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1、房地产短周期逻辑与趋势房地产短周期逻辑与趋势房地产板块轮动与城市差异房地产板块轮动与城市差异房地产短周期理论与实证房地产短周期理论与实证-8-6-4-2 0 2 4 6 8 10 12 07.0107.0307.0507.0707.0907.1108.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.0310.0510.0710.0910.1111.0111.0311.0511.0711.0911.1112.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913
2、.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.05%全国全国GDPGDP季度同比增幅走势季度同比增幅走势政治局政治局7月，部署下半年经济工作，月，部署下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，更好把握稳和进的关系更好把握稳和进的关系，把握好平衡，把握好时机，把握好度。要保持政策连续性和稳定性，实施好积极的财政政策和稳健积极的财政政策和稳健的货币政策的货币政策，坚持以供给侧结构性改革为主线，确保经济平稳健康发展；确保供给侧结构性改革
3、得到深化；确保守住不发生系统性金融风险的底线确保守住不发生系统性金融风险的底线。各方面要努力工作，保持社会大局稳定，尽职尽责为党的十九大召开创造良好环境。坚定不移深化供给侧结构性改革，深入推进“三去一降一补”，紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子，更多运用市场机制实现优胜劣汰。加大补短板力度，改善供给质量。要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险，有效规范地方政府举债融资，坚决遏制隐性债务增坚决遏制隐性债务增量量。要深入扎实整治金融乱象整治金融乱象，加强金融监管金融监管协调（设置国务院金融稳定发展委员会），提高金融服务实体经济的效率和水平金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地要稳定房地产市场，坚持
4、政策连续性稳定性，加快建立长效机制。产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。1 1、金融强监管、金融强监管（习核心统管金融。房企融资、个人融资）2 2、引导资金脱虚入实、引导资金脱虚入实（房企融资）3 3、压制地方债、压制地方债（习核心统领地方诸侯。短期钱紧，中长期“去土地财政”）2017年7月，国新办发布会，央行官员：对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题等问题，要摸清情况，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。2016年年5月：人民日报采访“权
5、威人士”月：人民日报采访“权威人士”：固有矛盾还没根本解决，新问题有所暴露。“稳”的基础仍靠投资拉动，地区财政收支平衡压力较大，经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。上半场上半场房地产调控是主导房地产调控是主导史上最严：史上最严：限购、限贷、限价、限转售、限商住限购、限贷、限价、限转售、限商住下半场下半场货币、金融、信贷成主导货币、金融、信贷成主导全社会资金面与房地产融资趋紧资金供应与价格（21月、16月，已11个月）0%1%2%3%4%5%6%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%4
6、5%10.0110.0310.0510.0710.0910.1111.0111.0311.0511.0711.0911.1112.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.05银行间市场同业拆借月加权平均利率（右轴）银行间市场同业拆借月加权平均利率（右轴）M1同比增幅同比增幅全国居民购房杠杆走势全国居民购房杠杆走势15%
7、20%25%30%35%40%45%50%2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q2企业到位资金与房地产开发投资同比企业到位资金与房地产开发投资同比-5%0%5%10%15%20%25%
8、30%35%40%12.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-0514.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.01-0215.01-0315.01-0415.
9、01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.01-0217.01-0317.01-0417.01-0517.01-0617.01-07房地产开发企业到位资金房地产开发投资房地产业金融环境指数彩虹图走势房地产业金融环境指数彩虹图走势0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 11.0111.0211.0311.0411.0
10、511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0
11、516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.07月月3535城库存与去化周期城库存与去化周期（年底前后）（年底前后）0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.
12、0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.07万平方米万平方米全国三类物业库存全国三类物业库存05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,
13、00040,00045,00050,00012.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-0514.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.01-0215.01-0
14、315.01-0415.01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.01-0217.01-0317.01-0417.01-0517.01-0617.01-07万平方米住宅办公楼商业房地产短周期预测房地产短周期预测2013一条线：振荡上行、有惊无险2014退烧年：高位振荡，逐步降温2015见底年：探明底部，调头向上2016回暖年：政策风暖，
15、市场向上20172017转向年：秋风来袭，初冬叩门转向年：秋风来袭，初冬叩门20182018寻底年：冬季漫漫，探底筑底寻底年：冬季漫漫，探底筑底全国房地产开发企业全国房地产开发企业购购地均价地均价1,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0000%5%10%15%20%25%30%12.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0
16、813.01-0913.01-1013.01-1113.01-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-0514.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.01-0215.01-0315.01-0415.01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.
17、01-0217.01-0317.01-0417.01-0517.01-0617.01-07元/平方米全国地全国地价占房价的比重价占房价的比重30%35%40%45%50%55%60%12.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-051
18、4.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.01-0215.01-0315.01-0415.01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.01-0217.01-0317.01-0417.01-0517.01-0617.01-07全国商品房销售面积同比增幅全国商品房销售面
19、积同比增幅-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%12.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-0514.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.
20、01-0215.01-0315.01-0415.01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.01-0217.01-0317.01-0417.01-0517.01-0617.01-07全国商品房销售面积走势20.3%19.6%25.8%13.4%45.1%11.5%25.1%-14.7%43.6%10.6%4.9%1.8%17.3%-7.6
21、%6.5%22.5%-5.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017E万平方米商品房销售面积同比增幅量弹，价才能涨。今年“金九银十”泡汤了！量弹，价才能涨。今年“金九银十”泡汤了！0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0
22、811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0
23、816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.07万平方米万平方米上海二手房成交面积与增幅上海二手房成交面积与增幅(50)100 250 400 550 700-100%-50%0%50%100%150%12.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.0517
24、.07万平方米成交面积（右轴）同比增幅（左轴）-1.2%-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%1.8%2.0%06.0106.0406.0706.1007.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.1010.0110.0410.0710.1011.0111.0411.0711.1012.0112.0412.0712.1013.0113.0413.0713.1014.0114.0414.0714.1015.0115.0415.0715.1016.
25、0116.0416.0716.1017.0117.0417.07过冷区偏冷区合理区偏热区过热区房地产板块轮动逻辑与特征房地产板块轮动逻辑与特征轮动逻辑：轮动逻辑：一个前提：区域分化。一个前提：区域分化。两个条件：两个条件：1 1、资金充裕。、资金充裕。2 2、政策宽松。、政策宽松。轮动方向：轮动方向：1 1 大都市周边。大都市周边。2 2 核心二线。核心二线。3 3 浙江与苏南。浙江与苏南。4 4、普通二线。、普通二线。5 5、三线四线。、三线四线。0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 16.0116.0216.0316.0416.0516.0616
26、.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.08万平方米0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 16.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.08万平方米0 200 400 600 800 1000 1200 1400 16.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.
27、0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.08万平方米三类城市新建商品住宅成交面积环比与同比增幅三类城市新建商品住宅成交面积环比与同比增幅-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市二线城市三线城市环比增幅同比增幅5050城商品住宅成交面积环比与同比城商品住宅成交面积环比与同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%同比增幅环比增幅宜昌南宁北海威海九江苏州廊坊赣州济南福州滁州三亚嘉兴三四线城市：
28、短周期、中周期、板块轮动三四线城市：短周期、中周期、板块轮动一二三线城市去库存一二三线城市去库存0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 2500 5000 7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.
29、0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.07万平方米万平方米万平方米万平方米二线城市（左轴）二线城市（左轴）一线城市（右轴）一线城市（右轴）三线城市（
30、右轴）三线城市（右轴）一二三线去化周期一二三线去化周期一线短周期，三线中周期一线短周期，三线中周期+短周期。一线三季度必拐，二线四季度短周期。一线三季度必拐，二线四季度，三线明年上半年。三线仍有三个季度的价涨期。明年三四线重演，三线明年上半年。三线仍有三个季度的价涨期。明年三四线重演20112011年。个人不宜玩年。个人不宜玩三四线，但开发商企业可以玩。三四线，但开发商企业可以玩。0 5 10 15 20 25 30 10.0110.0410.0710.1011.0111.0411.0711.1012.0112.0412.0712.1013.0113.0413.0713.1014.0114.0
31、414.0714.1015.0115.0415.0715.1016.0116.0416.0716.1017.0117.0417.07月一线城市二线城市三四线城市商品房分物业存销比走势商品房分物业存销比走势（隐商机）（隐商机）01020304050607012.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01
32、-1214.01-0214.01-0314.01-0414.01-0514.01-0614.01-0714.01-0814.01-0914.01-1014.01-1114.01-1215.01-0215.01-0315.01-0415.01-0515.01-0615.01-0715.01-0815.01-0915.01-1015.01-1115.01-1216.01-0216.01-0316.01-0416.01-0516.01-0616.01-0716.01-0816.01-0916.01-1016.01-1116.01-1217.01-0217.01-0317.01-0417.01-051
33、7.01-0617.01-07月住宅办公楼商业房价房价环比增幅环比增幅：一线、强二线弱，弱二线三四线强一线、强二线弱，弱二线三四线强房企实战策略，也应因城施策，板块差异化战术房企实战策略，也应因城施策，板块差异化战术-1.6%-1.2%-0.8%-0.4%0.0%0.4%0.8%1.2%1.6%2.0%2.4%2.8%3.2%3.6%4.0%11.0111.0311.0511.0711.0911.1112.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.
34、0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.0517.07一线城市二线城市三线城市7070城二手住宅价格环比增幅排名城二手住宅价格环比增幅排名城市城市环比环比城市城市环比环比城市城市环比环比城市城市环比环比城市城市环比环比南宁1.4湛江0.7南充0.5丹东0.3银川0乌市1.3宁波0.6呼市0.4惠州0.3泉州0武汉1.1深圳0.6哈尔滨0.4福州0.2大理0重庆1.1扬州0.6成都0.4贵阳0.2锦州-0.1沈阳1温州0.6牡丹江0.4唐山0.2宜昌-0.1安庆0.9蚌埠0.6金华0.4徐州0.2三亚-0.
35、1济宁0.9九江0.6赣州0.4洛阳0.2南京-0.2平顶山0.9常德0.6襄阳0.4泸州0.2济南-0.2北海0.9太原0.5遵义0.4广州0.1海口-0.2杭州0.8合肥0.5大连0.3西宁0.1厦门-0.3青岛0.8兰州0.5长春0.3包头0.1上海-0.4西安0.8无锡0.5南昌0.3吉林0.1石家庄-0.5烟台0.8岳阳0.5昆明0.3郑州0天津-0.6韶关0.8桂林0.5秦皇岛0.3长沙0北京-0.8时间时间城市城市季度最高涨幅季度最高涨幅2015年1季度深圳（1%）2015年2季度北京、广州、深圳深圳（16%）2015年3季度北京、深圳深圳（14%）2015年4季度深圳深圳（6%
36、）2016年1季度北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门合肥（18%）2016年2季度北京、上海、广州、天津、石家庄、南京、合肥、厦门厦门（16%）2016年3季度北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、杭州、南京、合肥、厦门、福州、济南、青岛、郑州、武汉、无锡、惠州无锡（14%）2016年4季度南京、武汉、长沙南京（5%）2017年1季度广州、厦门广州（8%）2017年2季度长沙、无锡、北海长沙（6%）二手住宅价格指数季度涨幅高于二手住宅价格指数季度涨幅高于5%5%的城市的城市100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.0 220.0 240.0 260.0 06.0
37、106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04一线平均一线平均二线平均二线平均三线平均三线平均10011012013014015016017018019020006.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514
38、.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04东部东部中部中部西部西部东北东北100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.0 220.0 06.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04南京南京无锡无锡徐州徐州100.0 110.0 120.0 130.0 140.0 150.0 160.0 170.0 180.0 190
39、.0 06.0106.0506.0907.0107.0507.0908.0108.0508.0909.0109.0509.0910.0110.0510.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.01杭州杭州温州温州10012014016018020022006.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.
40、1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04华东华东华南华南10012014016018020022006.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04华北华北华东华东华南华南10011012013014015016017018006.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.10
41、10.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04东北东北西南西南西北西北10012014016018020022006.0106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04华北华北华南华南华中华中10012014016018020022006.0
42、106.0606.1107.0407.0908.0208.0708.1209.0509.1010.0310.0811.0111.0611.1112.0412.0913.0213.0713.1214.0514.1015.0315.0816.0116.0616.1117.04华东华东华中华中西南西南2017年2月14日发布：红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海州、济南、福州、天津、珠海。18城，一线、强二线、都市圈橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山黄色预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁黄色预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。房价下跌的四级预警系统房价下跌的四级预警系统房价偏离度房价偏离度量化预测量化预测价格幅度价格幅度区域差异区域差异供求紧张度供求紧张度资金松紧度资金松紧度拿出手机扫一下拿出手机扫一下老杨微信公众号老杨微信公众号杨红旭楼市研究杨红旭楼市研究