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1、房地产税收政策调控房价影响效果评析E f f i c i e n c yr e v i e wo fT a xP o l i c yo nr e a le s t a t ep r i c e s指导小组成员王睿唐朱昌教授杜莉副教授汪立鑫副教授徐筱凤副教授目录目录I图表目录。I I I摘要I VA b s t r a c t V第一章缉 论11 1 研究背景1I 2 研究意义和方法11 3 文献综述21 3 1 我国房地产税制存在的问题研究21 3 2 房地产税收对房价影响的作用研究31 3 3 房地产税收政策调控房价效率的研究51 4 可能的创新和不足5第二章相关概念和理论基础72 1 相关
2、概念。72 1 1 房地产税收的内涵72 1 2 我国现阶段的房地产税收体系82 1 3 房地产税收对房价影响的传导机制。l l2 2 理论依据与经济学分析1 32 2 1 公共经济学观点132 2 2 静态局部均衡分析1 52 2 3 长期动态市场分析1 72 2 4 引入”预期”后的分析182 2 5 理论基础的小结2 l第三章主要税收调控政策对房价影响效果分析2 23 1 我国实施的各项房地产调控政策回顾2 23 1-1 调控政策回顾2 23 1 2 我国房地产调控政策的特点2 43 2 我国房价上涨原因分析：基于税收的视角2 53 2 1 土地取得阶段征税不严：土地囤积居奇和供给短缺2
3、 53 2 2 房屋流通阶段税负较重：二手房有效供给不足2 73 2 3 房地产开发成本居高不下，税费负担严蕈2 93 2 4 旺盛的自住需求和投资需求：房屋供小于求税收负担很容易向买方转嫁3 l3 3 个税新政调控房价的政策效果评析3 33 3 1“个税新政”对房价影响的经济学分析3 33 3 2 征收个税的税收负担归宿3 53 3 3 个税新政的要素分析3 53 3 4 个税新政的市场影响及征收的难点3 63 4 土地增值税清算制的影响效果评析。3 83 4 1“土地增值税”作用效果的经济学分析3 83 4 2“土地增值税清算通知”政策涵义解析3 98洲3i0-jjjI7舢9iii-Y3
4、4 3 土地增值税清算制的市场影响效果分析4 03 5 营业税调控房价影响效果评析4 23 5 1 营业税抑制投机效果的定量分析4 23 5 2 营业税调控房价的政策效果评析4 43 6 日本和韩国的经验：房地产税收调控政策能抑制房价上涨吗4 6第四章改革建议及物业税的开征4 84 1 我国房地产税收体系存在的问题4 84 2 改革我国房地产税收体系的政策建议。4 84 2 1 开发阶段4 84 2 2 房地产转移交易阶段即出租转让阶段4 94 2 3 保有阶段。5l4 3 适时开征物业税5 24 3 1 物业税理论的简要回顾。5 24 4 2 开征物业税的影响效果。5 6参考文献5 9j g
5、 C 谢6l-H-图表目录图表目录图1 10 5 7 _ 0 7 1 1 全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比及环比涨幅情况l图1 2 本文研究的技术路线2图2 1 房地产税收政策调控房价的影响过程1 2图2 2 局部均衡模型1 5图3 1 房地产业涉及到的各方利益群体2 5图3 2：2 0 0 5 1-2 0 0 7 7 房地产先行指标变动2 6图3 3 房屋销售价格指数与土地交易价格指数3 0图3 4 全国代笔性房地产开发企业的销售税金率3 l图3 59 8-0 6 年城镇家庭人均可支配收入增速3 2图3 6 我国的实际利率长期为负。3 2图3 7 人民币升值和流动性过剩3 3图3 8
6、征收个人所得税的税收负担分析3 4图3 9 土地增值税的税收负担3 8图3 1 0 未来可利用的土地面积十分有限4 0图3 1 1 征收土地增值税将限制住开发商的利润率4 2图3 1 22 0 0 6 年6-11 月深圳市二手房挂牌均价4 5图4 1-4 3 物业税的哈伯格模型分析5 5表2 1 我国房地产税收结构现状8表2 2 购置房产涉及的主要税种8表2 3 出售房产涉及的主要税种9表2 4 出租房产涉及的主要税种。9表2 5 保有阶段涉及的主要税种1 0表3 1 调控房价的税收政策2 2表3 2 调控房价的金融政策。2 2表3 3 调控房价的土地政策2 3表3 4 调控房价的指导性政策。
7、2 3表3 5 按政策意图实施的调控分类2 5表3 6 上海市二手房流转环节交易税费明细2 7表3 7 各国房地产行业交易成本比较(包括中介和法律费用)2 9表3 8 房地产开发企业税费征收情况3 0表3 9 征收土地增值税前后开发利润比较4 l表4 1 新论和受益论的主要区别。5 4表4 2 土地出让金和地方财政收入及其占比5 7-I I I-摘要摘要2 0 0 5 年开始我国房价尤其是大中城市房价大幅上涨，政府出台了包括税收政策在内的种种调控措施来抑制过快上涨的房价，然后很多政策的效果并不尽如人意。本文从定性和定量角度，系统的阐述了主要税收调控政策对房价、成交量、税收转嫁、供求、心理预期等
8、各方面的影响，并就改革的政策建议，提出了自己的设想。全文共分为四个部分，第一部分绪论，介绍了研究背景、意义，综述了学界对税收政策调控房价的作用和效率的研究；第二部分相关概念和理论基础，概括了我国房地产税收制度的基本体系、税收调控的特点、对房价影响的传导机制，然后从公共经济学角度、微观的局部静态分析、长期动态市场分析和引入“预期“的视角四个层面分析了税收政策调控房价的理论依据。第三部分主要税收调控政策对房价影响效果分析是全文的核心部分，首先回顾了近三年来我国实施的各项房地产调控政策，并总结了其特点，然后从税收的视角分析了我国房价上涨原因，最后论述了近三年来实施的税收调控政策，包括“个税新政、土地
9、增值税清算制度、营业税政策对房价的影响效果。从中短期看，个税和营业税能增加交易成本、抑制投机需求，但长期很容易后转给买房人，因此很难起到抑制房价的作用。土地增值税清算制可以加快土地二级市场的流转速度，降低了房地产开发企业的利润率，减少“土地囤积 加快开发周期，长期影响深远。第四部分改革建议及物业税的开征，简述了我国房地产税制的问题，并针对开发阶段、出租转让阶段、保有阶段提出了相应的改革建议，最后对已经提上改革日程的物业税从理论和可能产生的实践效果方面进行了分析，尝试的探讨了开征物业税后对开发商、房价、二手房市场、地方政府可能产生的影响。关键词：房地产税收、营业税、个人所得税、土地增值税中图分类
10、号：F 8 1 0 4 2 2A b s t r a c tA b s t r a c tS i n c e2 0 0 5，t h ep r i c e so fh o u s i n gi nC h i n a,e s p e c i a l l yt h el a r g ea n dm e d i u m-s i z e dc i t i e sa r ei n c r e a s i n gq u i c k l y G o v e r n m e n tm a d ev a r i o u sm e a s u r e si n c l u d i n gt a xp o l i c
11、 i e s，t Os t a b i l i z et h es o a r i n gp r i c e s H o w e v e rt h er e s u l tw a sn o ts a t i s f a c t o r y T h i st h e s i sa n a l y z e st h ei n f l u e n c eo ft a xp o l i c yo np r i c e s，s u p p l y,d e m a n da n dp s y c h o l o g i c a le x p e c t a t i o n si nt h er e a l
12、e s t a t em a r k e t F i n a l l yt h ea u t h o rp r o p o s e sr e f c l r i l lc o m m e n t s 砸St h e s i si Sd i v i d e di n t of o u rp a r t s：t h ef i r s tp a r tf o r e w o r d i n t r o d u e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c e r e v i e w st h e r e l
13、a t e dw o r k T h es e c o n dp a r tr e l a t e dc o n c 印t sa n dt h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n s，d e s c r i b e st h es y s t e mo fr e a le s t a t et a x a t i o ni nC h i n a,t h ec h a r a c t e r i s t i c so ft a xr e g u l a t i o n s t h ep r i c et r a n s m i s s i o nm e c
14、h a n i s m n 圮nt h ea u t h o re x p o u n d st h e o r e t i c a lb a s i sf r o mf o u rp e r s p e c t i v e s：p u b l i cf i n a n c ea n a l y s i s，c o m p a r a t i v es t a t i ca n a l y s i si nm i c r o e c o n o m i c s，l o n g-t e r md y n a m i cm a r k e ta n a l y s i sa n da n a l
15、y s i si nc o n s i d e r i n g e x p e c t e d”n 地t h i r dp a r tt h ei m p a c to ft a xr e g u l a t i o np o l i c i e so nh o u s i n gp r i c e s，r e c a l l st h ei m p l e m e n t a t i o so ft h er e a le s t a t er e g u l a t i o np o l i c i e si nt h ep a s tt h r e ey e a r s，f i n d
16、st h er e a s o n sf o rt h er i s i n gp r i c e so fh o u s i n gw i t l lt a xp e r s p e c t i v e s F i n a l l yd i s c u s s e st h ei n f l u e n c e so fp e r s o n a li n c o m et a x，t h ec l e a r i n gp o l i c yo fl a n d v a l u e dt a x，a n dt h eb u s i n e s st a x I nt h es h o r
17、tt i m e，p e r s o n a lt a xa n db u s s i n e s st a xw i l li n c r e a s et r a n s a c t i o nc o s ta n dc u r bs p e c u l a t i o nd e m a n d，b u ti nt h el o n gt e r mt h e yw i lb et r a n s f e r r e dt ot h ep e o p l ew h ob u yt h eh o u s e s T h ec l e a t i n gp o l i c yo fl a n
18、d-v a l u e dt a xc a ns p e e du pt h ef l o wo fl a n di nt h es e c o n d a r ym a r k e t，I o w e rt h ep r o f i tm a r g i n so fr e a Ie s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s r e d u c e”l a n dh o a r d i n g”a n ds p e e du pt h ed e v e l o p m e n tc y c l e T h ef o u rp a
19、r tr e f o r mp r o p o s a l sa n dp r o p e r t yt a xa n a l y s i s，o u t l i n e st h ep r o b l e m si nC h i n ar e a le s t a t et a xs y s t e m T h e ng i v e sr e f o r n ls u g g e s t i o n st ot h ed e v e l o p m e n ts t a g e，h o l d i n gs t a g ea n dl e a s e&t r a n s f e rs t a
20、 g e L a s t l yt h ea u t h o rm a k e sa n a l y s i so fp r o p e r t yt a x，w h i c hh a sb e e np u to nt h er e f o r n la g e n d a,f r o mt h et h e o r ya n dp r a c t i c ea s p e c t s，t h ea u t h o rt r yt oe x p l o r et h ei n f l u e n c eo fp r o p e r t yt a xo nd e v e l o p e r s
21、，h o u s i n gp r i c e s，t h es e c o n d h a n dh o u s i n gm a r k e ta n dt h el o c a lg o v e r n m e n t s K e y w o r d s：r e a le s t a t et a x、b u s i n e s st a x、p e r s o n a li n c o m et a x、l a n d v a l u e dt a xC l a s s i f i c a t i o nC o d e：F 810 4 2 2-V 第一章绪论1 1 研究背景第一章绪论从
22、2 0 0 5 起我国房价尤其是大中城市房价的大幅上涨已经成了一个不争的事实，到了0 7 年1 1 月全国7 0 个大中城市房屋销售价格涨幅更是首次突破两位数，达到1 0 5，在房价快速上涨的这三年中，政府出台包括税收政策在内的种种政策来调控房价和房地产市场，然而在营业税、“个税新政、土地增值税清算制度等诸多调控政策出台后，房价并没有出现像政府预期的“下跌，反倒是稳中有升，尤其是0 7 年随着股市财富效应的扩大，房价更呈现4 5 度角直线上涨的态势。在这种背景下，我们需要认真思考政府制定的房地产税收政策在调控房价上的效果到底怎样，调控效果应该如何评价。图1 10 5 7 一0 7 1 1 全国
23、7 0 个大中城市房屋销售价格同比及环比涨幅情况1 2 研究意义和方法本文在理论层面上，从公共经济学角度、微观经济学的静态局部分析、长期动态市场角度、“预期”经济学角度，阐述了税收政策调控房价的经济学依据，从实践角度阐明了我国房地产税收体系的现状和存在的问题，分析了我国房价上涨原因，剖析了主要税收政策调控房价的影响效果，并对可能产生的实践结果进行了系统的阐述，提出了自己的改革建议；本文更为重要的现实意义在于为国家运用税收政策调控房价提供了思路和参考。本文使用的研究方法包括：定性分析与定量分析相结合：本文从定性的角度分析了税收政策调控房价的理论依据、在实践中产生的影响效果。从定量的角度建立数学第
24、一章绪论和计量模型，对数据进行更深入的分析。一般与特殊相结合：本文从经济学的一般原理出发，先从抽象的经济学和税收理论来探讨房地产税收政策对整个房地产市场和房价的总体影响，然后再具体分析各项调控政策，如个人所得税、土地增值税、营业税对房价的具体影响效果。规范分析与实证分析：本文从规范分析的角度先对房地产税收政策的内涵、房地产税收体系、调控政策的特点、税收调控对房价的传导机制等方面进行了分析，然后再结合中国的具体实际情况，讨论了税收调控政策对我国房价的实际影响。本文研究的技术路线如下图所示：1 3 文献综述房地产税收体系、内涵、特征上经济学理论分析上1 L上1 L公长共静期引经态动入济局态心学部市
25、理观均场预点衡分期析、L、，)I丰要税收调控擎策对房价c!勺影响效罨七+个土人营地日所业增韩得税值经税税验L、，-政策、建议及物业税分析I图1 2 本文研究的技术路线1 3 1 我国房地产税制存在的问题研究我国学者普遍认为我国房地产税制存在的主要问题有税种繁多、重复、税制结构本身存在缺陷；征收范围有限，税基狭小：税与费、租界定模糊；征管力第一章绪论度不强等方面。宰守鹏(2 0 0 3)I l J 认为我国房地产税收政策不统一，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存 的政策，具体表现在以下4 个方面：(1)两套所得税制(2)两套房产税制和土地税制(3)城市维护建设税和教育费附加内外有别(
26、4)耕地占用税政策内外不统一。陈劲超(2 0 0 4)1 2 J 认为我国房地产税负不公平，从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地
27、闲置与浪费现象日趋严重。赵晋琳(2 0 0 4)1 3 J 认为房地产税收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税(外资)和城镇土地使用税，作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。阮雪梅(2 0 0 6)1 4 J 认为我国房地产税率畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥。主要体现在土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税上。由于土地增值税采用四级超额累进税率，最低税率3 0，最高6 0。这些高的税率虽然对抑制土地投机起到重要作用，但是不能配合耕地占用税和城镇土地使用税起到调节作用，因为耕地占用税和城镇土地使用税都采取定额税率。每平米最高几十元，
28、税率太低。李明会1 5 J(2 0 0 7)认为我国房地产税制的税费关系的混乱。房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，以税代租、以费代税、以费挤税现象严重。政府对开发商所收取税和地租合计大约占房价的6 0，其中货币地租约占房价的2 0，实物地租约占房价的2 0。魏小林1 6 J(2 0 0 7)认为房地产税费利益的享受和成本付出不对等，税费使用往往受益于全体居民，却只向新购屋者征取，利益的享受和成本付出不对等，这是一种不合理的收支构成。1 3 2 房地产税收对房价影响的作用研究陈多长、踪家峰(2 0 0 4)【7】根据现代资产价格理论对房产税、歧视性契税和住宅转让所得税对住宅资产价格
29、的影响进行了分析。认为房产税会降低住宅资第一章绪论产的长期均衡价格，短期效果是提高房租、降低均衡住房供给量并且有效率损失。住宅转让所得税降低了住宅资产价格，具有抑制房地产投机的功能，但其效果取决于能否设计出一种甄别投资与投机(或自住)交易的机制。歧视性税可抑制投机性住宅需求。但让其发挥起源配置作用显然是扩大了契税的原有功能，这种政策只宜作为一种过渡性制度安排。孟国鸿(2 0 0 5)1 8 J 认为房地产价格持续走高和投机现象活跃是新一轮房地产发展周期存在的突出问题，应从建立长效机制的角度分析，发挥房地产税收政策积极控作用。可以通过在房地产市场的不同环节(开发阶段、转让和出租阶段、保有阶段)设
30、置不同的房地产税种，能够对房地产价格和房地产收益分配产生影响。刘桓(2 0 0 5)1 9 J 认为对个人基本生活住房以外的房产加征持有环节的税收，是抑制房价的利器。因为到目前为止，我国房地产市场的税收主要集中在交易环节，但在房地产持有环节，房地产拥有者的税负偏轻，企事业单位持有房产的保有过程税收很少，以个人名义购买的房产在保有过程中则几乎没有任何税收。由于购买、投资房地产可以有很高的预期收益，各类投资者对房地产的需求被大大刺激，从而拉动了炒房的不断升温。同时，也刺激了大量豪宅、别墅的兴建。易宪容(2 0 0 6)i o J 指出征收房地产税能够抑制过高房价，税收调整是最为便利也是最好的工具。
31、如果政府在房地产流转税及房地产不动产税上下功夫，并切实施行，那么不仅会压缩国内的住房需求，也会让持有多套住房的人把手中的住房卖出。这样不仅住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下行了。尹中立(2 0 0 6)I l l J 也认为重税可以有效抑制房地产投机行为。根据日本的经验，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。而部分房地产开发商们则不认为房地产税收能够抑制房价过快上涨，出于自身利益的考虑，他们的观点是加税只能促使租金和房价上涨。张凤春1 1 0 J 就认为住房作为一种消费品就应该有统一的税率。劳动者在获得财富的过程中已经完税，用合
32、法收入购买的二套甚至多套商品房要征重税，目前还没有法理基础。按照中华人民共和国房产税暂行条例第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。炒房与买多套住房并非是房价高的根本原因，高房价主要是土地资源紧张所致。因此，想通过征收高额不动产税的方式抑制房价，治标不治本。杨绍嫒、徐晓波1 1 2】(2 0 0 7)根据特征价格模型(h e d o n i cp r i c e m o d e l)、住房成本、资产收益三个角度分析了税收政策对房价的影响，他们认为(1)根据特征价格模型房屋购买者通常会根据自身的偏好和效用，选择符合需要的住宅，如购房者选择一个周围具有良好的教育和治安环境的住房，相应地就要支
33、第一章绪论付较高的房屋价格，而良好环境的提供也需要居住在该地区的居民支付较高的税收来补偿公共服务的成本，该模型的分析结论是由于我国房地产税基本上没有对房屋所有者地方税收扣除，并且由于受工作地点、收入条件的制约，购房者也很难自由地选择使自身效用最大的住房，所以在我国现阶段，该模型很难发挥效应。(2)从住房成本的角度和资产收益的角度来说，房地产方面的税收都在一定程度上提高了住房价格。这是由于我国住房需求过热，需求弹性小，导致针对房屋所有者的税收都可以轻易地转嫁到购房者身上任晓宇等 1 3 J(2 0 0 7)从税收转嫁角度认为开征房地产税可以降低房价，有利于提高税收的效率和透明度。房地产税的开征，
34、是将一次性缴纳的房地产税费转化为在房地产的持有阶段逐月收取。由于在交易阶段和保有阶段引起了纳税内容的较大变化，将夹杂在房价中的以税收“为名义 的部分透明化，这必然会促使房价、地价的下降，对于治理我国房地产过热的问题有积极的作用，并且也可以保证地方每年都有稳定并且与经济发展相适应的税收。1 3 3 房地产税收政策调控房价效率的研究李俭峰等【1 4 J(2 0 0 7)认为我国当前对房地产实施的税控政策还没有起到应有的作用。房地产税控政策低效的原因在于(1)房地产税收制度本身存在时滞与内在局限性，税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞；而且从调控产业结
35、构看，由于税收调控产业结构主要限于增量调控，在增量有限的情况下，调控力度必然受阻；(2)企业存在税负转嫁的动机与条件，企业在物质利益驱动下，利用税负转嫁机制减轻税负以获取自身更大的利益。(3)地方政府利益的驱动，一些地方政府借“经营城市 之名，随意征用土地并将其高价拍卖。有的地方政府对调整住房供应结构态度消极，以“本地实际情况特殊作为托词，拒不落实中央调控政策；(4)房地产市场供给结构失衡，存在相当多的投机性虚假需求。1 4 可能的创新和不足本文概括了房地产税收制度的基本体系、税收调控的特点、对房价影响的传导机制，然后从公共经济学角度、微观的局部静态分析、长期动态市场分析和引入预期的视角分析了
36、税收政策调控房价的理论依据。在理论指导下具体分析了个税调控、营业税调控、土地增值税调控等税收政策对房价的具体影响效果，在分析过程中尝试着从定性和定量角度出发，系统的阐述了各个调控的税种对房价、第一章绪论成交量、税收转嫁、供求、心理预期等各方面的影响。最后总结出改革的政策建议，提出了自己的设想，并简要的分析了物业税实施后的影响效果。本文的不足在于，首先房地产税种众多，本文仅分析了近三年主要实施的房地产税收调控制度对房价的影响。其次，税收负担和税负转嫁是税制改革的重要方面，本文的税负转嫁分析更多的是从静态角度考虑：最后本文的计量模型更多的是针对各个税种的影响效果，没有建立一个多税种共同影响模型。第
37、二章相关概念和理论基础2 1 相关概念第二章相关概念和理论基础2 1 1 房地产税收的内涵l、房地产税收的定义房地产税收是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而获得的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动，是国家凭借其政治权力从房地产所有者或使用者手中依法取得的一部分国民收入，是国家评级其政治权力从房地产所有者或使用者手中依法取得的一部分国民收入，是国家以法律形式对房地产经济进行宏观调控的重要手段。房地产税收的课税对象包括独立存在的土地、独立计税的房屋等土地改良物以及房屋与土地的共生体，房地产税收的课税环节包括房地产的取得阶段、持有阶段、交易阶段，具体的经济活动
38、指房屋和土地的出售、出租、抵押、继承、赠与等。国家和政府的房地产税收调控政策包括开征或停征税种、调整税目和税率、减免税收，实施税收优惠政策等，最终国家通过调整房地产税收结构和税负水平，影响房地产市场的供给和需求，最终达到调控和影响房价的目的。2、我国房地产税收的特点强制性、无偿性和固定性。房地产税收作为一种具体的税制，具有所有税收的一般特点即强制性、无偿性和固定性。其本质是国家为满足社会公共需要而对剩余产品进行的集中分配。房地产税制是一种政府行为，其目的在于政府为了实现其社会管理和再分配的职能，筹集财政收人，以满足财政支出的需要。房地产税制具有明确的目的性和针对性。房地产税收是国家根据房地产和
39、土地市场的状况、房价波动而有针对性制定的调控措施，其目的在于维护房地产市场的稳定，使其运行状况符合政府意图。房地产税收对房价的影响是间接的，并且有一定的时滞性。国家不能直接决定房价的走势，也不能直接干预房地产企业和购房人的经济活动，政府通过制定和调整房地产税收政策间接影响纳税人的收入水平和房屋的供求关系，使其第二章相关概念和理论基础符合政府意图。房地产税收政策是动态的、不断调整的。由于房地产市场瞬息万变，房地产税收调控房价是一个连续的、动态的过程，国家根据房地产市场的运行状况，发布调控信号，并且根据反馈和统计数据不断修正原有政策，优化其影响效果，最终实现宏观调控目的。2 1 2 我国现阶段的房
40、地产税收体系我国房地产税收体系涉及的主要税种有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加，城市维护建设税等，下表是我国现行房地产税收结构。表2 1 我国房地产税收结构现状流转税类所得税类财产和行为税类资源税类特定目的税类销售不动产营房地产企业所房产税：城市房城镇土地使城市建设维护业税得税：转让房地产税；印花税；用税税；土地增值地产个人所得契税税；教育费附税加；耕地占用税房地产流通阶段的税制构成可以分为三个阶段：房地产开发阶段、持有阶段和出售流转阶段l、出售流转阶段涉及的房地产税种就目前阶段而言，由于近几年房价涨幅过快，
41、市场投机气氛浓厚，我国最近出台的房地产税收政策相当大比重都是针对房屋出售流转环节的，其目的在于限制投资性需求，增加房地产投机的风险与成本。目前国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税(附加征收城市维护建设税和教育费附加)、个人所得税、土地增值税、印花税等。表2 2 购置房产涉及的主要税种税种计税依据税率契税契约价格3 一5；个人购买自用普通住宅暂减半征收购销合同的购销金额；0 0 3：印花税产权转移书据所载金额0 0 5 第二章相关概念和理论基础表2 3 出售房产涉及的主要税种税种计税依据税率5：个人购买并居住超过一年的普通住房销售时免征：个人购买并居住转让土地使用权和销售不动不足一
42、年的普通住房按售价减去购营业税入原价后的差额计征：个人自建自用产的价值额住房销售时免征；企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入暂免征收城市维护建设税缴纳的营业税税额市区7；县镇5；其他1 购销合同的购销金额；0 0 3：印花税产权转移书据所载金额0 0 5 企业所得税转让收入减准予扣除项目后3 3 的余额转让收入减准予扣除项目后个人所得税的余额2 0 2、保有环节涉及的房地产税种在房地产保有阶段涉及的主要税收有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税：(1)如果居民将自购住宅按政府规定的租金标准出租并用于居住，则涉及7 项税收：营业税(
43、减按3)、房产税(减按4)、个人所得税(减按1 0)、土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加(3)；(2)企业购建房地产，自用部份涉及房产税和土地使用税2 个税种：如果企业按政府规定租金将购买住宅房出租给本单位职工居住的，免征房产税，但必须缴纳土地使用税。表2 4 出租房产涉及的主要税种税种计税依据税率5；按政府规定价格出租的公有住房营业税出租、经营房地产的收入额和廉租住房暂免征：个人按市场价格出租的居民住房暂按3 征收1 2；个人按市场价格出租的居民住房产税房产租金收入房暂减按4 征收大城市1 5-3 0 元平方米；中等城市1 2-2 4 元平方米；小城市0 9 1 8城镇土地使用税
44、实际占用的土地面积元平方米；县城、建制镇、工矿区0 6-1 2 元平方米城市维护建设税缴纳的营业税税额市区7：县城、镇5：其他1 印花税租赁合同的租赁金额0 1；税额不足1 元的按1 元贴花第二章相关概念和理论基础企业所得税出租收入减去准予扣除项目3 3 后的余额出租收入减去准予扣除项目个人所得税后的余额2 0 表2 5 保有阶段涉及的主要税种税种计税依据税率房产原值一次减除1 0-3 0 1 2；(1 2；个人按市场价格出租房产税后的余值；(出租的房产以的居民住房暂减按4 征收)房产租金收入为计税依据)大城市1 5 3 0 元平方米；中等城市1 2-2 4 元平方米；小城市0 9-1 8城镇
45、土地使用税实际占用的土地面积元平方米；县城、建制镇、工矿区0 6-1 2 元平方米耕地占用税实际占用的耕地面积卜1 0 元平方米(一次性征收)城市房地产税房产原值一次减除1 0-3 0 1 2 后的余值3、房地产开发阶段涉及的房地产税种住宅开发主要包括取得土地使用权和开发建设环节。住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结。涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。(1)取得土地使用权环节。在取得房地产开发土地使用权后，房地产开发企业应按照现行建设工程项目管理的相关规定，向政府计划管理部门办理开发项目备案登
46、记。在此环节中，工程项目涉及的相关税种(纳税主体为房地产开发企业)有三个：耕地占用税(征用耕地一年内)、契税、城镇土地使用税。(2)开发建设环节。此环节涉及的税种(纳税主体为承建开发项目的施工企业)有五个：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税，这部分税费构成房地产的开发成本。(3)物业管理环节。这是住宅开发销售的衍生环节。其涉及的税收主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税。4、最近三年出台的调控房价的税收政策小结2 0 0 5 年以来我国房价快速上涨，国家实施了一系列宏观调控措施来平稳房价，其中涉及房地产税收政策的有以下五项：(1)对个人住宅转让交易征收营业税，
47、2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅发文第二章相关概念和理论基础关于切实稳定住房价格的通知，明确指出从2 0 0 5 年6 月1 日起，对个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税。2 0 0 6 年5 月国家税务总局又将上述政策调整为个人购买不足5 年的住房对外销售的，全额征收营业税。(2)对个人住宅转让交易严格征收个人所得税。2 0 0 5 年1 0 月，国税总局下文关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知，重申个人出售自有住房按“财产转让所得”项目计征2 0 的个人所得税，后来在2 0 0 6 年7 月国家税务总局重申了上述政策，发布关于个人住房转让所得征收个人所
48、得税有关问题的通知，明确规定了该税的征收环节、优惠措施、计税依据，并规定以上规定从2 0 0 6年8 月1 日起执行。(3)对房地产税收实行“一体化”征收管理方法，统一进行税源信息管理和税款征收，先缴纳税收后再办理房地产产权证。(4)从2 0 0 7 年1 月1 日起，将城镇土地所得税的定额税率平均上调2 倍，其中大城市的城镇土地使用税，每平米税额由原来的0 5-1 0 元提高到1 5-3 0 元。(5)从2 0 0 7 年2 月1 日起，对房地产开发企业清算征收土地增值税。2 1 3 房地产税收对房价影响的传导机制房地产税收政策调控房价主要体现在三个环节：开发阶段、持有阶段和流通转让阶段。第
49、一，房地产开发阶段的影响效果。在开发阶段税收的影响机制如下：房地产税负增加房地产开发商的开发成本增加减少房屋的供给反之，政府的减税行为则会刺激房地产市场的开发，房屋供给增多。具体而言，在开发阶段针对土地的征税影响效果最大，例如国家加大对土地增值税的征缴力度能够打击开发商屯地居奇，能够加快土地二级市场的流转速度，缓解目前土地市场供给压力第二，房地产持有阶段的影响效果。增加持有阶段的税负就减少了持有房产的收益率，会减少房地产投资和投机的收益和热情，目前热议的物业税就是针对持有阶段的一项税收改革制度，征收物业税将使未来持有期问税负增加，会挤出投资性购房需求。第三，流通转让阶段的影响效果。加大转让环节
50、的房地产税收，可以打击房地产投机活动，减少投机赚取买卖差价的空间，使以短期投机为目的而持有房地产无利可图。国家对购入不足两年的房屋转让按收入全额征收营业税，实施“个税新政 等都是针对流通环节实施的房地产税收调控政策，主要目的就是打击过第二章相关概念和理论基础发砹移L o综合以上三个阶段，就整体过程而言，房地产税收政策调控房价的影响过程可以用下图表示：l 咂亟口恒困I 匦圃 也剑卜 亟亟)匝困J图2 1 房地产税收政策调控房价的影响过程在实际的工作中，国家通过重新开设税种、调整税率来影响房地产税收制度，同时加强监管和实施适度的优惠减免政策来介入房地产市场的利益分配，影响买房人和开发商的决定行为，