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1、中国海洋大学硕士学位论文金马怡园房地产开发项目财务评价姓名：丁玉华申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：李福柱;唐胜利20081201金马怡园房地产开发项目财务评价摘要房地产投资金额较大，开发期和回收期较长，并受国家产业政策及资金的时间价值等多种因素的影响，因此要对房地产投资项目做出合理的决策，就必须进行系统的项目财务评价。本文主要研究房地产开发项目的财务评价问题，共分为五部分。第一部分主要介绍研究的背景、意义以及国内外的研究动态，并简要说明本文的研究思路与研究内容；第二部分从投资项目评估的基础理论和基本方法入手，总结了房地产投资项目评估的主要内容、基本程序和评价指标；第三部分通过研究房地
2、产投资项目的性质归属和特点，综合考虑各种因素后对房地产投资项目财务评价的关键因子进行研究；第四、五部分是实证研究，运用本文前面介绍的方法，对潍坊金马怡园房地产项目投资进行了财务方面的评价与研究。研究方法主要采用分析归纳、定性与定量相结合、及规范分析与实证分析相结合的方法。文章利用图表，对已有投资项目理论文献进行对比分析并借鉴现有其他学科理论资料，根据房地产投资项目评估的研究目的从现有的文献中分析归纳并收集资料，进行实地调研收集研究所需基础资料和数据；采用定性与定量相结合的方法，比较和对比研究项目现金流的预测；对房地产投资项目既作理性的规范分析，又进行实证分析。目前国内外学者对财务评价研究多偏重
3、于宏观问题，而微观、定量方面的研究较少，而且研究的方法也多以理论论述为主，很少有采用实证统计分析方法的研究文献。抓住这个突破口，对财务评价方面进行细致的有创新性的研究，建立一个完整的房地产投资项目财务评价体系。本文的研究目标在于综合运用项目管理理论知识，用房地产投资项目评估的理论与方法，对潍坊金马怡园房地产项目投资进行可行性的财务评价，并得出全面的科学合理的项目投资财务评价研究结论，为该行业类似投资项目财务评价研究提供一个参考范式。关键词：房地产；投资项目；项目财务评价T Ir J l n m aYl V U a nr e a Ie S t a t ed e V e l 0 D m e n t
4、D r o l e C t-I I n a n C I a le V a I U a t l o nA b s t r a c tL a r g e ra m o u mo fr e a le s t a t ei n v e s t I I l e n t，d e v e l o p m e n tp e r i o da n dal o n g e rp a y b a c kp e r i o d，a n di ss u b j e c tt 0 恤em t i o n a li n d u 鲥a lp o l i c ya n dm et i m ev a l u eo fm o n
5、e y，a I l do t h e rf a c t o r s，s ot od ot h er e a le s t a t ei n V e s t m e mp r o j e c t sar e 2 u s o n a b l ed e c i s i o n-m a k i n g，i ti sn e c e s s a 巧t oc o n d u c ts y s t e m a t i ce V a l u a t i o no ft h ep r o j e c tf i n a n c e I nt 1 1 i sp a p e r，I e a le s 拓L t ed e
6、 V e l o p m e n tp n 町e c to nt h ee V a l u a t i o no ff i n a n c i a lp r o l e m s，i sd i V i d e di n t of-o u rp a n s T h ef i np a ni n t l o d u c e st 1 1 eb a c k g r o u n dt ot h es t u d y，a J l dt h es i g n i f i c a n c eo fd e V e l o p m e n t sa th o m ea n da b r o a d，a 1 1 d
7、a 晰e fd e s c r i p t i o no f“sl i n eo ft h o u g h ta n dr e s e a r c h；T h es e c o n dp a r to ft h ei n V e s t m e mp r 甸e c tt oa S s e s st h eb a s i so ft h e o 巧a 1 1 db a s i cm e t l l o d ss t a r tw i t h，s u m m e du pt 1 1 er e 2 L le s t a t ei 1 1 V e s n n e n tp r o j e c tt o
8、a s s e s st l l em a i nc o n t e n t so ft h eb a s i cp r o c e s sa n de v a l u a t i o ni n d i c a t o r s；T h et h i r dp a r to ft h er e a le s t a t ei n V e s t m e n tp r 巧e c t st h r o u g h tt h es t u d yo ft h en a：t u r ea n dc h a r a c t e r i s t i c so fo、v n e r s h i p，c o n
9、 s i d e r i n gV 撕o u sf a c t o r so nt l l er e a le s t a t ei n V e s t l n e n tp r o j e c tf i n a n c i a le V a l u a t i o no ft h ek e yf a c t o r so ft h es t u d y；T l l ef o u n hp a ni st h ee m p i r i c a ls t u d yo nt 1 1 eu s eo fp 印e ri nf r o n to fm e t h o d，t h eW e i f h
10、gJ i m n aY i y 眦mi n V e s t n l e n ti nr e a le s t a t ep r 两e c t si naf i n a n c i a la s p e c t so ft 1 1 ee V a l 吼t i o na n dr e s e a r c h R e s e a r c hi n t om e t h o d su s e dm a i n l ya n a l y s i s，i n t e g a t i o no fq u a l i t a t i V ea n dq u a n t i t a t i V e，a n dS
11、 t a n d a r d i z e da n a l y s i sa n de m p i r i c a la 1 1 a l y s i so ft h em e m o do fc o m b i n i n g U s i n gc h a n s，o nt h e i ro、v ni n V e s t n l e n tp r q e c t sc a l 竹e do u tc o m p a r a t i V ea 1 1 a l y s i so ft h el i t e r a t u r ea 1 1 do t l l e rs u b j e c t s疳o
12、mt h ee x i S t i n gt h e o 巧o fi n f o 珊a t i o n，a c c o r d i n gt or e a le a t a t ei n V e s n n e n tp r o j e c t st oa s s e s st l l ep u r p o s eo ft h es y u d y行o mt h ee x i s i n gl i t e r a t u r ea l l ds u m m e du pt h ec o l l e c t i o no fi n f o m a t i o n，c o n d u c tf i
13、 e l di n V e s t 适a t i o n st oc o l l e c th s t i t l l t eB a s e do ni n f o r n l a t i o na n dd a t at ob eu s e dt 0c o m b i n eq u a l i t a t i V ea I l dq u a n t i t a t i V em e t h o d st oc o m p a r ea I l dc o n t r a s tr e s e a r c hp r o j e c t sc a S hf l o wp r o j e c t i
14、 o n s；t 1 1 er e a le a t a t ei n V e s t r n e n tp r o j e c tb o t hf o rt l l en o m so fr a t i o n a le m p i r i c a la n a l y s i s A tp r e s e n td o m e s t i ca n df o r e i g ns c h o l a r st om ef i n a J l c i a le V a l u a t i o no fm o r ee m p h 蕊so nm a c r o e c o n o m i ci
15、 s s u e s，a n dt l l em i c r o，q u 觚t i 协t i v ea S p e c t so ft h es t u d yl e s s，b u tm o r er e s e a r c hm e t l l o d sb a s e do nt l l et h e o r ym a tV e 巧f I e wh a V ea d o p t e dt h em e t h o do fs t a t i S t i c a la n a l y s i so fe m p i r i c a lr e s e a r c hl i t e r a c
16、 u r e S e i z e“sb r e a k t h r o u 曲，ad e t a i l e df i n a n c i a Je v a h I a t i o no fi n n o v a t i v er e s e a r c h T h ee s t a b l i s h m e n to fac o m p l e t er e a le s t a t ei n V e s t n l e n tp r o j e c tf i n a n c i a le V a l u a t i o ns y s t e m T M s 咖d yi sa i m e
17、da tm ei n t e g r a l e du s eo ft h e o r e t i c a lk n o w l e d g eo fp r o j e c tm a n a g e m e m，r e a le s t a t ei n V e s t m e mp r 两e c te v a l 岫t i o no ft h em e o r)ra l l dm e t h o do fW e i f 撕gJ i n m aY i y u a l lt h ef e a s i b i I i 够o fi 1 1 V e s t m e mi n r e a le s t
18、a t ep r o je c t si nt h ef i m m c i a le V a l u a t i o n，a n dr e a c h e dac o m p r e h e n s i V es c i e n t i f i V 趿dr e a s o n d b l ef i n a n c i a li n V e s t m e n tp r o j e c t se V a l u a t i o nc o n c l u s i o no fm es t u d y，t h ei n d u s t l 了s i m i l a rt ot 1 1 ef i n
19、 a n c i a le V m u a t i o no f i n V e s t m e n tp r 蜘e c t st op r o V i d ear e f e r e n c em o d e l K e y、o r d s：r e a le s t a t e：i n V e s t m e n tp r o j e c t s：p r o j e c tf i n a n c i a le v a l u a ti o n独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发
20、表或撰写过的研究成果，也不包含未获得!洼!垫塑查墓丝盂墨挂别直盟的：奎拦亘窒或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：丁互、哗签字日期：砷8 年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社
21、会公众提供信息服务。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：丁互、缉签字日期：瑚8 年月日导师签字：签字日期：年月同金马怡园房地产开发项目财务评价1 导论1 1 研究的背景和意义1 1 1 房地产项目投资成为目前国民经济发展的支柱产业房地产业是国民经济发展的重要支柱性产业之一，改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛的活力。经过1 9 9 3 年以来的宏观调控，房地产业进入相对平稳发展的阶段，1 9 9 8 年到2 0 0 2 年底这段时间，房地产
22、业更是进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好的发展态势。入世后，己有越来越多的国外公司进入中国市场，房地产市场竞争也越来越激烈，面对压力，国内房地产业如何应对?最关键的就是提高项目投资的分析与决策水平，对投资进行财务评价，这将是决定我国房地产业将来核心竞争力的重要指标。也是我国房地产业与国际接轨的一条必由之路。2 0 0 3 年，全国房地产开发首次突破1 万亿元。目前，全国房地产开发企业共有2 万7 千家，从业人员超过1 0 0 万。房地产开投资增长比例均高过同期固定资产投资增长比例，如2 0 0 1 年房地产开发投资和固定资产投资增长比例分别为2 5 3 和1 2 1，2 0 0
23、 2 年分别为2 1 9 和1 6 1，2 0 0 3 年分别为2 9 7 和1 8 3 3。房地产开发投资占固定资产投资的比例也在逐年上升，如2 0 0 1，2 0 0 2，2 0 0 3 年比例分别为1 6 9，1 7 9，1 8 3，房地产业对国民经济和人民生活的影响日益显著。1 9 9 2 年和1 9 9 3 年，我国一度出现“房地产热”，1 9 9 3 年后国家开始实施“宏观调控”，1 9 9 8年提出把住宅建设培育为新的经济增长点，2 0 0 3 年8 月，国务院1 8 号文件将房地产业定为国民经济的支柱产业。2 0 0 5 年，中国房地产业迎来了以稳定住房价格、促进房地产市场健康
24、发展为目标的新一轮宏观调控。房地产开发企业进入了微利阶段，资产负债率偏高，风险较大。在目前的情况下，房地产开发企业要在竞争中立于不败之地，必须培育自己的核心竞争力。企业提高自身的项目投资评估能力无疑是培育核心竞争力的关键所在。投资者在对房地产进行投资时应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。本文J 下是从这一目的出发，对房地产投资财务评估作了初步的研究和探讨，为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。金马怡园房地产开发项目财务评价1 1 2 房地产项目投资中存在问题及原因分析房地产业总体的景气体现在其市值不断攀升，使得近年来对房地产项目的投资一浪高过一浪，房地产企业数量增长较快。但是房地产行业往往
25、投资巨大，且存在一定的风险，投资决策前对投资项目进行客观科学的评估，对于该产业来说是非常需要的。同时短时期内发展起来的房地产项目投资也暴露出许多问题。(1)从微观角度看，经营失败率高房地产项目投资总体上经济效益可观、投资回报率高，但在实践中，投资项目类型总体上单一，同行竞争激烈，加之对市场反应不敏感，收入来源渠道单一，房地产投资项目投资失败的现象已屡见不鲜。还有许多房地产投资项目动态回收期较长、财务效益不明显。从全国各地的房地产投资项目经营情况看，资金向大企业集中，目前中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2 0 0 1 年，
26、规模在5 0 0 0 万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的7 9 6，2 0 0 2 年这一比例上升到8 2 4，绝对额达到6 4 2 1 7 亿元，而规模在5 0 0 0 万元以下的中小企业完成的投资额总计1 3 6 9 2亿元，占全部房地产投资的1 7 6。在大中型企业中，以规模1 5 亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的3 8。(2)数量膨胀，无序发展房地产项目投资的无序发展具体表现在：在投资规模上求大，开发面积不断扩张；在开发品种上求多，数量急剧增长；产品质量与销售价格不配比，高价格并不伴随着高质量。目前潍坊房地产企业有上百家，为争夺客户房地产企业竞相开展恶性价
27、格战，势必会造成企业利润下降甚至亏损，楼房闲置。一般来说，房地产投资企业具有投资大、周期长、地域性强、不确定因素多而存在大量风险，而且对资源、资金的配置有着持久性影响，一旦付诸实施后造成不良效果，损失一般比较巨大，对社会资源也造成了很大的浪费。以上房地产项目投资所存在的问题是由多方面原因导致的，其中非常关键的一点就是在房地产项目投资决策阶段，项目的评估研究做的不够充分，对房地产以后工作的开展没有打下牢固的基础。需要特别强调的是目前房地产投资存在一个一直以来都没有妥善解决的问题就是对房地产投资财务信息的研究和利用。2金马怡园房地产开发项目财务评价形成原因主要是：(1)对房地产项目财务评价重视程度
28、不够投资商对房地产项目投资存在着过度短期行为，只追求短期利益，对房地产市场规律缺乏足够了解，尚未进行系统的市场调查和分析，盲目进行项目投资。为了能使项目审批成功，主观臆断房地产投资项目市场需求和和发展趋势，脱离地区经济发展水平的实际情况，人为提高投资项目的财务效益指标，故意夸大或缩小投资规模。因此，房地产投资项目财务评价结果成了投资商项目审批成功的工具。另外政府有关部门对房地产投资项目财务评价也重视不够。有些领导把招商引资作为自身成绩之一，盲目引进外资进行房地产项目的开发与建设；房地产开发实践中存在的管理机制问题，导致政府有关部门对于房地产项目的财务效益并不关心，主观减少房地产项目审批程序和条
29、件，这样房地产投资项目可行性报告的可靠性就不高。(2)房地产项目财务评价的客观性不高，评价方法初级房地产项目评价是由房地产项目的决策部门组织或授权银行、咨询公司或有关专家从国家、区域及企业的角度对拟房地产项目的计划、设计、实施方案进行全面的技术经济论证和评价，因此作为评估人员和机构就应与投资商、政府等相关单位保持独立性，这样才能保证项目评价结果的客观性。而目前，很多项目评价机构受投资商的委托，政府部门未建立严格的责任约束机制，使其失去应有的客观立场，对房地产项目可行性报告进行主观编制，变可行性报告为可批性报告，而作为可行性报告中核心内容的财务评价自然也就不具备应有的意义了。目前房地产项目的投资
30、主体呈现多元化，而且房地产投资项目本身也具有区别于其他行业项目的特点。因此按照建设项目经济评价方法与参数(第三版)进行房地产项目财务评价，在实际操作过程中会出现一些问题，比如房地产项目的建设期并不明显，即使项目刚刚开始建设，很有可能在第一年就开始销售楼盘业务，从而创造效益，并以其创造的效益投入项目的后续建设，实行滚动发展的模式，而国家计委没有制定出此类项目的财务评价的方法。因此很多设计单位就套用工业项目财务评价的方法来编制房地产项目的财务评价报告，计算出来的评价指标必然与实际情况有所出入，甚至会产生错误，那么投资者依据此指标进行决策就很3金马怡园房地产开发项目财务评价有可能导致决策的失败。基于
31、以上对房地产项目存在问题及其原因分析可以看出房地产项目财务评价研究的迫切性和必要性。1 1 3 房地产项目财务评价的作用投资一个项目的目的就在于通过项目去获得一定的效益，而项目效益主要是通过对项目的经济评价来认识的，所以项目的经济评估是项目评估的一个重要内容。从企业的角度出发对项目的经济效益进行评估被称为项目财务评估。房地产投资项目财务评价实际上是项目可行性研究的核心内容之一，其评估结论是项目决策的最重要的依据之一。项目的运作过程是一定的物流、信息流和资金流的运动和转化过程。对房地产项目进行经济评估其出发点是对项目运行中货币流动的成本和收益情况的评估。房地产项目财务评价的作用主要有以下几个方面
32、：(1)反映项目的盈利能力和偿债能力。判明企业投资所获得的收益和投资人投入资金的安全性，为投资者(所有者和债权人)的投资决策提供信息支持。(2)为项目的成本管理提供信息和数据，包括项目所需投资规模、用款的计划安排与筹款方案等，这些都是财务评估的重要内容。(3)分析和确定项目投资的风险及其应对措施，任何项目都会有一定的财务风险，包括项目风险成本和项目风险收益，这些同样要通过项目财务评估来分析确定和评价。(4)投资项目财务评价也是提高投资项目决策水平的重要手段。财务评价的指标准确与否，往往是投资项目能否成功的关键所在，也是提高项目投资收益率的关键所在。(5)项目财务评价是金融机构提供贷款的依据之一
33、。从以上内容不难看出，对房地产项目财务评价的研究具有重要的理论和现实意义。4金马怡园房地产开发项目财务评价1 1 4 房地产项目财务评价相关概念的界定在进行房地产项目财务评价探讨研究之前，需要对项目经济评估、房地产投资项目财务评价等概念予以说明。(1)项目经济评估按我国现行规定，项目经济评估包括项目财务评估和项目国民经济评估两个方面。两者的不同之处主要在于评估的角度和范围不同，项目财务评估的范围主要从企业的角度出发，按照国家现行的财税制度规定，对于项目财务(成本与收益)的定量评价。国民经济评估则是从国家和社会的角度，分析和计算项目对国民经济的贡献和效益。一般项目评估是先做项目财务评价，然后进行
34、项目国民经济评估。无论对一般项目还是对重大项目，项目财务评估都是必不可少的，因为其结果将对项目的决策、实施和运行产生重大的影响。(2)房地产项目财务评价的概念项目的运作过程是一定的物流、信息流和资金流的运动和转化过程。从物质形态上看，项目运行表现为各种实物要素(如原材料、机器设备及产成品)的投入和产出。从货币形态上看，项目运行表现为一定量的资金流动，从资金的垫付到最后资金的回收和增值。对一个项目进行经济评估其出发点是对项目运行中货币流动的成本价格体系下，从企业的立场出发去研究项目运行中的财务状况，评价项目各阶段的投资、生产和回收过程中的成本和收益情况。项目财务评估通过计算项目直接发生的财务效益
35、和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力等财务状况，并最终给出项目的财务可行性结论。与一般企业的财务状况评估不同，房地产项目财务评估主要面向未来，利用预测得到的关于未来项目运行财务数据所进行的可行性研究。这种评估一般应该对项目整个生命周期的财务总体情况进行评估，应该使用考虑资金时间价值的动态方法进行评估，而且还必须要进行不确定性的分析与敏感性分析。项目财务评估实际上是项目可行性研究的核心内容之一，其评估结论是项目决策的最重要的依据之一。1 2 国内外研究概述项目财务评价是项目论证与评估的重要组成部分，是投资决策f j i 对拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查
36、研究，对建设项目进金马怡园房地产开发项目财务评价行财务分析论证的科学方法和工作阶段；它从企业的角度出发，基于企业财务报告及其评价主体认为相关的其他资料，依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，应用特定的方法(如单指标的趋势分析、比率分析，多指标的因子分析、综合分析等)，系统分析和评价企业将来可能有效利用的各种生产要素，研究和预测投资项目在建成投产以后所能给企业带来的经济效益，并根据所评价经济效益的大小，来决定拟建项目或不同技术方案的取舍，为企业发展决策提供依据。1 2 1 国外财务评价的发展及应用国外企业财务评价体系萌芽于1 9 世纪，形成于2 0 世纪初期，完善于2 0 世纪中期，2 0
37、世纪中期以后进入创新发展时期。并且这一体系的发展是与现代经济的发展和现代管理思想的发展并行的。1 9 世纪中期到2 0 世纪初期，随着现代公司制度的诞生，为加强资本所有权控制和公司内部控制，产生了企业财务评价的需求。早在1 9 世纪5 0 年代，美国大型铁路公司为解决不同地域分支机构间的协调问题，加强组织内部各管理阶层的责任，创造性地设计了财务和统计报表制度用于监督和评价，以实现成本的最小化和利润的最大化。1 9 世纪末，泰勒创立了科学管理理论，指出科学管理的中心问题是提高劳动生产率，使人们对企业进行财务评价时在关注通过降低成本、实现利润最大化的同时将目光投向生产效率的评价。2 0 世纪初，西
38、方国家的经济持续繁荣，股份公司迅速发展，企业所有者和经营者对企业财务评价更加重视。1 9 3 2 年英国管理专家罗斯仃提出了评价企业部门绩效的思想，并设计采用访谈形式了解部门绩效。同一时期，美国管理咨询大师詹姆斯麦金西提出，应对企业进行定期的经营管理状况评价，并在评价方法中首先研究企业的外部环境，然后评价企业在该行业中的竞争地位，在此基础上评价企业的战略、管理、财务状况与业务活动。2 0 世纪5 0 年代以来，随着现代科学技术和生产力的迅猛发展，生产社会化程度同益提高，管理理论空前繁荣，形成了管理理论的“丛林”，并在融合过程中出现了系统管理理论和权变管理理论。在管理理论不断探索的大背景下，西方
39、对企业财务评价体系的研究也更加深入，研究的角度更加广泛。8 0 年代美国管理会计委员会从财务效益的角度发布了“计量企业业绩说明书”，提出了净收益、每股盈余、现金流量、投资报酬率、剩余收益、市场价值、经济收益、调整通货6金马怡园房地产开发项目财务评价膨胀后的业绩等8 项计量企业业绩的指标【1 8】。进入9 0 年代，世界经济一体化进程加快，计算机技术和网络技术的发展突飞猛进，人类正在跨入以信息技术革命为核心的新经济时代。单纯地以利润和现金流量等财务指标对企业进行评价己经无法满足现实环境下企业的需求，企业价值最大化成为当前企业财务管理活动的基本目标。企业价值最大化将企业长期稳定发展摆在首位，强调在
40、企业价值增长中满足各方利益关系。1 9 9 1 年，美国一家咨询公司S t e mS t e w a r t 发明了E V A(经济增加值)，它是一种基于税后营业收入、产生这些收入所需要的资产投资和资产投资成本(或资本加权平均成本w A C C)的企业财务评价方法。1 9 9 2 年，美国学者罗伯特S 卡普兰教授和复兴全球战略集团的总裁大卫P 诺顿，共同发明了“平衡计分卡。平衡计分卡以企业战略为重心，将财务和非财务结合企业的战略转换为可被理解、交流和行动的指标方案，与绩效管理相结合。2 0 0 5 年加拿大学者卡漠北亨利(C a m p b e UR H a r v e y)指出，在评估项目、
41、计算项目净现值(N P V)时应当包括中现金流量 1 8】。由此可见，西方的评价体系已经发展了一百多年，从最初的投资报酬率，到杜邦分析体系，现在的E V A 和平衡计分卡，以及在计算项目净现值时对现金流量的考虑。1 2 2 我国改革开放以来财务评价的实践我国财务评价体系的研究与实践，主要是从党的十一届三中全会以来展开的，并且随着经济体制由高度集中的计划经济到有计划的商品经济到社会主义市场经济的建立，而逐步改进、完善的过程。建国以来高度集中的计划体制未能体现出投入与产出、资本与收益之间应有的联系，因而造成国有企业长期以来盲目重量轻质普遍现象。资金和资源被大量浪费，产品大量积压，国有企业效率严重低
42、下。由此，1 9 7 9 年财政部颁布了关于改进国营企业提取企业基金办法的通知，将工业企业原来考核的8 项指标和供货合同改为考核产量、质量、利润(实现利润和上缴利润)和供货合同的4项计划指标。1 9 8 4 年1 0 月党的十二届三中全会做出中共中央关于经济体制改革的决定，突破了把计划经济与商品经济对立起来的传统观念，迸一步推动了国有企业放权让利的改革。这一时期，国家进一步深化利改税的改革，由“税利并存”7金马怡园房地产开发项目财务评价逐步过渡到完全的“以税代利”。8 0 年代后期，在利改税基础上，国家推行和完善承包经营责任制。承包经营责任制的基本特征是“包死基数，确保上交，超收多留，欠收自补
43、，并允许工资总额、福利与效益挂钩。考核企业上缴利润的完成情况成为承包制下财务评价体系的显著特征。但承包制也导致国有企业管理秩序混乱和国有资产的大量流失。为克服承包制的弊端，1 9 9 1 年中央工作会议在总结国企改革经验与教训的基础上，提出经济工作的重点转移到调整经济结构和提高经济效益上来，指出工业企业的考核要淡化产值指标，强化效益指标。为此，国家计委、国务院生产办和国家统计局在1 9 9 2 年提出6 项考核工业企业的经济指标，即产品销售率、资金利税率、成本费用利润率、全员劳动生产率、流动资金周转率、净产值率。同时根据指标的重要性程度分配权数，使用全国统一的标准值计算经济效益综合评价分数。1
44、 9 9 3 年1 1 月，党的十四届三中全会勾画了社会主义市场经济体制的基本框架。建立产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度成为企业的基本要求。与此同时，企业的财务会计制度和财务管理也随之进行重大变革。企业财务通则对财务指标体系做出新规定，包括资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率、资本金利润率、销售利税率、成本费用利润率等8 项指标。这套指标侧重从盈利能力、偿债能力、营运能力三个方面评价企业财务状况和经营成果，但还不能完全满足投资者的要求和评价企业综合经济效益的要求。1 9 9 5 年财政部根据建立现代企业制度的要求，经过反复研究和论证，制定了财政部企业经
45、济效益评价指标体系。这套指标体系是对企业财务通则所规定指标体系的改进和完善，在销售利润率、资本收益率、资产负债率、流动比率(或速动比率)、应收账款周转率和存货周转率等6 项指标的基础上新增了总资产报酬率、资本保值增值率、社会贡献率和社会积累率等4 项指标。1 9 9 9 年，财政部、国家经贸委、人事部和国家计委联合发布国有资本金效绩评价指标体系及国有资本金效绩评价操作细则，其目的就是要“完善国有资本金监管制度，科学解析和真实反映企业资产运营效果和财务效益状况。该评价指标体系重点评价企业资本效益状况项目内容，通过8 项基本指标、资产8金马怡园房地产开发项目财务评价经营状况、偿债能力状况和发展能力
46、状况四个进行层层深入分析。2 0 0 2 年上半年，财政部等五部委将1 9 9 9 年发布的国有资本金效绩评价规则进行修订，重新颁布了企业效绩评价操作细则(修订)和企业绩效评价评议指标参考标准(修订)(以下简称新细则)。新细则以投资报酬率为核心，按照多目标规划原理进行多因素综合评价分析，运用系统论原理采用多层剖析和递进修正方法，实行定量分析与定性分析相结合，模糊计量与模糊判断相结合，其指标体系基本上与2 0 0 1 年实施的企业会计制度及2 0 0 0 年财政部发布的国有资本保值增值结果计算与确认办法相一致，其科学性、规范性、公正性均有较大的完盖口。目前，我国在进行项目投资时，采用2 0 0
47、6 年年8 月由国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数(第三版)中对建设项目财务评价的要求。在项目前期工作评价指标体系中，我国主要包括投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、投资回收期、净现值等五项经济效益评价指标，强调综合论证。在评价基准的确定上，我国以行业平均水平确定项目评价基准，所有项目的相应指标都和该基准指标比较，优则可行，反之则不可行，对投资者的期望水平考虑得不多。如对内部收益率指标的评价，我国的评价基准是和行业基准收益率比较，达到或超过行业基准收益率的，项目即可行，反之则不可行，对投资者的最低期望收益率则基本上不考虑【1】。经过4 0 多年的不断完善，财务评价已成为项目
48、投资可行性研究程序中的重要环节，也是项目前期工作中不可缺少的重要工作内容之一，它在投资决策中发挥了积极作用，认真搞好投资项目的财务评价已经成为全社会的共识。我国学者对项目财务评价研究理论存在的问题及其在我国的应用进行了大量进一步的研究。如：杜胜利(2 0 0 1)从企业经营业绩评价的角度，指出财务评价指标体系将注意力放在了企业内部因素对经营业绩影响的评价上，忽视了对企业外部影响因素的评价。财务指标与非财务指标相结合，更有利于管理者明确企业战略经营管理目标；罗勃(2 0 0 2)，指出税金对项目经济评价具有重要的影响，对财务评价有直接关系，在评价中必须正确处理，否则影响评价结论；孙灵满(2 0
49、0 3)指出市场经济条件下财务评价要做单因素敏感性分析更要加强多因素联动分析，成本测算应结合实际，改扩建项目还款来源范围的确定，项目可行与否要根据自己的9金马怡园房地产开发项目财务评价具体情况决定；周超(2 0 0 5)指出在确定项目的投资估算与资金筹措、财务评价依据及基础数据的基础上，对该项目进行了财务评价分析，表明该项目在财务上是可行的；叶亚飞(2 0 0 6)指出，进行投资决策，首先需对投资项目做财务评价，对于每个投资项目的财务评价，不但要注意项目内部收益率、净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率等，还必须关注诸如折旧摊销的使用及还款计划的设计等；康翻莲(2 0 0 7)则从企业战略
50、和战略管理的高度，提出了基于战略的企业财务评价体系的构建思路。纵观以上的研究成果，我们不难看到，国内学者对财务评价研究多偏重于宏观问题，而微观、定量方面的研究较少，而且研究的方法也多以理论论述为主，很少有采用实证统计分析方法的研究文献。综上所述，当今的研究较少的涉及房地产项目财务评价方面的研究，我们应该抓住这个突破口，对财务评价方面进行细致的有创新性的研究，建立一个完整的房地产投资项目财务评价体系，以期对我国的房地产项目财务评价提供有价值的参考。1 3 研究目标与方法本文的研究目标在于综合运用项目管理理论知识，用房地产项目评估的理论与方法，密切结合本文所研究的潍坊金马怡园投资项目的实际情况，从