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1、2007年11月动力（中国）地产机构市场研究部2动力在接受邀请后，对项目进行研究和分析，走访了竞争对手和客户现有的楼盘，从而发现本项目的优劣势，随着大家的进一步沟通和对市场更深入的研究，我们相信会做的更出色。31、目标客户如何定位？（房子卖给谁）目标客户定位不准，将导致后续工作盲目和没有方向，对本项目而言，本地的高端客户有限情况下，当外地的高端客户如何定位呢？也就是说外地的高端客户购房动机是什么？保值增值+旅游居住？投资+出租？2、产品如何定位？（他们需要什么）什么样的产品是市场认可的？如何把握市场需求，迎合买家心理？怎样在满足市场需求的情况下实现自身利益的最大化？3、推广渠道如何选择？（怎样
2、让他们知道）高端客户经常接触的媒体有哪些？报纸、高端杂志等都是不错的选择？如果确定异地某个地方有相当广泛的目标客户群体，有没有必要在异地作营销中心？看房专车、团购是否要重点考虑？4、产品卖点如何选择？（怎样打动他们）选择周边的那个城市或者地区作为第二销售点也很重要，需要慎重考虑，是往周边更大的城市去宣传推广，强调产品的性价比和投资价值？还是去周边更小的地区作宣传推广，寻找小地方的有钱人，满足其虚荣心需求？开始之前让我们思考几个问题4我们的思路解读城市分析市场引入策略对接目项创意表现策略定位、产品力建议深化价值体系5解 读 城 市解 读 城 市6海阳解读位置745KM11KM海阳市总面积1886
3、.84平方千米。全市总人口71.6万人，其中非农业人口8.34万人。海阳市辖东村、方圆、凤城3个街道办事处及徐家店、发城、小纪、行村、留格店、辛安、朱吴、郭城、二十里店、大闫家、盘石店11个镇。凤城街道办事处位于海阳市南端，南濒黄海，全街道总面积53平方公里，辖30个行政村，1.9万人口。海阳解读概况8海阳解读交通青威高速在建高速在建跨海大桥烟凤一级公路蓝烟铁路在建港口烟青一级公路海阳市是胶东半岛重要的交通枢纽。境内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；方圆120公里之内有烟台、威海、青岛三处机场和三处大型港口，境内还有国家二级开放口岸凤
4、城港以及大埠圈等渔商港口，海陆空交通十分方便。乘车去烟台、威海、青岛均需1小时车程，乘飞机去日本、韩国均需1小时左右。目前，海阳市正在规划建设凤城万吨级深水码头，争取尽早开通国际航运。9海阳解读宜居与烟台市域其它县、市、区相比，海阳市海岸线最长，曲线长在229.4公里左右，浅于15米等深浅海面积达137.8万亩，滩涂44.73平方公里海阳属暖温带季风型大陆气候；四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑。无霜期长达200余天，宜人的气候，非常适合旅游观光和居住，在近30年中，年平均气温12.0，年平均降水量694.5mm。海阳有“东方夏威夷”之美誉，是国务院确定的首批沿海开放城市之一。并地处烟台、
5、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带。10海阳解读经济发展综合实力：综合实力：2005年，初步核算，海阳市生产总值达到100.7亿元，一、二、三产业增加值分别为24.7亿元、46.5亿元和29.3亿元，三产业结构比例为24.6%、46.2%和29.2%。工业：工业：2005年末，海阳市规模以上工业企业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业）200个，规模以下非国有企业1169个，个体3522个。工业门类主要有毛衫、针织、建筑机械、五金、水产品加工等。财政金融：财政金融：2005年，境内财政收入4.98亿元。全市金融机构存款余额67.7亿元，其中储蓄存款51.1亿元；各种贷款余额19
6、.7亿元。人民生活：人民生活：2005年，农民人均纯收入4709元，城市居民人均可支配收入9805元，在岗职工平均工资13528元，全市人均储蓄7668元。国内贸易：国内贸易：2005年，全市消费品零售总额实现37.9亿元，其中市零售额20.6亿元，市以下零售额17.3亿元。批发零售贸易业零售额33.6亿元，餐饮业零售额2.8亿元，其他行业零售额1.5亿元。11海阳解读经济发展固定资产投资固定资产投资国内生产总值国内生产总值实际利用外资实际利用外资12城市规划中心城区发展方向发展方向在城市空间布局上实施重心南移，以老城区为起点，以投资1.2亿元的东京大道为中轴线，沿三条主干道向南部海滨延伸，形
7、成老城区、工业园区、旅游度假区相向发展、逐步融合的城市发展新骨架。城市目标城市目标新兴滨海精品城市突出“现代文明与田园风光和谐统一”的城市主题，确定了现代化、生态型滨海旅游城市的建设目标。旅游度假区工业园区老城区城市性质城市性质海阳市的城市性质确定为：山东省核电基地，现代化海滨旅游城市。13规划形成“一轴三区两带一廊”的布局结构。一轴规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿三个城市片区。三区（1）东村片区：包括老城区和碧城工业区、规划总面积1574.62万m2，是以商贸、居住、产业相结合的综合片区，规划居住人口20万人。（2）中村片区：即海阳工业园，规划占地面积为958.98万m2，是以技术密集型产
8、业和外向型加工工业为主的片区，规划居住人口3.5万人。（3）凤城片区：包括现状凤城街道办事处驻地及规划建设的行政办公，教育科研、旅游度假为主的综合城市新区，是未来海阳市的城市中心和景观核心区。规划占地面积1656.58万m2，居住人口11.5万人。两带规划青威高速路、海防路为分割城市各功能组团的城市绿带。一廊沿东村河形成生态绿化廊道，主要承担旅游观光、休闲娱乐、生态保育的城市职能。城市规划结构布局14城市规划区域职能三大经济区：一是中心城市区；二是北部山区及资源开发型经济区；三是西南部沿海产业开发经济区。一个中心：以中心城市海阳为核心，强化中心城市的地位，以中心城市全方位带动全市经济社会的发展
9、，提高市域经济大区域中的地位。一港：加强海阳港港口建设，大力发展运输业和旅游业，打造海阳通向国际的海上通道。一带：沿海的城镇和产业发展带:其中辛安组团为西部次中心组团，主体功能为综合性滨海新城、海洋产业开发区、滨海旅游度假区；大闫家（龙山）组团为科技、旅游、商贸物流、轻纺印染区；凤城组团为新中心区、滨海旅游度假区、高新技术产业区及滨海居住区，为5个组团中的中心组团；核电组团为依托山、海、岛、湾等自然景观的风景旅游度假区。以海防路为界，北部以发展城镇和工业产业为主，南部以发展滨海旅游、商贸服务为主，除核电站外，不宜新上工业项目。一轴：以烟凤路为轴线，纵穿穿过市域中部，有徐家店、郭城、朱吴等乡镇，
10、是全市次级城镇发展轴线。15城市产业旅游招虎山森林公园旭宝高尔夫球场沙雕招虎山森林公园旭宝高尔夫球场沙雕云顶自然风景旅游区云顶自然风景旅游区千里岩海阳万米海滩浴场千里岩海阳万米海滩浴场16海阳毛衫产业起步于上世纪60年代，是国内最早的毛衫产业基地之一。到2005年底，海阳全市共有纺织企业560家，其中毛衫企业420家，全市共有规模以上毛衫加工企业79家，还有个体加工户4000余家，现有从业人员8万余人。2005年海阳针织企业总产值66.8亿元，其中毛衫企业占54.5亿元，年出口创汇4亿美元。凤城工业园内企业86户，从业人员10.8万人，毛衫产品远销海内外。年加工毛衫能力5000万件，产品出口亚
11、、欧、美各大洲的二十多个国家和地区，出口交货值21亿元，出口创汇2000万美元，利税2亿元。2000年，凤城工业园区被烟台市政府命名为“十大私营经济园区”，2001年被山东省人民政府授予“先进民营经济园区”称号，成为中外客商投资兴业的宝地。城市产业工业17城市产业工业工业园区凤城万吨级深水码头旅游度假区烟凤一级路凤城工业组团18海阳旅游度假区距海阳市中心约11公里。是集旅游观光、商务休闲、娱乐健身于一体的综合性旅游度假区。2001年12月由山东省人民政府批准设立。是国家3A级旅游景区，省级旅游度假区。海阳旅游度假区规划控制面积26平方公里，中心区面积12平方公里。以凤山为中心，两侧各有弧形海滩
12、对称分布，形状伏鸟舒翼，酷似展翅欲飞的凤凰。当前，凤城的发展面临前未有的大好机遇：2012年亚洲沙滩运动会、高尔夫球场扩建、核电厂前期工程开工、澳柯玛影视城落户、大批旅游项目开工建设、凤城港权属下放、市行政中心南迁、中央电视台“同一首歌”走进海阳，来到凤城等等，这些都为凤城提供了前所未有的发展机遇。城市产业旅游度假区19分 析 市 场分 析 市 场202005年投资总额达到78.4亿元，其中规模以上投资71.9亿元，人均居住面积25.8平方米。2004年海阳市房屋施工竣工面积单位：平方米地 区合 计住 宅基本建设更新改造其他投资房地产施工面积地 区合 计住 宅基本建设更新改造其他投资房地产施工
13、面积3466672599057286447617600105518479078竣工面积竣工面积233405921404621431451760010551867796分析市场海阳市房地产21分析市场旅游度假区房地产今年以来，区内度假酒店群和中央商务区两大特色群体快速推进，目前，旅游度假区内在建项目24个，在建面积87.8万平方米，已完成投入4.2亿元。?以建筑面积3.4万平方米的高架观光平台为轴线，两侧建设8栋19层高的商务公寓和10座高档度假酒店，目前，大酒店部分已经营业。中央商务区8栋高层建筑多数已经开盘销售。?目前，区内投资6000万元以上的项目30个，总投资达60亿元。?总投资1.5亿
14、元的游艇码头，是一处按国际标准规划建设的专业化海滨休闲运动服务区，将为金色海岸打造一道亮丽的风景线。?总投资1.6亿元的荷兰街、5亿元的日本城、2.3亿元的沙滩文体活动中心、3亿元的军事公园等项目正在紧张建设?中国足球训练基地和沙滩足球训练基地即将开工。整体状况22亲海御墅别墅群亲海御墅别墅群金海翠林别墅群金海翠林别墅群凤凰国际别墅群凤凰国际别墅群诸多在建楼盘诸多在建楼盘诸多在建楼盘诸多在建楼盘观海大酒店观海大酒店国宾海景大酒店国宾海景大酒店怡海大酒店怡海大酒店分析市场旅游度假区房地产23旅游度假区内别墅价格在均价68007500元/平米，高层、小高层均价3080-3200元/平米，多层均价2
15、450-2600元/平米；市区价格：高层起价2750元/平米，高层精装修7500元/平米。分析市场旅游度假区房地产销售价格旅游度假区内别墅、酒店、商务公寓主要销售对象是工业园区内企业主，青岛、济南，以及省外、国外前来度假旅游者，主要原因是人口少（老城区不足8万，凤城不足2万），收入水平低，支付能力有限。工业园区内企业目前已经运营的不到50%，多数处于投资新建阶段，等这部分企业完全投入生产，大量招工，老板、企业主，高层管理者来海阳长期居住，这对旅游度假区楼盘或许是一个机会点。目标客户同质化竞争严重区内从5年前的不毛之地，开发到现在如同一个大工地，大量楼盘在这两年集中上市，竞争激烈，多数楼盘去化情
16、况不理想。24分析市场旅游度假区房地产配套不完善带来的抗性仍很大配套设施及其不完善，部分楼盘带有商铺，但都未营业，真正的居住氛围尚未形成，目前旅游度假区入住率很低，人气尚未形成，到了晚上除了宽敞的大道和漂亮的路灯外，几乎见不到人影和车影，这种情况期待在2012年亚沙会之前能得到改观。区域外市场开拓能力有待加强楼盘营销水平低，多数开发商没有聘请专业策划和代理销售公司，楼书除别墅楼盘外都极其简单，估计开发商省外、国外，甚至地区外市场开拓能力十分有限，目前销售自然去化成份比较大，尚有很大的市场潜力没有开掘。25楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型开发商开发商金海翠林别墅、花园洋房海阳福邸置业有限公司凤凰
17、国际别墅、多层新峰大厦多层海阳市新峰房地产开发有限公司龙怡花园多层龙口矿业集团碧海金滩多层山海翠城联排别墅、复式住宅青岛九方集团有限公司家和美景天城多层、小高层烟台海盛置业有限公司海府大厦多层海阳市海府置业有限公司三龙海之苑普通住宅青岛三龙公司亲海御墅独栋别墅江苏中凯房地产发展有限公司主要楼盘调查分析市场旅游度假区房地产26楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型容积率容积率金海翠林27万平方米0.58 凤凰国际占地面积400亩0.8新峰大厦2.8万平方米2.69龙怡花园6万多平方米1.4碧海金滩21万平米1.15山海翠城占地40万平方米0.88家和美景天城35万平方米1.08三龙海之苑8万平方米1.
18、02亲海御墅45.5万平方米0.32主要楼盘调查分析市场旅游度假区房地产27楼盘名称楼盘名称推出情况推出情况凤凰国际1-3期即将入住，4、5期全新登场新峰大厦由两栋的高十九层的板楼组成入住户数170户，户型由101-149平米几种户型组成，其中1-2层为商业用房碧海金滩一期8栋多层山海翠城48-140平方米，联排别墅160-200平方米，复式住宅160-200平方米海府大厦200套海景住宅。三龙海之苑5层带阁楼多层建筑，1层以下配有车库，户型在80米2到140米2之间，亲海御墅一期独立纯别墅区262套，267辆私家车库，60辆公用停车位。主要楼盘调查分析市场旅游度假区房地产28楼盘名称楼盘名称
19、销售价格销售价格售楼处地址售楼处地址金海翠林别墅均价：7500元/平方米海阳省级旅游区内东京路凤凰国际别墅均价：6800元/平方米海阳旅游度假区内新峰大厦起价：3200元/平方米龙怡花园均价：2450元/平方米碧海金滩均价：2750元/平方米项目现场山海翠城联排均价:4000元/平方米旅游度假区黄海明珠影视城内家和美景天城起价:2750元/平方米方圆集团大门西侧海府大厦起价：5000元/平方米项目现场三龙海之苑起价2400元/米项目现场亲海御墅均价:7500元/平方米海阳售楼处：项目现场青岛售楼处：宁夏路110号分析市场旅游度假区房地产主要楼盘调查29楼盘名称楼盘名称周边配套周边配套金海翠林小
20、区内部配套:幼儿园、超市、会所,中小学:海阳一中,医院:青岛大学善达康复中心凤凰国际濒临万米海岸线，周边环境优美空气新鲜。龙怡花园距市区仅4分钟车程，与万米海滩仅5分钟车程，紧靠开发区管委大楼。东侧是烟凤公路。山海翠城小区内部配套:社区内有大型幼儿园、约3000平方米大型超市、社区中心会所、18洞国际高尔夫球场,中小学:凤城小学、凤城中学、水产学校（原海阳三中）、海阳一中,综合商场:农贸市场、渔港,医院:开发区医院,其他:金海大酒店家和美景天城小区内部配套:幼儿园、小学三龙海之苑进入2006年，投资600多个亿的核电站、海洋湿地公园、海阳港、中国足球训练基地等多个项目将陆续启动亲海御墅青岛大学
21、医疗集团善达康复中心、山东高考状元学校海阳第一高级中学、滨海风情商业街等环侍周围；旭宝高尔夫球场、游艇俱乐部、万米沙滩浴场近在咫尺。分析市场旅游度假区房地产主要楼盘调查30对 接 项 目对 接 项 目31新凯亲海御墅本案东京路滨海大道连接在建高速烟凤一级路湿地景观带282亩市一中对接项目地块分析32地块SWOT分析?优势分析a.本项目由新凯公司开发，发展商一期别墅项目已经建立起一定知名度和高品质的品牌形象，能给买家充足的信心。b.位于海阳新城区，政府非常重视此地的开发建设，大量的市政配套设施即将开发和投入使用，区域未来发展潜力巨大。c.地处通往老城区交通主干道东京路边，距离青威高速和规划的滨海
22、高速很近，交通十分便利；d.临近多个别墅项目和即将投入使用的市一中，档次高，未来社区配套较完善；e.临近2012年亚沙会举办场地，能够吸引度假者的青睐。?劣势分析a.新城区配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。b.近期周边物业市场销售情况不活跃。c.目标客户针对区域以外，异地销售仍是一个弱项。d.由于项目档次和周边物业无区隔，周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；e.项目距离海边还有一段距离，海景景观会受一定影响。f.紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重。?机会点a.海阳房价比周边城市（青岛、烟台）低很多，价格洼地以及毫不逊色的海景将吸引更多异地置业者。b.滨海大道连接的高速公路、深水码头均已规划建设，
23、一旦完工投入运营将极大提高本区域的交通便捷性，异地顾客的交通抗性将逐步减小。c.工业园区内企业目前已经运营的不到50%，多数处于投资新建阶段，等这部分企业完全投入生产，大量招工，老板、企业主，高层管理者来海阳长期居住，这对旅游度假区楼盘或许是一个机会点。d.2012年亚沙会的举办，中央电视台“同一首歌”走进海阳，大批旅游项目的兴建将极大提高本地的知名度，旅游市场的红火也预示着房产市场的兴旺，度假式置业将成为一种趋势。?威胁点本区域尚有大量的土地没有开发，将对本项目构成直接威胁。对接项目地块分析33?项目下阶段应该在大盘的形象基础上，深化项目生活理念，真正树立高尚海景社区的品牌形象.?进一步梳理
24、目标客户的需求，围绕客户在产品上进行优化提炼，在产品上形成强大的竞争力。?重视工地、案场包装和形象推广，并配合主题公关活动等立体传播手法在市场上成为标杆性品牌大盘。对接项目地块分析新凯别墅项目给我们的启示34项 目 定 位项 目 定 位35空间体系品质引领规划设计配套、服务项目开发模式价值体系品牌战略五大要素:成为项目发展的主线五大要素贯穿了项目发展的全过程,打造项目产品的核心竞争力五大要素:成为项目发展的主线五大要素贯穿了项目发展的全过程,打造项目产品的核心竞争力策略研究价值挖掘景观设计建筑设计规划设计城市空间区域空间建筑空间户型空间品质生活舒适人居大盘优势品牌品质产品品质物业管理生活配套3
25、6新凯项目，地处海阳旅游度假区。占地282亩，是集度假、休闲、居家于一体的海湾公园人居。设计理念强调因势利导，整体设计为梯状结构，轴线聚焦海滩，岛屿状海滨设施，建筑阶梯状跌落、流水贯穿社区。整体景观规划以观海为主题，结合城市湿地公园水系生态完全阐述水生活的精髓，并结合旅游地产特点全力发挥旅居优势，形成运动、休憩、旅游动静结合的齐备配套。海湾公园、海边生活的天堂策略研究市场定位市场定位思路371、企业职业经理人、高级白领特点：在职场上取得了较大成功，有较丰厚的积蓄，文化程度较高，讲究生活品味，自身有尊荣感。2、私营企业主特点：海阳经商人数不少,他们经济实力雄厚，购买能力强，讲排场，有商务接待要求
26、，对市场有敏锐的感觉。3、全国及周边省市旅游度假养老特点：有一定经济实力，寻求环境好，风景美的居住地。4、韩国日本客户特点：在韩国海阳来往较多，在海阳开发区投资有企业，喜爱滨海风情。5、周边城市(青岛烟台济南)承受不住高房价者特点：老家在海阳，无力在外地置业者，看中海阳低房价小结：小结：目标客户共性：拥有较好的物质和精神财富，具备了追求更高生活品味的条件。差异性：分布地域较广，“锁定”难度较大，在媒介策略部分要充分考虑到这一因素。策略研究客户定位目标客户定位381、购买阶层a.自用：在本地长期居住或工作者，有能力而又确实希望置业的。b.安居保值：高薪收入阶层（含个体户及现时租屋人士）。因为楼宇
27、的价值会随通涨而上升，而租屋的租金则如流水般而去，住宅置业既能保值又可安居。c.旅游度假：在大城市的一般投资即可拥有此处高尚滨海物业，能休闲渡假；能安置老人及特殊安排；能服务于商业活动；有一定投资回报。d.投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。2、年龄层次：中青年人为主（3050岁）3、家庭结构：三五口之家为主4、收入区分：中高等级5、经济结构：现有存款10万元以上6、消费等级：10万50万元7、消费水准：精品型消费8、购屋心态（1）环境偏好治安良好，相对恬静，且有安全保障之住家。（2）休闲享受各项休闲娱乐设施近在800米半径以内之理想住家。（3）商
28、品偏好喜欢家居户数少，出入人员较单纯。（4）地段偏好交通网络四通八达，方便快捷。9、购屋动机：保值增值+旅游居住。目标市场细分策略研究客户定位39?抓住目标消费者的心态和需求特征，应该在产品上对项目进行针对性优化，在保证现有户型良好特征的基础上，强调舒适景观规划和楼盘品质。?营销推广上务求直指人心，树立高端品牌形象，结合产品特征开展体验营销模式，让客户接受乃至向往项目高尚生活理念。启示策略研究客户定位40产 品 优 化产 品 优 化41?以打造海阳当地高品质海景亲水社区为追求目标，融合现代人亲水、品质生活体验、子女教育、健康保健、安全舒适的需求提供硬件和软件设施上的支撑，营造当地上流生活典范。
29、?强调花园式景观设计，创造优雅、清新、人文的意境。?强调主题会所设计,演绎个性生活体验。?强调节能环保、高科技设计理念。?强调齐全的配套和完备的智能化设施。?突出物业管理的信誉和品牌，以及管理质量。策略研究产品优化产品优化思路42针对项目基地稀缺性的海岸优势特点，为最大限度满足每一个居住窗口的观海需求，可考虑将6层的海景洋房放置在南侧靠海岸一带，与别墅区相连，将海景高层布局在靠近湿地公园的一侧。为增加景观面积，满足主题景点占地需求，高层设计为30层以上，高度100米左右，这样可以极大地提高眼界，不仅能够观海，而且能够鸟瞰整个旅游度假区，成为地标性建筑。为缓解高低层落层对视觉的冲击，同时在中间地
30、带布置了部分9-11层的小高层。从东京路一侧看过来，海面、海岸、建筑物、丛林错落有致，天际线宏伟壮观。为确保项目整体的通透感，在小区的南北方向设计了三条景观轴，中间这条是小区的主景观轴，可考虑设计人工水系。在各景观轴的节点处，项目错落地布局了数个圆型广场，中间的下沉式广场是小区的中心广场。通过上述景观设计，能满足户户有景观，花色各不同的景致特征。平面规划建议策略研究产品优化43?建筑立面突出海景高档住宅的质素、档次和品位，色彩的选择宜体现稳重、品位。建筑立面突出海景高档住宅的质素、档次和品位，色彩的选择宜体现稳重、品位。?在总的现代风格基调不变的情况下不同组团之间可有色彩的稍变化。在总的现代风
31、格基调不变的情况下不同组团之间可有色彩的稍变化。策略研究产品优化立 面 建 议海景高档社区，海阳地标住宅44为了保证动静分离，车行道与人行道分开，整个新凯项目内以两条主车道分左右贯穿东西，并于主干道上设立多个回车节点，便于车行。进入小区内的车行道尽量成尽端式布置，减少对居住环境内部生态结构的干扰。在不破坏整体景观构架的前提下，在组团绿地中开辟生态停车位，方便住户及访客停车。三条景观轴与小区道路相结合形成了新凯项目的步行动态。人行交通规划重视步行空间与步行活动的组织，强调休闲活动空间与步行系统、绿化系统及公建设施的相互渗透和有机结合。交通动线设计建议策略研究产品优化45通过对周边项目了解，我司认
32、为，包括别墅项目在内景观设置比较单一，以植树、植草皮为主。考虑本项目借靠近别墅区的地利优势，并且具备了优越的海滨风光，为匹配这别具一格的自然风光，规划运用特点鲜明品种繁盛的植物系，配合别致的水系景观，突出南国风情，体现生态绿色小区、海湾公园的宗旨。景观设计建议策略研究产品优化46局部架空景观、小品，体现景观无处不在策略研究产品优化首层住宅单元的园林设计47户型设计建议：飘窗户型设计建议：飘窗户型设计建议：入户花园户型设计建议：入户花园策略研究产品优化48户型设计建议：观海露台户型设计建议：观海露台策略研究产品优化49考虑到整个旅游度假区目前配套尚未成熟的实际情况，本项目将重视会所功能设置，增加
33、业主相互交流的场所，给业主一种归属感，减少业主自外地至此置业，交际圈缩小所带来的孤独感，建设集度假、休闲、居家于一体的海湾公园人居。策略研究产品优化完备配套：商务会馆完备配套：商务会馆50休闲娱乐、儿童娱乐中心、雕塑喷泉、休闲亭、运动健身室外网球场、室外健身跑道、篮球、网球、门球等球类运动场所休闲娱乐、儿童娱乐中心、雕塑喷泉、休闲亭、运动健身室外网球场、室外健身跑道、篮球、网球、门球等球类运动场所完备配套：室外运动泛会所完备配套：室外运动泛会所策略研究产品优化51完备配套：下沉式广场完备配套：下沉式广场地块水平面比周边路面标高低2米，可考虑在小区中央设置下沉式广场，广场四周设置配套型商业。一方
34、面可以减少回填土工程量，减低工程成本，另一方面，海阳地区冬天常刮西北风，冬日在广场上活动可以避挡寒风，享受阳光，增加业主舒适性。策略研究产品优化52商业配套上，本项目沿街商铺应与新凯别墅区商铺统一协调，在整体上提高档次，与项目高品质、高档的层次相一致，形成区域性的消费购物中心。可结合本地特点，考虑引进瑜伽馆、美容中心、咖啡吧、海鲜城、烧烤园；同时提供便利超市、医疗诊所、银行、邮局、社区巴士等生活设施，让度假生活精彩纷呈。完备配套：沿街商铺完备配套：沿街商铺策略研究产品优化53智能化节能设计建议地板中央空调，采用世界最先进的置换通风和地板辐射采暖制冷技术，集地板采暖、地板制冷、新风换气于一体，通
35、过同一套地板辐射管路夏天供冷冬天供热，并实现智能区域控制和提供新风，模拟出最接近自然的空气环境，被称之为“自然空调”。地板中央空调是对空调的全新诠释，是最适宜、最自然、最舒适、最健康的空调。策略研究产品优化地面辐射空调系统智能化、节能科技产品能够显著增加产品售价，提高本项目的档次与品质。可通过专项调查，检测本项目目标客户群认可程度，并综合考虑成本投入、投资回报等因素择优选取54改善室内空气质量的最有效的办法就是通风。具有多重过滤净化技术和热回收装置的中央新风换气系统，能保证一年四季，全天侯24小时，呼吸新鲜、洁净、含氧量充足的空气。在发达的欧美国家房屋呼吸系统早已成为建筑必备装置。策略研究产品
36、优化中央新风换气系统（房屋呼吸系统）55基于现代化生活用水三级化的理念，一般是由过滤器、软水器、直饮净水器组成三级分质供水系统。策略研究产品优化中央软水及净水过滤净化系统56策略研究产品优化壁挂式太阳能采用外挂式太阳能，解决中下层住户无法采用太阳能的难题，不仅每户可以便捷的享受到热水，还可将屋顶留作设置观景露台，同时住户统一使用，可形成类似百叶窗和幕墙的效果，美化外立面。分户镶嵌式阳台实体墙结合外挂阳台栏板式57物业管理建议物业服务要真正体现“国际人文生活”居住标准，充分展示“新凯项目”作为海湾花园品质大盘的企业品牌及项目品牌代表。房地产不仅仅是水泥与钢筋的简单结合，真正的利益点是其所能提供的附加值部分。物业管理是房地产项目运作经营中最能体现文化与服务的实质性附加值。物业管理的优劣直接影响到整个房地产发展商的信誉。优秀的物业管理可以独立发展成为地产行业新的有效利益点。相关建议1.建议发展商聘请山东甚至是国内著名的物业管理公司（如招商、中海、万科、绿城）,全面接管项目的物业管理；2.如果发展商组建自己的物业管理公司，亦需要聘请知名的物业公司作为楼盘的物业顾问。策略研究产品优化58谢谢