕业于山东省农业干部管理学院，大专学历 1992 年进入金融系统工作，2000 年至 2007 年期间先后担任菏泽鸿润城市信用社主任、菏泽丹阳农村信用社主任，2008 年辞去公职，进入菏泽中富置业有限公司担任股东，任职常务副总经理，20
23、11 年任菏泽中富置业有限公司执行董事，2012年 5 月任公司法人代表。张利同志长期从事金融管理工作，积累了丰富的经济管理工作经验，进入房地产行业后，表现出杰出的管理运筹才能。菏泽中富置业开发建设的中富奥斯卡春城历年的房展会上获得“百姓喜爱的楼盘”之称。开发建设的中富德林华府2010 年被住房和城乡建设部列为新能源建筑应用示范项目，“中富德林华府”4#楼于 2012 年申请评定“泰山杯”。在房地产开发建设中创造了优异的业绩。股东：股东：王荧，男，出生于 1971 年 11 月 毕业于浙江大学土木工程专业，大学本科学历，工程师职称 1993 年 8 月进入浙江中富建筑集团股份有限公司从事施工技
24、术工作，积累了丰富的建筑施工工作经验。2007 年 3 月调任菏泽中富置业有限公司副总经理，协助公司总经理王建新开发建设了菏泽中富奥斯卡春城项目，该项目已经完成了一、二、三、四期开发建设，五期项目正在开发建设。该项目 2005 年至 2007 年连续三年荣获“菏泽市诚信房地产企业”之首，2008年于中国淮海经济区住宅博览会上获得“房地产社会责任奖”、“诚信房地产企业奖”。所规划建造的楼盘中富奥斯卡春城 2006 年、2007 年房展会上获得“百姓最喜爱的八大楼盘”之称，该小区被评为 2007 年“市级花园式小区”、2005 年至2007 年度“省级花园式小区”、2008 年度“最宜居小区”与“
25、山东省优秀小区”。在房地产开发建设中创造了优异的业绩。中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 14/58（三）（三）项目公司财务状况项目公司财务状况 1、项目公司税收政策 税收政策税收政策 税税 种种 税税 率率 税税 种种 税税 率率 营业税 销售额的 5%土地使用税 6.8 元/平方米 土地增值税（预缴）销售期间随营业税征，销售收入的 2%.房产税 土地增值税（清算）城市建设税/费 营业税的 7%企业所得税（预缴）销售期间随营业税征，销售收入的 2.5%教育和卫生附加费 营业税的 3%企业所得税（清算）利润总额的 25%地方教育费附加 营业税的 2%印花税 0.05%地方水利
26、基金 营业税的 1%2、项目公司财务信息 资产负债表资产负债表：单位：元单位：元 项 目 行次 2010 年 12 月31 日 2011 年12 月31 日 2012 年12 月31 日 2013 年 5 月 31 日 货币资金 1 12,692,672.27 9,821,048.02 6,184,613.19 10,467,793.43 短期投资 2 应收票据 3 应收股利 4 应收利息 5 应收账款 6 预付账款 7 17,086,749.06 37,183,308.06 69,768,474.70 100,694,461.70 其他应收款 8 15,026,237.50 52,156,3
27、67.01 89,433,492.28 127,903,413.48 期货保证金 9 应收补贴款 10 应收出口退税 11 存货 12 156,657,119.53 160,468,522.44 179,397,332.36 184,911,151.21 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 15/58 其中：开发成本 13 156,657,119.53 160,468,522.44 179,397,332.36 184,911,151.21 待摊费用 15 待处理流动资产净损失 16 一年内到期的长期债权投资 17 其他流动资产 18 流动资产合计 19 201,462,77
28、8.36 259,629,245.53 344,783,912.53 423,976,819.82 长期投资 20 9,400,000.00 15,400,000.00 长期投资合计 24 9,400,000.00 15,400,000.00 -固定资产原价 25 3,068,153.81 3,156,002.81 3,375,051.81 3,400,077.81 减：累计折旧 26 2,093,777.47 2,363,378.58 2,627,383.43 2,734,116.37 固定资产净值 27 974,376.34 792,624.23 747,668.38 665,961.44
29、 减：固定资产减值准备 28 固定资产净额 29 工程物资 30 在建工程 31 固定资产清理 32 待处理固定资产净损失 33 固定资产合计 34 974,376.34 792,624.23 747,668.38 665,961.44 无形资产 35 其中：土地使用权 36 长期待摊费用（递延资产）37 递延资产 38 其他长期资产 39 其中：特准储备物资 40 41 无形资产及其他资产合计 42 递延税款借项 43 2,804,714.60 4,588,494.46 4,588,494.46 4,588,494.46 44 45 资 产 总 计 46 214,641,869.30 280
30、,410,364.22 350,120,075.37 429,231,275.72 短期借款 47 应付票据 48 应付账款 49 1,913,232.40 18,242,000.00 3,899,381.00 4,648,496.00 预收账款 50 112,188,584.00 202,924,748.00 274,086,352.00 337,223,322.00 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 16/58 应付工资 51 1,001,983.00 829,095.00 7,688.00 应付福利费 52 应付股利（应付利润）53 应付利息 54 应交税金 55 -
31、4,279,040.15 -15,736,238.85 -18,853,495.53 -28,139,675.88 其他应交款 56 -197,226.94 -494,441.10 -671,766.28 -885,934.50 其他应付款 57 8,783,335.27 782,129.15 2,268,021.16 -1,991,109.09 预提费用 58 预计负债 59 一年内到期的长期负债 61 其他流动负债 62 流动负债合计 63 119,410,867.58 206,547,292.20 260,736,180.35 310,855,098.53 长期借款 64 71,750,
32、000.00 43,021,052.66 47,540,192.99 75,100,000.00 应付债券 65 长期应付款 66 长期负债合计 70 71,750,000.00 43,021,052.66 47,540,192.99 75,100,000.00 递延税款贷项 71 负 债 合 计 72 191,160,867.58 249,568,344.86 308,276,373.34 385,955,098.53 *少数股东权益 73 实收资本（股本）74 20,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 国家资本 75 集
33、体资本 76 法人资本 77 其中：国有法人资本 78 集体法人资本 79 个人资本 80 外商资本 81 资本公积 82 盈余公积 83 其中：法定公益金 84 *未确认的投资损失 85 未分配利润 86 3,481,001.72 842,019.36 11,843,702.03 13,276,177.19 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 17/58 其中：现金股利 87 外币报表折算差额 88 所有者权益小计 89 减：未处理资产损失 90 所有者权益合计 91 23,481,001.72 30,842,019.36 41,843,702.03 43,276,177.
34、19 负债和所有者权益总计 92 214,641,869.30 280,410,364.22 350,120,075.37 429,231,275.72 利润表利润表：单位：元单位：元 项 目 行次 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 1-5 月 一、主营业务收入一、主营业务收入 1 48,092,799.00 88,792,979.00 29,403,045.00 8,351,983.00 其中:出口产品（商品）销售收入 2 进口产品（商品）销售收入 3 减：折扣与折让 4 二、主营业务收入净额二、主营业务收入净额 5 48,092,799.00 88,792,97
35、9.00 29,403,045.00 8,351,983.00 减：（一）主营业务成本 6 29,197,159.15 76,671,478.32 15,744,076.98 4,766,204.59 其中:出口产品（商品）销售成本 7 （二）主营业务税金及附加 8 3,538,308.74 6,292,149.59 2,249,332.96 638,926.69 （三）经营费用 9 （四）其他 10 加：（一）递延收益 11 （二）代购代销收入 12 （三）其他 13 三、主营业务利润三、主营业务利润（亏损以“”号填列）14 15,357,331.11 5,829,351.09 11,409
36、,635.06 2,946,851.72 加：其他业务利润（亏损以“”号填列）15 减：（一）营业费用 16 5,838,961.33 2,239,536.00 1,370,344.08 548,352.00 （二）管理费用 17 5,675,083.24 6,180,870.37 5,859,196.04 1,755,927.34 （三）财务费用 18-43,239.65-69,676.93-42,556.30-9,953.57 其中：利息支出 19 利息收入 20 汇兑净损失（汇兑净收益以“”号填列）21 （四）其他 22 四、营业利润四、营业利润（亏损以“”号填列）23 3,886,52
37、6.19 -2,521,378.35 4,222,651.24 652,525.95 （一）投资收益（损失以“”号填列）24 （二）期货收益 25 （三）补贴收入 26 其中：补贴前亏损的企业补贴收入 27 （四）营业外收入 28 16,000.00 其中：处置固定资产净收益 29 非货币性交易收益 30 出售无形资产收益 31 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 18/58 罚款净收入 32 （五）其他 33 其中：用以前年度含量工资结余弥补利润 34 减：（一）营业外支出 35 701,773.33 113,710.26 90,454.43 269,100.00 其中：处
38、置固定资产净损失 36 出售无形资产损失 37 罚款支出 38 捐赠支出 39 （二）其他支出 40 其中：结转的含量工资包干结余 41 五、利润总额五、利润总额（亏损总额以“”号填列）42 3,184,752.86-2,635,088.61 4,132,196.81 399,425.95 减：所得税 43 1,095,546.13 1,033,049.21 *少数股东损益 44 加：*未确认的投资损失 45 六、净利润六、净利润（净亏损以“”号填列）46 2,089,206.73-2,635,088.61 3,099,147.60 399,425.95 现金流量表：现金流量表：单位：元单位：
39、元 项目项目 行行次次 20102010 年度年度 20112011 年度年度 20122012 年度年度 20132013 年年 1 1-5 5 月月 一、经营活动产生的现金流量一、经营活动产生的现金流量 1 销售商品、提供劳务收到的现金 2 160,284,614.00 179,529,143.00 100,564,649.00 86,674,436.00 收到的税费返还 3 收到的其他与经营活动有关的资金 4 356,892.00 8,195,281.93 4,908,136.28 16,000.00 经营活动现金流入小计经营活动现金流入小计 5 160,641,506.00 187,7
40、24,424.93 105,472,785.28 86,690,436.00 购买商品、接受劳务支付的现金 6 159,162,384.44 100,579,440.23 81,600,672.54 40,835,844.44 支付给职工以及为职工支付的现金 7 2,024,829.43 3,488,610.20 1,934,360.48 1,882,734.22 支付的各项税费 8 11,569,769.51 19,997,582.95 3,282,382.16 9,029,475.71 支付其他与经营活动有关的现金 9 1,803,711.40 41,713,619.46 41,991,8
41、96.26 54,471,932.99 经营活动现金流出小计经营活动现金流出小计 10 174,560,694.78 165,779,252.84 128,809,311.44 106,219,987.36 经营活动产生的现金流量净额 11-13,919,188.78 21,945,172.09-23,336,526.16-19,529,551.36 二、投资活动产生的现金流量二、投资活动产生的现金流量 12 收回投资收到的现金 13 15,400,000.00 取得投资收益收到的现金 14 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 15 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 16
42、 收到其他与投资活动有关的现金 17 投资活动现金流入小计投资活动现金流入小计 18 15,400,000.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 19 917,562.00 87,849.00 219,049.00 25,026.00 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 19/58 投资支付的现金 20 8,400,000.00 6,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 21 支付其他与投资活动有关的现金 22 投资活动现金流出小计投资活动现金流出小计 23 9,317,562.00 6,087,849.00 219,049.00 2
43、5,026.00 投资活动产生的现金流量净额 24-9,317,562.00-6,087,849.00 15,180,951.00-25,026.00 三、筹资活动所产生的现金流量三、筹资活动所产生的现金流量 25 吸收投资收到的现金 26 10,000,000.00 取得借款收到的现金 27 37,250,000.00-28,728,947.34 4,519,140.33 37,500,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 28 筹资活动现金流入小计筹资活动现金流入小计 29 37,250,000.00-18,728,947.34 4,519,140.33 37,500,000.00
44、偿还债务支付的现金 30 8,700,000.00 9,940,192.99 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 31 3,602,574.56 3,722,049.41 支付其他与筹资活动有关的现金 32 筹资活动现金流出小计筹资活动现金流出小计 33 12,302,574.56 0.00 0.00 13,662,242.40 筹资活动产生的现金流量净额 34 24,947,425.44-18,728,947.34 4,519,140.33 23,837,757.60 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 35 五、现金及现金等价物净增加额五、现金及现金等
45、价物净增加额 36 1,710,674.66-2,871,624.25-3,636,434.83 4,283,180.24 加：期初现金及现金等价物余额 37 10,981,997.61 12,692,672.27 9,821,048.02 6,184,613.19 六、期末现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额 38 12,692,672.27 9,821,048.02 6,184,613.19 10,467,793.43 企业 2013 年 5 月财务报表注释如下：2013 年 5 月往来明细如下：（1）预付账款 分类 金额元 付款时间/期间 山东卓宝科技有限公司 307,083
46、.80 三期楼顶防水工程款 济南天辰机器集团公司 345,000.00 三期立体车位工程款 花都商埠鸿升建材 100,000.00 三期门款与应付账款对冲后剩余 1 万 菏泽天都实业有限公司 240,000.00 三期门款 菏泽恒强广告装饰有限公司 8,000.00 三期广告费 菏泽联合快递有限公司 1,152,120.00 与应付账款对冲 山东宏力空调设备有限公司 1,000,000.00 三期中央空调款 山东金光集团有限公司 1,189,776.28 三期中央空调款 菏泽市盛春机电设备有限公司 4,500,000.00 三期配电工程款与应付账款对冲后剩余 200 万 菏泽市牡丹区鲁建塑钢门
47、窗厂 914,000.00 三期门窗款 菏泽顺和安装有限公司 400,000.00 三期门窗款 菏泽市开发区红风门业有限公司 150,000.00 三期门款 菏泽市牡丹区鸿升起装饰商行 600,000.00 三期门款 菏泽润华安防电子科技有限公司 46,265.26 三期监控设备款 石基建材邵秀菊 650,000.00 三期卫生间防水地砖款 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 20/58 鲁杰集团地基工程公司 33,690.00 与应付账款对冲 菏泽恒祥铝塑制品厂-70,000.00 三期门窗款 山东鸿达监理公司 50,000.00 三期监理费 菏泽市红牡丹建材经营服务部-6
48、4,145.60 三期门窗款 山东同力电梯工程有限公司 681,792.00 三期电梯款 美迪漆业 50,000.00 与应付账款对冲 郑州富士特 50,000.00 三期外墙保温工程款 菏泽宏宇钢结构工程公司 210,000.00 三期地下车位钢棚 菏泽提能建材公司 200,000.00 三期外墙涂料 爱博化工 100,000.00 三期外墙涂料 博盈通信 10,000.00 三期宽带工程款 银河消防 2,500,000.00 三期消防工程款 菏泽天功建设 500,000.00 三期三号楼主体工程款 中大空调 1,192,000.00 三期中央空调款 李慧敏-35,205.00 三期杂活款
49、西城不锈钢 23,000.00 与应付账款对冲 菏泽市花都商埠洪峰门业 50,000.00 三期门窗款 山东菏建建筑集团公司 41,110,000.00 三期主体工程 合计：58,193,376.74 菏泽市广菏天然气有限公司 13,200.00 四期天燃气工程款 合计：13,201.00 山东菏建建筑集团公司 32,720,000.00 五期主体工程 基建建设集团有限公司 9,700,000.00 五期桩基款 菏泽市德安建筑工程公司 67,884.96 五期地基防水 合计：42,487,884.96 总合计：100,694,462.70 （2）存货 开发产品 金额元 一期别墅 514,183
50、.50 一期多层 3,563,627.41 一期车库 1,044,083.87 四期住宅 1,680,618.68 四期车位 3,569,200.97 开发成本 三期（德林华府）138,907,241.10 五期 35,632,195.68 合计：184,911,151.21 中泰-菏泽中富奥斯卡春城债权投资房地产项目 ZTCZ 21/58 往来款明细表往来款明细表：报表科目报表科目 金额金额 元元 款项性质款项性质 与本企业关系与本企业关系 （是否关联公司）（是否关联公司）应收账款 合计 其他应收款 菏泽中富投资有限公司 5,500,000.00 往来款 是 浙江中富控股有限公司 20,80