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1、中国海洋大学硕士学位论文颐中房地产开发项目的成本控制姓名：韩志勇申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：李晓伟;朱广君20081214颐中房地产开发项目的成本控制 两要我国的房地产业经过十几年的发展，己逐渐成为国家经济的重要支柱产业，它带动了多个行业的发展，形成了一个巨大的产业链，解决了众多的就业机会，在国家第三产业中占有十分重要的地位。随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，特别是2 0 0 8年以来，国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争越来越激烈，已经达到了白热化的境地，由于银根紧缩，各房地产开发企业的资金链面临断裂的风险。上
2、市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有的压力，房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局，因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。本文首先对当今国内外成本控制理论研究现状和应用现状进行了分析，包括成本性态分析、成本控制内容分析及成本控制程序与方法的分析，为论文研究打好了理论基础；其次本文采用案例分析的研究方法，以颐中房地产公司为案例，以项目成本理论和房地产项目
3、开发成本理论为基础，着重于理论与实际的结合，通过颐中房地产开发项目成本控制的实证，突出主动控制在房地产项目成本控制中的重要作用；运用企业战略和项目型公司相关理论为工具，从开发管理模式角度、组织形式及价值链角度进行分析，对颐中房地产公司在原职能型组织架构下遇到的项目成本管理问题进行分析，进而为降低和控制项目开发成本寻求相应对策，构建以多项目开发模式、强矩阵性组织架构、制度化和信息化的开发成本控制保障体系，并重点从设计、招投标、合同、施工、结算管理等关键环节提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。最后是对颐中房地产项目成本控制的执行效果进行总结，并介绍自己的心得体会。关键词：成本控制，项目成本，
4、颐中房地产，开发项目T h eC o s tc o n t r o l so fe s t a t ed e V e l o p m e n tp r o j e c to fE t s o n gR e a lE s t a t eD e V e l o p m e n tC o，L M TA b s t r a c tO u rc o u n t 巧sr e a le s t a t ei n d u s t 拶p a s s e st h r o u 曲s e V e r a ly e a r Sd e V e l o p m e m，h a Sb e c o m et h es t a
5、 t ee c o n o m yg r a d u a l l yt h ei m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r y i th a Sl e dm a n yp r o f e s s i o nd e V e l o p m e n t，h a Sf o 咖e dah u g ei n d u s t r i a lc h a i n，h a Ss o l v e dt h em u l t i t u d i n o u se m p l o y m e n to p p o n u n i 劬h o l d st h ee x t r e
6、m e l yi m p o n a n ts t a _ t u si nt h en a t i o n a lt e r t i a l 了i n d u s t U C o n t i n u e sa l o n gw i t he a c hc i t yh o u s ep r i c et oc l i m b，t h en a t i o n a lp m f e s s i o nd e V e l o p m e n ts t a r t st op a ya t t e n t i o nh i 曲l yr e 黟L r d i n gm i s，s i n c es
7、p e c i a l l y2 0 0 7，t h ec o u n n yh a Sp r o m u l g a t e das e r i e so fl a w sa n dr e g u l a t i o n sd o c u m e n tt os t a nt ot h er e a le s t a t ei n d u s t 拶t oc a r 巧o nt h er e g u l a t i o n M o r e o V e r，t h ep r o p e r t yd e V e l o p m e n te n t e r p r i s e sm a r k
8、 e tc o m p e t i t i o ni sm o r ea n dm o r ei n t e n s e，h a sa l r e a d ya c h i e V e dt h es u p e r h e a t i n gr e g i o n，b e c a u s em em o n e ym a r l(e tr e d u c e s，V a r i o u sp r o p e r t yd e V e l o p m e n te n t e r p r i s e sf u n dc h a i nf a c e dw i t ht h eh u g ep
9、r e s s u r e，g o i n go nt h em a r k e tf i n a n c i n e n t e r p r i s e sc O o p e r a t i o nd e V e l o p m e n ta Sw e l la St h ea n n e x a t i o na 1 1 ds oo nc a u s e st h er e a le s t a t ee n t e r p r i s et of 砬et h eu n p r e c e d e n t e dp r e s s u r e，V a r i o u sp r o p e
10、r 眵d e V e l o p m e n te n t e 印r i s e sp r o f i ts p a c er e d u c e sr e p e a t e d l y T h er e a le s t a _ t ee n t e r p r i s ef a c e st h ep r o f e s s i o nt om i xt h ec a r d sw i t hs u p e r i o rw i n 锄dt h ei n f e r i o rw a s ho u ta S p e c t，d o e sn o ta d 印ts o m eo n eb
11、a t c ht h em a r k e te n t e r p r i s et oe l i m i n a t et h eo m g o i n g T h e r e f o r et h er e a le s t a t ee n t e r p r i s eh a dt oh a v et oc h a n g et h ep a s te x t e n s i o nt h em a n a g e m e n tp a 位e mt ot r a n s f o 丌nt Ot h ei n t e n s i v ed i r e c t i o n，w a n t
12、e dt h eb e n e f i tt Ot h em a n a g e m e n t，i nw h i c hc o s tc o m r o lw o r kt ot a k ei nt h es u p e i s o 巧w o r kt l ek e yl i I l l(h a dt oc a u s et h ee n t e r p r i s et 0t a k eh i g h l y，w h e t h e rw a si tt h ee n t e r p r i s ec o m e st oas t o pt h ef o u n d a t i o nw
13、h i c ha n dd e V e l o p e dc o n t i n u a l l yi nt 1 1 en l a r k e t T h i sa r t i c l ef i r s th a L sc a e do nt 1 1 ea n a l y s i st on o wt h ed o m e s t i ca 1 1 df o r e i g nc o S tc o n t r o lf u n d a m e n t a lr e s e a r c hp r e s e n ts i t u a t i o na n dt h e 印p l i c a t
14、i o np r e s e n ts i t u a t i o n，i n c l u d i n gt h ec O S tc O n d i t i o na n a l y s i s，t h ec o s tc o n t r o lc o n t e n ta n a l y s i sa n dt h ec o s tc o n t r o lp r o c e d u ea n dt h em e t h o da n a l y s i s，b u i l tt h e r a t i o n a l e f o rt h ep a p e rr e s e a r c h
15、；N e X tt h i sa n i c l eu s e st h ec a S ea n a l y s i st h er e s e a r c ht e c h n i q u e，t a l【et h ec h e e ki nt h er e a le s t a t ec o m p a n ya St h ec a L s e T a k et h ei t e mc o s tt h e o 叫a n dt h er e a le s t a t ep r o j e c td e V e l o p m e n tc o s tt h e o Ua Saf o u n
16、 d a t i o n，e m p h a t i c a l l yi nt h e o 巧a I l da c t l l a lu n i o n，t 虹o u 曲c h e e ki np r o p e n yd e V e l o p m e n ti t e mc n s tc o n t r 0 1r e a ld i a g n o s i s p r o m i n e n ti n i t i a t i v ec o n 仃o li nr e a le s t a t ei t e mc o s tc o n t r o lV i t a lr o l e U s i
17、 n gt h ee n t e 印r i s es t r a t e g ya n dt h ep r o j e c tc o m p a n yc o r r e l a t i o nt h e o r i e si sat o o l，f r o mt h ed e V e I o p m e n tm a n a g e m e n tp a t t e ma n g l e，t h eo r g a n i z a t i o nf o n l la n dt h eV a l u ec h a i na n g l ec 硎e so nt h ea n a l y s i s
18、，T h eE t s o n gr e a le s t a t ec O m p a n yt h ei t e mc O s tm a l l a g e m e n tq u e s t i o nw h i c hc a nu n d e rt h eo 唱a n i z a t i o nc o n s n l J c t i o nm e e ti nt h ef o n I l e rp o s tc a r r i e so nt h ea n a l y s i st ot h ec h e e ki n，t h e nf o rr e d u c e ss e e l(S
19、t h ec o l l r e s p o n d i n gc o u n t e n n e a S u r ew i t ht h ec o n t r o lp r o j e c td e V e l o p m e n tc o s t，c o n s t r u c t sb yt h em u l t i-p r o j e c td e v e l o p m e n tp a t t e m，t h es t r o n gm a t r i xO 曙a n i z a t i o nc o n s t r u c t i o n，t h ei n s t i n n i
20、 o na n dt h ei n f o m a t i o n i z a t i o nd e v e l o p m e n tc o s tc o n t r o ls a t e g u a r ds y s t e m，a n dk e yf r o mt h ed e s i g n，am o V eo f b i d，t h ec o n t m c t，t h ec o n s t r u c t i o n，t h es e t t l e m e n tm a n a g e m e n ta n ds oo nt h ek e yI i n kp r o p o s
21、e dt h ec o s tc o n t r o lm e a S u r e，e n h a n c e st h ee n t e r p r i s et h ei n V e s t m e n ti n c o m e F i n a l l yi st h er e a le s t a t ei t e mc o s tc O n t r o lc a r r i e so u tt h ee 任-e c tt ot h ec h e e ki nt oc a r 巧o nt h es u m m a I Ma n di n t r o d u c e so、v na t t
22、 a i n m e n te x p e r i e n c e K e yw o r d s：C o s tc o n t r o I s，p r o j e c tc o s t，E t s o n gR e a lE s t a t eD e V e l o p m e n tC o，L M T，e s t a t ed e V e I o p m e n tp I o j e c t独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或其他教育机构的
23、学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名舡国签字日期：州年t 胡2 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位敝作者躲形勇翩酶奄劫书签字日期
24、：嘴年堋。日签字日期：油昭年，二月二日颐中房地产开发项日自0 成4 二托沸01 绪论1 1 选题背景与研究意义1 1 1 选题背景我幽的房地产业经过十儿年的发展，已逐渐成为国家经济的重要支柱产业，它带动了多个行业的发展，形成了一个巨大的产业链，解决了众多的就业机会，在国家第三产业中占有十分重要的地位。但随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，特别是2()()8 年以来，国家颁布了一系列的法规文件丌始对房地产业进行宏观咧控，如“7 0 9 0”政策(9 0 甲方米以下房型占丌发面积7 0 以上)、第二套房屋贷款利率上调、逾期开发缴纳土地增值税等一些列调控政策。另外，房地产丌发企业的
25、市场竞争越来越激烈，已经达到了白热化的境地，由于银根紧缩，各房地产丌发企业的资金链面临断裂的风险。上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有的压力，房地产开发企业的利润空问一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局，因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。房地产成本控制作为影响房地产开发总体回报非常重要的一个方面，已经逐渐成为提升房地产企业效益的核心来派，当前国内房地产开发顶号的成本控
26、制方面，普遍存在的一个不足是：成本控制目标往往难以实现，目标成本不能得到有效的贯彻和执行，往往以成本最低为唯一的控制目标，缺乏客观、科学、有效的决策依据，致使房地产开发项目在建设过程中无法进行有效的成本预测与监控。各开发企业对成本虽然越来越重视，设立专门的职能部门、聘请专业的人士进行控制和管理，但成本控制仍然是一项艰难的工作。本人所在的颐中房地产开发有限公司也同样面临着诸如此类的问题，作为成本管理部门的工作者，深感成本控制的压力的同时，一直在追寻着合理有效、切实可行的成本控制的管理办法。在这种总体经营战略的框架中，企业的成本管理战略的作用也随之突颐中房地产开发项目的成本控制显，并在经营战略中居
27、于极其重要的核心地位。1 1 2 研究的意义成本控制是降低成本、获取利润的重要手段，降低成本是实现利润的重要基础。要降低成本，必须加强成本管理，其中的一项重要内容就是强化成本控制。研究颐中房地产开发项目控制方案，有利于公司在应对房地产市场竞争的挑战中认清形势，找准存在问题，并积极采取对策：有利于企业在市场竞争中抓住主要矛盾，采取针对性措施，取得事半功倍的成效；有利于形成全员参与、全过程成本控制的体系，以便成本控制方案的顺利实施；有利于降低成本、减少消耗，增强企业竞争能力，取得较好的经济效益。1 2 国内外研究现状与发展动态1 2 1 国外研究现状在国外，随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验
28、的积累，对项目的成本控制越来越重视。在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着9 0 以上的成本，成本控制的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来控制项目建设成本，通过合同管理，来控制成本风险。国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。1 2 2 国内成本控制研究现状及发展动态2
29、 0 0 8 年初，北京市建委对拟注销资质证书的8 6 2 家房地产开发企业名单进行了公示。从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经达到了白热化的境地，由于银根紧缩，各房地产开发企业的资金链面临断裂的风险，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节2颐中房地产开发项目的成奉控制必须引起企业的高度重视，它是企
30、业能站稳于市场和持续发展的坫黜。随着房地产市场的规范化，房地产丌发的信息越米越透明，消德行的购买行为也变搿越来越鹧，陆，房地产食业只能通过不断升华i 殳计、增加功能，加u 人投入等于段来乡分1 1，场、争夺弈户，使7 j 房地产的丌发成本不断增加，利润I i 断下降，竞争也越米越激烈，房地产告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分上越米越细。专业化水平越来越高，单纯依靠t 饯术蜡施已难于保证企、p 存激烈的竞争中难以维持长久的竞争力，经营战略f 勺最要性越来越被管理者所重视。在这种总体框架下，企业的成本管理战略的作用也随之显现，并在经营战略中届于极其重要的核心地位。如何降低成本，如何
31、在同样的市场竞争巾显现自己的优势，成了房地产丌发商们特别关注的话题。各房地产开发商都在对成本控制进行着探索和研究，寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法。目前，各房地产开发企业已经将成本控制的研究和投入达到了空前重视的状态，各种辅助管理软件业推出，如金蝶K 3 等。在国内的房地产企业中，诸如万科、中海、远洋房地产等国内龙头企业，一直也在探索着成本控制的有效途径和手段，万科的成本控制实行外包制和产品开发产业化，充分利用社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；远洋地产实行项目制管理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责制对项目成本控制监
32、督、指导和质询，以期达到成本控制的目的。房地产项目的成本控制由最初的简单、粗放型的管理向今天的程序、集约化管理转变与此同时，国家有关部委和主管部门趟，在探索，使房地产开发领域的各项工作更加规范化，尤其是在成本管理上，通过出台相关政策、管理办法以及采取必要的手段进行引导，使成本控制做到有据可依、有理可循。1 3 研究思路和方法1 3 1 研究的思路以项目成本理论和房地产项目开发成本理论为基础，运用企业战略和项目型公司相关理论为工具，从开发管理模式角度、组织形式角度及价值链角度进行分析。对颐中房地产公司在原职能型组织架构下遇到的项目成本管理问题进行分析，进而为降低和控制项目开发成本寻求相应对策，构
33、建以多项3颐中房地产开发项目的成本控制目开发模式、强矩阵性组织架构、制度化和信息化的开发成本控制保障体系，并重点从设计、招投标、合同、施工、结算管理等关键环节提出成本控制方案的实施措施。1 3 2 主要研究方法本文主要采用了以下几种研究方法：a 系统分析法系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件下，一个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统。房地产开发更是一个复杂开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以
34、期获得预期的经营效益。b 案例分析法案例分析，无论此案例是成功还是失败，从中提炼出普遍化、共性的观念来，得到规律的启迪，对经营管理者未来的开发经营管理活动是十分有益的。经营管理理念是经营管理实践的总结与升华。案例分析是经营管理实践的总结与升华，案例分析是经营管理理论的有机补充，又具有一定的说明意义，有助于理论与实践相结合。通过案例分析，有利于阐明理论有利于在实践工作中把握理论，提高实战能力。c 比较分析法比较分析法是通过指标对比，从数量上确定指标差一的一种分析方法。对房地产开发企业的成本控制进行研究就是从现象对比入手，发现差异，研究原因，找出规律性的东西来，以提高企业的经济效益。4择雨中房地产
35、开发项目的战奉拧制2 项目的成本控制理论及房地产成本控制方法2 1 成本控制的相关理论房地产企、l k 成本符理方法应追求力法的利学。陀和史J 1 j 性，应能从不同层【f I i 司求控制成本录I 降低成本的可能，能以丌发全过程的伯度对项目开发成本实施有效控制。下面介绍几种比较适合-房地，批企业丌发项目成本控制的理论：牛命周期成本理论。房地产开发项目成本生命周期是指企业内部系列有序的作业，它包括研究与丌发，设计、建没施工、营销、物业管理等，它是产品或服务从成本发生角度而言的周期。产品生命周期总成本，分为三个组成部分：一l：游成本、制造成本和下游成本。生命周期成本周期的意义在于为房地产开发企业
36、提供了一种全新的视角，帮助我们更多的从整个生命周期成本而非施工过程成本角度考虑，认识开发项目的成本，从而在成本管理过程中更加重视上游的设计成本和下游的售后和管理成本。当我们考虑房地产开发项目整个生命周期成本时，就会发现设计环节的决策制定对房地产开发项目的成本控制至为关键。尽管房地产开发策划设计阶段的成本可能只占整个产品生命周期成本的非常小的比例，但是这一阶段的决策对开发项目施工、营销和后期管理服务具有重大影响，设计阶段的决策锁定了其余生命周期成本的大部分。2 2 房地产开发项目成本控制的一般方法2 2 1 全面预算控制全面预算控制是以预算为核心建立起来的一种明确责、权i 利关系的机，制，以提高
37、经济效益为目的。房地产企业开发项目的预算本身是一个决策过程、计划过程和执行过程的完整体系。全面预算实质上是一整套预算的财务收支报表和其他附表，主要是用来规划计划期间企业的全部经济活动及其成果的事前控制，是编制的生产预算、各种产品成本预算、各项费用预算以及财务收支和货币流转预算等。只有根据消费者的需要和企业长期利益，决定企业的资本经营活动及其财务状况，才能达到预期的目标，成本的控制才有可靠的保证。5颐中房地产开发项目的成本控制同时，预算控制具有综合推进成本降低的积极功能，有计划地推行全面预算控制，是建立现代企业制度，强化财务管理，实施成本控制必须进行的一项十分重要的建设性任务，是企业适应市场经济
38、发展的必然选择。企业要实现目标利润，必须把预算控制放在资本运营的重要地位。2 2 2 目标成本控制目标成本控制是一种以目标成本为对象的管理概念，是目标管理的一种具体形式，是企业目标管理的重要内容。它具体是指企业资本经营活动中，把成本目标从企业目标体系中抽取和突出出来，围绕成本目标降低经营费用，开展各项经营活动和其他管理活动，用它来指导、规划和控制成本的发生和费用的支出，籍以达到提高资本增值效益的目的。可见，它是一种有效地降低成本、提高盈利的手段，是一种科学的现代成本经营方法。综上所述，目标成本和目标成本控制两者是辨证统一的关系。房地产企业开发项目的目标成本是目标成本控制的对象和奋斗目标；房地产
39、企业的目标成本控制是达到和实现目标成本的手段和方法。缺乏目标成本的制定和控制，目标成本实现便成为空中楼阁，没有保证。2 2 3 标准成本控制标准成本是指在正常和高效率的运转情况下制造产品的成本，而不是指实际发生的成本。在典型的实际成本制度中，间接费用是按事先规定的比率分摊到产品中去的，而标准成本制度也同样的办法处理。这两种方法的主要区别是对直接材料和直接人工的计算方法不同。实际成本制度采用每种产品实际发生直接成本数额；而标准成本制度则采用从直接材料和直接人中，产生的标准单位成本，有的会计制度规定存货用标准成本记账，有的会计制度规定存货，既用标准成本，也用实际成本记账。标准成本计算，是为产品成本
40、规定各项标准，并适用于企业管理工作中对产品成本进行有效控制的一种成本计算方法，标准成本的主要目标在于尽可能降低产品成本。如果企业生产的产品销售价格，在相关范围内相对稳定，则产品销售利润可以由于产品成本的降低而增加。标准成本是控制产品成本和提高企业经营成果的一种有效方法。标准成本在房地产开发企业的应用，可以将开发项目的各项先进的造价指标作为标准指标计算出标准成本。房地产企业开发项目的建筑标准一般6颐中厉地产于f：发项目的成4 i 捧制-叮分为材车斗、人工、赞f l j 三项，其c 1 一直接材料、直接人工构成主要成本，l 加上一般管理费用和销售费用构成总成本，后两项共称为丌发f n J 接毵JH
41、 则。实行预算控制。仓、l k 行 实施牛，J：准成本控制方法的同时，汴意建立利健全考核制度，训性组织结构，形确实行奖惩办法，充分调动人的主观能动性，重视人的行为对标准成本贯彻实施的影响，才能使标准茂本发挥其应有的作用。2。2 4 定额成本法定额成本法的基本原理足，在实际费用发生时，将其划分为定额成本与各种差异两部分来汇集，并分析差异发生的原因，反馈到成本管理部门及时予以纠汇。实际成本以定额成本为基础，加减所汇集和分配的各种成木麓异(包括定额变动差异、脱离定额差异、材料成本差异)，就得到产品实际成本，用公式表示如下：定额成本各种成本差异=实际成本采用这种方法，由于在生产费用发生的同时，及时揭示
42、了实际费用与定额的差异，这就将事后成本计算，发展为事中成本控制了，在房地产开放项目的成本管理与控制过程中，尤其要强调事前控制和事中控制的重要性，以便能够及时、主动的控制项目成本，重点控制住各项成本的差异和偏离。要特别强调，定额成本法是在简单法、分步法、分批法基础上，运用一种特殊汇集费用的方法，以便及时控制成本，这是定额成本法的实质。定额成本法是从标准成本中派生出来的，定额成本法与标准成本制之间的这种继承关系，决定它们两者具有基本上相同的功能和实施环节。两者既是产品成本的计算方法，又是成本控制的手段。两者都在事先规定产品应该发生的成本，以此为控制成本的依据，并据以计算和分析成本差异，追查发生差异
43、的原因，落实责任所在，以便采取措施，挖掘潜力。，不断降低成本，增加利润。2 2 5 价值链分析法价值链分析法是由美国哈佛商学院教授迈克尔波特提出来的，是一种寻求确定企业竞争优势的工具。即运用系统性方法来考察企业各项活动和相互关系，从而找寻具有竞争优势的资源。价值链分析法作为一种战略分析工具，借此可以更好的理解企业竞争优势，识别何处可以增加顾客价值或降低成7颐中虏地产开发项目的成本控制本。价值链分析方法提供了一种全面有益的视角，可以使我们清晰的看到房地产企业从开发项目的策划、设计、施工、销售到售后服务的全部战略活动，并从中找出在哪一阶段，可以增加顾客价值或降低成本。价值链分析法分为三个步骤：第一
44、、识别企业的价值链活动。房地产开发企业的价值链活动包括，投资机会寻找、选择与项目策划；技术、市场和经济三方面的可行性研究：政府的用地与规划许可；规划设计和单体设计；施工队伍选择与项目建设资金的落实；工程建设并实施成本、质量、进度控制；竣工验收和销售、回笼资金以及物业管理和售后服务等等。第二、识别每一项价值活动的成本动因。成本动因是房地产开发企业成本管理工作的主要着力点。可以说抓住了这些成本动因，也就抓住了成本管理的主要方面，控制了这些环节的成本，也就基本控制了房地产企业开发项目的成本。房地产开发企业各项价值活动成本动因如表2 1：表2 1 房地产开发各项价值活动成本动因分析表价值链活动成本动因
45、投资机会寻找、选择与项目策划投资估算、风险分析技术、市场和经济三方面的可行性研究政府的用地、规划许可规划设计和单体设计容积率、建筑标准、设计质量、设计系数施工队伍选择与项目建设资金落实招投标、合同签证、发包方式选择工程建设并实施成本、质量、进度控制设计变更、工程签证、工程结算、营销推竣工验收和销售、回笼资金广、销售进度物业管理和售后服务服务标准、专业化、工程质量第三、通过降低成本或增加价值来建立企业的可持续竞争优势。根据价值链分析法，研究房地产开发企业的成本管理，应从开发价值链全部活动入手，在项目策划、投资决策、设计阶段、动迁、施工队伍选择、合同洽商、施工建设以及售后服务阶段，紧紧抓住价值链活
46、动中影响开发成本的动因，采取相应的措施和方法，对项目开发全过程实施有效管理和控制。顾中房地产开发项目的成奉控制2 2。6 目标成本法目标成小法足一种基于作业层面的成本管理疗法，最早由亨利福特于1 9 2 3 年在我的生活与工作中提出，可适用于房地产丌发企业全过程的成本管理。房地产丌发企业n，j 目标成本法与生产性企业有所不同，无法通过“H 杯一竞争性价格一预j 到利润”的方式米制定标成本，只能采取依据不同阶段的成本估算的方法来制订成本计划，确定目标成本，以目标成本作为成本拧制的目标，来实现控制成本的目的。2 2 7“例外管理方法例外管理方法为房地产丌发企业提供了成本控制实施过程可以采J j 的
47、具体操作和判断方法。所渭“例外”是指在工程项目建设活动中那些不经常出现的问题，但关键性问题对成本目标的顺利完成影响重大，必须予以高度重视。在房地产丌发项目实施过程中属于“例外”的情况通常有如下几个方面：重要性：一般是从金额上来看有重要意义的差异，才称作“例外”。成本差异额的确定，应根据项目的具体情况确定差异占原标准的百分率。差异分为有利差异和不利差异。实际成本支出低于标准成本过多也不见得是一件好事，它可能造成两种情况：一种是给后续的分部分项工程或作业带来的不利影响；另一种是造成质量低下，除可能带来返工和增加保修费用外，质量成本控制还影响企业声誉。一贯性：尽量有些成本差异虽未超过规定的百分率或最
48、低金额，但一直在控制线的上下限附近徘徊，亦应视为“例外，巷昧着厦来的成本预测可能不准确，要及时根据实际情况进行调整。控制能力：有些是项目管理人员无法控制的成本项目，即使发生重大差异，也应视为“例外，如征地、拆迁、临时租用费用的上升等。特殊性：凡对项目全过程都有影响的成本项目，即使差异没有达到重要性的地位，也应受到成本管理人员的密切注意。例外管理方法是一种具体的操作方法。在实际工作中，要充分运用这种方法对成本计划的执行，对成本控制的效果进行分析，这样，可以大大减少成本管理的工作量，这也是成本效益原则的直接体现。2 3 房地产开发项目成本控制的原则9丽中房地产开发项日的成本控制成本控制的原则是建立
49、和完善成本控制系统的规范性、保证系统良好运行的一般准则，是进行成本控制活动应当遵循的行动标准。它是在成本控制的长期实践的基础上，按照成本控制的需要而逐步形成，并随成本控制的内外部条件以及客观要求而不断发展的。成本控制主要包括以下原则：2 3 1 全面性原则全面性成本控制要求对生产经营全过程的全部生产要素进行控制。全面的涵义有三层：一是全过程的成本控制；二是全部费用要素的控制；三是全员参预的成本控制。必须是全院参与的全过程、全要素的控制，只有这样，才能真正树立成本意识，加强成本控制。2 3 2 例外管理的原则“例外管理 是西方国家在企业经营管理上要求人们把注意力放到不正常的、关键性问题上的一种管
50、理方法。特别是在对成本指标日常控制的诸多方面，确定“例外”的标准通常有重要性、一贯性、可控性和特殊性。在房地产开发项目的成本控制过程中的“例外”必须是要预见到的和可控的，只有这样，才能使成本没有大的“例外”的成本增加。2 3 3 目标管理的原则成本控制是目标管理的一项重要内容，必须以目标成本为依据，对房地产开发企业的各项成本开支进行严格地限制、监督和指导，力求做到以最少的成本开支，获得最佳的经济效益。目标管理是企业把既定的目标和任务具体化，并据以对企业的入力、物力、财力、以及生产经营管理工作的各个方面进行的一种民主的、科学的管理方法。制定目标成本应该使企业在平均先进定额的基础上，既要考虑本企业